URBANISMO
Convenio urbanístico: título inscribible
Convenio urbanístico: título inscribible
1. Son hechos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes:
a) Con fecha 10 de noviembre de 2005, el Pleno del Ayuntamiento de San Cristóbal de la Laguna aprobó la propuesta de Convenio de Gestión Concertada por suscribir entre el Ayuntamiento y la entidad «Organización Oro, S.L.» para la ejecución de la Unidad de Actuación Geneto 17, así como el Proyecto de Urbanización de dicha Unidad de Actuación, por el sistema de concierto, a favor de la citada sociedad.
Con fecha 13 de julio de 2006, se suscribe el Convenio Urbanístico de Gestión Concertada por el Consejero-Director de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Excelentísimo Ayuntamiento de San Cristóbal de La Laguna, y el representante de la entidad «Organización Oro, S.L.», ante la Secretaria Delegada de la Gerencia Municipal de Urbanismo.
Con fecha 14 de julio de 2006, mediante oficio del Consejero Director de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de La Laguna, se remite al Registro de la Propiedad número dos de La Laguna certificado del acuerdo adoptado por el citado Ayuntamiento de San Cristóbal de La Laguna en fecha 10 de noviembre de 2005, dos ejemplares del Convenio original suscrito el 13 de julio de 2006 ante la Secretaria Delegada de la Gerencia de Urbanismo de La Laguna y copia del Proyecto de Gestión concertada. Ello, «a los efectos de proceder a la inscripción del Convenio Urbanístico de Gestión Concertada de la Unidad de Actuación GE-17 del P.G.O. de La Laguna aprobado el 10 de noviembre de 2005, por Acuerdo plenario.», expresándose en el oficio que dicho título «es instrumento de gestión con capacidad reparcelatoria», y solicitándose «la inscripción de la operación reparcelatoria aprobada por el Excmo. Ayuntamiento de la Laguna».
b) El Registrador, en su nota, suspende la inscripción por defecto subsanable que basa en la aplicación al caso del artículo 77.3 del Decreto 183/2004 de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de gestión y ejecución del sistema de planeamiento de Canarias, precepto que determina que los convenios urbanísticos de gestión concertada deberán formalizarse en escritura pública (exigencia que también se recogía en el articulo 109.1 del Real Decreto 1/2000 de 8 mayo, texto refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio y Espacios Naturales de Canarias), debiendo entenderse por escritura pública únicamente el documento público autorizado por Notario.
c) La Gerencia de Urbanismo recurre la anterior calificación en base a los fundamentos antes expuestos, haciendo especial hincapié en el que denomina principio de competencia estatal, entendiendo que los convenios urbanísticos de gestión concertada son documentos jurídicos-administrativos con capacidad reparcelatoria, y por tanto inscribibles como tales en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaría, siendo la elevación a escritura pública una opción de la Administración y particulares, y no una obligación legalmente exigible, toda vez que el artículo 109.1 del Texto Refundido, esgrimido por el Registrador de la Propiedad para suspender la inscripción del documento administrativo válidamente emitido, ha de ser interpretado desde la óptica de la legislación hipotecaria, ya que en virtud del citado principio de competencia, dicha legislación es competencia exclusiva del Estado, y las Comunidades Autónomas sólo ostentan la competencia en materias de urbanismo.
2. Antes de resolver el presente recurso, este Centro Directivo, a la vista del contenido del escrito remitido por el funcionario calificador (dando noticia de haberse practicado la inscripción del convenio urbanístico al haberse otorgado la oportuna escritura pública), en contestación al que esta Dirección General le había cursado en fecha 5 de febrero de 2007, tiene que precisar los siguientes extremos:
a) Que en el caso ahora examinado, no se está ante una subsanación realizada antes de la interposición del recurso (vid. último apartado del artículo 325 de la Ley Hipotecaria); al contrario, a la vista de los antecedentes reseñados, resulta evidente que, una vez interpuesto aquel (en fecha 10 de octubre de 2006), se decide subsanar (en fecha 16 de octubre del mismo año) a efectos de lograr la inscripción, subsanación que, por tanto, ha de considerarse un acto ajeno al recurso, el cual ha de continuar necesariamente su tramitación.
