URBANISMO

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una Compensación

Ordenada anotación preventiva de la interposición de un recurso contencioso-administrativo contra el acuerdo de aprobación definitiva de un Plan Parcial de Ordenación, no puede denegarse por el hecho de que el mandamiento se refiera a determinadas fincas originarias, cuyos folios registrales ya han sido cerrados por efecto de la compensación, pues al establecerse por ministerio de la ley la subrogación con plena eficacia real de las antiguas por las nuevas parcelas resultantes de la compensación, siempre que quede clara la correspondencia entre unas y otras, es evidente que la anotación decretada sobre una parcela originaria debe extenderse sobre la nueva finca resultante de la compensación, lo cual, además, viene facilitado por la necesaria coordinación registral entre los folios de las antiguas parcelas y los abiertos a las nuevas, cuando media entre unas y otras esa correspondencia.

23 y 24 abril 1997

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una Compensación.- Ordenada la práctica de una anotación preventiva de demanda sobre una finca que ya no existe registralmente, pues se trata de una parcela que ha sido sustituida por otras en un Proyecto de Compensación, con inscripción de algunas fincas de reemplazo a terceros de buena fe, se pretende por el recurrente la práctica de la anotación sobre todas las fincas actuales que ocupan físicamente la superficie que en su día acotara la finca de procedencia identificada en el mandamiento calificado, a lo que la Dirección decide que no se puede acceder, pues el juego subrogatorio inherente a la reparcelación o la compensación no se produce entre las fincas de procedencia y la de reemplazo que ocupan la misma superficie física, sino entre las antiguas y las nuevas que con ella se correspondan según el proyecto aprobado.

12 diciembre 1997

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una Compensación.- Aunque, en principio, para que pueda practicarse una anotación de demanda es preciso que aquélla esté dirigida contra el titular registral del dominio o del derecho real a que la demanda se contrae, las especialidades del recurso contencioso-administrativo permiten que proceda la anotación aun cuando la demanda vaya dirigida solamente contra la Administración que dictó el acto impugnado, si en el mandamiento, ordenando la anotación, consta, al menos, que conforme al artículo 64 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa ha tenido lugar el emplazamiento directo y personal de los titulares registrales de las fincas sobre las que se ordena la anotación, en cuanto personas a cuyo favor derivan derechos del acto administrativo impugnado y cuya identificación, aunque no resultare del escrito de interposición de la demanda o del propio acto recurrido, se hace ostensible al Tribunal en el momento de la calificación registral suspensiva.

12 diciembre 1997

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una compensación.- Basándose en el principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y en los registrales de legitimación y tracto sucesivo, no puede anotarse el embargo dirigido contra una Junta de Compensación sobre fincas que ya figuran inscritas a favor de distintos titulares sin que éstos hayan tenido ninguna intervención en el procedimiento. La simple notificación a dichos titulares de la existencia del juicio ejecutivo entablado no es suficiente, pues al no ser titulares pasivos de la deuda reclamada (la deudora es la Junta de Compensación y tiene personalidad jurídica propia), no tendrían legitimación ni trámite adecuado para hacer valer sus respectivos derechos. Tampoco cabe invocar el poder dispositivo que como fiduciaria corresponde a la Junta de Compensación sobre fincas de los propietarios integrados en ella, pues dicho poder, encaminado al cumplimiento de los fines propios de la actuación urbanística, cesa en el momento mismo en que por la aprobación definitiva del proyecto de compensación se produce el efecto subrogatorio prevenido en la letra b) del artículo 167 de la Ley del Suelo.

