URBANISMO
Efectos de la subrogación real en una anotación
Efectos de la subrogación real en una anotación
1. Al margen de la inscripción de varias fincas figura la expedición de la certificación correspondiente al inicio de un expediente de reparcelación.
Con posterioridad a la fecha de estas notas figura en las mismas fincas la anotación de demanda ordenada por el Juzgado de lo Contencioso- Administrativo, contra los actos administrativos de aprobación del proyecto de reparcelación a que se ha hecho referencia.
Como consecuencia de la inscripción de la reparcelación, se cancela la anotación en las fincas de procedencia, haciéndose constar la demanda por nota al margen de las fincas adjudicadas en correspondencia y por subrogación de las aportadas.
Se presenta ahora una instancia privada solicitando el traslado de la referida anotación a las fincas coincidentes geográficamente con las de procedencia.
El Registrador deniega el traslado solicitado por los siguientes motivos: a) El traslado de cargas en la reparcelación se debe hacer a las fincas adjudicadas en pago de las aportadas, no a otras fincas adjudicadas a terceros, aunque su superficie coincida con las originariamente anotadas.
b) Que, de hacerse dicho traslado supondría la indefensión de los titulares de las fincas adjudicadas, que no tomaron parte en el procedimiento en que se ordenó tal anotación.
c) Que la simple solicitud privada no puede ser título suficiente, ya que, al tratarse de asientos practicados por mandato de la autoridad judicial, sólo a ella correspondería el traslado correspondiente.
d) Que el artículo 17 del Real Decreto 1093/1997 recoge los tres procedimientos que se pueden utilizar para el traslado de cargas posteriores a la expedición de la certificación inicial de la reparcelación, ninguno de los cuales es aplicable.
2. El recurso ha de ser desestimado. Tiene razón el Registrador cuando afirma que las cargas que afectan a las fincas de origen aportadas a una reparcelación sólo pueden gravar las fincas adjudicadas en pago del aprovechamiento urbanístico de las mismas, por aplicación de principio de subrogación real, básico en la ejecución y desarrollo de la reparcelación (véase artículo 11-3 del Real Decreto 1093/1997), pero no pueden trasladarse a fincas adjudicadas en pago de otras fincas o aprovechamientos urbanísticos distintos. Este principio de subrogación real es aplicable tanto a las titularidades anteriores a la nota marginal de expedición de certificación en el procedimiento reparcelatorio, como a las posteriores (artículos 14, 15, 16 y 17 del Real Decreto citado, que desarrolla el artículo 310 del texto refundido de la Ley del Suelo de 1992).
En el presente caso se parte del error de entender que la anotación de demanda practicada afecta a la superficie geográfica correspondiente a las fincas aportadas, entendiéndose que, en consecuencia, deben afectar a las superficies de las fincas adjudicadas que materialmente coincidan o se superpongan físicamente con las de origen, con independencia del titular adjudicatario. Pero, si ello fuera así, se trataría de trasladar las cargas a fincas adjudicadas en la reparcelación a terceras personas que no han sido parte en el procedimiento en el que se ha ordenado la anotación de la demanda, lo que supondría la indefensión de los mismos (al verse afectadas por una resolución judicial dictada en un procedimiento en el cual no han tenido ninguna intervención, en contra de los principios constitucionales de tutela judicial efectiva y proscripción de la indefensión que establece el artículo 24 de la Constitución Española).
