ANDALUCÍA

Segregación en suelo no urbanizable

Segregación en suelo no urbanizable

Sobre esta clase de segregaciones, el alcance del silencio administrativo y las medidas de restablecimiento de la legalidad, puede verse el apartado “URBANISMO. Disciplina urbanística”.

15 septiembre 2009

Segregación en suelo no urbanizable.- Para un caso similar al anterior, ver el mismo apartado.

17 junio 2010

Segregación en suelo no urbanizable.- El problema planteado en este recurso es el de la venta de una cuota indivisa de una finca rústica sin licencia o declaración de innecesariedad. La Resolución puede verse en el apartado “COMPRAVENTA. De cuotas indivisas de finca rústica”.

12 julio 2010

Segregación en suelo no urbanizable.- Sobre esta clase de segregaciones, los requisitos del silencio administrativo y su ineficacia frente a las normas de ordenación del territorio, ver el apartado “URBANISMO. Disciplina urbanística”.

27 octubre 2010

Segregación en suelo no urbanizable.- 1. En el supuesto del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:

1. a) Se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura de partición de herencia mediante la cual se practica la segregación de una finca rústica de la que resulta una porción con una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo. En esta escritura se indica que se había obtenido licencia municipal para tal segregación, incorporándose la pertinente certificación expedida por el Ayuntamiento de Moclín, en la cual efectivamente se expresa lo siguiente: «Visto el informe técnico favorable por no inducir lo solicitado a una parcelación ilegal en suelo rústico y tener como única finalidad ampliar la superficie anexa a una vivienda aislada, sin crear nueva parcela, por unanimidad se acuerda conceder la licencia de segregación solicitada, previo pago de la tasa de…».
2. b) El registrador deniega la inscripción solicitada, porque, habiendo remitido la documentación a la Delegación Provincial de la Consejería y Pesca de la Junta de Andalucía de conformidad con lo previsto en el artículo 80 de las Normas Complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria (Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, dicho órgano administrativo había dictado Resolución por la que declara la nulidad de la segregación realizada en aplicación de los artículos 23 y 24.2.º de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias y la Resolución de 4 de Noviembre de 1996 de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales de la Consejería de Agricultura y Pesca.
3. c) El notario recurrente alega que, tal y como se desprende de la licencia municipal incorporada a la escritura, la segregación practicada tenía como única finalidad ampliar la superficie anexa a una vivienda aislada, por lo que cabe estimar la excepción recogida en el apartado b) del artículo 25 de la ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, ya que la porción segregada está destinada a fines no agrarios, razón por la que habría que aplicar la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que atribuye a los municipios la concesión de la licencia, y, obtenida ésta, el documento es inscribible, según las Resoluciones de este Centro Directivo de 22 de marzo de 2004, 24 de mayo de 2005 y 27 de mayo de 2006.
4. Antes de examinar la concreta cuestión planteada en el recurso, procede delimitar el marco normativo que debe tenerse en cuenta a la hora de resolver el mismo.
5. a) Por lo que se refiere a la legislación urbanística estatal, el artículo 13.2 del texto refundido de la Ley de suelo prohíbe «las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización en la forma que determine la legislación de ordenación territorial y urbanística».

En el ámbito de la legislación urbanística andaluza, el artículo 68.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, establece, de forma taxativa, que, «En terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urbanísticas». Y el artículo 66.1.b) del mismo texto legal conecta los actos de segregación y división en suelo no urbanizable con la observancia de la normativa sectorial que en cada caso sea aplicable, por lo que debe analizarse especialmente el régimen de las unidades mínimas de cultivo.

1. b) Este último régimen especial aparece regulado en la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias, cuyo artículo 24, en sus dos primeros apartados, tiene el siguiente contenido: «1. La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. 2. Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior».

No obstante, el artículo 25 de la misma Ley permite la división o segregación en determinados supuestos, uno de los cuales –al que se refiere precisamente el Notario en su escrito de recurso, aunque no está mencionado en la escritura calificada-, consiste en que «la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación».

3. En el presente caso, y a la vista del contenido de la escritura -en la que no se alude en modo alguno al régimen de excepción previsto en el artículo 25.b) de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias, sin que haya edificación alguna reflejada en el asiento registral ni declarada en debida forma en dicho título-, corresponde al órgano autonómico competente apreciar si concurre o no la excepción recogida en dicha precepto legal, de acuerdo con el procedimiento previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Por ello, debe confirmarse la calificación del registrador.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y conformar la calificación impugnada.

