ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO

Naturaleza del crédito refaccionario

Naturaleza del crédito refaccionario

3. Y entrando en el examen del recurso, y toda vez que la problemática del mismo gira en torno a la posible extensión, a los honorarios profesionales de un Arquitecto, de la garantía concedida al acreedor refaccionario, hay que partir de una afirmación que es pacífica, en tanto que generalmente admitida tanto por la doctrina como por jurisprudencia del Tribunal Supremo, y es que no la legislación hipotecaria la que corresponde definir el concepto de lo que se entiende por crédito refaccionario, sino a la legislación civil sustantiva, perteneciendo a aquélla solamente la publicidad en materia inmobiliaria; ahora bien, también hay que poner de relieve que en nuestro Ordenamiento Jurídico no existe ninguna norma que hasta el momento presente haya abordado la tarea de definir el crédito refaccionario (para la Real Academia Española de la Lengua, el calificativo «refaccionario», referido a un crédito, viene a indicar que procede de dinero invertido en fabricar o reparar algo, con provecho no solamente para el sujeto a quien pertenece, sino también para otros acreedores o interesados en ello).

No obstante, la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo, a la hora de proporcionar rasgos definitorios de esta figura, ha puesto de manifiesto que el crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico-jurídico que ha de darse a dicho contrato, sino también de aquellos otros que hayan contribuido por modo directo al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, refiriéndolo a toda relación jurídica que implique un adelanto por el contratista al propietario; y que la palabra anticipar, que usa el artículo 59 de la Ley Hipotecaria para anotar las cantidades entregadas de una vez o de modo sucesivo, ha de entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto que el contratista ha de hacer para ejecutar la obra, siendo la palabra «cantidad» una referencia a la valoración y determinabilidad a que alude el artículo. 1273 del Código Civil, máxime cuando el artículo 60 de la propia ley habla de «dinero o efectos en que consistan los mismos créditos»; y todo ello superando anteriores pronunciamientos del mismo Tribunal Supremo que habían aplicado el que se podría calificar como concepto estricto de crédito refaccionario, ciñéndolo al derivado de un contrato de préstamo.

Ahora bien, dicha reciente jurisprudencia también se ha cuidado de remarcar que «tal concepto amplio de crédito refaccionario no autoriza, empero, su extensión indiscriminada a todo el que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relación con bienes inmuebles»; y es que de esos casos, calificados como supuestos de crédito refaccionario por el Alto Tribunal, se desprendía que el acreedor había ejecutado la propia obra del edificio o bien había suministrado elementos integrados de forma fija en el inmueble en cuestión.

4. Por lo que se refiere a la especial posición que desempeña el Arquitecto en el proceso constructivo, en tanto que agente de la construcción (vid. artículo 12 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; texto legal básicamente centrado en el tratamiento de las posible responsabilidades), es cierto que existe alguna corriente doctrinal partidaria de extender a los honorarios devengados por tales profesionales la condición de créditos refaccionarios; no faltando, por contra, opiniones que reconducen la actividad desplegada por determinados agentes de la edificación, entre los que obviamente se encuentra el Arquitecto, a otros ámbitos (se ha citado en tal sentido, por ejemplo, el de la propiedad intelectual), ante lo dudoso que puede llegar a ser establecer hasta qué punto tal actividad supone un incremento de valor de la cosa (no se olvide que la incorporación del valor en el bien objeto de refacción, que no en el patrimonio del deudor como parece dar a entender el Notario en sus alegaciones, es lo que tradicionalmente ha venido a justificar la preferencia reconocida a favor del crédito refaccionario).
5. Ahora bien, en el reducido margen de este recurso gubernativo, no procede en modo alguno que este Centro Directivo se plantee esa posible extensión, puesto que, ciñéndonos al examen de la nota de calificación recurrida y a los concretos términos en que aparece redactada la escritura, tiene razón el registrador cuando pone de manifiesto que para solicitar anotación preventiva de crédito refaccionario es requisito imprescindible acreditar la naturaleza refaccionaria del crédito en cuestión, algo que aquí no ha tenido lugar toda vez que:
6. a) La situación registral relativa a las fincas respecto de las que se deniega la anotación, y que aparece reflejada en las notas registrales incorporadas, indica que aquellas aparecen como inscritas como rústicas, expresándose en el título que son fincas rústicas pero aptas para la construcción de viviendas (calificación, dicho sea de paso, peculiar, a los efectos de la regulación de la Ley 5/1999, de 25 de marzo, Urbanística, de la Comunidad Autónoma de Aragón), teniendo que efectuar al registrador su calificación a la vista de lo que resulte de los documentos presentados y de los asientos del Registro, por lo que no han de ser ahora tenidos en cuenta (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria) los diversos documentos que la recurrente acompaña a su recurso.
7. b) Del propio redactado de la escritura pueden extraerse otras consecuencias no menos relevantes para el caso, puesto que en ella se indica:

1.º) Que, «como consecuencia de las relaciones existentes entre los otorgantes, derivadas de distintos Proyectos Técnicos realizados», la mercantil «Clippety Inversiones, S. L.», tiene contraída determinada deuda con la Arquitecto ahora recurrente (incorporándose dos minutas de honorarios que aluden a un proyecto de ejecución de viviendas unifamiliares aisladas situadas en la Partida de las Eras, s/n del municipio de Sádaba, si bien la descripción de las dos fincas objeto de la escritura expresa que ambas se localizan en «la partida del Portal de la Calle Mayor» de dicha localidad).

2.º) Y que con el fin de llegar a un acuerdo ambas partes sobre la devolución de la cantidad total adeudada, y determinar la forma de pago, otorgan una escritura de «reconocimiento de deuda con carácter refaccionario »; como si atribuir tal carácter a una deuda dependiera, sin más, de la pura voluntad las partes.

1. c) Ha de tenerse también en cuenta lo que señala el Registrador en la calificación recurrida, al fundamentar su negativa, cuando indica que «sobre las citadas fincas tampoco se ha inscrito ninguna declaración de obra nueva» (algo que también pone de manifiesto el titular interino del Registro al practicar la anotación de suspensión); dato que viene a corroborar la escasa precisión del texto de la escritura a la hora de intentar establecer una relación que teóricamente pudiera haber amparado la práctica de la anotación (como posible crédito refaccionario) a favor del acreedor –si es que eso se pretendía–, estableciendo la ligazón del crédito adeudado –con el carácter de refaccionario- respecto de las fincas sobre las pudiera recaer.
2. d) A la vista del propio tenor de la escritura resulta, por último, que en este caso tampoco sería posible constatar algo inexcusable para practicar –hipotéticamente– una anotación preventiva como la pretendida, toda vez que es comúnmente admitida la necesidad de que se hayan materializado las inversiones previstas pues, de no ser así, no se habría producido la incorporación del valor en el bien, algo que, como antes se indicó, es lo que tradicionalmente ha venido a justificar la preferencia reconocida a favor del crédito refaccionario, Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los fundamentos anteriores.

6 abril 2006

Naturaleza del crédito refaccionario.- 1. En el presente recurso debe decidirse si puede o no considerarse como crédito refaccionario, susceptible de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad, el originado por la aportación que de una determinada cantidad de dinero ha realizado una persona al ingresar como cooperativista en una cooperativa de viviendas de la que posteriormente causa baja.

El solicitante de dicha anotación alega que con el dinero que aportó se compraron las fincas inscritas en dicho Registro a nombre de la citada cooperativa, para construir viviendas de protección pública, y que dichos terrenos se compraron con las aportaciones de los socios y no con el capital social de dicha entidad.

