ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA
Sobre finca que forma parte de una Compensación Urbanística
Sobre finca que forma parte de una Compensación Urbanística
Ordenada la práctica de una anotación preventiva de demanda sobre una finca que ya no existe registralmente, pues se trata de una parcela que ha sido sustituida por otras en un Proyecto de Compensación, con inscripción de algunas fincas de reemplazo a terceros de buena fe, se pretende por el recurrente la práctica de la anotación sobre todas las fincas actuales que ocupan físicamente la superficie que en su día acotara la finca de procedencia identificada en el mandamiento calificado, a lo que la Dirección decide que no se puede acceder, pues el juego subrogatorio inherente a la reparcelación o la compensación no se produce entre las fincas de procedencia y la de reemplazo que ocupan la misma superficie física, sino entre las antiguas y las nuevas que con ella se correspondan según el proyecto aprobado.
12 diciembre 1997
Sobre finca que forma parte de una Compensación Urbanística.- Ver, más atrás, es este apartado, «Demandas que pueden ser objeto de ella».
8 junio 1999
Sobre finca que forma parte de una Compensación urbanística.- 1. Sobre las fincas registrales 4763, 1051 y 4959 de Mora de Ebro se practicó una reparcelación que dio lugar a once fincas de resultado, de las cuales cinco se adjudicaron al Ayuntamiento y seis a la compañía mercantil titular de las fincas de origen, «Pussaires, S. L.», que la había adquirido por compra a «Mercalia Trade, S. L.», en virtud de compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria. Sobre las tres fincas de origen se presentan mandamientos de embargo, que son objeto de calificación denegatoria en cuanto a las fincas adjudicadas al Ayuntamiento, por haber sido objeto de cesión obligatoria, y suspensiva respecto de las adjudicadas a la entidad mercantil «Pusssaires, S. L.», por falta de tracto. Con posterioridad se presenta anotación preventiva de demanda de resolución de la compraventa con precio aplazado efectuada por «Mercalia Trade, S. L.», a favor de la entidad embargada «Pussaires, S. L.», y sentencia ordenando la reinscripción a favor de «Mercalis Trade, S. L.», de las seis fincas adjudicada en la reparcelación a «Pussaires, S. L.»,. Esta anotación de demanda y la sentencia, son suspendidas en su calificación por la registradora, hasta que se practique o caduque el asiento de presentación correspondiente al título previo. El recurrente «Mecadis Trade, S. L.», entiende que la presentación de la anotación preventiva de embargo sobre las fincas de origen no debe suspender la calificación de la anotación de demanda y de la sentencia, pues debió rechazarse directamente al dirigirse contra fincas de origen ya inexistentes.
- Como ya señalara la Resolución de este Centro Directivo de 23 abril de 1997 es perfectamente posible anotar preventivamente una demanda –o un embargo– sobre determinadas fincas resultantes de reparcelación, aunque el mandamiento que ordena la práctica de la anotación se refiera a determinadas fincas originarias cuyos folios regístrales ya han sido cerrados por efecto de la compensación. Ciertamente, la cancelación de los folios registrales abiertos a las fincas originarias, determina su inexistencia jurídica actual; ahora bien, al establecerse por ministerio legis la subrogación con plena eficacia real de las antiguas por las nuevas parcelas resultantes de la compensación, siempre que quede clara la correspondencia entre unas y otras (cfr. artículos 122-1,174.4 del Reglamento de Gestión Urbanística, artículos 167 texto refundido Ley del Suelo), es evidente que la anotación decretada sobre una parcela originaria debe extenderse sobre la nueva finca resultante de la compensación que ocupe su misma posición jurídica por efecto de esa subrogación, lo cual, además, viene facilitado por la necesaria coordinación registral entre los folios de las antiguas parcelas y los abiertos a las nuevas, cuando media entre unas y otras esa correspondencia (cfr. artículos 114 y 174.4 del Reglamento de Gestión Urbanística). Una vez practicada la anotación de embargo, no habría obstáculo para proceder al despacho de la anotación de demanda de resolución y sentencia declarativa de la misma, posteriormente presentadas en el Registro.
- Sin embargo, dado que no es objeto de recurso la calificación practicada por la registradora respecto de las anotaciones de embargo sobre las fincas de origen, y que no puede este Centro Directivo pronunciarse en vía de recurso sobre calificaciones positivas, debe circunscribirse este expediente a resolver las consecuencias derivadas de la suspensión de la anotación preventiva señalada sobre los mandamientos judiciales de ordenando la anotación de demanda de resolución y de la sentencia declarativa de la resolución de la compraventa. Y ahí sí que debe confirmarse la calificación de la registradora, ya que por aplicación precisamente del principio de subrogación real y de tracto sucesivo, los títulos presentados respecto de las fincas de origen, en tanto no se despachen o caduque el asiento de presentación de los mismos, determinan la prórroga del plazo de calificación de los títulos posteriores relativos a las fincas de reemplazo (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
3 octubre 2008