b) Corolario lógico de lo anterior es que el hecho de haber sido inscrito el convenio urbanístico (como consecuencia de subsanación posterior) estando pendiente el recurso, no exime a este Centro Directivo de la obligación de resolverlo, toda vez que no se ha producido desistimiento alguno por parte del recurrente. Y es que, como en su día expresó la Sentencia del Tribunal Supremo -Sala Tercera- de 22 de mayo de 2000, el objeto del recurso contra la calificación negativa del Registrador no es el asiento registral sino el propio acto de calificación de dicho funcionario, de manera que se trata de declarar si esa calificación, al denegar la inscripción por concurrir defectos subsanables, fue o no ajustada a derecho, y ello es posible jurídicamente, aunque el asiento se haya practicado una vez subsanados los defectos apuntados por el Registrador.
3. Y entrando a examinar el fondo del asunto, no procede sino confirmar la nota de calificación recurrida (ciertamente parca en el relato de antecedentes de hecho y en su fundamentación), toda vez que:
A) Hay que partir del carácter adjetivo del Real Decreto 1093/1997 sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, algo que pone claramente de manifiesto su Exposición de Motivos: «.aunque los preceptos que integran este Real Decreto se refieren a materias urbanísticas, su contenido es exclusivamente registral, por lo que en cuanto normas hipotecarias -jurídico-privadas- están llamadas a tener una pervivencia independiente de las vicisitudes de las normas sobre urbanismo. En tal sentido, se ha procurado en el presente Real Decreto evitar las referencias concretas a la legislación urbanística, toda vez que la competencia para su elaboración está atribuida con carácter exclusivo a las Comunidades Autónomas, salvo en las materias expresamente reservadas al Estado».
Ese carácter adjetivo de la citada normativa se ha tenido presente por este Centro Directivo cuando ha declarado que los convenios urbanísticos son inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que su objeto sea susceptible de inscripción conforme al artículo 2 de la Ley Hipotecaria y 1 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y cumplan además con las exigencias de la legislación local y urbanística que le son propias, así como con las impuestas por la legislación sustantiva e hipotecaria.
Y precisamente, por razón de ese carácter adjetivo, carece de fundamento la pretensión del recurrente de defender la inscripción de lo que conceptúa como documento administrativo válidamente emitido con virtualidad reparcelatoria, so capa de una hipotética interpretación del mismo, y de los preceptos que seguidamente se indican, «desde la óptica de la legislación hipotecaria».
B) Hecha la precisión anterior, a la hora de resolver el presente recurso habrá de estarse, por consiguiente, a los requisitos formales y sustantivos que vengan impuestos por la legislación urbanística de Canarias y que se contienen, sustancialmente:
a) En el artículo 109 del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, que dispone que el establecimiento del sistema de concierto requerirá la aprobación de un convenio urbanístico de gestión suscrito por todos los propietarios y formalizado en escritura pública, y que los convenios urbanísticos de gestión concertada deberán contener las determinaciones y requisitos exigidos por la legislación hipotecaria para permitir su inscripción registral y, en todo caso una serie de requisitos adicionales que enumera.
b) Y en el artículo 77 del citado Reglamento de gestión y ejecución del sistema de planeamiento de Canarias, que establece que los convenios urbanísticos de gestión concertada deberán formalizarse en escritura pública y contener las determinaciones y requisitos exigidos por ese Reglamento y por la normativa aplicable para permitir su inscripción registral.
4. Así las cosas, resultan de una claridad meridiana las exigencias que se derivan de la aplicación al caso de los preceptos de la legislación urbanística de la Comunidad de Canarias antes citados; exigencias que habrán de ser necesaria e inequívocamente cumplidas -algo que aquí no ha tenido lugar-, debiendo analizar tal extremo el Registrador a la hora de emitir su calificación.
Y es que el documento cuya inscripción se pretende, es un convenio urbanístico que no ha sido formalizado conforme a las exigencias que impone la legislación canaria, esto es, en escritura pública, pues es incuestionable que su hipotética aprobación administrativa (nótese que en este caso lo que existe es la aprobación de una propuesta de Convenio de Gestión Concertada a suscribir entre el Ayuntamiento y la entidad «Organización Oro, S.L.», con anterioridad a la efectiva suscripción del mismo), no transforma al convenio finalmente suscrito el 13 de julio de 2006 en escritura pública; concepto este, dicho sea de paso, inequívocamente definido en nuestra legislación, tal y como pone de relieve el Registrador en la calificación impugnada.