La Registradora de la Propiedad deniega la práctica de la anotación preventiva solicitada por entender, en esencia, que el eventual derecho de reembolso de la aportación en su día realizada no tiene la cualidad de crédito refaccionario. Considera que la adquisición de terrenos para construir no da lugar al nacimiento de créditos refaccionarios y que, además, en el Registro únicamente consta la mera adquisición de los terrenos, sin que figure ninguna declaración de obra nueva y sin que se pueda apreciar de la documentación aportada si se realizó o no con el capital social de la cooperativa.

2. En nuestro ordenamiento jurídico no existe norma alguna que defina el crédito refaccionario. El Código Civil se limita a establecer determinada preferencia legal en favor de los créditos refaccionarios sobre los inmuebles que hubiesen sido objeto de la refacción, distinguiendo según consten o no en el Registro de la Propiedad (cfr. artículo 1923, números 3 y 5). La Ley Hipotecaria dispone que el acreedor refaccionario puede exigir anotación preventiva –con los efectos de la hipoteca– sobre la finca refaccionada (cfr. artículo 59 en relación con los artículos 42.8.º, 60 a 65 y 92 a 95). Asimismo, se regula la preferencia del crédito refaccionario en la Ley de Hipoteca Naval (cfr. artículos 18, 20 a 23, 26, 27 y 35) y en la Ley Concursal (artículos 90.1.3.º y 90.2).

Para la Real Academia Española de la Lengua, el calificativo «refaccionario», referido a un crédito, viene a indicar que procede de dinero invertido en fabricar o reparar algo, con provecho no solamente para el sujeto a quien pertenece, sino también para otros acreedores o interesados en ello.

Puede afirmarse que se considera crédito refaccionario el contraído en la construcción, conservación, reparación o mejora de una cosa, generalmente un inmueble. Tradicionalmente se ha exigido a la figura del acreedor refaccionario una colaboración personal en las tareas vinculadas a la cosa refaccionada. Y, según la evolución jurisprudencial, el crédito deriva de la anticipación de dinero, material o trabajo con dicha finalidad.

En efecto, la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. la Sentencia de 21 de julio de 2000 y las demás citadas en los «Vistos» de la presente Resolución), a la hora de proporcionar rasgos definitorios de esta figura, ha puesto de manifiesto que el crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico-jurídico que ha de darse a dicho contrato, sino también de aquellos otros contratos que hayan contribuido, de modo directo, al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, refiriéndolo a toda relación jurídica que implique un adelanto por el contratista al propietario. Se entiende igualmente que la palabra «anticipar», empleada por el artículo 59 de la Ley Hipotecaria para anotar las cantidades entregadas de una vez o de modo sucesivo, ha de entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto que el contratista ha de hacer para ejecutar la obra, siendo el término «cantidad» una referencia a la valoración y determinabilidad a que alude el artículo 1273 del Código Civil, máxime cuando el artículo 60 de aquella ley se refiere al «dinero o efectos en que consistan los mismos créditos». Todo ello, superando anteriores pronunciamientos del mismo Tribunal Supremo que habían aplicado el que se podría calificar como concepto estricto de crédito refaccionario, ciñéndolo al derivado de un contrato de préstamo de dinero destinado a la construcción o reparación de un edificio.

Ahora bien, en dicha jurisprudencia también se pone de relieve que tal «concepto amplio de crédito refaccionario no autoriza, empero, su extensión indiscriminada a todo el que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relación con bienes inmuebles». Y es que, en aquellos casos también calificados como supuestos de crédito refaccionario por el Alto Tribunal, se desprendía que el acreedor había ejecutado la propia obra del edificio o bien había suministrado elementos, integrados de forma fija en el inmueble en cuestión.

3. En el caso del presente recurso, y como acertadamente pone de relieve la Registradora en su calificación (que da perfecta cuenta de los antecedentes de hecho del caso y del contenido de los libros del Registro), a la vista de la pretensión de la solicitante de la anotación no puede afirmarse que estemos en presencia de una refacción, de un aumento de valor del bien como consecuencia de las obras, puesto que las fincas sobre las que pretende la anotación siguen calificadas como rústicas y no existe declaración de obra nueva sobre las mismas, debiendo recordarse, de nuevo, que es la incorporación del valor en el bien objeto de refacción –y no en el patrimonio del deudor– lo que tradicionalmente ha venido a justificar la preferencia reconocida en favor del crédito refaccionario y, por ende, la posibilidad de practicar la anotación preventiva del mismo.

