ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

Tracto sucesivo

Tracto sucesivo

Inscrita una finca a nombre del heredero del anterior titular y dirigida la demanda contra los albaceas-comisarios, existe un defecto que impide la inscripción, que podría subsanarse mediante la ampliación de la demanda, haciendo constar en ella el nombre y apellidos del heredero titular registral.

7 marzo 1945

Tracto sucesivo.- No es inscribible un mandamiento ordenando la práctica de una anotación preventiva de demanda cuando la finca a que se refiere se encuentra inscrita a nombre de persona distinta del demandado.

29 octubre y 5 de noviembre 1968; 20 septiembre 1990

Tracto sucesivo.- Es correcto denegar la anotación de demanda solicitada, por aplicación del principio de tracto sucesivo, cuando la finca está inscrita a nombre de persona distinta del demandado. Y como la calificación sólo puede fundarse en los documentos que el Registro ha tenido a la vista, no se altera este resultado si al escrito de interposición del recurso se acompaña copia de la demanda interpuesta, de la que se desprende que lo que el recurrente solicitó fue una anotación de embargo sobre el crédito que el demandado tenía, consistente en el derecho a cobrar una cantidad aplazada, garantizada con condición resolutoria, con motivo de la venta de la finca al titular registral.

24 septiembre 1991

Tracto sucesivo.- El interés del titular registral y la necesidad de evitar su indefensión, justifican las medidas establecidas por los artículos 40-d-II y 68-I de la Ley Hipotecaria y 139 de su Reglamento, por lo que si se pretende anotar una demanda sin que dicho titular haya sido parte en las actuaciones judiciales, surge una quiebra del principio de tracto sucesivo que constituye un obstáculo registral, según el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, que el Registrador debe tener en cuenta en su calificación.

19 enero 1993

Tracto sucesivo.- Se presenta en el Registro anotación de demanda por la que se pide la elevación a públicos de varios contratos de venta de plazas de garaje identificadas por diversos números. En el momento de presentarse el mandamiento consta en el Registro la división horizontal del edificio, en la que el local destinado a garaje está dividido en cuotas indivisas que dan derecho a ocupar una plaza de garaje. El número de algunas de las plazas vendidas en documento privado coincide con el número asignado a cuotas indivisas ya vendidas a personas distintas del demandado; otras de las plazas vendidas en el documento privado se identificaron por un número «provisional». La Dirección General considera que no existe problema de tracto sucesivo ni considera que haya obstáculo por la coincidencia de números o la falta de identificación de los llamados provisionales. A su juicio, lo esencial es que el demandado conserva una cuota indivisa que le otorga derecho a una porción abstracta de la superficie total del local de garaje, en la que caben las superficies de las plazas vendidas en documento privado, por lo que hay razón para suspender la anotación solicitada.

8 mayo 1995

Tracto sucesivo.- No puede denegarse la anotación de demanda en la que el deudor, no hipotecante, solicita la declaración de nulidad de determinados procedimientos judiciales sumarios en curso, pues el hecho de que no aparezca demandado el propietario hipotecante no supone la falta del tracto sucesivo, ya que el asiento registral que refleja su dominio en nada se verá afectado por el resultado del pleito.

5 abril 1995

Tracto sucesivo.- Aunque en principio para que pueda practicarse una anotación de demanda es preciso que aquélla esté dirigida contra el titular registral del dominio o del derecho real a que la demanda se contrae, las especialidades del recurso contencioso-administrativo permiten que proceda la anotación aun cuando la demanda vaya dirigida solamente contra la Administración que dictó el acto impugnado, si en el mandamiento, ordenando la anotación, consta, al menos, que conforme al artículo 64 de la Ley de Jurisdicción Contencioso-Administrativa ha tenido lugar el emplazamiento directo y personal de los titulares registrales de las fincas sobre las que se ordena la anotación, en cuanto personas a cuyo favor derivan derechos del acto administrativo impugnado y cuya identificación, aunque no resultare del escrito de interposición de la demanda o del propio acto recurrido, se hace ostensible al Tribunal en el momento de la calificación registral suspensiva.

12 diciembre 1997

Tracto sucesivo.- Solicitada anotación preventiva de una demanda interpuesta contra el titular registral, cuyo objeto es la resolución de un contrato de compraventa y la restitución de los bienes libres de cargas, la exigencias inherentes al principio de tracto sucesivo aparecen plenamente satisfechas y no puede pretenderse que la demanda se interponga también contra los titulares de diversas anotaciones de embargo, pues no solo no se pide la declaración judicial de extinción de los gravámenes recayentes sobre las fincas, sino que aun cuando así se solicitare, la no extensión a sus titulares de la condición de demandados únicamente repercutiría en la inoperancia frente a ellos y sus respectivos asientos registrales de la sentencia que en su día se dictase, pues así lo imponen el principio constitucional de tutela judicial efectiva de los derechos, con exclusión de la indefensión, la ineficacia relativa de la cosa juzgada y la salvaguardia judicial de los asientos registrales. Por otra parte, de seguir el criterio del Registrador, se impediría al recurrente obtener, al menos, la prioridad registral de la eventual sentencia estimatoria respecto de las cargas o gravámenes que posteriormente pudiera constituir el demandado sobre las fincas cuestionadas.

