VIVIENDA
Segundas transmisiones de V.P.O. en Castilla-La Mancha
Segundas transmisiones de V.P.O. en Castilla-La Mancha
1. Se plantea en el presente recurso la determinación de los requisitos a que queda sujeta la inscripción de una segunda transmisión de vivienda calificada de protección oficial de régimen especial, de conformidad con el Real Decreto 3148/78 de 10 de noviembre, y situada en territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla la Mancha.
Entiende el registrador que la inscripción no puede ser extendida, por cuanto no se aporta el visado o documento administrativo acreditativo de que se hayan cumplido los requisitos administrativos establecidos en relación con el precio y condiciones subjetivas del adquirente para ser titular de una vivienda de protección oficial, y como fundamento de dicha exigencia cita los artículos 49 a 55 del Real Decreto 3148/78.
Frente a ello, el recurrente señala que los referidos preceptos no son de aplicación al negocio jurídico de cuya inscripción se trata, toda vez que la vivienda transmitida no es de promoción pública sino de promoción privada y, por tanto no está sujeta a los referidos artículos del Real Decreto 3148/78 que definen el régimen legal de las viviendas de promoción pública, entendiendo que la exigencia de visado previo a la segunda transmisión de viviendas, prevista en el artículo 25.3 del Decreto 3/2004, de 20 de enero, sólo es exigible a las viviendas de protección pública cuya solicitud de declaración o calificación se presentara con posterioridad a la entrada en vigor de dicha norma, de conformidad con lo previsto en su disposición transitoria primera, y sin que tal criterio de derecho intertemporal se vea alterado por la disposición transitoria octava del Decreto 38/2006, de 11 de abril.
2. Dos son, por tanto, las cuestiones sobre las que, en la resolución del presente recurso, este Centro Directivo ha de pronunciarse: por un lado, la de si la transmisión de cuya inscripción se trata se halla o no sujeta a la exigencia de previo visado establecida en el artículo 25.7 del Decreto 3/2004, de 20 de enero y, por otro, en caso de ser resuelta tal cuestión en sentido afirmativo, determinar si la existencia del visado es requisito previo para que pueda producirse la inscripción, esto es, si su falta provoca o no un efecto de cierre registral.
3. En relación con la primera de las dos cuestiones planteadas, se ha de partir de lo previsto en los artículos segundo, 2, a) de la Ley 2/2002, de 7 de febrero y 2.1 del Decreto 3/2004, de 20 de enero que incluyen dentro del concepto de vivienda con protección pública las viviendas calificadas de protección oficial, sean de promoción privada o de promoción pública, al amparo del Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Viviendas de Protección Oficial.
Resulta así, como punto de partida, que la vivienda cuya transmisión se pretende inscribir debe recibir la consideración de vivienda con protección pública en Castilla la Mancha y, con ello, queda sujeta a las normas establecidas por la legislación de dicha comunidad autónoma para garantizar la efectividad del régimen de protección oficial, en cuanto, de conformidad con las disposiciones transitorias de las disposiciones que las establezcan, les sean aplicables.
Entre tales normas está la que sujeta a visado previo de la Delegación Provincial de la Consejería de Vivienda y Urbanismo la segunda o posterior transmisión de viviendas con protección pública, contenida en el artículo 25.7 del Decreto 3/2004, de 20 de enero.
La disposición transitoria primera del referido Decreto prevé su aplicación a las viviendas de protección pública cuya solicitud de declaración o calificación se presentara con posterioridad a la entrada en vigor de dicha norma, con lo que deja fuera de la exigencia de visado previo todas aquellas viviendas calificadas con anterioridad a su entrada en vigor, entre ellas, las sujetas al Real Decreto 1348/78, de 10 de noviembre. Frente a ello, la disposición transitoria octava del Decreto 38/2006, de 11 de abril, establece que «hasta la puesta en funcionamiento del Registro de Demandantes de Vivienda con Protección Pública regulado en el Capítulo III del Título VIII del presente Decreto, las segundas y posteriores transmisiones de las viviendas con protección pública promovidas al amparo de planes de vivienda estatales o autonómicos anteriores, se realizarán con sujeción a los requisitos y trámites previstos en el Capítulo III del Título I del Decreto 3/2004, de 20 de enero de Régimen Jurídico de las Viviendas con Protección Pública.»
