URBANISMO
Inscripción de terrenos a favor de un Ayuntamiento por cesiones obligatorias
Inscripción de terrenos a favor de un Ayuntamiento por cesiones obligatorias
Acordada por un Ayuntamiento la cesión obligatoria y gratuita a su favor de unos terrenos en ejecución de un Plan de Ordenación, y expedida por el mismo acta de ocupación como vehículo para poder inscribir -ante la negativa del propietario afectado a formalizar jurídicamente la cesión- la Dirección admite como título inscribible la certificación librada por el Secretario por entender que, conforme a los artículos 131.1 de la Ley del Suelo y 188.3 del Reglamento de Gestión Urbanística, el acuerdo municipal es ejecutivo y produce de modo automático el traspaso dominical sin necesidad de concurrencia de la voluntad del sujeto afectado. Resuelta esta cuestión de fondo y entrando en el aspecto formal, se considera que la certificación expedida por el Secretario, conforme a los artículos 341.1.b. de la Ley de Régimen Local y 3 de la Ley Hipotecaria, es título inscribible.
12 enero 1988
Inscripción de terrenos a favor de un Ayuntamiento por cesiones obligatorias.- Reiterando el criterio expuesto en la Resolución de 1988 que antecede, la Dirección admite que la certificación librada por el Secretario del Ayuntamiento, en cuanto acredita la ejecución forzosa en vía administrativa de un posible deber urbanístico de cesión de viales, puede ser título suficiente para acreditar la traslación del dominio operada con esa ejecución -lo que el Registrador negaba-, y por tanto es inscribible. No obstante, en este caso concreto el Centro Directivo rechaza la inscripción por lo escueto del título, del que no resulta si el procedimiento seguido para la cesión de viales era el apropiado según la legislación vigente y si el particular había pedido la reparcelación de los terrenos. Como tampoco resultaban claras las determinaciones del Plan Parcial, relativas a cesiones obligatorias, su fecha de aprobación, el sistema de actuación elegido y legislación aplicable.
27 abril 1993
Inscripción de terrenos a favor de un Ayuntamiento por cesiones obligatorias.- En el sistema de compensación la determinación de los terrenos objeto de cesión obligatoria no depende de una decisión unilateral de la Administración, sino que es fruto de propuesta que supone el proyecto de compensación a formular por los interesados, sea a través de la Junta de Compensación, o excepcionalmente, por el propietario único, y que aquélla podrá aceptar o rechazar aprobando o denegando su aprobación a tal proyecto, dando lugar en el primer caso al título traslativo de dominio de los terrenos sujetos a cesión. La documentación de ese acuerdo hará surgir un título formal que permitirá la inscripción registral de la transferencia de los terrenos así transmitidos. Existiendo el título material, y en el supuesto de negativa del interesado a la redacción del título formal, sería admisible que la inactividad del titular registral fuese suplida por la propia Administración en orden a procurarse el título inscribible por vía de ejecución subsidiaria. Pero en caso contrario, es decir, cuando no se ha producido el título material de transmisión, no cabe admitir como título inscribible la certificación que acredita la ocupación directa de los terrenos por el Ayuntamiento como consecuencia de la negativa de los propietarios a formalizar las cesiones en escritura tras ser requeridos para ello.
3 octubre 1996
Inscripción de terrenos a favor de un Ayuntamiento por cesiones obligatorias.- La primera parte de esta Resolución aborda un problema que puede verse en el apartado “PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. Protección de los asientos registrales”, y se refiere a la inaplicación del sistema de ejecución forzosa por la propia Administración en aquellos supuestos en que la ley exige la intervención de los Tribunales. El resto de la Resolución, relacionado con el epígrafe que se indica al principio, es el que sigue.
2. Como ha puesto de manifiesto la mejor doctrina, la singular protección que el Registro de la Propiedad otorga al titular inscrito constituye un límite importante a las facultades reivindicativas y de autotutela de la Administración que resulta obligada a impugnar judicialmente la presunción de legitimidad que deriva de la inscripción en el Registro (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria), salvo en el caso particular de los deslindes de costas (artículo 13 de la Ley de Costas, Ley 22/1988, de 28 de julio) y de cauces públicos (artículo 87 del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Aguas), excepciones ambas que se justifican por la ostensibilidad característica del demanio natural, así como aquellos otros supuestos de autotutela expresamente admitidos por la Ley.
Así debe entenderse el contenido del artículo 95 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, cuando exceptúa de la ejecución forzosa de los actos administrativos por la propia Administración, aquellos supuestos en que «…la ley exija la intervención de los Tribunales», siendo así que el primer artículo de la Ley Hipotecaria expresamente sanciona que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, protección judicial de la que goza el titular registral.
3. Excluida con carácter general la autotutela de la Administración en relación con los pronunciamientos del Registro de la Propiedad queda por determinar si el supuesto contemplado en el presente recurso es susceptible de inscripción al amparo de lo dispuesto en el capítulo IV del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, relativo a inscripción de cesiones obligatorias.
El fundamento legal de este capítulo se encuentra en el artículo 307.2 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, cuando determina que serán inscribibles en el Registro de la Propiedad las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.
No tratándose este caso de una cesión obligatoria prevista por la ley, sino consecuencia de un convenio urbanístico, es evidente que no resulta posible la aplicación, como pretende el recurrente, del artículo 31 en relación con el artículo 30.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por cuanto este precepto está referido a la cesión obligatoria delimitada por instrumentos de planeamiento.
4. Los convenios urbanísticos son inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que su objeto sea susceptible de inscripción conforme al artículo 2 de la Ley Hipotecaria y 1 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y cumplan además con las exigencias de la legislación local y urbanística que le son propias, así como con las impuestas por la legislación sustantiva e hipotecaria.
En el presente caso, como señala el Registrador en su nota de calificación, el convenio hace referencia a un compromiso de ceder al Ayuntamiento 200 metros cuadrados de locales comerciales terminados, sin que conste su exacta ubicación y delimitación, resultando un pacto redactado en términos genéricos, señalándose en el acuerdo noveno, que las escrituras públicas de transmisión del promotor al Ayuntamiento de Granada se llevarán a cabo previa concesión de licencia de obras, por lo que se vincula la transmisión de la propiedad del local al otorgamiento de la correspondiente escritura pública.
Consecuentemente, de acuerdo con los términos del convenio, en el que se asume únicamente el compromiso de transmitir la propiedad, no es inscribible en el Registro de la Propiedad, por cuanto no se ha operado la mutación jurídico real inmobiliaria, siendo así que en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, se inscriben los títulos por los que se transmite la propiedad, pero no los meros compromisos de transmisión, como el presente, siendo preciso exigir el cumplimiento judicial de dicho compromiso, no pudiendo acudir el Excmo. Ayuntamiento de Granada al instituto de la autotutela, como ha quedado expuesto en el fundamento de derecho segundo.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.
22 febrero 2007