24 marzo 1998

Tracto sucesivo.- El principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, y los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo exigen que, en el procedimiento seguido por los acreedores de una Junta de Compensación contra fincas que ya han sido adjudicadas, los titulares de éstas hayan sido parte con carácter personal y directo, pues, al no ser titulares pasivos de la deuda reclamada (lo es la Junta de Compensación, que tiene personalidad propia), no tendrían legitimación ni trámite adecuado para hacer valer sus respectivos derechos. Tampoco cabe invocar el poder dispositivo que como fiduciaria corresponde a la Junta de Compensación sobre las fincas de los propietarios integrados en ella, pues dicho poder, encaminado al cumplimiento de los fines propios de la actuación urbanística, cesa en el momento mismo en que por la aprobación definitiva del proyecto de compensación se produce el efecto subrogatorio prevenido en la Ley del Suelo.

11 noviembre 1998

Tracto sucesivo.- Aunque no existe obstáculo para que pueda anotarse una demanda por la que se pretende el pago de una legítima en Cataluña, se confirma la calificación que suspendió su práctica en base al principio de que los títulos inscribibles en que no sea parte su titular han de dictarse en procedimientos en los que se acredite su fallecimiento y la intervención de sus herederos, siendo así que la demanda se dirigió contra una persona en su calidad de heredera del titular registral, sin que se acreditara su fallecimiento (tampoco el de una usufructuaria, según el Registro), ni la condición de heredera de la demandante.

5 febrero 1999

Tracto sucesivo.- Ver, más atrás, «A favor de una comunidad de propietarios».

3 marzo 1999

Tracto sucesivo.- Hechos: en el Registro figura una anotación, a favor de una persona que no es el titular de la finca, por la que se condena a otra persona, que tampoco es el titular de la finca, a elevar a escritura pública un documento privado de compraventa. En esta situación, se presenta un mandamiento ordenando sobre la finca anterior una anotación de demanda derivado de un procedimiento en el que aparece como demandado el titular de la anotación anterior y la Dirección confirma la negativa del Registrador porque, sin cuestionar la validez de la anotación existente, ya que lo impide la protección judicial de dicho asiento, al no haber sido demandado el titular registral no puede practicarse la anotación solicitada por impedirlo el principio constitucional de salvaguardia judicial de los derechos y de prohibición de la indefensión, así como el principio de tracto sucesivo. Frente a este argumento, añade, no puede objetarse que el demandado era titular de una anotación, pues sin prejuzgar si este derecho personal y provisional puede servir de soporte al otro derecho de la misma índole, lo cierto es que no es aquel derecho, sino el pleno dominio de la finca, el que pretende afectarse con la anotación discutida.

17 noviembre 1999

Tracto sucesivo.- El principio constitucional de tutela judicial efectiva, que proscribe la indefensión, desarrollado en este punto por los principios de legitimación registral y tracto sucesivo, impiden practicar una anotación de demanda cuando el bien demandado resulta inscrito a favor de persona que no es parte en el procedimiento.

19 febrero 2000

Tracto sucesivo.- Suspendida una anotación de demanda de petición de herencia porque la finca no aparece inscrita ni a favor del causante ni de los demandados, se confirma esta calificación en base al principio de tracto sucesivo, con el que trata de impedirse la indefensión del titular registral. Y la circunstancia alegada por el recurrente de que la causante era heredera única del titular registral y que este hecho figuraba ya en una inscripción de otra finca del mismo Registro, no modifica el resultado de la calificación, pues al no constar dicha circunstancia en el mandamiento calificado no pudo tenerse en cuenta por el Registrador.

6 junio 2000

Tracto sucesivo.- No puede anotarse una demanda cuando el titular registral no ha sido demandado, siendo dicho obstáculo uno de los que pueden oponerse a la inscripción de un documento judicial, puesto que de lo contrario se produciría su indefensión, contra lo previsto en el artículo 24 de la Constitución y los artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria. El argumento anterior no se modifica por el hecho de que la demanda se haya dirigido contra la persona que es titular de todas las participaciones de la sociedad titular registral.

14, 18 y 19 mayo 2001

Tracto sucesivo.- Ordenada por un Tribunal en recurso contencioso administrativo la anotación preventiva del mismo, es correcta la denegación del Registrador, basada en los principios de tracto sucesivo y salvaguarda judicial, por no constar que el procedimiento se hubiera dirigido contra el titular registral. Frente a ello no puede admitirse la alegación de que los coadyuvantes son titulares extrarregistrales de la finca, porque según el artículo 38 de la Ley Hipotecaria la presunción, a todos los efectos, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor de su titular, impide desconocer la que el Registro proclama a favor de personas totalmente ajenas al procedimiento.

14 junio 2001

Tracto sucesivo.- Practicada una anotación preventiva de demanda (en la que constaba sólo que se reclamaba una cantidad), sobre una finca que fue objeto de diversas transmisiones posteriores, no puede inscribirse la adjudicación de la finca ordenada en el procedimiento que dio lugar a la anotación por impedirlo el principio de tracto sucesivo, pues la finca figura a nombre de persona que no fue parte en el procedimiento (artículos 24 de la Constitución, 1 y 20 de la Ley Hipotecaria). Y aunque la anotación se practicó en unos términos en que no debió hacerse (esto lo da a entender la Dirección), lo cierto es que: a) Se limita a reflejar una reclamación de cantidad, esto es, un mero crédito contra el propietario de la finca en cuestión, que no altera ni modaliza su titularidad dominical y que carece de la consideración de gravamen a los efectos de la Ley Hipotecaria (artículo 98 de la Ley Hipotecaria); b) Es principio básico en nuestro sistema registral la inoponibilidad frente a terceros de los derechos reales, cargas o limitaciones del dominio que no consten en el Registro (artículos 13, 32, 34 y 37 de la Ley Hipotecaria); c) Se presume frente a todos que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y en el momento en que el titular actual adquirió la finca en cuestión, el Registro publicaba a favor de su transmitente una titularidad dominical no sujeta a la restricción que ahora se quiere hacer valer.

