ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO
A favor de una Comunidad de Propietarios
A favor de una Comunidad de Propietarios
El artículo 9º, 5, de la Ley de Propiedad Horizontal establece una afección real al pago de los gastos de comunidad. El periodo garantizado (un año y parte vencida de la anualidad corriente) debe computarse desde la presentación de la demanda encaminada a la ejecución y anotación de embargo. Pero para evitar que por el gran lapso de tiempo que puede producirse desde la presentación de la demanda, la preferencia se convierta en un gravamen oculto, contrario al principio de publicidad, debe solicitarse la constancia registral inmediata de aquella demanda, lo cual, cuando no sea posible el embargo preventivo, se conseguirá a través de una anotación de las prevenidas en el artículo 42, párrafo 1 de la Ley Hipotecaria. Y si el piso o local hubiera pasado a poder de un tercero no deudor, deberá dirigirse también contra él la demanda, no por la pretensión personal de obtener el pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real ya existente por disposición legal.
9 febrero y 18 mayo 1987
A favor de una Comunidad de Propietarios.- Esta Resolución reitera la doctrina de las de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987 y, en consecuencia, confirma la nota del Registrador que, ante un mandamiento de embargo expedido en 1987, en el que se solicitaba la práctica de anotación expresando el carácter preferente del crédito reclamado, por encontrarse el deudor en suspensión de pagos, denegó la extensión de la anotación en los términos solicitados -con expresión de la preferencia indicada- y practicó la anotación sin expresión de privilegio alguno, pese a la situación de suspensión de pagos reflejada en el Registro, apoyándose en la doctrina contenida en la Resolución de 20 de febrero de 1987[1].
1 junio 1989
A favor de una Comunidad de Propietarios.- Ante la nota de calificación que deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo a favor de una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal, por carecer de personalidad dicha Comunidad y entender el Registrador que la anotación debía practicarse a favor de las personas que integraban dicha Comunidad al surgir el crédito, la Dirección revoca la nota con los siguientes argumentos: si el Presidente representa en juicio a la Comunidad porque así lo determina el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, la representa a todos los efectos, tanto en la etapa de cognición como en la de ejecución, en la que entre otras medidas cautelares está el embargo en favor de la Comunidad, cuyo asiento de anotación se practicará también en favor de la Comunidad, sin necesidad de que los comuneros sean identificados nominativamente, pues no son ellos individualmente los que ejercitan la acción, sino el órgano comunitario. Por tanto las circunstancias del asiento serán las que identifiquen a la Comunidad, sin que sean necesarias las personales de los comuneros, porque en las anotaciones preventivas las circunstancias de las inscripciones son exigibles «en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados» y porque su omisión sólo produce la nulidad cuando por el asiento «no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado o de la persona a quien afecta». [2]
19 febrero 1993
A favor de una Comunidad de Propietarios.- Ordenada una anotación preventiva de embargo a favor de una comunidad de propietarios, con solicitud de que se haga constar la preferencia del crédito, derivada del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Dirección distingue entre la demanda que pretende sólo la declaración de existencia, cuantía y exigibilidad, que no plantea ningún inconveniente, y aquélla en que se postula también la declaración de preferencia, que, por afectar a los titulares de cargas ya registradas, que verá postergados sus derechos si efectivamente recae la declaración pretendida, requiere para su efectividad frente a ellos que hayan sido parte en la relación jurídico procesal a través de la extensión a los mismos de la demanda, pues así lo exigen el principio constitucional de la tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución Española) y la relatividad de la cosa juzgada. Para evitar los riesgos de que entre la demanda y la sentencia surjan nuevos titulares de cargas, que ya no pueden ser llamados al procedimiento, la solución sería solicitar anotación preventiva de la demanda, que no es presupuesto del derecho que se pretende hacer valer, pero que puede ser eficaz frente a terceros.
26 diciembre 1999
A favor de una Comunidad de Propietarios.- Aunque la afección de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios y comprendidas en el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal opera como una carga tácita, incluso en perjuicio de propietarios posteriores, es preciso que la demanda se dirija contra el titular registral, por lo que cuando, como en este caso, la finca figura inscrita a favor de quien adquirió del propietario demandado, se produciría una indefensión del mismo, contraria al artículo 24 de la Constitución. Para evitar la aparición de terceros durante la substanciación del proceso, la solución consiste en solicitar la anotación de la demanda, cuyo efecto es servir de aviso a posteriores adquirentes de la existencia del procedimiento.