23 septiembre 1998

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una compensación.- El principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, y los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo exigen que, en el procedimiento seguido por los acreedores de una Junta de Compensación contra fincas que ya han sido adjudicadas, los titulares de éstas hayan sido parte con carácter personal y directo, pues, al no ser titulares pasivos de la deuda reclamada (los es la Junta de Compensación, que tiene personalidad propia), no tendrían legitimación ni trámite adecuado para hacer valer sus respectivos derechos. Tampoco cabe invocar el poder dispositivo que como fiduciaria corresponde a la Junta de Compensación sobre las fincas de los propietarios integrados en ella, pues dicho poder, encaminado al cumplimiento de los fines propios de la actuación urbanística, cesa en el momento mismo en que por la aprobación definitiva del proyecto de compensación se produce el efecto subrogatorio prevenido en la Ley del Suelo.

11 noviembre 1998

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una compensación.- Solicitada anotación de demanda por una empresa constructora, que contrató con una Junta de Compensación, sobre algunas de las fincas adjudicadas a diferentes personas para obtener el cobro de determinadas cantidades, se resuelve lo siguiente: 1º) No existe indeterminación porque aparezcan dos cantidades reclamadas, ya que la inferior es el resultado de aplicar a la mayor un tanto por ciento que se dice corresponde a los propietarios que han pagado. 2º) No es obstáculo que la suma de las cantidades de que responden las fincas no coincida con la cantidad reclamada, pues el demandante reclama la cantidad efectivamente adeudada. 3º) El hecho de que se reclame el pago de sumas de dinero no significa que la demanda sea de carácter personal, pues en la medida en que lo adeudado esté cubierto por la afección real que pesa sobre las fincas se está haciendo valer ésta y, por tanto, se está ante una de las acciones a que se refiere el artículo 42.1º, de la Ley Hipotecaria. A este respecto, tampoco puede decirse que la garantía que se persigue con la anotación está cumplida por la afección que publica el Registro, pues tal afección tiene un plazo de caducidad, mientras que la anotación preventiva, si llega a ser prorrogada, no podrá ser cancelada mientras no recaiga resolución definitiva. 4º) En cuanto al argumento de que la afección está constituida en favor de la Junta de Compensación y no del demandante, lo cierto es que el Registro publica sólo la clase de gastos que garantiza y no la persona a cuyo favor se constituye. La determinación de ésta es competencia del Juez y dicha materia no está sometida a calificación.

8 junio 1999

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una Compensación.- 1. Se presenta en el Registro fotocopia de un escrito por el que se presenta un recurso contencioso-administrativo contra un proyecto de reparcelación aprobado con carácter definitivo. A la fotocopia se acompaña un escrito por el que se solicita la no inscripción de un exceso de cabida que se contiene en el proyecto expresado.

El Registrador deniega la constancia de lo solicitado por entender que, si bien la interposición de un recurso contra una reparcelación puede tener acceso al Registro -a través de la anotación preventiva pertinente-, el título para practicar el asiento es el mandamiento judicial correspondiente.

2. El recurso ha de ser rechazado. Tiene razón el Registrador cuando afirma que la única vía de acceso para la constancia registral que se pretende es la anotación preventiva de la interposición del recurso (cfr. artículo 1.6.º del Real Decreto 1093/1997) y para ello, con dicha interposición o con posterioridad, puede pedirse del Tribunal la expedición del mandamiento correspondiente dirigido al Registrador (artículo 67 del Real Decreto), siendo dicho mandamiento el título para la práctica de la anotación referida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

9 junio 2007

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una compensación.- El problema que aquí se examina –traslado de un anotación preventiva sobre fincas afectadas por una reparcelación a las resultantes de ella- puede verse, más adelante, en el apartado “Efectos de la subrogación real en una anotación”.

18 junio 2007

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una compensación.- 1. El registrador señala tres defectos en la nota de calificación, sin que en el recurso se alegue nada con relación al segundo y tercero de ellos, que deben entenderse confirmados. Queda limitado el recurso al primero de los defectos y por tanto a determinar si es posible tomar anotación preventiva de embargo por incumplimiento del pago de gastos de urbanización, en procedimiento administrativo de apremio dirigido contra quien ya no es titular registral. El Ayuntamiento entiende que es posible, dada la afección real de las fincas al pago de esos gastos de urbanización, con independencia de quien sea propietario de la finca y por tanto aunque no se haya dirigido el procedimiento al actual titular registral.

