URBANISMO
Hechos: el Registrador suspende la inscripción por no aportarse la licencia de división de una finca rústica o la declaración municipal de su innecesariedad, y contra esta calificación se alza la recurrente invocando que se aportaba con el título calificado una certificación municipal acreditativa de que la finca matriz tiene la consideración de suelo no urbanizable, no siendo por ello necesaria aquella exigencia. La Dirección confirma la calificación con los siguientes argumentos: el propio concepto de parcelación urbanística definido en el artículo 257 de la Ley del Suelo; la sujeción a licencia de toda parcelación urbanística (vid. artículo 259.2 de la Ley del Suelo); la sujeción a licencia de todo acto de uso del suelo y, entre ellos, la parcelación urbana (vid. artículo 242 de la Ley del Suelo), la extensión de la competencia urbanística a la determinación de la configuración y dimensión de las parcelas edificables así como a la construcción de la parcelación misma [vid. articulo 3 números 2 i) y 4 a) Ley del Suelo]; la tajante exclusión de toda parcelación urbanística en suelo no urbanizable (vid. artículo 16-2.1 Ley del Suelo); en fin el propio tenor literal del artículo 259 de la Ley del Suelo, ajeno a consideraciones sobre la calificación urbanística del terreno dividido; todas ellas son razones suficientemente justificativas en el caso debatido sobre la suspensión recurrida en tanto queda debidamente acreditada -mediante esa licencia o declaración alternativa- la inexistencia de obstáculos urbanísticos a la división calificada
17 enero 1995
Divisiones sin licencia.- Segregada por el dueño de una finca de concentración parcelaria una «parcela de terreno» cuya superficie se expresa en metros y decímetros cuadrados, después de haberse realizado otras con anterioridad, la Dirección confirma la nota del Registrador que consideró necesaria la licencia municipal o la declaración de ser innecesaria, citando diversos preceptos de la Ley del Suelo y, entre otros, el 259, que, ajeno a consideraciones sobre la calificación urbanística del terreno dividido, alude a «escrituras de división de terrenos» como determinante de la obligación de Notarios y Registradores de la Propiedad de exigir la acreditación de la licencia o del certificado de innecesariedad. En cuanto al hecho de que el artículo citado no estuviese en vigor en la fecha de la escritura calificada no supone ningún obstáculo, pues presenta una identidad sustancial con el 96.3 de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976, la cual fue objeto de refundición por el Real Decreto-ley 1/1992 de 26 de junio, sin que la adición de la exigencia alternativa de la declaración de innecesariedad de la licencia pueda entenderse que desborda la labor de refundición delegada, pues se trata simplemente de una adecuación, inequívocamente incluida en la delegación referida, contenida en la disposición final segunda de la Ley 8/1990, de 25 de julio, que no se limita a autorizar la mera formulación de un texto único, sino que incluye la labor de «regularizar, aclarar y armonizar los textos legales que han de ser refundidos».
16 junio 1995
Divisiones sin licencia.- No es inscribible la escritura calificada de «reparcelación voluntaria» por la que se dividen tres fincas resultantes de una anterior compensación urbanística sin que conste que dicha subdivisión sea parte integrante del proyecto de compensación aprobado, bien del originario, bien como resultado de una posterior modificación válidamente adoptada, pues la aplicación del artículo 259 de la Ley del Suelo impone la aportación de la preceptiva licencia urbanística.
24 octubre 1998
Divisiones sin licencia.- Teniendo en cuenta la sujeción a licencia de toda parcelación urbanística y la prohibición de éstas en suelo rústico, la exigencia de licencia o declaración de su no necesidad para autorizar e inscribir escrituras de división de terrenos y la necesaria aplicación al acto realizado en fraude de Ley de la norma que se hubiere tratado de eludir, es necesaria licencia municipal o declaración de ser innecesaria para la venta de una serie de cuotas indivisas de fincas rústicas en las que cada cuota se determina por una superficie y linderos, pues la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribución a cada copropietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél, les impedirá ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, ya que, en otro caso, aquella atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse.