27 noviembre 2001

Tracto sucesivo.- Ver, más atrás, el apartado «Demandas que pueden ser objeto de ella».

19 junio 2002

Tracto sucesivo.- Ver, más atrás, el apartado «Demandas que pueden ser objeto de ella».

2 octubre 2002

Tracto sucesivo.- Interpuesta una demanda contra persona distinta del titular registral, procede confirmar la denegación del Registrador por exigirlo el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de derechos e intereses legítimos y proscripción de la indefensión (artículo 24 de la Constitución), así como los principios registrales de salvaguardia jurisdiccional de los asientos registrales (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), legitimación (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir un título no otorgado por el titular registral o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte. Frente a este argumento no puede admitirse el de que el demandado era el titular de la finca al tiempo de interponerse la demanda ni el contenido de los artículos 17 y 222 de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, pues en todo caso, la sentencia que en su día se dicte contra el transmitente no podrá reflejarse en el Registro en tanto no medie la conformidad del titular registral en ese momento, o la pertinente resolución judicial que en su día se dicte contra él en procedimiento declarativo ordinario (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria).

14 noviembre 2002

Tracto sucesivo.- 1. En el presente recurso se debate la negativa a practicar una determinada anotación preventiva de demanda de nulidad de una hipoteca que, constando ya anotada en el Registro, fue cancelada como consecuencia del procedimiento de ejecución de la referida hipoteca. En definitiva, se cuestiona la cancelación de aquella anotación dado que no existió mandamiento cancelatorio ordenado por el mismo tribunal que instó su práctica.

2. De modo previo, como se desprende del informe de la Registradora, se discute la extemporaneidad del recurso al amparo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria. Según éste, el plazo para la interposición del recurso será de un mes y se computará desde la fecha de la notificación de la calificación. Del expediente y de los documentos aportados resulta en efecto que aquél fue interpuesto fuera de plazo.
3. No obstante, razones de economía procedimental permiten hacer alguna manifestación al efecto de evitar al recurrente solicitar nueva nota de calificación y tener que recurrir de nuevo, cuando no tiene el recurso posibilidad de prosperar. Cabe recordar así que la anotación preventiva de demanda que se interesa recae sobre fincas inscritas a nombre de persona distinta de aquellas contra las que se dirige el procedimiento, resultando de plena aplicación el principio de tracto sucesivo que recoge el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. En este sentido destacan, entre otras, las Resoluciones de esta Dirección General de 17 de Noviembre de 1999, 19 de Febrero y 6 de Junio de 2000. En cuanto a la cancelación de la anotación de demanda ya practicada, sin perjuicio de recordar al recurrente cómo el recurso gubernativo no es cauce adecuado para rectificar los asientos del Registro, los cuales están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la ley, esto es, mediante el consentimiento de los interesados o resolución judicial (arts. 1.3 y 40 Ley Hipotecaria), cabe atender a lo señalado por el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Disposición Final 9.ª, apartado 6 de la LEC. Conforme a la misma, «las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que puedan determinar la suspensión de la ejecución quedarán canceladas en virtud del mandamiento de cancelación a que se refiere el artículo 133, siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas…». En este sentido destaca la Resolución de 11 de mayo de 2001. Para que un asiento, como el de la anotación de demanda, que cuestiona la validez y eficacia de la hipoteca, se mantenga sin ser cancelado es preciso que la anotación sea anterior a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. Así, del recurso se desprende que la anotación de demanda de nulidad de la hipoteca, no fundada en ninguna de las causas de suspensión u oposición conforme a los arts. 695 a 697 de la LEC, fue extendida con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas y, por ello, correctamente cancelada en virtud del correspondiente mandamiento de cancelación de cargas ordenando por el juez conocedor de la ejecución, al amparo del art.134 de la Ley Hipotecaria.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

20 julio 2005

Tracto sucesivo.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento ordenando, como medida cautelar, la anotación preventiva de demanda sobre determinada finca.

En el Auto correspondiente, la Juez estima que, dándose razones suficientes y, en atención a evitar que el demandado pueda enajenar la finca a terceros de buena fe, acuerda, de conformidad con lo que establecen los artículos 726, 727, 728 y 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que no se notifique tal medida cautelar al demandado.

El Registrador deniega la anotación por ser el titular registral persona distinta del demandado. El interesado recurre.

2. Alega el recurrente la excepcionalidad de la anotación preventiva tomada como medida cautelar, como resulta de los artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil anteriormente expresados. Y, siendo cierta tal excepcionalidad, hay que decir que la misma se contrae al hecho de que, por darse las razones que la Ley contempla, puede tomarse la anotación preventiva sin necesidad de notificar previamente tal decisión al demandado.