Por lo demás, también deben compartirse los razonamientos que la Registradora expresa en su nota al interpretar el alcance de los artículos 15.4 de la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas Estatal, y 55.5 de la Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, pues tales preceptos determinan la responsabilidad del socio que causa baja en la cooperativa, estableciendo que aquél responderá personalmente de las deudas sociales (obligaciones contraídas por la cooperativa con anterioridad a su baja y previa exclusión del haber social), durante cinco años desde la pérdida de su condición de socio y hasta el importe reembolsado, por lo que resulta evidente que al hacer responsable al cooperativista con esa extensión, coloca a los acreedores sociales en situación más privilegiada que a aquél, lo cual se opone al privilegio que otorga la refacción.

Añádase a lo anterior para concluir, y como refuerzo de la consideración de mera pretensión personal que tiene el derecho de reembolso del socio, que el Tribunal Supremo ha encuadrado la acción para reclamarlo en el ámbito del artículo 1964 del Código Civil (plazo de prescripción de las acciones personales que no tengan fijado un término especial).

4. Por último, tampoco cabe olvidar las objeciones formales que se contienen en la parte final de la nota de calificación y que el recurrente admite en su escrito, por lo cual queda reforzada, aun más, la negativa a la práctica de la anotación pretendida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

17 y 20 mayo 2010

Naturaleza del crédito refaccionario.- 1. En el presente recurso debe decidirse si puede o no practicarse la anotación preventiva de determinado crédito refaccionario cuando ya se ha hecho constar en el Registro de la Propiedad la finalización de las obras que son objeto de la refacción.

El registrador suspende la práctica del asiento solicitado por entender que la anotación del crédito refaccionario tiene una regulación específica que sólo la admite mientras no hayan concluido las obras, según resulta de los artículos 42.8 y 92 de la Ley Hipotecaria.

El recurrente alega, en esencia, que el fundamento del privilegio legalmente atribuido al crédito refaccionario se encuentra en el incremento del valor del inmueble que aporta la actividad realizada por el acreedor y en la existencia de intereses de política económica o política jurídica en el fomento de la construcción. Por ello, alega que la calificación impugnada es contraria al espíritu y finalidad de las normas legales sobre el crédito refaccionario, así como a la ampliación que del concepto de dicho crédito viene realizándose por la doctrina y por la jurisprudencia conforme al artículo 3 del Código Civil.

2. En nuestro ordenamiento jurídico no existe norma alguna que defina el crédito refaccionario. El Código Civil se limita a establecer determinada preferencia legal en favor de los créditos refaccionarios sobre los inmuebles que hubiesen sido objeto de la refacción, distinguiendo según consten o no en el Registro de la Propiedad (cfr. artículo 1923, números 3 y 5). La Ley Hipotecaria dispone que el acreedor refaccionario puede exigir anotación preventiva –con los efectos de la hipoteca- sobre la finca refaccionada (cfr. artículo 59 en relación con los artículos 42.8, 60 a 65 y 92 a 95). Asimismo, se regula la preferencia del crédito refaccionario en la Ley de Hipoteca Naval (cfr. artículos 18, 20 a 23, 26, 27 y 35) y en la Ley Concursal (artículos 90.1.3.º y 90.2).

Puede afirmarse que se considera crédito refaccionario el contraído en la construcción, conservación, reparación o mejora de una cosa, generalmente un inmueble. Tradicionalmente se ha exigido a la figura del acreedor refaccionario una colaboración personal en las tareas vinculadas a la cosa refaccionada. Y, según la evolución jurisprudencial, el crédito deriva de la anticipación de dinero, material o trabajo con dicha finalidad.

