ACTOS NO INSCRIBIBLES
Actos sin trascendencia real.- El pacto en virtud del cual los intereses del préstamo garantizado se pagarán con los productos de la finca rústica hipotecada, aunque no impide la inscripción de la hipoteca, no es inscribible por tratarse de una estipulación personal, que no constituye anticresis, ni derecho real de garantía, ni arrendamiento, sino una fórmula de liquidación de intereses.
17 octubre 1945
Actos sin trascendencia real.- Presentada un acta notarial por la que el vendedor de una finca notificaba al comprador la voluntad de «readquirir y reinscribir a su nombre» el dominio de lo vendido por impago de la parte del precio que fue aplazado y garantizado con condición resolutoria explícita, el Registrador denegó la inscripción por haberse expedido la copia del acta sin haber transcurrido el plazo legal de contestación establecido en el artículo 204 del Reglamento Notarial, no hacerse la consignación del importe total del precio de la finca en Banco o Caja Oficial y no ser efectiva por la sola voluntad del vendedor la cláusula penal. Confirmada la calificación por el Tribunal Superior de Justicia, el recurrente apeló ante la Dirección General solicitando, no la reinscripción del dominio a su favor sino, al menos, la inscripción del acta notarial aludida en el Registro de la Propiedad «como notificación de la voluntad resolutoria», «aunque se deniegue la inscripción del cumplimiento de la condición resolutoria y del dominio nuevamente a favor del adquirente-vendedor, sin entrar en el hecho de que proceda o no la resolución contractual». La Dirección rechaza la nueva pretensión del recurrente basándose en: a) La concreción del recurso gubernativo a las cuestiones directamente relacionadas con la nota de calificación, y b) Que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción de los actos y contratos de trascendencia jurídico-real inmobiliaria.
25 abril 1996
Actos sin trascendencia real.- El ejercicio del derecho de opción cuando el mismo no implica aún la modificación jurídico-real perseguida, no puede tener acceso al Registro, pues tal posibilidad no está prevista en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y, además, ese reflejo registral indeterminado en su naturaleza y efectos crearía una publicidad equívoca incompatible con la claridad que debe presidir la redacción de todo asiento registral. Por estos motivos no es inscribible el acta notarial por la que el titular de un derecho de opción comunica al dueño de la finca que ha decidido ejercitar su derecho y le requiere para el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa. A lo anterior se añade que el acta en cuestión no acredita la efectiva verificación del desplazamiento dominical perseguido, ni es instrumento adecuado para documentar la voluntad afirmativa del optante, ni goza de virtualidad traditoria.
27 octubre 1999
Actos sin trascendencia real.- Antecedentes de hecho: en el Registro existen los siguientes asientos: 1) Hipoteca. 2) Anotación de demanda, por la que el dueño de la finca solicita la nulidad de aquella hipoteca. 3) Inscripción de adjudicación, y cancelación de la hipoteca y de la anotación, como consecuencia de la ejecución de la hipoteca. En esta situación, se presenta de nuevo mandamiento acordando la anotación de la demanda antes mencionada y la Dirección confirma la calificación denegatoria (además de otro defecto), porque siendo el Registro una institución de protección del tráfico y en favor de terceros, sólo tiene sentido la inscripción de actos de trascendencia real actual, y al estar cancelado el derecho de hipoteca discutido, ninguna utilidad tiene la anotación de la demanda de nulidad del mismo, porque la sentencia que recaiga en el procedimiento iniciado no puede provocar ninguna modificación jurídico real en el Registro, en contra de la propia finalidad cautelar de la anotación en cuestión.
