ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA
Efectos
La anotación preventiva, en general, consagra unas veces y crea en otras un «jus ad rem», que ascenderá a la categoría de «jus in re» o se cancelará, según triunfe o no el derecho que defiende, por lo que la de demanda garantizará, por lo menos, que en lo futuro podrá practicarse una inscripción o cancelación sin temor a los derechos adquiridos e inscritos con posterioridad a la misma. Con ello no se contradice la buena fe del adquirente, porque siendo conocidas las causas de nulidad o de resolución de su derecho, los efectos hipotecarios de los actos posteriores tienen que estar subordinados al cumplimiento de la condición implícita que supone la conversión de la anotación en inscripción definitiva. En consecuencia, anotada una demanda con anterioridad a una venta, la sentencia que pone término al pleito provoca la cancelación automática de la venta al modo de una condición resolutoria expresa.
30 mayo 1934
Efectos.- El retracto de colindantes, que tiene carácter real, puede garantizarse mediante una anotación preventiva de demanda y si se reconoce en juicio provoca la cancelación de las inscripciones posteriores (en este caso, de hipoteca), aunque la escritura fuese anterior a la fecha del mandamiento y anotación practicados, pues la anotación, que actúa como una condición resolutoria expresa, garantiza que en lo futuro podrá practicarse una inscripción o cancelación sin temor a los derechos adquiridos e inscritos con posterioridad.
29 octubre 1946
Efectos.- Obtenida anotación de demanda, como consecuencia de un determinado juicio, sus efectos protectores no pueden extenderse a las consecuencias derivadas de una segunda sentencia obtenida en un segundo juicio y ante Juzgado diferente que, al concretar el contenido de la primera sentencia, no se limitó a determinar su alcance, sino que la modificó ampliándola.
11 marzo 1993
Efectos.- Practicada una anotación de demanda por la que no se ejercita una acción real, sino una acción personal dirigida a provocar una mutación jurídico-real, los actos dispositivos posteriores que realice el demandado se supeditan a la sentencia que recaiga, que si es favorable a la demanda se antepone a aquellos actos con la misma eficacia que si hubiera sido dictada el día en que se practicó la anotación. En el presente caso, la sentencia favorable al demandante y la escritura pública de venta otorgada como consecuencia de dicha sentencia, son títulos suficientes no sólo para la inscripción de la finca a favor del demandante, sino para la cancelación de las inscripciones posteriores a la anotación, sin que sea necesario un mandamiento específico para practicar dichas cancelaciones, a pesar de que es obvio que, en cuanto a tales asientos, la sentencia no contendrá ninguna previsión, pues se trata del mero desenvolvimiento de la prioridad registral ganada por la anotación y cuyo automatismo ya se anunciaba por la propia anotación respecto de cualquier título posterior contradictorio con el derecho del anotante.
24 octubre 1997
Efectos.- Inscrita la cesión de un solar a cambio de la entrega futura de determinados pisos a construir, sin garantía de ninguna condición resolutoria, se anotan posteriormente diversos embargos por deudas del cesionario; incumplidas sus obligaciones por el cesionario del solar, los cedentes solicitan judicialmente la resolución del contrato, tomándose anotación de demanda y recaída sentencia firme que ordena la cancelación de la inscripción del cesionario «así como la cancelación de cualquier asiento contradictorio», la Registradora reinscribe a favor del cedente, pero dejando subsistentes las anotaciones de embargo anteriores a la de demanda. La Dirección confirma la calificación registral, pues si el solar se cedió en permuta es correcta la inscripción a favor del cesionario, quien sólo se obligaba a la contraprestación correspondiente, pero sin trascendencia real por no haberse establecido condición resolutoria expresa, de modo que su resolución no puede tener efecto en perjuicio de personas que, entre tanto, han adquirido derechos sobre la finca. La anotación preventiva de demanda sólo tiene virtualidad de retrotraer a su fecha la sentencia que en su día se dicte, pero sin afectar a terceros anotantes de fecha anterior, como resulta del artículo 198 del Reglamento Hipotecario, ya que de lo contrario se conculcarían todos los principios hipotecarios y el artículo 24 de la Constitución.
