ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA
A favor de una comunidad de propietarios: carácter preferente
A favor de una comunidad de propietarios: carácter preferente
La afección real establecida en el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal es un gravamen preferente; sobre ella no pueden prevalecer ni los derechos reales ni ningún otro derecho de crédito, por lo que cualquier hipoteca o embargo sobre el piso o local ha de entenderse que únicamente tendrá eficacia en cuanto no menoscabe la eficacia de la afección real que por Ley es preferente, ya que la afección opera con carácter «erga omnes», esto es, cualquiera que sea el titular del inmueble y las cargas sobre él constituidas. Por tanto, cuando la demanda cuya anotación se solicita se concreta a exigir el pago de la última anualidad y la parte vencida de la corriente y se dirige, además, contra el titular actual, ningún obstáculo puede alegarse a la consignación, en el asiento respectivo, de la afección real preferente de que gozan esas cantidades reclamadas, ni aun cuando sobre los bienes existan inscritas o anotadas, con anterioridad, otras hipotecas o embargos. Ahora bien, puesto que por la demanda en cuestión, no sólo se pretende una declaración judicial sobre la existencia, cuantía y exigibilidad de la deuda declarada, sino, además, la declaración de que dicho crédito goza de la afección real a que se refiere el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, es obvio que en este aspecto la relación jurídica procesal se está entablando con los titulares de esa carga ya registrada al tiempo de la anotación de la demanda, que se verán postergadas si efectivamente recae la declaración pedida, y, en consecuencia y con la corrección apuntada, también contra estos titulares deberá dirigirse la demanda. Por lo demás, será al tiempo de ejecutarse aquella carga preferente cuando, de conformidad con la doctrina de la necesaria comunicación de la ejecución a los titulares de la carga o derecho que han de cancelarse al ultimarse esa ejecución, se ponga en conocimiento de los titulares de esas hipotecas o embargos registrales inscritos con anterioridad, el inicio de la ejecución para que hagan valer los derechos que les correspondan (pago y subrogación en el crédito de la comunidad, intervención en el avalúo y subasta); mientras que si se ultima antes la ejecución de una de estas hipotecas o embargos registrados con anterioridad, la adjudicación respectiva se producirá con subsistencia de la afección real del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
15 enero 1997