26 junio 1999
Divisiones sin licencia.- Supuesto de hecho: de una finca que figura inscrita como «Rústica: Parcela de terreno… con dos locales de mampostería con cubierta de uralita destinados a garajes», se venden diversas cuotas indivisas a diferentes personas, especificándose que cada cuota da derecho al aparcamiento exclusivo en un espacio determinado en un plano que se adjunta y del que se indica su superficie. El Registrador, entendiendo que la obra nueva de la edificación no está inscrita, suspende la inscripción por considerar que se ha producido una auténtica división del terreno que exige la licencia municipal. La Dirección expone en primer lugar los argumentos por los que la venta de cuotas, tal como se ha realizado, necesitaría licencia municipal o declaración de ser innecesaria, pero, a continuación, añade que, «si efectivamente existiera la construcción a que se ha hecho referencia en la descripción de la total finca», no sería necesaria la licencia cuestionada. Y termina, de forma cabalística, diciendo que estima el recurso interpuesto «sólo en el caso de que las edificaciones de la finca cuestionada estén inscritas o lo sean en virtud del título calificado».
7 octubre 1999
Divisiones sin licencia.- No es inscribible la división de una fina en base a una licencia que, sin especificar los concretos términos de la división que se autoriza, afirma que «las parcelas resultantes tienen fachada a una vía existente» y que «la reparcelación solicitada cumple las condiciones mínimas de parcela edificable», pues no sólo no queda acreditado que la licencia concedida autorice la concreta división material realizada, sino que hay fundamentos para dudar de la correspondencia entre una y otra, toda vez que una de las fincas que se forman ni tiene salida a la vía pública ni alcanza las dimensiones exigidas a la parcela mínima edificable.
3 noviembre 1999
Divisiones sin licencia.- Es inscribible la escritura de obra nueva de un chalet y división horizontal del mismo en dos elementos independientes, pese a que la licencia municipal se concedió para la construcción de una vivienda unifamiliar, pues las exigencias de la legislación urbanística no pueden llevarse al extremo de determinar el grado de ocupación material de cada una de las viviendas permitidas en la zona de actuación. Y si bien es cierto que corresponde al planeamiento la determinación de la intensidad edificatoria de cada zona de suelo, ello debe agotarse en el señalamiento del volumen edificable o de los metros cuadrados de edificación residencial por hectárea de terreno, pero, en modo alguno, implican la determinación del número de personas o familias que pueden alojarse en cada una de las viviendas construidas de conformidad con el planeamiento urbanístico, so pena de agudizar un problema ya de por sí grave.
16 enero 2002
Divisiones sin licencia.- Es inscribible la norma estatutaria por la que los declarantes de una obra nueva se reservan para sí y futuros titulares de un local la facultad de realizar en él toda suerte de divisiones, segregaciones, agregaciones o agrupaciones, redistribuyendo o agrupando las cuotas, y sin necesidad de consentimiento de los restantes titulares del edificio, sin que pueda objetarse que la licencia de obras ampara un solo local, pues la cláusula debatida sólo pretende soslayar el consentimiento de la Junta para la subdivisión del local, pero no predetermina la exigencia o no en su día de la correspondiente licencia administrativa si se produjere la subdivisión del mismo.
18 enero 2002
Divisiones sin licencia.- Ver, más adelante, el apartado «Efectos del silencio administrativo».
27, 28 y 31 mayo 2002
Divisiones sin licencia.- Dividido materialmente un piso integrante de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal y rechazada la inscripción por no aportarse licencia municipal para formar más elementos de los que figuraban en la declaración de obra nueva, conforme al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, la dirección rechaza el defecto porque una norma reglamentaria carece de virtualidad para establecer limitaciones al derecho de propiedad contra lo dispuesto en el artículo 33 de la Constitución y 348 del Código Civil. Y puesto que la competencia en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda es competencia de las Comunidades Autónomas, el defecto señalado sólo tendría virtualidad en el territorio de aquellas cuyas leyes hayan establecido expresamente la necesidad de licencia municipal para la división material de elementos privativos de una propiedad horizontal, si bien la calificación, en tal caso, habría de fundarse en el precepto legal autonómico que estableciera tal exigencia.
