AGRUPACIÓN
De elementos de una propiedad horizontal situados en diferentes edificios
De elementos de una propiedad horizontal situados en diferentes edificios
Tratándose de sótanos de distintos edificios que están unidos entre sí, formando un solo garaje, es indudable que se trata de un todo orgánico susceptible de inscripción conforme a los artículos 8º de la Ley Hipotecaria y 44 de su Reglamento. La característica de estas agrupaciones excepcionales es que las fincas agrupadas no se extinguen y su folio particular anterior no queda cerrado. La nueva finca creada, al ser independiente de los edificios ya existentes y divididos, no precisa ni número correlativo ni cuota de participación, sin perjuicio de que los locales agrupados mantengan su número y cuota en el edificio del que forman parte. Tampoco se vulnera el artículo 16, regla 2ª, de la Ley de Propiedad Horizontal, pues no ha aumentado el número de propietarios con derecho a voto, sino que conforme al artículo 14 de dicha Ley, en el caso de pertenecer un local a varios propietarios proindiviso, ello no implica que cada uno pueda ejercer su derecho al voto individualmente, sino que entre ellos han de designar un representante para que les asista y vote.
27 mayo 1983
De elementos de una propiedad horizontal situados en diferentes edificios.- 1. Sobre la base de considerar norma dispositiva el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, han quedado consagradas las cláusulas estatutarias que permiten la modificación de entidades hipotecarias integrantes en una propiedad horizontal sin necesidad de autorización de la junta de propietarios, por lo que el presente recurso se limita a dilucidar el alcance de tal consentimiento previo en relación con dos supuestos distintos, a saber, la agrupación o agregación en sentido vertical (este caso se recoge, más atrás, en el apartado –Agrupación- “De elementos de una propiedad horizontal colindantes en sentido vertical”) o con otra finca colindante no integrada en la misma propiedad horizontal.
- En relación con el segundo defecto, sobre la agrupación o agregación con un elemento colindante no integrado en la misma propiedad horizontal, de las Resoluciones de 27 de mayo de 1983, 11 de mayo 1987 y 27 de febrero de 2003, se desprende su viabilidad, quedando cada uno de los elementos agrupados sujeto a su propio régimen jurídico y conservando su cuota, cuando perteneciese a una propiedad horizontal, pues se permite la constitución de una nueva finca resultante, incluso, cuando alguno de los elementos privativos que se integran en ella estuviese sometido a otro régimen jurídico, dado que cabría acudir al concepto de finca especial.
Con carácter general, las cláusulas que permiten la agrupación anticipan el consentimiento requerido por el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el artículo 17.1 del mismo cuerpo legal, permitiendo que el dueño pueda actuar no sólo sobre los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también sobre los elementos comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad, siempre que no se altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario.
Por otra parte, el que las cláusulas que autorizan previamente la agrupación o agregación suelan tener el contenido referido anteriormente, no impide que puedan ir más allá, facultando inclusive a que se altere la estructura general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad, pues si puede la junta autorizarlo no constando en estatutos, también podrá haber quedado plasmada anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el título constitutivo y dicha autorización conllevará todos los elementos necesarios para su ejecución, entendiéndose incluido, en su caso, el que se afecten elementos comunes no esenciales para la edificación, quedando conformada, tras la agrupación, la finca resultante como una unidad, si no arquitectónica, sí de destino. Y es que en todo lo que no es normativa imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del artículo 396 del Código Civil.
Así se deduce, también, implícitamente de las Resoluciones 27 de mayo de 1983 y 27 de febrero de 2003, dado que en estos casos se había recogido expresamente dicha autorización, ratificándose, además, en el caso resuelto por la última de ellas, por los copropietarios en escritura independiente.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar ambos defectos de la nota de calificación, ordenando la inscripción de la cláusula estatutaria en los términos recogidos en la escritura.
19 junio 2012