Pero la excepcionalidad no llega a poder anotarse en el Registro la demanda cuando la finca está inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada, pues entonces se incurriría en indefensión proscrita por el artículo 24 de la Constitución española. Dice el recurrente que, en este caso no se incurriría en indefensión pues el titular vendió en escritura pública la finca al demandado, pero con ello revela que tiene un procedimiento sencillo para conseguir la anotación, procedimiento consistente en presentar copia de dicha escritura en el Registro –copia que tiene derecho a obtener por ser interesado-, consiguiendo así la inscripción a favor del demandado, y, por tanto, la remoción del obstáculo existente para conseguir la anotación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

7 septiembre 2005

Tracto sucesivo.- En el presente recurso se pretende la práctica de una anotación preventiva de demanda referida a la simulación de ciertos negocios jurídicos. Cuando se presenta el mandamiento en el Registro, la finca aparece transmitida a titulares que no han sido demandados, por ello el recurso no puede prosperar. Por aplicación del principio constitucional de interdicción de la indefensión, y de los principios registrales que son emanación de aquél, de legitimación y tracto sucesivo, no puede hacerse constar en el Registro la anotación de una demanda en cuyo procedimiento el titular registral no ha tenido parte.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.

21 septiembre 2005

Tracto sucesivo.- 1. Se presenta en el Registro de la Propiedad un mandamiento ordenando una anotación preventiva de demanda, derivada de un procedimiento en el que no ha sido parte el titular registral, que es una sociedad a la que el anterior titular registral –que sí ha sido demandado– ha aportado los bienes y de la que es administrador.

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las exigencias del principio de tracto sucesivo confirman la postura del Registrador toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral, sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita si, o bien consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que el articulo 100 del Reglamento Hipotecario incluya los obstáculos que surjan del Registro.
3. El artículo 20 párrafo último, de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de Noviembre, ha facilitado la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento. Ninguna de estas circunstancias concurren en este expediente, por lo que prevalece la regla general contenida en dicho artículo, cual es la que no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

4 octubre 2005

Tracto sucesivo.- 1. El presente recurso se plantea frente a una calificación negativa del Registrador por la que se suspende la anotación preventiva de demanda ordenada en el mandamiento judicial presentado, en cuanto a la totalidad de una finca, la nuda propiedad de otras, y la mitad indivisa de una última, por aparecer inscritas dichas fincas y participaciones de las mismas a nombre de personas que no han sido demandadas. La demanda se ha formulado en un proceso judicial de división de herencia dirigido a establecer el quantum del caudal hereditario, determinar las legítimas y proceder a reducir por inoficiosas las donaciones efectuadas por el causante, sin que se haya demandado a quienes compraron las fincas a los donatarios.

2. El defecto ha de ser confirmado. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, los principios constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión (artículo 24 de la Constitución Española) y, paralelamente, en el ámbito registral el principio de salvaguarda judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), junto con los de tracto sucesivo y legitimación (artículos 20 y 38.3 de la Ley Hipotecaria), impiden la práctica de la anotación solicitada sobre bienes inscritos a favor de personas que no han sido parte en el procedimiento.
3. Alega el recurrente que el que compra una finca donada, cuando aún no se ha procedido a la partición de la herencia del donante, sabe que dicha donación puede estar sujeta a anulaciones o reducciones que se puedan derivar de la partición de la herencia. Sin embargo, no existe ningún precepto que (a diferencia del supuesto contemplado en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria para las adquisiciones hereditarias) suspenda la fe publica registral respecto de quienes adquieren por compra bienes donados, ni que exceptúe la regla general de que la reducción de donaciones no puede producir efectos frente terceros adquirentes que hayan inscrito sus títulos no constando en el Registro anotación de demanda alguna (cfr. artículos 647, 649 y 654 Código Civil en relación con el artículo 37 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

14 enero 2006

Tracto sucesivo.- 1. Se presenta en el Registro un mandamiento de anotación preventiva de demanda sobre varias fincas para asegurar las resultas de un pleito en el que se solicita condena al pago de una cantidad. El Registrador deniega la anotación por no poder ser el pago de una cantidad objeto de la anotación de demanda (problema que se examina, más atrás, en el apartado “Demandas que pueden ser objeto de ella”), y, además, por estar inscritas las fincas a favor de una persona distinta de aquélla contra la que se sigue el procedimiento.

El interesado recurre.

3. En cuanto al defecto consistente en estar la finca inscrita a favor de tercera persona, cabe decir que los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimación y tracto sucesivo, además del principio constitucional de proscripción de la indefensión, impiden la práctica de la anotación cuando la finca aparece inscrita a favor de persona distinta a aquélla contra la que se sigue el procedimiento.

Y dicha desestimación es inevitable por cuanto, como resulta de los hechos, las fincas aparecen inscritas a nombre de personas contra las que no se ha dirigido el procedimiento. Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la denegación de la nota recurrida toda vez que el procedimiento de que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria); sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

8 julio 2006

Tracto sucesivo.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Luís Herrerías Valdés contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Villena a practicar una anotación preventiva de demanda en recurso contencioso-administrativo.

Los defectos apreciados son los siguientes:

1.º Es necesario que del mandamiento resulte que se ha dado audiencia a los titulares del dominio y cargas de las fincas sobre las que se ordena la anotación preventiva;

2.º Caución por los perjuicios que pudieran seguirse en caso de ser desestimado el recurso.

Con carácter previo debe señalarse que de conformidad con el artículo 326.1 de la Ley Hipotecaria el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.

2. El artículo 68 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, expresamente determina que será requisito para la práctica del asiento el haber oído al titular registral de la finca y a los que según la certificación sean titulares de derechos y cargas que consten en ésta, así como la prestación de la caución a que se refiere el artículo anterior.

El propio artículo 68, en su inciso primero, exige que a la solicitud de la anotación se acompañe certificación registral de dominio y cargas, lo que se justifica en que siendo necesaria la audiencia del titular registral incumbe a quien pide la anotación, y no a la autoridad judicial, acreditar los datos de su identificación con su domicilio.