19 junio 2002
Actos sin trascendencia real.- Como cuestión previa en este recurso se planteó el efecto que en la calificación de un documento deben producir aquellos otros que, estando presentados con anterioridad, carecen de trascendencia real, pero que se presentan para mediatizar dicha calificación. Y el criterio del Centro Directivo fue el siguiente: la Resolución de 13 de noviembre de 2001, referida también a la calificación mercantil, advertía del limitado alcance que ha de darse a los documentos presentados en los registros al objeto no de obtener o lograr la práctica de un asiento, sino con el fin de advertir, ilustrar o incluso condicionar la calificación de otro, y que no deben interferir en ésta pues sus autores o remitentes tiene abierta la vía judicial para impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopción de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de obtener un cierre registral, de obtener una resolución que ordene oportunamente la anotación de la demanda o la prohibición de disponer. En el caso planteado obraba en el Registro al tiempo de presentarse para su inscripción las escrituras calificadas un escrito suscrito por quien alegaba, sin acreditarlo, su condición de administrador único de una sociedad, la misma que en aquellas resultaría ser la vendedora, cuyo objeto era poner en conocimiento del Registrador que habían sido revocados determinados poderes otorgados por ella mediante instrumentos públicos que no acompañaba y que reconocía pendientes de inscripción en el Registro Mercantil, y al que acompañaba como único documento auténtico la copia de un acta notarial autorizada en su día a requerimiento de la misma presunta administradora, pues el notario autorizante de ella expresamente advertía que no se le había acreditado la inscripción de su cargo en el mismo Registro Mercantil, por la que se notificaba al apoderado de la sociedad don Q. Z. O. la existencia de acuerdos sociales, cuya existencia tampoco quedaba acreditada, por los que se le revocaban los poderes que tenía conferidos a la par que se le requería para la entrega de la copia del documento que los contenía; en diligencia extendida a continuación de dicha acta hizo contar el Notario autorizante la efectiva entrega por el requerido de la copia de uno de tales poderes, en concreto el conferido en escritura autorizada el 28 de junio de 1986 por el Notario de Barcelona don Raúl Vall Vilardell con el número 3632 de protocolo. Dicho documento claramente no constituía un título inscribible y es dudoso que debiera haber sido objeto de presentación en el Libro diario como lo fue; en concreto, no consta cual haya sido su calificación, algo a lo que está sujeto todo título que se presente en dicho libro. Y si ya es de por sí improcedente, como se acaba de apuntar, que en la calificación se tomen en cuenta documentos que denuncien situaciones anormales de posibles títulos inscribibles, al igual que no pueden tenerse en cuenta hechos o situaciones de las que el registrador pueda tener un conocimiento personal, en este caso el contenido de aquel documento nada revela. Escaso valor ha de atribuirse a las manifestaciones hechas por alguien en ejercicio de un presunto cargo que no acredita, sobre el contenido de un documento cuya existencia tan sólo resulta de sus manifestaciones, que no figura inscrito en el Registro Mercantil, con lo que no desvirtúa la presunción legal de existencia y validez de su contenido (cfr. artículo 20 del Código de comercio) y que lo único que justifica es la práctica de un requerimiento hecho en nombre de una sociedad cuya representación sigue sin acreditar así como determinados actos materiales seguidos a ese requerimiento.
2 enero 2005
Actos sin trascendencia real.-
1. La cuestión que se plantea en el presente recurso radica en si puede tener acceso al Registro de la Propiedad el testimonio de un auto judicial en el que se decreta la medida cautelar por la que se suspende la resolución de un Jurado de Expropiación por el que se fija el justiprecio de una finca, así como la ocupación y derribo de las fincas expropiadas por el Ayuntamiento a las que se refiere dicha resolución; en definitiva se suspende la ejecución de un acto administrativo expropiatorio de unas fincas. La Registradora de la Propiedad deniega la práctica de cualquier asiento alegando que el documento presentado carece de trascendencia real.
- Hay que tomar en consideración lo siguiente: Toda medida cautelar tiene como finalidad garantizar el resultado del proceso. Por su propia naturaleza, la medida cautelar tiene una eficacia temporal, pues concluye con la finalización del proceso, de manera que si el proceso judicial culmina en sentencia, y el beneficiado por la medida cautelar no obtiene su pretensión, dicha medida cautelar queda ineficaz, y si por el contrario la obtiene, se estará a lo que se determine en la sentencia. Dentro de las medidas cautelares cabe indicar aquellas que la Ley reconoce expresamente su acceso al Registro, por el mecanismo de la anotación preventiva, cuales son el embargo preventivo y la prohibición de disponer (artículo 42-4.º de la Ley Hipotecaria).
