URBANISMO
No corresponde a Notarios ni Registradores velar por el cumplimiento de las normas de edificación, y, por otra parte, ni el artículo 208 de la Ley Hipotecaria ni el 308 de su Reglamento exigen para que la obra nueva ingrese en el Registro acreditar la concesión de la licencia municipal, exigencia que tampoco contiene la Ley del Suelo, que sí impone, en cambio, esa obligación a Notarios y Registradores en materia de parcelaciones. [1]
16 noviembre 1981
Obra nueva sin licencia.- La licencia municipal es necesaria para otorgar escrituras de obra nueva e inscribirlas en el Registro de la Propiedad, cualquiera que sea el número de habitantes del municipio [2].
14 de octubre 1991
Obra nueva sin licencia.- Para inscribir una obra nueva, concluida antes de la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, pero declarada con posterioridad, es preciso, conforme a la disposición transitoria 6ª, acreditar la preexistencia de la edificación, tal como se describe, antes de aquella entrada en vigor de la Ley. Y después, alternativamente, justificar: a) Que la edificación se realizó conforme a la legalidad urbanística anterior, o b) Que ya no son aplicables medidas de restablecimiento de dicha legalidad porque han transcurrido más de cuatro años desde la terminación de la obra, siempre que no conste en el Registro la iniciación de expediente de disciplina urbanística. Los requisitos anteriores no se consideran cumplidos cuando se acompañan una licencia expedida el 22 de mayo de 1990, de primera ocupación de una vivienda (teniendo dos la obra declarada) y una certificación del Arquitecto y Aparejador directores de la obra, visada por sus Colegios, en la que manifiestan que sobre la parcela descrita ha quedado terminada la edificación de un chalet que no se describe.
4 febrero 1992
Obra nueva sin licencia.- La división de una planta de un edificio sujeto a un régimen de propiedad horizontal en dos plantas no es un simple acto de división de un local, sino que se trata de una modificación de la obra nueva declarada e inscrita, puesto que afecta a la estructura esencial del edificio, y está sujeta a los requisitos establecidos para la inscripción de obra nueva. Supuesto lo anterior, no basta con la certificación de un Técnico, aunque sea el Arquitecto municipal, sino que es precisa la licencia de edificación o la resolución administrativa que altere los términos de la ya existente, si bien la falta de este requisito no puede considerarse defecto insubsanable.
14 diciembre 1992
Obra nueva sin licencia.- Tratándose de construcciones realizadas antes de la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, cuya declaración de obra nueva se formalizó después, el precepto aplicable no es el artículo 25, sino la disposición transitoria sexta; y, conforme a ella, no es inscribible la obra nueva, cuya construcción se ha realizado el 1989, y respecto de la que una certificación del Ayuntamiento afirma que se ha comunicado a los interesados la apertura del correspondiente expediente por haberse ejecutado la obra sin licencia.
17 junio 1993
Obra nueva sin licencia.- Formalizada la declaración de una obra nueva en construcción el 30 de diciembre de 1991, resulta plenamente aplicable la exigencia del antiguo artículo 25.2 de la Ley 8/1990, de 25 de julio y hoy del 37.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, no planteándose ningún problema de derecho transitorio. Por otra parte, no puede oponerse a la exigencia de licencia municipal la falta de ordenación, que incluso determinaría la ilegalidad de la construcción, ni la existencia de otras licencias previas de alineación y posteriores de construcción suplementaria, pues la concesión de éstas, de carácter accesorio, no puede suplir la falta de la básica, que es la de la obra. En cambio, la exigencia de certificación de un técnico sobre la coincidencia de la descripción de la obra con el proyecto para el que se concedió la licencia, se cumple con la intervención de aquél en el momento del otorgamiento certificando sobre dicho extremo.
