ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO
Sobre el derecho del que cedió un solar a cambio de obra futura
Sobre el derecho del que cedió un solar a cambio de obra futura
- Se debate en este recurso si es posible anotar el embargo sobre el derecho que tienen los cedentes de un solar a la adjudicación de dos viviendas en la edificación futura. El registrador deniega el embargo, por entender que la contraprestación es puramente obligacional, mientras que el recurrente entiende que sí cabe la anotación por tratarse de algo más que un derecho personal, un ius ad rem, en la medida que ya está inscrita la declaración de obra nueva y división horizontal.
- Este Centro Directivo (véase resoluciones señaladas en los vistos) ya se ha pronunciado sobre la posibilidad de configurar la permuta de solar sobre obra futura, tanto con carácter obligacional, como con eficacia real determinante de la transmisión actual de los pisos y locales en el edificio a construir en la medida que se genere una comunidad sobre el solar, y siempre que la escritura pública de permuta determine la transmisión actual, pues en tal caso equivale a la entrega a los efectos de tener por realizada la transmisión dominical (cfr. artículo 1462 Código Civil).
- En efecto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 (Sala 3ª) anuló los tres primeros párrafos de tal artículo 13 del Reglamento Hipotecario, por entender que un derecho real no puede recaer sobre un objeto inexistente y porque dicha regulación reglamentaria alteraba el régimen legal de la propiedad consagrado por el artículo 609 del Código Civil. Pero esto no excluye que, como se ha dicho anteriormente, si en el contrato se establece una comunidad sobre el solar, no cabe duda de que tal comunidad sería inscribible, pues la copropiedad del solar es evidentemente un derecho real y recae sobre un objeto existente.
- Sin embargo, en el supuesto de hecho de este expediente, tanto el registrador como el recurrente coinciden en que la contraprestación en la permuta de solar por obra futura se configuró como meramente obligacional, de manera que las fincas resultantes de la división horizontal aún se encuentran inscritas en su totalidad a favor del cesionario del solar, sin que figure derecho alguno de carácter real en favor de los cedentes del solar –ahora deudores embargados–.
- La inscripción de la declaración de obra nueva y división horizontal en este caso no supone entrega o tradición instrumental de los elementos convenidos, a diferencia de lo que hubiera ocurrido si se hubiera configurado la permuta de solar por obra futura con carácter real, de manera que de la escritura de permuta resultase la traditio instrumental o jurídica de los pisos o locales a construir y la inmediata creación de una comunidad sobre el solar. Por eso, aunque tiene razón el recurrente en que los deudores embargados tienen un ius ad rem sobre los elementos a entregar, no constituye todavía el derecho sobre ellos un derecho real susceptible de anotación preventiva de embargo (cfr. Artículo 42.1 Ley Hipotecaria).
- No habiendo sido objeto de recurso los demás extremos de la nota de calificación, no puede este Centro Directivo entrar en su valoración.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
24 junio 2009