No obstante, en este caso concreto, la medida cautelar consiste en la suspensión de la ejecución de un acto administrativo. Dicha medida está dirigida exclusivamente a la Entidad que tiene la facultad de ejecutarlo, es decir, el Ayuntamiento; y supone que no puede exigir el justiprecio de la finca o fincas ni puede ocuparlas ni derribarlas, manteniéndose por tanto en la posesión al particular que solicitó la medida. En definitiva, se trata de la determinación de un acto relativo a la posesión de la finca que como tal, no tiene la consideración de derecho real, y por tanto, no puede acceder al Registro de la Propiedad.
- Sentado lo anterior, se hace necesario señalar que lo que sí tiene acceso al Registro de la Propiedad es la interposición del recurso contencioso- administrativo en el que se solicita la nulidad del acto administrativo, ya que el resultado del señalado recurso (en principio, la sentencia) sí tendrá trascendencia real si llega a declarar nulo el acto, es decir, la expropiación. En el auto judicial en que se adopta la medida cautelar, se determina que el procedimiento principal consiste en la demanda en que se solicita la nulidad del acuerdo expropiatorio, y añade el Tribunal que «debe ponerse de manifiesto la anulación del Plan Especial de Ordenación de Volúmenes y Usos de la finca C. de Badalona en virtud de Sentencia 369/2002, instrumento urbanístico éste que versa sobre las fincas objeto de la expropiación aquí cuestionada». Del expediente resulta que estamos ante la impugnación de actos de naturaleza urbanística, cuyo acceso al Registro de la Propiedad está regulado en el RD 1093/1997 de 4de Julio, que contempla expresamente la anotación preventiva por interposición de recurso contencioso administrativo (art 67) indicando el título para la anotación (art. 69), así como la posibilidad de inscripción de las sentencias firmes en las que se declare la anulación de los planes de ordenación o de sus instrumentos de ejecución (artículo 1-6), siempre que cumplan los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.
- Finalmente ha de señalarse que la anotación preventiva de la demanda o de la interposición del recurso contencioso-administrativo tiene como finalidad, entre otras, advertir a los terceros que la expropiación forzosa que consta inscrita en el Registro de la Propiedad puede tener una eficacia claudicante, y el principio de legalidad, según el cual los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales, implica que son éstos los que han de declarar la nulidad en su caso del asiento, en el procedimiento que corresponda. Ha de indicarse también que según la última jurisprudencia del Tribunal Supremo, en reiteradas sentencias, entre otras las señaladas en los «vistos», se corrige la anterior aplicación rigorista del artículo 38.2 de la Ley Hipotecaria, en el sentido de que «el ejercicio de la acción contradictoria del dominio, inscrito a nombre de otro en el Registro de la Propiedad, lleva implícita la petición de nulidad y cancelación del asiento contradictorio»; de otra parte, como ya señaló la resolución de este centro directivo de 7 de marzo de 1945, «lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley Hipotecaria (de 16 de diciembre de 1909, artículo que pasó a ser el 38 de la Ley Hipotecaria vigente) sobre la necesidad de que, previamente o a la vez que se ejerciten acciones contradictorias del dominio de bienes inmuebles o derechos reales, se solicite la nulidad o cancelación de las inscripciones en que consiste dicho dominio, no debe ser obstáculo en principio para la anotación preventiva de la demanda, toda vez que el orden del procedimiento y la atribución de las defensas procesales en primera instancia son de la incumbencia y responsabilidad del Juzgado». Por lo indicado, y frente a lo que señala la Registradora, ha de concluirse que no es obstáculo para la anotación de la demanda o de la interposición del recurso contencioso-administrativo el que no se haya pedido expresamente la nulidad de la inscripción en la interposición de la demanda o del recurso; siendo suficiente el mandamiento judicial en que se ordene la anotación, siempre que hayan sido cumplidos todos los demás requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.