La audiencia se predica del titular registral, no sólo del titular del dominio, sino también de los titulares de derechos y cargas que pudieran quedar afectados por la resolución judicial, por cuanto ésta puede incidir en la subsistencia del mismo bien inscrito, como ocurriría, por ejemplo, en la construcción de una obra nueva sin licencia, (Cfr. Sentencias del Tribunal Constitucional de 20 de abril de 1988 y 12 de noviembre de 1990).

Llegados a este punto, la cuestión se centra en determinar si la demanda dirigida contra «Sorolla Construcciones, C.B.» puede identificarse con la audiencia de los titulares registrales, don Luis Díez Amorós y doña María Ángeles Candela Valdés, como titulares del dominio, y la Caja de Ahorros del Mediterráneo, como titular de los derechos reales de hipoteca que gravan las fincas.

Independientemente de la trascendencia que pueda tener en el ámbito tributario, así como la atribución de capacidad procesal en determinados supuestos (arts. 6 y 7 de la Ley de Enjuiciamiento civil), la comunidad de bienes carece civilmente de personalidad jurídica, determinando el artículo 11 del Reglamento Hipotecario su inaptitud para ser titular registral, de tal modo que la titularidad se predica respecto de cada uno de los miembros de la comunidad. Es por ello, que la demanda presentada contra «Sorolla Construcciones, C.B.» no puede identificarse con la demanda presentada contra sus titulares, por cuanto ni siquiera se ha llegado a acreditar, de manera auténtica, que la indicada comunidad de bienes esté formada por dichos titulares.

Es necesario que, mediante la correspondiente resolución judicial, se acredite que han sido oídos en el proceso los titulares registrales de las fincas, así como los titulares de derechos y cargas que constan en la certificación que se acompaña a la solicitud de anotación.

3. Respecto a la exigencia de caución, el artículo 69 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, determina que la anotación se practicará en virtud de mandamiento judicial en el que se consigne literalmente la resolución dictada y que se ha prestado, en su caso, la caución correspondiente.

De su propia literalidad se deduce que debe constar en el mismo mandamiento si se ha prestado, en su caso, la caución correspondiente, o manifestarse que no le ha sido exigida.

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmarse la nota recurrida.

7 mayo 2007

Tracto sucesivo.- 1. Se debate en este recurso la posibilidad de anotación preventiva de una demanda en ejercicio de una acción declarativa de propiedad de una finca y de cancelación parcial de la descripción de otra, posteriormente dividida horizontalmente, dado que el acreedor hipotecario en alguno de los elementos resultantes de la división, no ha sido parte en el procedimiento.

2. No cabe duda que por exigencias del principio de tracto sucesivo, que no es sino manifestación en sede registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva, debe rechazarse toda anotación preventiva de demanda que no se haya entablado contra el titular registral de los derechos inscritos que van a verse afectados por la sentencia que en su día se dicte. Es así doctrina reiterada de esta Dirección General la ineludible exigencia de que el titular registral del derecho que se reclame o la nulidad de cuya adquisición se solicite, sea parte en el procedimiento correspondiente, de suerte que pueda hacer valer en él su derecho, extremo sujeto a especial cautela en la calificación registral, para evitar que sufra aquél las consecuencias de una indefensión procesal (cfr. Resolución de 13 de febrero de 1992).
3. En el supuesto de hecho que motiva este recurso, el titular registral afectado por la acción interpuesta, esto es, el propietario, ha sido debidamente demandado. Si la acción entablada no fuera más allá del ejercicio de una acción declarativa, no sería necesario la demanda al acreedor hipotecario para la procedencia de la anotación de la demanda, pues ésta en nada pondría en cuestión su derecho inscrito. La no extensión al acreedor hipotecario de la demanda tan sólo tendría como consecuencia la inoperancia frente a él y su asiento registral de la sentencia que en su día se dicte, todo lo cual ya fue así establecido por este Centro Directivo en su Resolución de 24 de marzo de 1998.
4. Sin embargo, la demanda entablada no se limita a ejercitar una acción declarativa de propiedad, sino que pretende que se decrete «la nulidad y cancelación parcial de cuantos asientos registrales contradigan o se opongan a la misma» y en especial la rectificación de la descripción de la finca matriz posteriormente dividida horizontalmente, y «de los que traigan tracto de esta», debiendo proceder a su cancelación una vez firme la sentencia para que sus linderos se ajusten a los reales de la descripción primera de dicha finca.
5. La pretensión de cancelación parcial de la inscripción afecta así plenamente al acreedor hipotecario, pues debe tenerse en cuenta que de prosperar la demanda, se procedería a la rectificación de la descripción de la finca hipotecada, e incluso la hipoteca pasaría a recaer sobre una finca distinta en la realidad física de la que proclama el Registro. Las exigencias del tracto sucesivo no están por tanto plenamente satisfechas e impiden la práctica de la anotación preventiva, pues el acreedor hipotecario debió de ser debidamente demandado para poder practicarse la anotación preventiva de la demanda interpuesta.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