23 septiembre 1999
Efectos.- Anotada una demanda dirigida contra el propietario de un piso para garantizar las deudas que tiene frente a la Comunidad, existiendo inscrita una hipoteca con anterioridad, se obtiene posteriormente sentencia firme condenando al demandado al pago de la cantidad debida y se expide mandamiento en el que se acuerda la conversión de la anotación de demanda en inscripción, especificando que dicha inscripción no debe ser afectada por la resolución que se dicte en el procedimiento judicial sumario correspondiente a la hipoteca inscrita con anterioridad. La Dirección, frente al criterio del Registrador, no ve inconveniente en la conversión de la demanda en inscripción, pues la esencia de esta clase de anotaciones es, precisamente, asegurar las resultas de un pleito. Pero, en cambio, confirma la calificación y entiende que no debe reflejarse la preferencia solicitada[1] respecto a la inscripción de hipoteca anterior, porque ello iría en perjuicio de un tercero, el acreedor hipotecario, que no ha sido parte en el procedimiento, con lo que se daría una situación de indefensión proscrita por el artículo 24 de la Constitución española.
4 enero 2000
Efectos.- Ordenada la práctica de determinado asiento en procedimiento que había originado una anotación de demanda, el Registrador no puede apreciar «incongruencia entre el mandato judicial y el procedimiento del que deriva», pues es obvio que tal defecto no puede inferirse de la contrastación exclusiva de dicha mandato judicial con el contenido de la demanda, según la anotación acordada en el procedimiento; el término de referencia deberá ser, en su caso, el contenido íntegro de la demanda, haya sido recogido o no en la anotación; eventuales reflejos parciales en la anotación de las peticiones formuladas en la demanda, conducirían, en otro caso, a la apreciación de incongruencias absolutamente inexistentes por conformarse plenamente lo decidido judicialmente con lo pedido por las partes y con el procedimiento seguido. (En este mismo epígrafe y bajo el título «Tracto sucesivo» puede verse, más adelante, otro defecto examinado en este recurso).
27 noviembre 2001
Efectos.- Aportada una finca a una sociedad y anotada posteriormente la demanda por la que se entabla la acción pauliana para rescindir la aportación, es posible anotar a continuación el embargo dirigido contra la aportante y obtenido por el mismo titular de la anotación de demanda. Frente al criterio del Registrador, de ser necesario que el mandamiento de embargo se trabe sobre los derechos que podría tener la persona que aportó la finca, la Dirección entiende que al figurar en el Registro como consecuencia de la anotación de demanda la posibilidad de que renazca la titularidad anterior, es lógico que se pueda practicar la anotación de embargo, para el caso de que se confirme tal titularidad, sin necesidad de nueva titulación.
17 octubre 2002
Efectos.- Hechos: se pretende la inscripción de una escritura que contenía diversos acuerdos adoptados en dos Juntas; una, ordinaria, y otra extraordinaria celebrada a continuación de la anterior, en la que se acordó un aumento de capital; los anuncios de convocatoria se referían a ambas y en ellos sólo se advertía del derecho de información respecto a los acuerdos a adoptar en la Junta ordinaria. La Dirección confirma la calificación del Registrador, que consideró que no se había cumplido el deber de información respecto al aumento de capital exigido por el artículo 144.1.c) de la Ley de Sociedades Anónimas (que además debería incluir las tres formas de ejercitarlo previstas), puesto que el anuncio se refería sólo a la Junta ordinaria, en la que se trataba de aprobar las cuentas anuales, cuya finalidad y contenido son distintos, incluso a pesar de la advertencia que se hacía del derecho a examinar “los demás documentos que van a ser sometidos a la aprobación de la Junta”, pues ni se precisaba el objeto del posible examen, ni explicitaba todos los medios a través de los cuales podría accederse a su consulta y aparecía limitado temporalmente hasta determinada fecha anterior a la prevista para la celebración de la Junta, todo ello en términos incompatibles con la exigencia legal.