Frente a lo sostenido por el recurrente, no puede entenderse que los planes de vivienda estatales o autonómicos «anteriores», a los que la disposición transitoria octava citada se refiere sean aquellos posteriores al Decreto 38/2006 y anteriores a la efectiva puesta en funcionamiento del Registro de Demandantes de Vivienda Protegida pues, de ser así, la norma que sujeta a lo previsto en el Decreto 3/2004 las segundas o posteriores transmisiones de viviendas promovidas conforme a tales planes carecería de utilidad, pues dicha sujeción ya resulta de la disposición transitoria primera del Decreto 3/2004.
Por el contrario, el contenido de la disposición transitoria octava del Decreto 38/2006 sólo puede tener sentido si, para el caso concreto de las segundas o posteriores transmisiones de viviendas, introduce una excepción a la regla general prevista en la disposición transitoria primera del Decreto 3/2004 y supone la aplicación del contenido del Capítulo III del Título I de tal Decreto a todas las viviendas de protección pública promovidas al amparo de cualesquiera planes de vivienda anteriores al Decreto 38/2006, incluidos los sujetos al Real Decreto 3148/78, y ello con independencia de que se trate de viviendas de promoción pública o de promoción privada.
Apoyan tal interpretación todas aquellas normas contenidas en la legislación autonómica reguladora de las viviendas con protección pública que, de forma expresa, definen el régimen de las viviendas promovidas conforme al Real Decreto 3148/78, entre ellas, la disposición transitoria séptima del Decreto 38/2006, que las sujeta a inscripción en el Registro de Viviendas con Protección Pública, o la determinación de precios máximos de venta para las mismas prevista en las disposiciones transitorias tercera y cuarta del mismo Decreto 38/2006, lo cual justifica la extensión a las mismas el control de su cumplimiento a través del visado.
Y es que al determinar el ámbito de aplicación de la exigencia de visado previo resulta necesario tener en cuenta que a través del mismo no sólo se controla, por la Administración competente, el cumplimiento de los requisitos y condiciones del adquirente sino, según establece el artículo 23 del Decreto 3/2004, las condiciones esenciales del contrato y, entre ellas, el precio de venta. No cabe, por ello, entender que la exigencia de visado sólo proceda respecto de aquellas viviendas de protección oficial de promoción pública para las que la disposición transitoria cuarta del Decreto 3/2006 establece la exigencia de que su transmisión se produzca a favor de personas inscritas en el Registro de Demandantes de Vivienda, sino que procederá, también, en el caso de viviendas de protección oficial de promoción privada, dada la sujeción a control previo administrativo del precio de venta.
A todo lo anterior se ha de añadir que ni del contenido del Registro, ni del título calificado resulta acreditado, de forma indubitada, si la vivienda a que se refiere el presente es de promoción pública o privada. El registrador, ante la duda, aplica el régimen más restrictivo, propio de la promoción pública. Frente a ello, el recurrente entiende que se trata de una vivienda de promoción privada. En todo caso, la discrepancia pone de manifiesto la necesidad de que sea la administración competente en materia de vivienda protegida, la que, a través del visado administrativo determine cuál es el régimen aplicable y si han sido cumplidas, en la transmisión, las condiciones que en el mismo se establecen.
4. Debe procederse, a continuación, a determinar si la justificación de que se ha obtenido el referido visado constituye requisito previo necesario para que pueda procederse a la inscripción, o si, por el contrario, ha de entenderse la venta inscribible aun cuando el visado no haya sido obtenido, sin perjuicio de las consecuencias que ello pueda tener para el comprador.
Para resolver tal cuestión, se ha de partir de la consideración de que las limitaciones que sobre el dominio impone la legislación sobre vivienda protegida constituyen limitaciones legales del dominio delimitadoras de su contenido ordinario, y definitorias de una propiedad estatutaria, en cuanto las facultades que atribuye a su titular quedan sujetas, en su contenido y ejercicio, al estatuto especial resultante de la finalidad social para el que se genera el objeto del derecho.