27 noviembre 2007

Tracto sucesivo.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

1. a) Se pretende la anotación preventiva de demanda sobre varias fincas en un procedimiento en el que los titulares registrales de las mismas no han sido demandados ni han tenido intervención en forma alguna.
2. b) En virtud de dicha demanda se pretende la obtención de un pronunciamiento judicial favorable al cumplimiento de la condición resolutoria pactada en un contrato de compraventa, en que la contraprestación del comprador consistía en el pago de un precio parte del cual se fijó en dinero, y otra parte en especie, en concreto en la construcción de cierta obra, en determinado plazo y condiciones que el actor considera incumplidas.
3. c) La finca objeto de la compraventa (registral n.º 47425) fue posteriormente objeto de aportación a un expediente de reparcelación urbanística, trasladándose la carga de la condición resolutoria sobre las fincas adjudicadas en correspondencia a la parte demandada (compradora), pero no a las restantes fincas respecto de las que se solicita la anotación preventiva, las cuales fueron adjudicadas en el proyecto de reparcelación, como fincas de resultado, al Ayuntamiento y a otros propietarios minoritarios.
4. d) El Registrador practicó la anotación preventiva sobre las fincas de resultado adjudicadas a la compradora, denegándola en cuanto a las demás fincas por falta de tracto sucesivo al no haberse dirigido la demanda contra los titulares registrales de estas últimas.
5. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. De modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento, en el presente caso, contra los titulares registrales de las fincas a que se refiere el recurso, y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.

Frente a ello no puede alegarse la limitación del ámbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resolución de 12 de febrero de 1998).

En efecto, según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo y 15 de octubre de 2007, y 19 de octubre de 2007 y 17 de marzo de 2009), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervención legalmente prevista en el procedimiento; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

3. Tampoco es óbice a la conclusión anterior la alegación del recurrente relativa a la no afectación a los titulares registrales de la anotación preventiva de demanda sobre sus respectivas fincas, sino que tal afectación se producirá exclusivamente en caso de que el actor solicite la ejecución de la eventual Sentencia estimatoria recaída en el procedimiento principal y su extensión sobre las fincas que en el expediente de reparcelación al que fue aportada la finca vendida fueron adjudicadas a personas distintas del comprador, extremo este último, se alega en el recurso, que no es seguro pues pudiera darse el caso de que el actor acepte el resultado de la reparcelación en este extremo.

No puede aceptarse tal razonamiento, pues quienes adquieren el dominio -o cualquier otro derecho real- sobre un bien sujeto a la restricción resolutoria del artículo 1.504 del Código Civil, oportunamente publicada en el Registro, conocen —o pueden conocer— la situación claudicante a que queda sujeta su adquisición, por lo que producida la resolución del contrato de compraventa al amparo de dicho precepto, quedan extinguidos de pleno derecho, no sólo el derecho del comprador, sino también el de todos los adquirentes posteriores que de él traigan causa. Así resulta de los artículos 9-2.°, 23, 34, 37, 82, párrafo 2, y 107 n.º 10 de la Ley Hipotecaria, y 59, 174 párrafo 1, 175 n.º 6 del Reglamento Hipotecario. El mero hecho de que estos efectos, incompatibles con el mantenimiento de la titularidad registral de los citados causahabientes, se puedan producir en este caso por la ejecución de la Sentencia que se dicte, es más que suficiente para acreditar un interés directo en el procedimiento judicial en que se acordó la anotación preventiva de demanda y, por lo tanto, el derecho a ser llamado al mismo a fin de evitar una situación de indefensión procesal de tales titulares.

4. Finalmente, la conclusión anterior no queda desvirtuada tampoco por el hecho de que eventualmente, como afirma que sucedió el recurrente, se padeciera un error en el Registro en la inscripción del proyecto de reparcelación urbanística, al no haber trasladado el Registrador a las fincas de resultado, a que se refiere este recurso, la carga de la condición resolutoria que pesaba sobre la finca registral n.º 47425 aportada al proyecto de equidistribución. En primer lugar porque, además de no existir datos en las actuaciones que permitan prejuzgar en modo alguno tal extremo, no cabe desconocer que la regla de la subrogación real «ope legis» de las cargas y gravámenes existentes sobre las fincas de origen y su traslado a las correlativas fincas de resultado, además de no operar sobre las fincas de cesión obligatoria al municipio correspondiente (cfr. artículo 124 del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto), está sujeto a diversas excepciones (por su carácter incompatible con el planeamiento, por la falta de correspondencia entre las fincas de origen y de resultado, etc.) que no cabe excluir «ab initio» en el presente caso (cfr. artículos 11 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y 122 y 123 del Reglamento de Gestión Urbanística). Y en segundo lugar, porque es un principio básico en nuestro Derecho hipotecario (cfr. por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006 y 19 de junio de 2010) que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud –habiéndose inscrito en este caso las fincas sobre la que se ha denegado la anotación de demanda libres del gravamen resolutorio-, y la rectificación de los asientos erróneos exige bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra los mismos, lo que incluye el supuesto en que se haya omitido la consignación tabular de un derecho o gravamen cuando ha aparecido un tercero inscrito distinto de las partes que lo constituyeron antes de solicitarse la subsanación, pues en ningún caso la rectificación del Registro puede perjudicar los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto (cfr. artículos 40, párrafo final, y 220 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

16 agosto 2010

Tracto sucesivo.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Se presenta mandamiento ordenando anotación preventiva de demanda por revocación de poder y nulidad de enajenaciones hechas por el apoderado después de la revocación.

El registrador deniega por dos defectos: estar las fincas inscritas a nombre de personas distintas de demandante y demandado, y no estar la revocación de poder entre las demandas que puedan dar lugar a la anotación, por no ser el poder título inscribible.

2. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser confirmado. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos», en nuestro sistema registral todo título cuyo acceso al Registro se pretenda ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento dirigido contra él (cfr. artículos 20 -especialmente el párrafo último, adicionado por la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre- y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no es sino desenvolvimiento del principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Por ello, en vía de principio, la anotación preventiva de demanda debe practicarse siempre que dicha demanda se interponga frente al titular registral y suspenderse o denegarse -según los casos- cuando la finca esté inscrita a favor de otra persona. También se ha declarado (vid. ibídem) que puede tomarse cuando el solicitante es el propio titular registral, pero no cuando es una tercera persona, como ocurre en el presente supuesto.

El recurrente alega el artículo 166.1.2 del Reglamento Hipotecario, que permite la anotación preventiva de embargo de derechos hereditarios sobre fincas inscritas a nombre del causante. Pero dicho precepto, en relación con anotaciones de embargo dirigidas contra persona en quien concurra el carácter de heredero o legatario del titular registral, exige que se hagan constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos y de los certificados del Registro General de Actos de Última Voluntad y de defunción del causante, lo cual implica que se acompañen dichos documentos, lo que no se ha hecho en este caso. Además, el precepto establece que la anotación (de embargo) se practicará sobre los inmuebles o derechos que especifique el mandamiento judicial «en la parte que corresponda al derecho hereditario del deudor».

En este caso no se trata de anotación de embargo, sino de demanda, y el precepto alegado se refiere, además, al supuesto en que se pide anotación por un acreedor contra los herederos del causante y no por parte de dichos herederos contra otras personas.

No obstante, cabría aplicar por analogía dicho precepto a las anotaciones de demanda, pero siempre que se cumplan los requisitos que dicho precepto exige para practicarlas, anteriormente indicadas, que en este caso no se han acreditado.

Respecto al supuesto en que el demandante fuera heredero o legatario del titular registral, lo cual no se ha acreditado, el artículo 166.1.2º del Reglamento Hipotecario tampoco se refiere a ese supuesto sino al de ser el demandado heredero del titular registral. Ahora bien, este problema podría solventarse en relación con las anotaciones de demanda, teniendo en cuenta que esta Dirección General ha admitido que se pueda practicar anotación de demanda respecto a fincas en que el demandante es el propio titular registral, pero la cuestión haría tránsito a la acreditación de que el demandante acreditara debidamente conforme al precepto que es heredero o legatario del titular registral, lo que tampoco resulta en este caso.

Otro inconveniente es que el artículo 166.1.2º del Reglamento Hipotecario, que alega el recurrente, alude a una anotación en la parte que corresponda al derecho hereditario del deudor, es decir, que contempla la llamada anotación preventiva de derecho hereditario propia del derecho hereditario in abstracto cuando existiendo varios herederos o legatarios no se trata de todos ellos o no consta que hayan aceptado la herencia, estando en consecuencia en situación de comunidad hereditaria. Nada de esto se ha acreditado en este caso, es decir, si se trata de heredero único o de varios herederos, ni quién sea dicho heredero o legatario, caso de que sea único.

Por todo ello, procede confirmar el defecto, sin resolver la cuestión relativa al artículo 166.1.2º del Reglamento Hipotecario, fuera de las consideraciones anteriormente hechas, pues sobre ello no ha versado la calificación registral, ni se ha solicitado a la registradora la correspondiente anotación preventiva de derecho hereditario acreditando dichos requisitos, ni tampoco una posible anotación preventiva de suspensión de anotación de demanda por el defecto subsanable de no acreditarse los repetidos requisitos, por lo que, teniendo que limitarse el recurso gubernativo a las cuestiones planteadas en la nota calificadora y en el procedimiento registral, se requeriría una previa solicitud de anotación de derecho hereditario en cuanto a la anotación de demanda o anotación de suspensión de anotación de demanda, en los términos del artículo 166.1.2º del Reglamento Hipotecario, acerca de lo cual tendría que recaer la calificación registral y si fuera negativa, el interesado podría hacer la subsanación que procediera o interponer recurso gubernativo o judicial en relación con esa hipotética calificación.

Pero en este caso nada de ello se ha planteado en el procedimiento registral, no siendo momento hábil el de recurso gubernativo para plantear la cuestión del artículo 166.1.2º del Reglamento Hipotecario.

Por todo ello, se insiste en la confirmación del primer defecto de la nota calificadora, dado que ni el demandante ni el demandado son titulares registrarles, ni se acredita que el demandante sea heredero o legatario del titular registral ni que haya acreditado serlo, por lo que resulta de aplicación el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

3. En cuanto al segundo de los defectos, habida cuenta que demandante y demandado son personas distintas del titular registral; que pese a que el juez estima acreditado el periculum in mora y concluye necesario prohibir la legitimación del apoderado para disponer en representación del poderdante, afirma en su informe que no procede la medida cautelar ordenada; esta Dirección acuerda confirmar el defecto, sin perjuicio de que de otro modo o en otras circunstancias pudiera obtenerse una anotación que cumpliera la finalidad pretendida con la medida cautelar solicitada.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación, en los términos que resultan de los fundamentos jurídicos expuestos.

10 (2 res.) y 11 septiembre 2012

Tracto sucesivo.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

– Se presenta en el Registro demanda de propiedad sobre una parte de finca que la sociedad demandante estima se ha incorporado a otra de la mercantil demandada, inscribiéndose como un exceso de cabida.

– La registradora atribuye dos defectos a la documentación presentada: la falta de expresión de las circunstancias personales de la demandante, así como el no haber sido demandados los titulares de asientos posteriores que podrían verse afectados.