15 y 16 octubre 2002
Divisiones sin licencia.- Rechazada la división horizontal de una vivienda horizontal por considerar el Registrador que sería necesaria la oportuna licencia, la Dirección revoca su calificación distinguiendo entre las normas urbanísticas sujetas a la competencia de las Comunidades Autónomas (actos sujetos a licencia, limitaciones que pueden imponerse y sanciones administrativas para actos contrarios a esas normas) y aquellas otras propias de la competencia del Estado, que son las relativas al Registro de la Propiedad, que determina el modo de acreditar la licencia cuando la legislación autonómica la exige. En el caso debatido, sujeto a la legislación balear, se llega a la conclusión de que no era necesaria licencia, porque: a) El artículo 1º de la Ley de Disciplina Urbanística balear se limita a definir qué se entiende por licencia; 2) El artículo 2 enumera los actos sujetos a licencia, entre los cuales no se encuentra el que motivó este recurso; 3) Y el artículo 2.10, citado por el Registrador, se refiere a “la modificación del uso de los edificios a las instalaciones en general” y, en el presente caso, la constitución de un régimen de propiedad horizontal no implica ninguna modificación de uso desde el momento en que residencial era y sigue siendo, y mucho menos puede implicar una modificación de las instalaciones en general, ya que la constitución de un tal régimen no implica, por sí mismo, alteración física alguna.
28 octubre 2003
Divisiones sin licencia.- Para el caso de división horizontal tumbada, ver, más adelante, el apartado “Divisiones sin licencia. Caso especial de la división horizontal tumbada”, en donde el Centro Directivo no considera necesaria la licencia.
10 diciembre 2003, 14 junio 2004
Divisiones sin licencia.- 1. Se plantea en el presente recurso si son inscribibles en el Registro de la Propiedad, las adjudicaciones –acordadas en favor de varios condóminos en una escritura de disolución de comunidad– de tres parcelas procedentes de la división de otra mayor (división también formalizada en la misma escritura), dándose la circunstancia de que las tres parcelas en cuestión (y obviamente la finca de origen) son de naturaleza rústica, sin que se desprenda de la nota de calificación que aquellas resulten ser inferiores a la unidad mínima de cultivo.
La Registradora de la Propiedad, en el único defecto de la nota de calificación que se mantiene tras la interposición del recurso, suspende la inscripción respecto de las parcelas adjudicadas a los condóminos, en tanto no se acredite la existencia de licencia municipal que autorice dicha división o declaración de innecesariedad. Todo ello, al estimar que son actos sujetos a licencia municipal la segregación, división y parcelación de terrenos, dado que la legislación urbanística de Castilla y León, al establecer tales exigencias, no diferencia en función de la naturaleza rustica o urbana de aquellos.
La extensa argumentación que vierte el Notario en su recurso, le lleva a establecer estas conclusiones finales: a) Las parcelaciones material y propiamente rústicas no requieren para su inscripción en el Registro de la Propiedad de ninguna licencia municipal ni autorización de la Administración Agraria; solamente requieren que no infrinjan las unidades mínimas de cultivo. b) Respetándose las unidades mínimas de cultivo, tanto el estatuto básico estatal de la propiedad agraria (la ley 19/1995) como el autonómico Ley de Concentración Parcelaria de Castilla y León y art. 23 y 24 Ley de Urbanismo de Castilla y León), permiten las segregaciones o divisiones de fincas rústicas con finalidad rústica, o dicho de otro modo, si no tienen finalidad urbanística, sin licencia ni autorizaciones administrativas ni declaraciones de innecesariedad. c) En Castilla y León no hay una sola norma de carácter agrario que exija expresamente licencia o autorización para efectuar las parcelaciones rústicas con respetó del régimen de las unidades mínimas de cultivo formalizadas en escritura pública, a diferencia de lo que sucede en otras legislaciones autonómicas que sí lo exigen (Madrid, Canarias, etc.). Si el ordenamiento jurídico castellano leonés hubiera querido condicionar ese tipo de parcelaciones en documento público lo habría hecho de forma abierta, dentro de la legislación agraria, elaborada por la Administración competente, que no sólo es la autonómica, sino además, dentro de ésta, por los órganos competentes en materia agraria, no los urbanísticos. d) A la luz de las circunstancias que se desprenden del título, de los asientos registrales y de la base cartográfica de las fincas, y de los elementos que la Dirección General de los Registros y del Notariado tiene en cuenta en supuestos similares, puede concluirse que no resulta en el caso debatido indicio alguno de la posible existencia de una división urbanística. Incluso puede afirmarse que lo que resulta es la evidencia de la existencia de una división rústica con fincas resultantes superiores a la unidad mínima de cultivo.
e) De seguirse la postura de la nota de calificación, tendría un régimen mas estricto y riguroso una división rústica sin infracción del régimen de unidades mínimas de cultivo, precisada según la funcionaria calificante de licencia y, sin embargo, un supuesto con infracción de dicho régimen o sospechoso de encubrir una actuación urbanística no necesitarían dicha licencia y bastaría con que la Administración Agraria guardara silencio o el Ayuntamiento efectuara una mera «comunicación» para que pudiera materializarse la correspondiente inscripción».