16 noviembre 2002
Efectos.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Se interpone demanda solicitando: a) La declaración de dominio del actor sobre la mitad indivisa de una serie de fincas que componen un complejo urbanístico; b) La cancelación, en cuanto a dicha mitad indivisa, de las correspondientes inscripciones a favor del demandado; c) La condena al demandado a la disolución de la sociedad civil que tenía con el demandante, así como su liquidación en trámite de ejecución de sentencia; d) Habida cuenta de la demanda de copropiedad, mediante otrosí se solicita se ordene la anotación preventiva de dicha demanda. Se toma en el Registro la anotación de demanda correspondiente.
–Se dicta sentencia desestimando la demanda en cuanto a los anteriores apartados a) y b) y declarando procedente la disolución de la sociedad civil existente entre demandante y demandado, «procediéndose a su liquidación, previa rendición de cuentas que los socios deben hacerse mutuamente, todo ello en trámite de ejecución de sentencia».–En ejecución de la sentencia anterior, mediante auto se declara una deuda a favor del demandante, la cual se dice debe quedar saldada adjudicando al mismo las fincas que fueron objeto de la anotación.–Presentados en el Registro la sentencia y el auto, el Registrador deniega la inscripción de la adjudicación por hallarse las fincas inscritas a favor de terceros y no estar amparado el demandante por la anotación de demanda, ya que la misma se refiere a un pedimento (la declaración de copropiedad de las fincas) que es diferente y que ha sido desestimado.
Recurrida la calificación, el Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso. El interesado apela.
- El recurso ha de ser desestimado. Como dice el auto impugnado recogiendo la argumentación del Registrador, el fracaso de la acción reivindicatoria pretendida por el actor conlleva el fracaso de la pretensión de cancelación de las inscripciones posteriores contradictorias pedidas a su amparo. La anotación de demanda no supone que la estimación de una petición –como la disolución y liquidación de la sociedad civil-que carece de trascendencia real esté cubierta por tal anotación, la cual ha perdido toda su eficacia por la desestimación de la pretensión que la justificaba.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el auto presidencial y la calificación del Registrador.
11 febrero 2005
Efectos.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por el Abogado del Estado, en nombre de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número dos de Colmenar Viejo a cancelar, en virtud de Sentencia, determinados asientos posteriores a una anotación preventiva de demanda.
Los defectos alegados por el Registrador de la Propiedad son, resumidamente, los siguientes: 1. No constar la firmeza de la Sentencia. 2. Ser necesaria la presentación de mandamiento judicial, por no ordenarse en la Sentencia la práctica de ninguna cancelación y existir asientos posteriores practicados en virtud de títulos de fecha anterior a la anotación preventiva de la demanda en la que se dictó aquélla. 3. Ser necesario un documento judicial complementario dictado en ejecución de sentencia que determine el exacto cumplimiento de lo dispuesto en el último párrafo del artículo 198 del Reglamento Hipotecario, por existir una hipoteca inscrita en virtud de título de fecha anterior.
Se recurren únicamente los dos últimos defectos, alegando resumidamente: 1. El artículo 198 del Reglamento Hipotecario según Resolución de fecha 24 de octubre de 2004 (en realidad 1997) permite que la cancelación se practique en virtud de sentencia o mandamiento; 2. Porque en relación a la inscripción de obra nueva, de acuerdo con la citada Resolución, los requisitos del artículo 198 se refieren a los asientos practicados a favor de terceros, pero no a los extendidos en virtud de un título del propio demandado; 3. Que si bien la escritura de hipoteca es de fecha anterior a la anotación de demanda, su inscripción es posterior siendo, en el caso de hipotecas, la inscripción de naturaleza constitutiva.
- Se ha venido entendiendo que la anotación preventiva de demanda es una medida cautelar de naturaleza registral cuya finalidad es asegurar la pretensión ejercida en el proceso para el caso de ser estimada.