3. En cuanto al segundo de los defectos (el primero puede verse, más atrás, en el apartado “Circunstancias personales”), consistente en no haberse demandado a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la inscripción que se pretende modificar, se plantea, una vez más, en el presente recurso la delicada cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo, el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad, calificar los fundamentos, ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción. Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el registrador, pero cuyo modo sólo compete apreciar al juez.

Tratándose de declarar la nulidad de un asiento, la demanda ha de dirigirse contra todos aquéllos a quienes el asiento que se pretende anular conceda algún derecho. En el supuesto de hecho que motiva este recurso, el titular registral afectado por la acción interpuesta, esto es, el propietario, ha sido debidamente demandado. Bien es cierto que podría afirmarse que no haría falta la intervención de los titulares de derechos posteriores al concluirse que a ellos no debería afectarles el procedimiento. Sin embargo, tratándose de la rectificación de la descripción de la finca debiendo proceder a la cancelación de la inscripción de exceso de cabida una vez firme la sentencia, para que sus linderos se ajusten a los reales de la descripción anterior de dicha finca, la pretensión de cancelación parcial de la inscripción afecta así plenamente a los titulares de las inscripciones posteriores, pues debe tenerse en cuenta que de prosperar la demanda, se procedería a la rectificación de la descripción de la finca, y tales derechos posteriores pasarían a recaer sobre una finca distinta en la realidad física de la que proclama el Registro. Las exigencias del tracto sucesivo no están por tanto plenamente satisfechas e impiden la práctica de la anotación preventiva, pues tales titulares de derechos posteriores debieron ser debidamente demandados para poder practicarse la anotación preventiva de la demanda interpuesta.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

9 octubre 2012

Tracto sucesivo.- 1. En autos de medidas cautelares se ordena que se tome anotación preventiva de demanda, sobre una finca, por estimar que concurren razones que justifican adoptar dicha medida de forma inmediata, para impedir la eventual venta del inmueble…, domicilio familiar tanto de la demandante como de su hija y su nieta al ser propiedad de una mercantil de la que el demandado, don I. V., es administrador único.

El registrador, en su nota de calificación, deniega la anotación solicitada por observar el siguiente defecto: Constar la finca registral de Paterna, cuya anotación se solicita, inscrita a favor de la entidad Mercantil «Zurcir Dos, S.L.», y no haber sido parte en el procedimiento la titular del bien sobre el que se solicita la anotación.

Alega la recurrente, resumidamente, que la demanda de separación tiene carácter personal, y por tanto, no puede dirigirse contra persona distinta a los cónyuges, cuestión procesal cuya discusión no puede ser objeto de este recurso, por escapar al ámbito del mismo; alega igualmente la recurrente, que se han cumplido todos los requisitos precisos para obtener la medida cautelar.

2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (Resoluciones citadas en el «Vistos»), en nuestro sistema registral, todo título cuyo acceso al Registro se pretenda ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento dirigido contra él (cfr. artículos 20 –especialmente el párrafo último, adicionado por la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre– y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no es sino desenvolvimiento del principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Por ello, en vía de principio, la anotación preventiva de demanda debe practicarse siempre que dicha demanda se interponga frente al titular registral y suspenderse o denegarse –según los casos– cuando la finca esté inscrita a favor de otra persona.

En efecto, el último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece que «no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento».

Ahora bien, establece la excepción de que «en los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento».

Es decir, este párrafo prevé, excepcionalmente, la posibilidad de anotar, sin cumplir estrictamente con las exigencias del principio de tracto sucesivo; pero tal supuesto se contempla sólo para procesos incardinados en la jurisdicción penal, y como tal supuesto excepcional, no es susceptible de interpretación extensiva.

Cuando el legislador quiere excepcionar la regla del tracto sucesivo (manifestación en sede registral del principio constitucional de la tutela judicial efectiva) lo establece expresamente. Así ha ocurrido recientemente respecto de los supuestos contemplados en el artículo 170, párrafo 6, de la Ley General Tributaria, en la redacción dada por Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria, que ampara la posibilidad de tomar anotación preventiva de prohibición de disponer sobre bienes inmuebles de una sociedad, sin necesidad de que el procedimiento recaudatorio se dirija contra ella, cuando se hubiera embargado al obligado tributario acciones o participaciones en ella y ejerza sobre la misma un control efectivo, siempre que en el mandamiento se justifique la relación de control.

Se comprueba que cuando el legislador quiere excepcionar la regla general de tracto sucesivo, lo hace expresamente y lógicamente –dado el principio de jerarquía normativa– por virtud de una norma de rango legal. Y además exige justificación en el mandamiento de las razones que llevan a la autoridad judicial o administrativa al levantamiento del velo de la personalidad jurídica, lo que tampoco concurre en este expediente, por lo que procede la confirmación de la nota de calificación.

3. Alega la recurrente la excepcionalidad de la anotación preventiva tomada como medida cautelar, como resulta de los artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil citados en los vistos. Y, siendo cierta tal excepcionalidad, hay que decir que la misma no llega a que pueda anotarse en el Registro la demanda cuando la finca está inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada y sin decisión judicial previa sobre el levantamiento del velo de la personalidad jurídica, pues entonces se incurriría en indefensión de la sociedad titular registral de los bienes, proscrita por el artículo 24 de la Constitución española (Cfr. Resolución de 7 de septiembre de 2005).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

23 noviembre 2012