2. Dispone el artículo 129 del Real Decreto Legislativo 1/2004 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha, al regular la ejecución de actuaciones urbanizadoras en régimen de obras públicas ordinarias, lo siguiente:

«1. Para la ejecución de la ordenación detallada del suelo urbano en Municipios que no cuenten con Plan de Ordenación Municipal y, con carácter general, cuando no esté prevista en el planeamiento de ordenación territorial y urbanística, ni sea precisa la delimitación de unidades de actuación urbanizadora, la actividad de ejecución de aquél se llevará a cabo mediante obras públicas ordinarias, de acuerdo con la legislación que sea aplicable por razón de la Administración Pública actuante.

2. El suelo preciso para las dotaciones se obtendrá en el supuesto previsto en el número anterior por: a. Cesión obligatoria y gratuita, en virtud, en su caso, de reparcelación. b. Cesión en virtud de convenio urbanístico. c. Expropiación.

3. El coste de las obras públicas que sean de urbanización conforme a esta Ley se sufragará por los propietarios mediante pago de las correspondientes cuotas de urbanización, cuya cuantía deberá ser fijada en la reparcelación o convenio urbanístico o, en su defecto, en el Proyecto de Urbanización. Las fincas o parcelas correspondientes quedarán afectas, con carácter real, al pago de las cuotas a que se refiere el párrafo anterior.»

De este precepto se deduce claramente que el coste de las obras públicas que sean de urbanización se sufragan por los propietarios mediante pago de las correspondientes cuotas de urbanización, cuya cuantía tiene que ser fijada en la reparcelación o convenio urbanístico o, en su defecto, en el Proyecto de Urbanización; sólo en este momento las fincas o parcelas correspondientes quedan afectas, con carácter real, al pago de las cuotas.

3. En efecto desde el mismo momento en que conforme al planeamiento existe delimitada una unidad de actuación urbanística, nace la obligación de los propietarios a llevar a efecto las cesiones obligatorias y gratuitas impuestas por la legislación del suelo (cfr. artículo 46 del Reglamento de Gestión Urbanística). No es necesario por tanto llegar a la aprobación del instrumento de equidistribución para que en el Registro pueda constar la afección de los terrenos al cumplimiento de esta obligación, siempre que se solicite la correspondiente certificación de titularidad y cargas y se haga constar por nota marginal (cfr. Resolución de 24 de marzo de 2007).

Por el contrario, para que las fincas queden afectas con carácter real al pago de los gastos de urbanización sí es necesario que se inscriban el instrumento de equidistribución. Así resulta del artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, que regula la afección de las fincas de resultado al cumplimiento de la obligación de urbanizar. Según este articulo «quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere el artículo 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección. Dicha afección se inscribirá en el Registro de acuerdo con las siguientes reglas: 1.–En la inscripción de cada finca de resultado sujeta a la afección se hará constar lo siguiente: a. Que la finca queda afecta al pago del saldo de la liquidación definitiva de la cuenta del proyecto. b. El importe que le corresponda en el saldo de la cuenta provisional de la reparcelación y la cuota que se le atribuya en el pago de la liquidación definitiva por los gastos de urbanización y los demás del proyecto, sin perjuicio de las compensaciones procedentes, por razón de las indemnizaciones que pudieren tener lugar. 2.–En caso de incumplimiento de la obligación de pago resultante de la liquidación de la cuenta, si la Administración optase por su cobro por vía de apremio, el procedimiento correspondiente se dirigirá contra el titular o titulares del dominio y se notificará a los demás que lo sean de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección. Todo ello sin perjuicio de que en caso de pago por cualesquiera de estos últimos de la obligación urbanística, el que la satisfaga se subrogue en el crédito con facultades para repetir contra el propietario que incumpla, como resulta de la legislación civil, lo cual se hará constar por nota marginal».