En definitiva, el documento cuya calificación es objeto de recurso no puede tener acceso al Registro de la Propiedad por carecer de trascendencia real. Los documentos que sí pueden tener acceso son los documentos judiciales señalados, los cuales no se han presentado, si bien la cuestión ha sido objeto de análisis por los datos que constan en la calificación y en el expediente.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
12 julio 2005
Actos sin trascendencia real.- La primera parte de esta Resolución aborda un problema que puede verse en el apartado “PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. Protección de los asientos registrales”, y se refiere a la inaplicación del sistema de ejecución forzosa por la propia Administración en aquellos supuestos en que la ley exige la intervención de los Tribunales. El resto de la Resolución, relacionado con el epígrafe que se indica al principio, es el que sigue.
- Excluida con carácter general la autotutela de la Administración en relación con los pronunciamientos del Registro de la Propiedad queda por determinar si el supuesto contemplado en el presente recurso es susceptible de inscripción al amparo de lo dispuesto en el capítulo IV del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, relativo a inscripción de cesiones obligatorias.
El fundamento legal de este capítulo se encuentra en el artículo 307.2 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, cuando determina que serán inscribibles en el Registro de la Propiedad las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.
No tratándose este caso de una cesión obligatoria prevista por la ley, sino consecuencia de un convenio urbanístico, es evidente que no resulta posible la aplicación, como pretende el recurrente, del artículo 31 en relación con el artículo 30.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por cuanto este precepto está referido a la cesión obligatoria delimitada por instrumentos de planeamiento.
- Los convenios urbanísticos son inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que su objeto sea susceptible de inscripción conforme al artículo 2 de la Ley Hipotecaria y 1 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y cumplan además con las exigencias de la legislación local y urbanística que le son propias, así como con las impuestas por la legislación sustantiva e hipotecaria.
En el presente caso, como señala el Registrador en su nota de calificación, el convenio hace referencia a un compromiso de ceder al Ayuntamiento 200 metros cuadrados de locales comerciales terminados, sin que conste su exacta ubicación y delimitación, resultando un pacto redactado en términos genéricos, señalándose en el acuerdo noveno, que las escrituras públicas de transmisión del promotor al Ayuntamiento de Granada se llevarán a cabo previa concesión de licencia de obras, por lo que se vincula la transmisión de la propiedad del local al otorgamiento de la correspondiente escritura pública.
Consecuentemente, de acuerdo con los términos del convenio, en el que se asume únicamente el compromiso de transmitir la propiedad, no es inscribible en el Registro de la Propiedad, por cuanto no se ha operado la mutación jurídico real inmobiliaria, siendo así que en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, se inscriben los títulos por los que se transmite la propiedad, pero no los meros compromisos de transmisión, como el presente, siendo preciso exigir el cumplimiento judicial de dicho compromiso, no pudiendo acudir el Excmo. Ayuntamiento de Granada al instituto de la autotutela, como ha quedado expuesto en el fundamento de derecho segundo.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.
22 febrero 2007
Actos sin trascendencia real.- En el supuesto del presente recurso, se presenta en el Registro de la Propiedad mandamiento judicial ordenando la inscripción –literalmente «anotación» (sic) en el mandamiento– de una sentencia firme, en la que se declara que el demandante tiene la condición de socio con una participación del 35% en la sociedad explotadora del negocio Club Atlántida, que a su vez es titular registral de un inmueble; y se pretende la constancia registral del mandamiento en el folio abierto a esta finca.
- Tal y como resulta de los preceptos hipotecarios citados en los vistos, el Registro de la Propiedad tiene por objeto –salvo excepciones expresamente contempladas en la ley-la inscripción de los actos y contratos de trascendencia jurídico– real inmobiliaria; el mismo criterio se sigue respecto de las acciones ejercitadas, de manera que sólo las que tengan carácter o eficacia real pueden ser reflejadas, como norma general, en los asientos del Registro.