5 enero 1995
Obra nueva sin licencia.- No existe razón jurídica para la discriminación en el acceso registral, entre las edificaciones contrarias a la ordenación urbanística pero ya inatacables, realizadas en suelo urbano o urbanizable, y las realizadas en suelo no urbanizable no protegido, máxime si se tiene en cuenta que a unas y otras es aplicable el mismo régimen de restablecimiento de la legalidad urbanística y que en suelo no urbanizable no opera el régimen de adquisición gradual de facultades previsto respecto del suelo urbano o urbanizable ni existe supeditación de la incorporación de la edificación al patrimonio del titular, la cual tendrá lugar, en consecuencia, por el juego del instituto civil de la accesión. Por todo ello es inscribible la declaración de obra nueva realizada en finca rústica, una vez acreditado que ha sido concluida en 1985 y no constando en el Registro la incoación de expediente de disciplina urbanística.
3 noviembre 1995
Obra nueva sin licencia.- Es inscribible la escritura otorgada en 1995, en la que se declara una obra nueva, diciéndose que se construyó hace más de cuatro años y a la que se acompaña un acta de notoriedad que justifica una antigüedad superior a veinticinco años, pues de acuerdo con la Ley del Suelo de 1992, tratándose de obras realizadas durante la vigencia de la legislación anterior a 1990, tales edificaciones pueden inscribirse, sin necesidad de licencia, si se demuestra la realización de las mismas antes de la vigencia de la legislación expresada y que ha transcurrido el plazo de prescripción de las acciones para el restablecimiento de la legalidad urbanística sin que conste en el Registro la iniciación de expediente de infracción urbanística.
1 diciembre 1998
Obra nueva sin licencia.- No puede tenerse por acreditado que una obra nueva declarada se hubiere realizado antes de la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, cuando la documentación aportada consiste en dos certificaciones expedidas por el Secretario del Ayuntamiento en 1995 y 1996, en las que se afirma, respectivamente: a) Que el 26 de junio de 1991 la Comisión de Gobierno denegó la solicitud de licencia solicitada y que no consta la incoación de expediente de infracción urbanística sobre la parcela en cuestión, y b) que se ha presentado en este Ayuntamiento certificado expedido por determinado Ingeniero Técnico en el que se afirma que la construcción de la nave se comenzó a construir y se terminó en el transcurso del año de 1985. Se acompaña igualmente certificado de este técnico, expedido y visado en 1996, en el que se afirma que la obra declarada se inició y construyó en 1985.
13 octubre 1999
Obra nueva sin licencia.- No es obstáculo para inscribir una obra nueva realizada antes de 1990 el hecho de que la finca sea rústica, según el Registro, y urbana, según el título, pues con independencia de los requisitos necesarios para hacer constar tal cambio, sobre suelo rústico puede declararse una obra nueva, sin perjuicio de los específicos requisitos legales necesarios. Por otra parte, lo cierto es que la finca se identifica con la del Registro a través de datos como los linderos y la superficie, según el Catastro, así como los historiales de las fincas colindantes.
3 enero 2002
Obra nueva sin licencia.- Ver, más atrás, el apartado «Efectos del silencio administrativo».
5 junio 2002
Obra nueva sin licencia.- Solicitada la inscripción de una ampliación de obra nueva aportando únicamente una certificación de un arquitecto técnico que acredita que su antigüedad es superior a siete años, la Dirección confirma la suspensión acordada por el Registrador, porque dicho certificado no tiene carácter de documento público. Dándose la circunstancia, además, de haberse acompañado una certificación catastral, que atribuye a la finca la misma cabida que ya constaba en el Registro, la inscripción de la obra nueva tendrá que acomodarse a lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones.
13 junio 2002
Obra nueva sin licencia.- Ver, más atrás, el apartado “Efectos del silencio administrativo”.
22 marzo 2005
[1] El cambio de criterio de la Dirección General sobre este punto puede verse en la Resolución que figura a continuación de ésta, posterior a la Ley del Suelo de 1990.
[2] El recurso se planteó con motivo de una escritura otorgada el 4 de septiembre de 1990.
