VIVIENDA
Derechos de tanteo y retracto por transmisiones de V.P.O. en Galicia
Derechos de tanteo y retracto por transmisiones de V.P.O. en Galicia
1. La única cuestión que se plantea en este recurso es si la enajenación por venta de una vivienda sujeta al régimen de viviendas de protección oficial de promoción pública se halla sujeta a las limitaciones derivadas del Título 11 de la Ley 4/2003 de 29 de julio, de vivienda de Galicia y especialmente de la derivada de sus artículos 35 a 38 que establecen unos derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración Autonómica y que vedan el acceso al Registro de la Propiedad en tanto no se acredite que se han llevado a cabo las notificaciones previstas en el articulado. Es de tener en cuenta que la disposición transitoria segunda establece que lo dispuesto en dicho título 11 «será de aplicación desde la entrada en vigor de la presente ley a todas las edificaciones, cualquiera que sea la fecha de construcción de las mismas». También es señalable, por lo que luego se dirá, que la falta de notificación fue subsanada por el interesado y la inscripción reclamada se llevó a cabo.
2. El Notario recurrente basa su recurso en primer lugar en la fecha de adquisición de la vivienda que fija en 1970 en base a determinada documentación que aporta junto con el recurso. Del título presentado a inscripción y sujeto a la calificación objeto de este procedimiento resulta que los vendedores adquirieron en 2002 del Instituto Galego da Vivienda y Solo sin reserva alguna. El contenido del Registro de la Propiedad coincide en que el título de adquisición del transmitente es del año 2002.
Como pone de relieve el artículo 326 de la Ley Hipotecaria debe rechazarse cualquier pretensión que se base en documentos no presentados en tiempo y forma por lo que la resolución de este recurso debe hacerse sin tener en cuenta dichas alegaciones ni la documentación en que se basan.
Si el Notario consideraba que los datos que publicaba el Registro, amparados por la presunción de exactitud, eran erróneos tendría que haberlo puesto de relieve en el momento procedimental oportuno pero no puede pretender ahora destruir la presunción derivada del artículo 38 de la Ley Hipotecaria.
3. En segundo lugar afirma el recurrente que la norma vigente no puede aplicarse a las viviendas adquiridas antes de la entrada en vigor de la Ley (6 de febrero de 2004) si el Instituto Gallego de Vivienda y Suelo no hubiera establecido tanteo y retracto voluntario, al amparo de la legislación entonces vigente, pues ello evidenciaría que los adquirentes ya habían cumplido los requisitos de permanencia temporal. Dicho argumento no puede aceptarse si se tiene en cuenta:
a) que la norma no tiene reserva alguna en relación a la fecha de adquisición de la vivienda enajenada sujeta a tanteo y retracto, b) que bien al contrario la disposición transitoria segunda de la Ley Gallega extiende el régimen aplicable a cualquier vivienda con independencia de la fecha de adquisición, c) que el argumento se basa en una conjetura, la de considerar que de no haber transcurrido el plazo entonces establecido para la enajenación sin sujeción a tanteo y retracto la Administración los habría hecho constar en la escritura.
4. Finalmente alega el recurrente que otra interpretación implicaría la retroactividad de la norma y la vulneración de la Constitución en sus artículos 9 y 33. Este motivo debe ser igualmente rechazado. Por un lado el régimen de las viviendas de protección oficial de promoción pública se caracteriza por su larga duración y por la imposición al dominio de una serie de restricciones a las facultades de uso, disfrute y disposición. La observancia de estas restricciones está encomendada a la Administración la cual dispone de medios jurídicos diversos para llevarla a cabo. En los largos años transcurridos desde la creación del régimen jurídico específico de este tipo de viviendas no siempre la Administración ha sido capaz de cumplir con su obligación de velar por el cumplimiento de la Ley, no solo por incapacidad operativa, sino también por insuficiencia de los medios jurídicos de los que disponía. Por esta razón, en diversas reformas y por distintas Administraciones (estatales, autonómicas) se han incorporado soluciones jurídicas que permitiesen el mejor cumplimiento de la obligación de velar por el cumplimiento del régimen jurídico de las viviendas de protección oficial de promoción pública. Estas reformas se han aplicado a las viviendas sujetas al régimen con independencia de la fecha de su publicación y solo, cuando la reforma ha implicado nuevas limitaciones para los particulares se ha excluido de su régimen a las viviendas sujetas a normas anteriores (confróntese por ejemplo el contenido de la disposición transitoria quinta del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Viviendas de Protección Oficial y con las disposiciones transitorias segunda y duodécima de su reglamento 3148/1978, de 10 de noviembre con la disposición transitoria tercera del Real Decreto 1932/1991, de 20 de diciembre, sobre medidas de financiación de actuaciones protegibles en materia de vivienda del plan 1992-1995). Nótese que con la regulación introducida por la Ley Gallega no se agrava un ápice la situación de los titulares de la vivienda enajenada: los derechos de tanteo y retracto ni privan de la facultad de disposición ni imponen el cumplimiento de otras condiciones que las ya establecidas en la Ley (señalada mente la existencia de un precio máximo y las condiciones que han de reunir los compradores). Pero es que aún si se admitiese lo contrario no es desde luego este procedimiento el adecuado para apreciar una eventual inconstitucionalidad de la norma pues la competencia para ello esta atribuida, en exclusiva, al Tribunal Constitucional.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador de la Propiedad.
5 octubre 2005