3 abril 2001
A favor de una Comunidad de Propietarios.- Ante un caso similar al examinado en la Resolución que precede, se dicta una Resolución semejante, pese a que el mandamiento calificado en esta ocasión contenía la orden de que se tome anotación «sea cual sea su propietario actual», utilizando la Dirección los argumentos expuestos en la anterior. También se desestima el argumento de que el embargo existe desde que se decreta judicialmente y fue anterior a la venta de los pisos sobre los que debía trabarse, careciendo la anotación de valor constitutivo, pues frente a ello se opone el principio de prioridad (artículo 17 de la Ley Hipotecaria), que determina el cierre del Registro a los títulos que, aun siendo anteriores al ahora inscrito, se opongan o sean incompatibles con éste.
7 abril 2001
A favor de una Comunidad de Propietarios.- 1. El único problema que plantea este recurso es el de si anotado un embargo a favor de la Comunidad de Propietarios de un edificio por impago de cuotas por gastos de comunidad puede hacerse constar ahora el carácter de preferente y privilegiado al amparo del artículo 9 de la Ley de Propiedad horizontal cuando existen hipoteca y anotación de embargo (en fase de apremio) inscritos con anterioridad sin que sus titulares hayan tenido parte en el procedimiento, único defecto invocado por la Registradora al considerar subsanado el primero de los de su nota.
- Este asunto ha sido ya resuelto en anteriores ocasiones por este Centro Directivo. Dejando al margen ahora que la declaración de la preferencia que se pretende se solicita dos años después de haberse anotado el embargo y que la demanda de reclamación de cantidad no existe constancia en el Registro ni de que tal crédito pudiera estar amparado por el alcance del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe reconocerse que tal afección real y el carácter de crédito privilegiado supone un gravamen sobre la finca, una verdadera afección real al pago de un crédito, que además se declara legalmente preferente. Ello implica no sólo la posibilidad de repetir contra la finca para su cobro cualquiera que sea el titular de la misma, sino también el de anteponer la garantía de que goza a cualquier otra carga inscrita o anotada sobre el mismo inmueble. Inscrito el régimen de propiedad horizontal consta ya, aunque con cierta indeterminación, la carga que supone la afección real y su preferencia que vienen a formar parte del contenido ordinario del ámbito de poder y responsabilidad del dominio de cada piso o local sujeto a dicho régimen. Cualquier hipoteca o embargo sobre ellos ha de entenderse, por tanto subordinados en su eficacia a la afección real y preferencia aneja que por ley se reconoce a los créditos que ampara.
- Ahora bien, la operatividad de esa afección en el campo registral ha de matizarse. Y en este sentido deben distinguirse dos supuestos: el primero cuando con la demanda se pretende tan solo una declaración judicial sobre la existencia, cuantía y exigibilidad de la deuda. Estas cuestiones son ajenas a los titulares de cargas sobre la finca, a los que no cabría reconocer legitimación procesal en cuanto a ellas, sin perjuicio de que posteriormente el acreedor pueda hacer valer la preferencia que tenga el crédito judicialmente reconocido en cualquier otro procedimiento de ejecución individual o colectivo y a través de los cauces procesales oportunos, momento en el que los titulares de aquellas cargas podrán oponerse al reconocimiento de la preferencia que se pretenda. El segundo, el supuesto en el que en la demanda se postula también la declaración de que dicho crédito está amparado por la afección real preferente establecida en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, en que es obvio que tal declaración en cuanto puede afectar a los titulares de aquellas cargas ya registradas que se verán postergados si efectivamente recae la declaración pretendida, requiere para su efectividad frente a ellos que hayan sido parte en la relación jurídico procesal a través de la extensión a los mismos de la demanda. El principio constitucional de la tutela judicial efectiva (artículo 24 C E) y la relatividad de la cosa juzgada impiden oponer a un tercero la declaración de preferencia de una carga real, auque esté establecida por ley, sin que el mismo haya tenido posibilidad de excepcionarla, por el plazo, origen o conceptos de las partidas de la deuda o por cualquier otra causa. Sólo así puede lograr aquella preferencia su constancia registral, pues así lo exige además el principio de tracto sucesivo (Artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Si se hubiera hecho constar así la preferencia se darían los efectos siguientes: Llegada su ejecución podrían cancelarse todas aquellas cargas frente a las que ha sido declarada preferente, además de la necesaria observancia de las reglas sobre la comunicación a sus titulares de tal ejecución par que puedan hacer valer sus derechos Y que si se ultima antes la ejecución de alguna de esas cargas postergadas la correspondiente adjudicación se produzca con subsistencia de la afección declarada preferente.
