URBANISMO
1. En el presente recurso se solicita la afección de determinadas fincas al cumplimiento de la obligación de cesión de viales y zonas verdes, ante el incumplimiento de dicha obligación por parte del urbanizador y como medida cautelar para asegurar el cumplimiento de la misma. La Registradora deniega la inscripción por falta de previsión legal en cuanto a la medida solicitada y por falta de citación de los titulares de las fincas afectadas.
2. Desde el mismo momento en que conforme al planeamiento existe delimitada una unidad de actuación urbanística, nace la obligación de los propietarios a llevar a efecto las cesiones obligatorias y gratuitas impuestas por la legislación del suelo (cfr. artículo 46 del Reglamento de Gestión Urbanística). No es necesario por tanto llegar a la aprobación del instrumento de equidistribución para que en el Registro pueda constar la afección de los terrenos al cumplimiento de esta obligación. Es cierto que sólo por la aprobación firme de los instrumentos de equidistribución se concretarán las cesiones obligatorias –siempre que sean procedentes pues puede tratarse de suelo urbano donde no sean exigibles–; pero no cabe duda que antes existe una afección general de todos los terrenos incluidos en la unidad de actuación a las cesiones obligatorias que sean procedentes.
3. Ahora bien, nuestro Ordenamiento jurídico contempla la vía para hacer constar registralmente tal afección, que no es la de una resolución administrativa específica en tal sentido, sino la nota marginal de expedición de certificación de cargas en la iniciación del proceso urbanístico correspondiente. En efecto, el artículo 5 del Real Decreto 1093/1997 sobre normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos de naturaleza urbanística, prevé que a requerimiento de la Administración o de la entidad urbanística actuante, el Registrador hará constar la iniciación del procedimiento de equidistribución por nota al margen de cada una de las fincas afectadas, y expedirá, haciéndolo constar en la nota, certificación de dominio y cargas.
Este precepto es concordante con el artículo 310 del Texto Refundido de la Ley de Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, que también parte del inicio de un procedimiento de reparcelación y de la afección de fincas incluidas en la unidad de ejecución.
4. En el presente recurso nos encontramos con un Acuerdo de 29 de Julio de 1974 de la Comisión Provincial de Urbanismo de Alicante por el que se aprobó definitivamente el denominado «Plan Parcial Especial Turístico Residencial Monte Pego, S.A.». En virtud de dicho Plan, el urbanizador, Monte Pego, S.A., asume entre otras obligaciones, la cesión de viales y zonas verdes al Ayuntamiento; esta obligación debía haberse cumplido antes de Marzo de 2004 y ante el incumplimiento de dicha obligación el Ayuntamiento acuerda la ejecución forzosa de esta obligación en su modalidad de ejecución subsidiaria y como medida cautelar decreta la afección de determinadas fincas al cumplimiento de dicha obligación.
La Registradora, deniega la práctica de dicha afección por falta de previsión legal en cuanto a la medida adoptada aunque más que falta de previsión legal, lo que falta es seguir el procedimiento legalmente previsto al efecto para la constancia registral de la afección. No tiene sin embargo razón la Registradora en cuanto a la falta de notificación del procedimiento a los titulares afectados, ya que es indiferente que hayan pasado a terceros, pues todas quedan afectas a dicho procedimiento, y a las obligaciones inherentes al mismo. Pero sí es cierto que no se ha seguido el procedimiento adecuado para la constancia registral de la afección legal a la obligación de realizar las cesiones obligatorias contempladas en el planeamiento.
5. No puede por tanto la Administración actuante, antes de la aprobación del proyecto de reparcelación afectar determinadas fincas al cumplimiento de las cesiones obligatorias que en su día puedan aprobarse; para ello tiene que acudir al procedimiento de solicitud de certificación de cargas de las fincas incluidas en la unidad de actuación, lo que por sí implicará afección de las mismas a las obligaciones inherentes al proceso urbanístico, incluidas las cesiones obligatorias, cualquiera que sea su titular.
Por todo lo expuesto esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en los términos resultantes de los anteriores fundamentos de Derecho.
24 marzo 2007