3. Además, el documento presentado no es formalmente idóneo para provocar el traslado de la anotación de demanda desde las fincas de origen a las de resultado, pues para ello sería necesaria la correspondiente resolución judicial dictada en el seno de procedimiento correspondiente y con traslado a todas las partes. En efecto la disponibilidad registral de las anotaciones ordenadas por la Autoridad Judicial, no está, como regla general, en manos de las personas a cuyo favor se hubiese practicado la anotación, sino en manos del propio Juez que conoce del procedimiento en el que aquellas se hubiesen ordenado y mediante la oportuna resolución judicial de carácter firme (véanse los artículos 83 y 84 de la Ley Hipotecaria, 174 y 198 de su Reglamento), Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
18 junio 2007
Efectos de la subrogación real en una anotación.- 1. Sobre las fincas registrales 4763, 1051 y 4959 de Mora de Ebro se practicó una reparcelación que dio lugar a once fincas de resultado, de las cuales cinco se adjudicaron al Ayuntamiento y seis a la compañía mercantil titular de las fincas de origen, «Pussaires, S. L.», que la había adquirido por compra a «Mercalia Trade, S. L.», en virtud de compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria. Sobre las tres fincas de origen se presentan mandamientos de embargo, que son objeto de calificación denegatoria en cuanto a las fincas adjudicadas al Ayuntamiento, por haber sido objeto de cesión obligatoria, y suspensiva respecto de las adjudicadas a la entidad mercantil «Pusssaires, S. L.», por falta de tracto. Con posterioridad se presenta anotación preventiva de demanda de resolución de la compraventa con precio aplazado efectuada por «Mercalia Trade, S. L.», a favor de la entidad embargada «Pussaires, S. L.», y sentencia ordenando la reinscripción a favor de «Mercalis Trade, S. L.», de las seis fincas adjudicada en la reparcelación a «Pussaires, S. L.»,. Esta anotación de demanda y la sentencia, son suspendidas en su calificación por la registradora, hasta que se practique o caduque el asiento de presentación correspondiente al título previo. El recurrente «Mecadis Trade, S. L.», entiende que la presentación de la anotación preventiva de embargo sobre las fincas de origen no debe suspender la calificación de la anotación de demanda y de la sentencia, pues debió rechazarse directamente al dirigirse contra fincas de origen ya inexistentes.
2. Como ya señalara la Resolución de este Centro Directivo de 23 abril de 1997 es perfectamente posible anotar preventivamente una demanda –o un embargo– sobre determinadas fincas resultantes de reparcelación, aunque el mandamiento que ordena la práctica de la anotación se refiera a determinadas fincas originarias cuyos folios regístrales ya han sido cerrados por efecto de la compensación. Ciertamente, la cancelación de los folios registrales abiertos a las fincas originarias, determina su inexistencia jurídica actual; ahora bien, al establecerse por ministerio legis la subrogación con plena eficacia real de las antiguas por las nuevas parcelas resultantes de la compensación, siempre que quede clara la correspondencia entre unas y otras (cfr. artículos 122-1,174.4 del Reglamento de Gestión Urbanística, artículos 167 texto refundido Ley del Suelo), es evidente que la anotación decretada sobre una parcela originaria debe extenderse sobre la nueva finca resultante de la compensación que ocupe su misma posición jurídica por efecto de esa subrogación, lo cual, además, viene facilitado por la necesaria coordinación registral entre los folios de las antiguas parcelas y los abiertos a las nuevas, cuando media entre unas y otras esa correspondencia (cfr. artículos 114 y 174.4 del Reglamento de Gestión Urbanística). Una vez practicada la anotación de embargo, no habría obstáculo para proceder al despacho de la anotación de demanda de resolución y sentencia declarativa de la misma, posteriormente presentadas en el Registro.
3. Sin embargo, dado que no es objeto de recurso la calificación practicada por la registradora respecto de las anotaciones de embargo sobre las fincas de origen, y que no puede este Centro Directivo pronunciarse en vía de recurso sobre calificaciones positivas, debe circunscribirse este expediente a resolver las consecuencias derivadas de la suspensión de la anotación preventiva señalada sobre los mandamientos judiciales de ordenando la anotación de demanda de resolución y de la sentencia declarativa de la resolución de la compraventa. Y ahí sí que debe confirmarse la calificación de la registradora, ya que por aplicación precisamente del principio de subrogación real y de tracto sucesivo, los títulos presentados respecto de las fincas de origen, en tanto no se despachen o caduque el asiento de presentación de los mismos, determinan la prórroga del plazo de calificación de los títulos posteriores relativos a las fincas de reemplazo (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
3 octubre 2008