- En este supuesto y sin perjuicio de la posible preferencia del crédito que podrá hacerse valer en el procedimiento de ejecución o concursal que proceda, lo que no puede pretenderse es la constatación registral de tal preferencia cuando del mandamiento y de las aseveraciones del recurrente se desprende que en el procedimiento en el que se dictó la sentencia objeto de ejecución solo había sido demandado el titular registral (con domicilio desconocido según se dice en el mandamiento), existiendo en el Registro inscritas y anotadas sobre la finca embargada otras cargas cuyos titulares no fueron demandados, por lo que debe confirmarse el defecto observado por la Registradora.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
10 agosto 2006
A favor de una Comunidad de Propietarios.- 1. Según la calificación impugnada en el presente recurso, respecto del único defecto que es objeto del mismo, el Registrador deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo como consecuencia de mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo, entablado por el Presidente de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, porque, a juicio del funcionario calificador, al haber sido anulado por Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 el artículo 11 del Reglamento Hipotecario, en su redacción dada por el Real Decreto 1867/1998 de 4 de septiembre, que lo permitía, no cabe hoy la práctica de dicho asiento por carecer tal comunidad de personalidad jurídica, toda vez que los artículos 9.4.ª y 72 de la Ley Hipotecaria, exigen que en el asiento se haga constar la persona natural o jurídica a cuyo favor se practica.
- La cuestión debatida ha de ser resuelta conforme a la doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de 19 de febrero de 1993 y 25 de mayo de 2005, esta última dictada para un supuesto posterior a la referida Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001), según la cual el hecho de que la comunidad de propietarios carezca de personalidad jurídica no impide que en algunos asientos -como la anotación preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal- tal comunidad pueda ser titular registral.
En efecto, aunque la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal carece de personalidad jurídica independiente (cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 115/1999, de 14 de junio), aquélla es objeto consideración unitaria a determinados efectos legales, como consecuencia de la existencia de un patrimonio separado colectivo (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1965 y 8 de marzo de 1991). Así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y créditos comunes -cfr. artículos 9.1.f) y 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal-, y la existencia de obligaciones de la misma -cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal-así como la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes -artículo 17.1.ª, párrafo segundo, de la misma Ley-. Además, la comunidad tiene capacidad procesal para demandar y ser demandada (cfr. artículos 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y 6.1.5.º y 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Si el Presidente representa en juicio a la comunidad en los asuntos que la afecten (artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal), ha de entenderse que la representa en las actuaciones procesales a todos los efectos y, por ende, también para pedir y obtener en esa cualidad de Presidente y en favor de la comunidad las medidas cautelares o de ejecución, de las cuales un ejemplo es el embargo en favor de la comunidad, cuya posibilidad prevé expresamente el artículo 21.5 de la Ley de Propiedad Horizontal. El correspondiente asiento de anotación se practicará entonces también en favor de la comunidad, sin necesidad de que los comuneros sean identificados nominativamente, pues no son ellos los que a título individual ejercitan la acción, sino el órgano comunitario competente; basta por tanto, para expresar las circunstancias del titular de la anotación, indicar aquellas que identifiquen a la comunidad, y sin hacer referencias personales a cada uno de los comuneros, máxime en un tipo de asientos, las anotaciones preventivas, en que las circunstancias de las inscripciones son exigibles «en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados» (cfr. art. 72 de la Ley Hipotecaria) y en que la omisión de alguna circunstancia exigida para las inscripciones sólo produce nulidad de la anotación cuando por el asiendo «no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado o de la persona a quien afecta la anotación» (cfr. art. 75 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada en cuanto al único defecto que es objeto del presente recurso, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
3 marzo 2008
[1] Puede verse en “ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: A favor del Estado, por créditos no preferentes, existiendo una previa de suspensión de pagos”.
[2] La doctrina de la Dirección, admitiendo la posibilidad de que la Comunidad de Propietarios en régimen de división horizontal sea titular de una anotación preventiva, fue recogida en el artículo 11 del Reglamento Hipotecario, modificado por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre. Pero esta interesante novedad ha tenido una corta duración, pues dicho artículo fue declarado nulo por la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001.