En efecto, la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. la Sentencia de 21 de julio de 2000 y las demás citadas en los «Vistos» de la presente Resolución), a la hora de proporcionar rasgos definitorios de esta figura, ha puesto de manifiesto que el crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico-jurídico que ha de darse a dicho contrato, sino también de aquellos otros negocios que contribuyan de forma directa al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, refiriéndolo a toda relación jurídica que implique un adelanto por el contratista al propietario. Por otro lado, la palabra anticipar, empleada por el artículo 59 de la Ley Hipotecaria para anotar las cantidades entregadas de una vez o de modo sucesivo, ha de entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto que el contratista ha de hacer para ejecutar la obra, siendo el término «cantidad» una referencia a la valoración y determinabilidad a que alude el artículo 1273 del Código Civil, máxime cuando el artículo 60 de la Ley Hipotecaria se refiere al «dinero o efectos en que consistan los mismos créditos». Con dicha Sentencia, el Tribunal Supremo se aparta de anteriores pronunciamientos en los que se mantenía el llamado concepto estricto de crédito refaccionario, el cual se ceñía exclusivamente al derivado de un contrato de préstamo de dinero destinado a la construcción o reparación de un edificio.

Ahora bien, aun manteniendo el concepto amplio de crédito refaccionario, el Tribunal Supremo entiende que el mismo «no autoriza, empero, su extensión indiscriminada a todo el que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relación con bienes inmuebles». Y es que, en aquellos casos también calificados como supuestos de crédito refaccionario, se desprendía que el acreedor había ejecutado la propia obra del edificio o bien había suministrado elementos, integrados de forma fija en el inmueble en cuestión.

3. Respecto del concreto defecto expresado en la calificación impugnada no cabe sino confirmar el criterio del registrador, toda vez que el reconocimiento del concepto amplio de crédito refaccionario que el Tribunal Supremo ha tomado en consideración, según ha quedado expuesto, no puede llegar al extremo de soslayar el requisito temporal que, a efectos de su protección registral, se exige inequívocamente en la legislación hipotecaria (cfr. las Resoluciones de 19 febrero 1896 y 9 de junio de 1911, según las cuales es requisito indispensable para la práctica de la anotación que las obras no se hallen terminadas).

Ya en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 se expresaba que «Si digno es de ser considerado como hipotecario el crédito del que da su dinero para la construcción ó reparación de un edificio, despues de invertirse en la obra toda la cantidad convenida, aun en el caso de que espresamente no se haya pactado la hipoteca, digno es también de ser considerado como hipotecario por las cantidades que parcialmente vaya anticipando mientras dure la edificación, concediéndole al efecto el derecho de exigir una anotación preventiva sobre la finca refaccionada por las cantidades que hubiere anticipado».

El artículo 42.8 de la vigente Ley Hipotecaria reconoce al acreedor refaccionario el derecho a pedir anotación preventiva «mientras duren» las obras que son objeto de la refacción; el artículo 92 de la misma Ley precisa el momento de la caducidad de esta anotación, a «los sesenta días de concluidas las obras», permitiendo el artículo 93 al acreedor refaccionario pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de hipoteca. El mismo criterio se sigue en el artículo 166.7ª del Reglamento Hipotecario, al referirse a la necesidad de que en la anotación del crédito refaccionario se indique brevemente la clase de obras que «se pretende ejecutar». Precisamente la previsión de conversión de la anotación preventiva en inscripción de hipoteca no es sino manifestación del propósito del legislador de favorecer las actividades de reparación, mejora o rehabilitación de edificaciones mediante un instrumento idóneo de garantía, ya consolidado, como es la hipoteca que, al constituirse necesariamente mediante escritura pública, asegura la prestación del consentimiento del deudor en forma auténtica y, por ende, una mayor protección al mismo.

En consecuencia, teniendo en cuenta que según consta en el expediente las obras han concluido, no cabe sino confirmar la nota de calificación del registrador.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

10 octubre 2011