Por lo demás, la calificación recurrida, en lo sustancial, se ajusta a lo que determina el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, en cuya virtud la calificación registral de los documentos administrativos se extenderá en todo caso, como aquí ha sucedido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento en cuestión.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
14 julio 2007
Convenio urbanístico: título inscribible.- 1. Dos son las cuestiones que se plantean en este recurso a las que se refiere la nota calificadora del registrador y el Ayuntamiento recurrente. La primera de ellas es si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el convenio urbanístico y acta administrativa de entrega de bien inmueble al Ayuntamiento o se requiere escritura pública. Y la segunda es si no habiéndose inscrito hasta la fecha los citados documentos fechados en el año 2003 y habiéndose inscrito en el año 2009 una hipoteca y una anotación de embargo sobre el inmueble, puede inscribirse la cesión pactada como libre de cargas en virtud de los citados documentos del año 2003 pero presentados en el año 2011 (esta segunda cuestión se recoge en el apartado “PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. Protección de los asientos registrales”).
2. En cuanto a la primera cuestión, el artículo 32 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio prevé que «las cesiones de terrenos que no tengan legalmente el carácter de obligatorias o que no resulten de convenios urbanísticos tipificados en la legislación sobre el suelo, se ajustarán a los requisitos formales exigidos para las donaciones de bienes inmuebles».
En el presente caso, la cesión resulta de convenio urbanístico complementado por la correspondiente acta administrativa de entrega de bienes, por lo que la cuestión es si debe considerarse donación sujeta al requisito formal de la escritura pública o es inscribible a través del documento administrativo. El artículo 32 presupone que el supuesto de convenio urbanístico tipificado en la legislación del suelo admite la inscripción mediante acta administrativa pues lo equipara al de las cesiones obligatorias, para las cuales el artículo 30 prevé el acta administrativa, y excluye la escritura pública.
La cuestión radica en la interpretación de la expresión «convenios urbanísticos tipificados en la legislación sobre el suelo». Dicha legislación viene admitiendo los convenios urbanísticos entre particulares y la Administración siempre que no sean contrarios al ordenamiento, siendo de varias clases, pues unos son típicos y otros atípicos, unos denominados convenios de planeamiento y otros de gestión. En el convenio urbanístico a que se refiere el presente expediente se pacta la transmisión de una finca registral consistente en un local dentro de un conjunto de pactos propios de los convenios urbanísticos y condicionada a la modificación de un determinado Plan. La distinción de convenios entre típicos y atípicos no debe representar ninguna diferencia a efectos del título inscribible, sino únicamente ha de ser tenido en cuenta si sean de una u otra clase son admitidos o reconocidos por el ordenamiento jurídico. La expresión «tipificados en la legislación sobre el suelo» no significa que el convenio típico es inscribible y el atípico no lo es, pues «tipificados» tiene el sentido de «reconocidos por el ordenamiento urbanístico» y dichos convenios están admitidos y reconocidos por la Ley de Suelo como resulta de lo dispuesto en el artículo 19.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, tanto en su redacción actual como en la anterior, al hacer referencia a «las obligaciones por éste (el transmitente) asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico real». Los convenios que no estarían tipificados o reconocidos son los que fuesen contrarios al ordenamiento jurídico, lo que no se produce en el presente supuesto a la vista de los documentos presentados. La doctrina científica también interpreta ampliamente la referencia a la tipificación del convenio urbanístico en la Ley de Suelo, y no podía ser de otra manera pues en otro caso se produciría una diferencia ilógica entre convenios típicos y atípicos, una vez que se hubiera llegado a la conclusión de que los atípicos pueden tener también una causa lícita cuando no vaya en contra del ordenamiento. La causa típica tiene la ventaja de que resulta directamente de la ley, pero ello no excluye el reconocimiento de la causa atípica siempre que responda a una finalidad lícita dentro de las previsiones urbanísticas y del ordenamiento jurídico.
En virtud de lo anterior, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación en los términos que resultan de los fundamentos de Derecho que preceden.
11 junio 2012