1 agosto 2011

Segregación en suelo no urbanizable.- 1. En el presente expediente se presenta a inscripción una escritura, aclarada y complementada por otra, por la que el titular registral de una finca rústica la segrega donando a distintas personas la finca segregada y el resto resultante de la operación. Según Registro, la finca objeto de segregación y donación tiene condición de secano, si bien los otorgantes manifiestan en la escritura que es de regadío y que ninguna de las fincas resultantes tiene una extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, aportando al efecto: certificación catastral de la que resulta que las dos parcelas que componen la finca se dedican al cultivo de labor regadío y olivar regadío respectivamente; certificación de empleado de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir como técnico superior de actividades técnicas del embalse de la Bolera y Zona Regable del Guadalentín, por la que se hace constar que las parcelas catastrales referidas que componen la matriz registral tienen derecho a riego intensivo de la concesión de agua de determinada comunidad de regantes; certificado del comisario de aguas de la confederación hidrográfica del Guadalquivir acreditativo de la inscripción en el libro registro de determinado aprovechamiento de riego; y certificación municipal por la que se declara la innecesariedad de licencia de segregación de las fincas dado que, tratándose de suelo clasificado como suelo no urbanizable de regadío, la parcela a segregar y el resto superan la superficie mínima, que según las normas subsidiarias vigentes es de 2.500 metros cuadrados. La registradora comunica la segregación a la Delegación de Granada de la Consejería de Agricultura, Pesca y Medio Ambiente de la Junta de Andalucía, remitiéndole copia de la escritura conforme al artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y deniega la inscripción de la escritura al recibir de la citada Administración acuerdo declarando no válido el acto de segregación por entender que las fincas resultantes tienen una extensión inferior a la unidad mínima de cultivo al deducirse de los datos que figuran en el documento presentado que no se trata de parcelas de regadío intensivo. Y es que, de acuerdo con la Resolución de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actividades Estructurales de la Junta de Andalucía, de 4 de noviembre de 1996, las fincas resultantes de la segregación tienen una extensión superior a la mínima (0,25 hectáreas) si se considera que se dedican al cultivo de regadío intensivo, pero inferior a la mínima (0,50 hectáreas) si se califican como de regadío extensivo, teniendo en cuenta que dicha resolución no concreta qué se entiende por cada uno de los conceptos –regadío intensivo o extensivo–, ni el órgano competente para su delimitación.

2. De acuerdo con lo expuesto, a diferencia de lo resuelto por este Centro Directivo en las Resoluciones citadas en los «Vistos», el problema que subyace en el presente expediente no es tanto el de si es válida la segregación de una finca en que las resultantes tienen extensión inferior a la unidad mínima de cultivo con resolución desfavorable del organismo autonómico correspondiente, sino más bien si las fincas resultantes de la segregación efectivamente tienen esa extensión inferior a la mínima, circunstancia que en el presente caso va a depender de si el terreno se califica como destinado a regadío intensivo o extensivo. A este respecto, se han de considerar aquí cuatro documentos diferentes. Tres se incorporan a la escritura, a saber: certificaciones catastrales que se limitan a definir el destino de las parcelas como de olivar regadío y labradío regadío sin mayor especificación; certificación municipal que expresamente declara que las resultantes tienen extensión superior a la mínima en la zona; y certificación de empleado de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir que –con referencia expresa a la registral objeto de segregación– hace constar que la misma matriz y sus resultantes tienen derecho a riego intensivo de la concesión de aguas de determinada comunidad de regantes. Y posteriormente, a causa de la comunicación de la registradora, el organismo competente de la Comunidad Autónoma decreta la nulidad de la segregación efectuada por entender que las fincas tienen extensión inferior a la mínima, al calificarlas como de riego extensivo y no intensivo.
3. Pues bien, de lo aportado, deben dejarse de lado las certificaciones catastrales por inespecíficas, al no concretar qué tipo de cultivo de regadío tienen las parcelas; y la certificación municipal porque, si bien pudiera ser suficiente en su declaración de innecesariedad de licencia para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación –cuestión no debatida aquí–, como ya ha señalado este Centro Directivo (vid. Resolución de 10 de junio de 2009) cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece esta Administración local de competencia.
4. Quedan pues, en conflicto la certificación de la Confederación Hidrográfica, que habilita –con referencia al número de finca registral– la segregación por calificar las fincas como de regadío intensivo y cumplir los mínimos de extensión, y el acuerdo denegatorio de la Comunidad Autónoma que –aunque estando de acuerdo en la extensión mínima de la unidad mínima de cultivo correspondiente a las parcelas de regadío intensivo– anula la segregación por considerar que son fincas de regadío extensivo y no cumplen por ello con la extensión mínima.
5. Conforme a la normativa citada en los «Vistos», es a la Confederación Hidrográfica a la que compete, al exceder del ámbito de una Comunidad Autónoma, la administración y control del dominio público hidráulico y aprovechamientos de interés general, así como el otorgamiento de autorizaciones y concesiones referentes al dominio público hidráulico de la zona y el asesoramiento a particulares.

Pero la determinación de la unidad mínima de cultivo para secano y regadío –y por tanto la diferenciación entre regadío intensivo y extensivo–, corresponde a la Comunidad Autónoma (cfr. artículo 23 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias).

6. La registradora cumplió correctamente haciendo aplicación del artículo 80 del Real Decreto 1093/1997. Y si la Junta de Andalucía –pese a la afirmación de la Confederación Hidrográfica de que el riego es intensivo– afirma que la segregación es inválida por no cumplirse la unidad mínima correspondiente al riego extensivo, no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de los recursos que pudieran corresponder a la interesada para instar la rectificación de la resolución dictada por la Comunidad Autónoma.
7. Por otra parte, conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no se entra a valorar la cuestión relativa a la de si el empleado de la Confederación Hidrográfica firmante de la certificación tiene facultades para certificar porque, si bien esta circunstancia fue puesta de manifiesto por la registradora en una nota de calificación inicial a la escritura presentada sin aclaración y complemento, la nueva nota extendida a la vista de ambas escrituras y que es objeto del presente expediente, nada dice sobre este extremo.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

2 noviembre 2012