Ahora bien, la anotación de demanda no tiene exclusivamente una finalidad defensiva, la enervación de la fe pública registral frente a ulteriores adquirentes, sino como efecto indirecto, tiene además una finalidad ofensiva, cual es la pretensión de cancelación de todos aquellos asientos posteriores que publiquen hechos o actos que redunden en perjuicio de derechos que la Sentencia reconozca al anotante.
Esta eficacia cancelatoria de la anotación de demanda deriva de la sentencia. Pero esta queda delimitada por la propia eficacia de la Sentencia: la cosa juzgada afecta a las partes del proceso en que se dicte y a sus herederos y causahabientes, así como a los sujetos, no litigantes, titulares de los derechos que fundamenten la legitimación de las partes conforme a lo previsto en el artículo 10 Ley de Enjuiciamiento Civil (Cfr. artículo 222.3 Ley de Enjuiciamiento Civil.).
En este sentido, la anotación preventiva de demanda sirve para ampliar el concepto de causahabiente, incluyéndose necesariamente en este concepto a todos aquellos adquirentes cuyo título adquisitivo sea posterior a la fecha de la anotación preventiva (o mejor dicho a la fecha de su asiento de presentación, (Cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 1993), por cuanto no pueden alegar desconocimiento del proceso litigioso en el momento de su adquisición, ya que la publicidad registral, derivada de la anotación de demanda, presume su conocimiento.
Respecto de los adquirentes en virtud de título de fecha anterior al de la anotación de demanda, admitido por nuestro Código Civil el carácter de meramente rescindibles, y por lo tanto inicialmente válidos (Cfr. Art. 1290 y 1291.5.º), de los contratos que se refieran a cosas litigiosas, cuando hubiesen sido celebrados sin conocimiento y aprobación de las partes litigantes o de la Autoridad Judicial, la situación de los terceros adquirentes, lógicamente puede ser diferente, debiéndose destacar que conforme al artículo 1295 del Código Civil «no tendrá lugar la rescisión cuando las cosas, objeto del contrato, se hallaren legalmente en poder de terceras personas que no hubiesen procedido de mala fe». Y, con mayor razón la situación de estos terceros puede ser diferente si su título adquisitivo es anterior a la presentación de la demanda (Cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1913 y 15 de febrero de 1965).
En estos casos la función de la anotación de demanda es evitar perjuicio al anotante, pero sin incidir en la situación del derecho material: deberá determinarse la preferencia entre el demandante y el adquirente anterior a la anotación de demanda de acuerdo con las normas sustantivas, toda vez que como ya se dijera en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 la anotación no transforma la naturaleza del derecho ejercitado ni, en consecuencia, convierte en real la pretensión meramente personal (Cfr. Resolución 4 de julio de 1919).
- Al objeto de pretender la cancelación de asientos posteriores a la anotación preventiva de demanda, el artículo 198 del Reglamento Hipotecario responde a este esquema sustantivo del Código Civil anteriormente expuesto: Diferencia entre adquirentes posteriores a la anotación de demanda y adquirentes anteriores, aun y cuando la fecha de inscripción de sus adquisiciones sean posteriores a la de la anotación preventiva.
Para las adquisiciones de fecha anterior a la anotación preventiva de demanda, el artículo 198.2 del Reglamento Hipotecario dispone: «La ejecutoria o el mandamiento judicial será título bastante, no sólo para practicar la inscripción correspondiente, sino también para cancelar los asientos posteriores a la anotación de demanda, contradictorios o limitativos del derecho que se inscriba, extendidos en virtud de títulos de fecha posterior a la de la anotación y que no se deriven de asientos que gocen de prelación sobre el de la misma anotación».