Así, tales limitaciones resultan de forma directa de la legislación estatal y autonómica dictada en materia de vivienda sujeta a regímenes de protección pública, son de aplicación a todo titular de viviendas protegidas, de conformidad con el régimen concreto con arreglo al cual hayan sido clasificadas, y su contravención producirá los efectos que, para cada caso, establezca la regulación aplicable.
Por tanto, la constancia registral de tales limitaciones queda sujeta, en cuanto a su eficacia, a lo previsto en el artículo 26.1 de la Ley Hipotecaria, que establece que las prohibiciones establecidas por la Ley que, sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales del dominio.
Es por ello que para aquellos casos en que tanto la legislación estatal como autonómica prevén la constancia registral de tales limitaciones, establecen que se producirá a través de una nota marginal que no producirá otro efecto que el meramente informativo o divulgativo de la limitación legal del dominio a que se refiere. Así resulta de lo previsto en el artículo 7 del Real Decreto 2066/2008 en el ámbito estatal y, en el ámbito de la legislación autonómica de Castilla-La Mancha, de lo previsto en el artículo 20 del Decreto 173/2009. Y la misma eficacia ha de entenderse que tiene la nota marginal prevista en el artículo 25.7 del Decreto 3/2004, aunque el mismo no determine de forma expresa tales efectos.
Y así se establece porque el carácter legal o directamente emanado de la norma, que tienen tales limitaciones, excluye la necesidad de su inscripción para que tengan plena aplicación en toda transmisión de viviendas protegidas sujeta a las mismas. Por tanto, y frente a lo sostenido por el notario recurrente, la inscripción de transmisiones de viviendas protegidas exige que por el registrador se califique si el acto dispositivo se ajusta a las limitaciones a que la norma aplicable lo sujeta, aun cuando tales limitaciones no resulten del Registro.
Y precisamente por ello, porque el régimen de protección pública a que queda sujeta la vivienda puede no resultar del Registro o no ser su identificación suficientemente precisa, es por lo que la generalidad de las normas de carácter autonómico reguladoras del régimen de viviendas protegidas (Ley 2/2002 de 7 de febrero del Parlamento de Castilla-La Mancha, Decretos 3/204, de 20 de enero, 38/2006, de 11 de abril, 173/2009, de 10 de noviembre, de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha), establece como requisito previo para la autorización de la escritura pública en que se formalice su transmisión el visado administrativo, es decir, la existencia del acto a través del cual la administración competente controla el cumplimiento de las limitaciones resultantes del régimen de protección pública. En el ámbito de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, el artículo 23 del Decreto 3/2004 establece que «se entiende por visado, el necesario reconocimiento por la administración, previo al otorgamiento de la escritura pública, del cumplimiento de los requisitos o condiciones del adquirente o arrendatario y de las condiciones esenciales del contrato, de acuerdo con lo previsto en el régimen de protección al que esté sujeta la vivienda.», y el artículo 25.7 establece que «En todo caso, mientras esté vigente el régimen de protección de las viviendas, para las segundas y posteriores transmisiones inter vivos de la propiedad de las mismas será necesario obtener el visado previo de la Delegación Provincial de la Consejería de Vivienda y Urbanismo, conforme a lo establecido en el artículo 23 del presente Decreto».
5. A la vista de lo anterior, no puede sino concluirse que en aquellos casos en los que la norma exija la obtención de visado como requisito previo para la autorización de escrituras en que se formalicen segundas o posteriores transmisiones, la inscripción de las mismas precisa acreditar que dicho visado ha sido obtenido, en cuanto la exigencia de que exista dicho acto administrativo habilitante se integra dentro del conjunto de limitaciones con plena eficacia normativa, aun cuando no resulten del Registro.
Y a ello no cabe oponer el hecho de que la falta de visado no impide la validez del acto dispositivo y la adquisición de su derecho por el adquirente, pues el Registro no puede amparar transmisiones que, aun válidas, no se ajusten al contenido de las limitaciones dispositivas que al titular registral imponga, por razón de las características especiales de su objeto, la norma definitoria de la extensión y forma de ejercicio de su derecho, y ello aun cuando tal norma establezca un efecto distinto de la nulidad del acto dispositivo para el caso de su contravención, según la posibilidad reconocida por el artículo 6.3 del Código Civil.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, y confirmar la calificación registral.
14 julio 2012