- Por el contrario, la Sentencia cuya inscripción se pretende carece de toda trascendencia real, ya que en la misma se rechaza expresamente la pretensión del demandante acerca de la titularidad de la finca, y únicamente se limita a reconocer la existencia de una sociedad y la condición del demandante como socio de la misma, con una participación del 35%.
Expresamente en el fundamento sexto de la sentencia se dice: «Respecto de la pretensión del demandante de que se declare su titularidad del 35% del bien inmueble aportado a la sociedad, debe tenerse en cuenta que el dueño de dicho inmueble, mediante aportación, no pueden serlo los socios, sino la sociedad misma, teniendo los socios sobre él el mismo porcentaje de participación que el porcentaje social».
- La sentencia por tanto, como ella misma reconoce, tan sólo tiene trascendencia respecto de la composición del sustrato social de la compañía, pero nunca respecto del inmueble, cuyo titular no deja de ser la sociedad misma. O dicho de otra forma, no existe pronunciamiento alguno en la sentencia que produzca una modificación jurídico real en la finca registral.
El mandamiento deberá reflejarse en el libro registro de socios de la compañía, pero sin que ello modifique en absoluto la actual titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad a favor de ésta.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.
3 julio 2007
Actos sin trascendencia real.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de constitución de sociedad agraria de transformación (SAT) con aportación de finca perteneciente pro indiviso a un matrimonio y sus tres hijos, otorgada el 16 de mayo de 1984, en la que comparecen los padres, que intervienen en su propio nombre y en el de sus dos hijas menores de edad, y en la que comparece también un hijo, de dieciséis años de edad, que se halla emancipado en virtud de escritura otorgada el mismo día con el número de protocolo inmediatamente anterior. A la escritura se incorpora testimonio del auto judicial por el que se concede autorización para la aportación a la sociedad agraria de transformación de las cuotas que corresponden a los tres menores –las dos menores de edad y el menor ahora emancipado–; y del Registro resulta que, respecto del padre, se encuentra tomada anotación de declaración de quiebra necesaria en el año 2002 prorrogada el año 2005. La registradora suspende la inscripción por los siguientes defectos: 1) no constan los datos de inscripción del menor emancipado en el Registro Civil; 2) no se acredita la representación legal de los padres sobre las hijas menores por exhibición del libro de familia o mediante notoriedad; 3) la sociedad agraria de transformación no consta debidamente inscrita en el Registro de sociedades agrarias de transformación; 4) no consta la firmeza del auto judicial; 5) no hay congruencia entre el objeto del negocio jurídico que determina la autorización judicial y el de la escritura, puesto que la autorización judicial permite aportar la finca en cuestión y en la escritura aportan la finca y 500.000 pesetas; y 6) el padre no tiene capacidad para disponer de la finca puesto que del libro de incapacitados consta que se halla en estado de quiebra, debiendo ser representado por el síndico de la quiebra.
- El quinto defecto –falta de congruencia entre el negocio autorizado y el de la escritura por cuanto se concede autorización para aportar una finca y en la escritura se aporta la finca y 500.000 pesetas– tampoco puede mantenerse. La registradora debe calificar la validez de la aportación de la finca radicante en su distrito, sin que su calificación se pueda extender a otros extremos por completo ajenos al Registro de la Propiedad, como es la aportación de dinero que es un acto no inscribible.
23 septiembre 2011
Actos sin trascendencia real.- El recurso debe ser desestimado pues, solicitado que se haga constar en el Registro la existencia de una deuda por el precio aplazado en la venta de una finca, el cual no se garantizó con hipoteca ni condición resolutoria, sino con un aval bancario, cuyas vicisitudes, como dice el registrador, son ajenas al Registro, tal constancia no puede ser objeto de ningún asiento registral.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación del registrador.
20 abril 2012