Tratándose de adquirentes en virtud de título de fecha anterior a la anotación de demanda, todo vez que, como ha quedado anteriormente expuesto, su situación jurídica es diferente y la preferencia debe determinarse de acuerdo con las normas sustantivas, el apartado 4 del artículo 198 del Reglamento Hipotecario, dispone: «Cuando los asientos posteriores hubieren sido practicados en virtud de títulos de fecha anterior a la anotación de demanda, para cancelarlos será preciso que, en ejecución de sentencia, el demandante pida la cancelación de tales asientos, y el Juez podrá decretarla, previa citación de los titulares de los mismos, conforme a los artículos 262 y siguientes (hoy modificados) de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si dichos titulares no se opusieren a la pretensión del ejecutante en un plazo de treinta días. Cuando hicieren constar en el Juzgado su oposición, se seguirá el juicio por los trámites de los incidentes, y no se cancelará la anotación de demanda en tanto no recaiga resolución judicial firme». El artículo 198.4 del Reglamento Hipotecario no prohíbe la cancelación de los asientos de títulos anteriores: Al contrario, acepta expresamente esa posibilidad, limitándose a garantizar la audiencia de sus titulares.
Consecuentemente, en este último supuesto no es el registrador quien examinando el contenido del Registro ha de decidir qué asientos deban cancelarse y cuáles han de subsistir. Debe ser el juez en ejecución de sentencia, como intérprete de su contenido, quien determine las específicas operaciones que hayan de realizarse en el Registro.
Con ello se da pleno cumplimiento al principio constitucional de interdicción de la indefensión (Artículo 24 de la Constitución Española) y se determina el efecto de cosa juzgada con especificación judicial de quienes han de entenderse como causahabientes (Cfr. Artículo 222.3 Ley de Enjuiciamiento Civil).
- Congruente con lo anteriormente expuesto, el mismo artículo 198 del Reglamento Hipotecario diferencia en cuanto al documento judicial que ha de aportarse al objeto de practicar las correspondientes cancelaciones.
Tratándose de la cancelación de asientos contradictorios o limitativos de adquisiciones de fecha posterior a la anotación de demanda, puede aportarse indistintamente la ejecutoria (Sentencia firme) o el mandamiento judicial (Cfr. Resolución 24 de octubre de 1997).
Por el contrario, tratándose de la cancelación de adquisiciones anteriores a la anotación preventiva de demanda necesariamente ha de verificarse en ejecución de Sentencia.
Así lo ha entendido igualmente el Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de diciembre de 2004, al señalar: «El Tribunal de apelación vino a decretar sin mayores dilaciones la cancelación de la anotación preventiva de la demanda (y de su prórroga), debiendo considerarse que dicha anotación, que autoriza el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, tiene como finalidad esencial la de asegurar las resultas de un juicio y cabe su cancelación inmediata con el sólo título de la sentencia que al ser firme adquiere rango de ejecutoria, conforme al artículo 198 del Reglamento Hipotecario, lo que lleva consigo la cancelación de los asientos posteriores a la anotación de la demanda, contradictorios o limitativos del derecho que se inscriba, extendidos en virtud de títulos de fecha posterior al de la anotación, lo que afecta a los derechos de la recurrente, conteniendo el precepto la salvedad respecto a los asientos posteriores practicados en virtud de título de fecha anterior a la anotación de la demanda, en cuyo caso se precisa para obtener su cancelación que el demandante lo solicite en ejecución de sentencia y el Juez podrá decretar la previa citación de los titulares de los asientos afectados, conforme al artículo 262 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y si dichos titulares no se opusieran. De haber oposición se seguirá juicio por el trámite de los incidentes y no se cancelará la anotación de la demanda en tanto no recaiga resolución judicial firme».
- Por lo que se refiere al presente expediente, tratándose de la cancelación de la inscripción del contrato declarado nulo, aunque ello pueda determinar ciertos inconvenientes hipotecarios, debe entenderse admisible dicha cancelación en virtud de Sentencia firme, sin necesidad de mandamiento (Resolución 24 de octubre de 1997) y sin necesidad de que se cancelen simultáneamente los asientos posteriores limitativos, como ocurre con la hipoteca inscrita (Cfr. Resoluciones de 30 de octubre de 1999 y 26 de mayo de 2000).