4. En el supuesto de hecho que nos ocupa no se han inscrito aún los correspondientes instrumentos de equidistribución previstos en la legislación autonómica para determinar los gastos de urbanización, en función de los cuales quedan afectas las fincas con carácter real.

5. Pero es que además, el hecho de que existiera una afección real al pago de los gastos de urbanización –que ya hemos visto aquí no se produce– no exime de la necesidad de llamar al procedimiento al titular registral en el momento de la anotación, como consecuencia del principio de tracto sucesivo proclamado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que es una manifestación en sede registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

5 y 17 octubre 2009

Anotación preventiva sobre fincas objeto de una Compensación.- 1. Se debate en el presente expediente si puede tomarse, sobre las fincas resultantes de un proyecto de reparcelación, anotación preventiva de una sentencia no firme dictada por un juzgado de lo Contencioso-Administrativo por la que se declara la nulidad del acuerdo del Ayuntamiento en virtud del cual se aprobó la modificación de dicho proyecto de reparcelación, o, si –como sostiene el registrador en su nota de calificación– de los artículos 42 de la Ley Hipotecaria, 51 y 52 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y 67 a 70 del Real Decreto 1093/1997 se infiere que sólo son admisibles la anotación preventiva de la interposición de recurso contencioso-administrativo y la inscripción de la sentencia firme.

2. El defecto, tal y como ha sido expuesto, no puede mantenerse. En efecto, el artículo 51.g) del Texto Refundido de la Ley de Suelo, tras la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, establece que serán inscribibles las sentencias firmes en que se declare la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución o de actos administrativos de intervención. De acuerdo con el artículo 53 del propio cuerpo legal, la clase de asiento a practicar en estos casos será la inscripción, frente a la anotación preventiva prevista para incoación de expediente sobre disciplina urbanística e interposición de recurso contencioso-administrativo.

Ahora bien, el artículo 51 del Texto Refundido de la Ley de Suelo no contiene una enumeración cerrada o excluyente de los actos que pueden tener acceso al Registro de la Propiedad. En este sentido, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resolución de 2 de marzo de 2006) que las resoluciones judiciales no firmes que contienen pronunciamientos llamados a desembocar en un asiento principal en el Registro pueden acceder a los libros mediante un asiento más conforme con su provisionalidad como es la anotación preventiva, suficiente para impedir que los principios de legitimación y fe pública registral desplieguen sus efectos ante la posible transmisión de los bienes o derechos afectados por la misma.

3. Las normas deben ser interpretadas con arreglo a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo a su espíritu y finalidad. Y precisamente la posibilidad de anotación preventiva de sentencias con trascendencia real es contemplada por el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al permitir anotación preventiva de sentencia que disponga o permita la inscripción o cancelación de asientos en registros públicos, lo que, precisamente por imperativo del artículo 51 del Texto Refundido de la Ley de Suelo ocurre con la sentencia que declara –como es el caso–, la nulidad del acuerdo aprobatorio de modificación de un proyecto de reparcelación.

Este artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en general, es plenamente aplicable a la jurisdicción contencioso-administrativa por cuanto el artículo 129.1 de la Ley 29/1998 permite instar al interesado, en cualquier estado del proceso, la adopción de cuantas medidas aseguren la efectividad de la sentencia y, asimismo, la disposición final primera de dicha Ley prevé la supletoriedad de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4. Todo ello lleva a concluir que puede acceder a Registro, vía anotación preventiva y siempre que concurran el resto de circunstancias exigibles con carácter general, una sentencia no firme procedente de Juzgado de lo Contencioso Administrativo que declare la nulidad de un acuerdo aprobatorio de modificación de un proyecto de reparcelación.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

3 diciembre 2011