2. Sobre la cuestión básica que plantea este recurso, este Centro Directivo ha tenido ya la ocasión de manifestar, con carácter general, que la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Castilla y León) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.
3. Así las cosas, para resolver este recurso se hace preciso acudir a la legislación urbanística dictada por la Comunidad Autónoma de Castilla y León. Del artículo 97 de la Ley de Urbanismo de Castilla y León se desprende, claramente, que requieren la obtención de licencia urbanística las segregaciones, divisiones y parcelaciones de terrenos en general, estableciéndose, en el apartado primero del artículo 309 de su Reglamento, que toda parcelación, división o segregación de terrenos precisa una licencia urbanística previa, denominada licencia de parcelación (salvo en determinados casos que no son relevantes para la resolución de este recurso), y en el tercero, que los Notarios y Registradores de la Propiedad deben exigir, para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos o constitución de proindivisos, que se acredite el otorgamiento de la licencia de parcelación o que la misma fue solicitada sin haberse obtenido resolución dentro de los plazos correspondientes.
De todo ello se deduce –claramente– que dicha legislación autonómica establece la necesidad de licencia (o bien declaración municipal de innecesariedad) para toda división de fincas o terrenos (cfr. art. 288 b) 2º del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León), prohibiendo, en consecuencia, a Notarios y Registradores, autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división, parcelación o segregación de fincas o terrenos en cualquier clase de suelo sin la oportuna licencia municipal o certificación de su innecesariedad.
Esta conclusión, por lo demás, se ve claramente avalada por el examen del apartado tercero de dicho artículo 309 del Reglamento, pues si no puede otorgarse licencia para los actos de segregación, división o parcelación de terrenos rústicos que requieran la autorización de la Administración competente en materia de agricultura hasta que la misma sea concedida, es indudable que el propio precepto da evidentemente por sentada la competencia municipal para conceder la licencia para actos de segregación, división o parcelación, aun afectando a terrenos rústicos; todo ello, sin duda, como indudable instrumento de control de posibles ilegalidades urbanísticas.
Y, con mayor fundamento aún, visto el tenor del artículo 287 del citado Reglamento, precepto que deja claramente establecido que, mediante la licencia urbanística, el Ayuntamiento realiza un control preventivo sobre los actos de uso del suelo para verificar su conformidad con la normativa urbanística, pues si se entendiera que una división de finca rústica por encima de la unidad mínima de cultivo puede documentarse en escritura, e inscribirse, sin más, precisamente se estaría sustrayendo al Ayuntamiento la posibilidad de llevar a término ese control preventivo; el cual, por cierto, tiene pleno encaje en la función de seguridad jurídica preventiva que han de desempeñar Notarios y Registradores.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación de la Registradora en el apartado que ha sido objeto finalmente de recurso.
22 abril 2005
Divisiones sin licencia.- 1. Se presenta en el Registro escritura de división, donación y compraventa por la que una finca rústica sita en la Comunidad Autónoma de Andalucía se divide en siete parcelas, todas ellas de regadío y de mayor superficie que la unidad mínima de cultivo, que se donan y venden a determinadas personas.
El Registrador suspende la inscripción por faltar la declaración municipal de innecesariedad de la licencia para dividir. El Notario recurre alegando que debe aplicarse no el artículo 78 sino el 79 del Real Decreto sobre inscripción de actos urbanísticos.
2. El recurso ha de ser desestimado. El artículo 259.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, aplicable a la Comunidad Autónoma de Andalucía por Ley de su Parlamento 1/1997, de 18 de junio, se refiere a toda clase de terrenos, tanto rústicos como urbanos, razón por la cual está plenamente justificada la exigencia del Registrador.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
15 junio 2005