Respecto a la cancelación de la inscripción de obra nueva y de hipoteca siendo ambos títulos de fecha anterior a la anotación de demanda y habiéndose constituido la hipoteca sobre la obra declarada, debe ordenarse su cancelación, en su caso, en ejecución de Sentencia, siendo en dicho proceso donde deban valorarse las alegaciones del recurrente.
Por lo demás, la anotación preventiva de demanda deberá continuar vigente y producir sus efectos protectores del derecho del demandante y no se cancelará en tanto no recaiga resolución judicial firme (Cfr. Artículo 198.4 del Reglamento Hipotecario).
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.
5 abril 2006
Efectos.- 1. Tomada anotación preventiva en el Registro de la Propiedad de la demanda por la que la heredera del heredero fiduciario solicita entre otros extremos la detracción de la cuarta trebeliánica, sobre unas fincas posteriormente aportadas a una sociedad mercantil unipersonal constituida por el heredero fideicomisario, se presenta ahora mandamiento judicial ordenando, en ejecución de la sentencia obtenida en el procedimiento anterior, el embargo de dichas fincas para el pago de aquélla. El Registrador deniega la inscripción por falta de tracto sucesivo, al estar las fincas inscritas a nombre de una sociedad mercantil distinta del embargado.
- Sin embargo, si se tiene en cuenta que el mandamiento no es sino ejecución de la sentencia obtenida en el procedimiento de reclamación de la cuarta trebeliánica que fue objeto de anotación de demanda en el Registro con anterioridad a la aportación a la compañía mercantil –una sociedad unipersonal constituida por el demandado-no puede decirse que no se cumpla con el tracto sucesivo. Muy por el contrario, el sentido de la anotación preventiva de la demanda es asegurar las resultas del procedimiento, de suerte que la eficacia de la sentencia que en su día se dicte opere como si se hubiera producido en el momento de la anotación. Una vez practicada ésta (y ahora no cabe discutir si procedió o no practicar dicha anotación), tiene eficacia erga omnes, sin que se pueda alegar falta de tracto sucesivo, pues la anotación permite que la sentencia produzca efecto frente a quienes fueron parte y sus causahabientes (cfr. artículo 107.9 Ley Hipotecaria). Por eso no cabe denegar la práctica del embargo ordenando en ejecución de sentencia, cuando ésta fue objeto de anotación preventiva y está aún en vigor.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
16 mayo 2006
Efectos.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, no ordenando el Juez la cancelación de los asientos posteriores al declarado nulo como consecuencia de una demanda que fue anotada (siendo también posteriores los títulos en cuya virtud se practicaron las inscripciones), y ello, sin duda, por haberse omitido en el suplico de la demanda tal cancelación, no puede llevarse a cabo la misma, como alega el Registrador, o, por el contrario, ha de llevarse a cabo la misma pues, aunque no se ordene por el Juez, es consecuencia de la eficacia de la anotación misma.
- Es cierto que el asunto no se habría planteado si la demanda hubiera solicitado la cancelación no sólo de la transmisión que se impugnaba, sino la de los asientos que se practicaran con posterioridad. Pero, si se tiene en cuenta que tales asientos y los actos dispositivos que los mismos recogen, fueron realizados con fecha posterior a la anotación, no existiendo tales actos dispositivos, por tanto, en la fecha en que se practicó la repetida anotación, es un excesivo formalismo exigir que se tenga en cuenta tal hipotética posibilidad en al momento de redactar la demanda. Y desde luego produce notoria indefensión cancelar la anotación de demanda y mantener vigente un acto dispositivo posterior del titular cuya inscripción se declaró nula.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
5 enero 2008
[1] Idéntico criterio sostuvo la Dirección en la Resolución de 10 de diciembre de 1999, en la que se planteó el mismo problema con un mandamiento que, derivado de un juicio de menor cuantía, ordenaba se hiciese constar la preferencia de una anotación de embargo respecto a los asientos anteriores.
