ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA
Efectos
Ordenada en la ejecución de una hipoteca la cancelación de las cargas posteriores, no debe incluirse entre ellas la anotación preventiva de la querella en la que se solicitó se declarase la nulidad del acto por el que se constituyó la hipoteca, pues un asiento de esta clase que pone en cuestión la validez o eficacia de la misma hipoteca no es de los que pueden cancelarse en virtud sólo del auto que aprueba el remate en un procedimiento judicial sumario, sino que será necesaria una resolución judicial. Consecuencia de lo anterior es que si la constitución del derecho de hipoteca llegase a ser nula, nula sería también la enajenación provocada por la misma, y si lo que procede es la rescisión de la hipoteca, el tercero que adquiera después de que la causa de rescisión conste en el Registro sufrirá las consecuencias de la rescisión. La Dirección hace la salvedad de que, respecto de los procedimientos ejecutivos hipotecarios nacidos bajo el imperio de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, será de aplicación su artículo 569 y, conforme a él, la solución anterior sólo podrá aplicarse cuando la anotación de la querella sea anterior a la nota de expedición de la certificación de cargas. En cuanto a las demás cargas posteriores a la hipoteca, que deban cancelarse por su ejecución, quedan sujetas a las consecuencias que la querella anotada tenga respecto de la hipoteca ejecutada, de forma que si aquélla prospera y se declara la nulidad de la hipoteca, del mismo modo que habría de cancelarse la adjudicación alcanzada, habrían de quedar sin efecto las cancelaciones que la ejecución haya motivado.
11 mayo 2001
Efectos.- Siendo doctrina reiterada del Centro Directivo la posibilidad de anotar una querella siempre que se ejercite conjuntamente la acción penal en la que se pida una medida de trascendencia real inmobiliaria, no es anotable la querella en la que la acción civil tiene como objeto obtener una responsabilidad pecuniaria (en esta misma Resolución se aborda otra cuestión, que puede verse más adelante, en este mismo capítulo, bajo el epígrafe «Tracto sucesivo»).
25 y 28 septiembre, 19 octubre 2002
Efectos.- Es doctrina reiterada de la Dirección General que la mera interposición de una querella no es susceptible de provocar una anotación, al amparo del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, si, vinculada a aquélla, no se ejercita la acción civil encaminada a provocar una mutación jurídico real inmobiliaria. Este requisito se cumple cuando el objeto de la querella es la anulación de la venta realizada en ejercicio de un poder que se obtuvo bajo coacciones y amenazas, pues es evidente que implica el ejercicio de una acción real, susceptible de la anotación prevista en el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria. Por otra parte, no es obstáculo el hecho de que la finca aparezca inscrita a nombre del querellante, pues de este modo se evita el posible perjuicio que para él podría derivarse de la inscripción del título que dicha acción trata de destruir.
25 marzo 2004
Efectos.- La interposición de una querella puede tener acceso al Registro de la Propiedad cuando, ejercitándose conjuntamente la acción civil con la penal, se ejerciera una acción de trascendencia real inmobiliaria (artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria) siempre que: a) del ejercicio de la acción pudiera resultar la nulidad del título en virtud del cual se hubiera practicado la inscripción; y b) que del mandamiento resultare el contenido de la acción civil ejercitada o se adjuntara al mismo el texto de la querella del que se derivase la nulidad anteriormente dicha. [1]
9 septiembre 2004
Efectos.- Reiterando su propia doctrina según la cual la anotación de querella puede practicarse cuando la acción civil, ejercitada juntamente con la penal, tenga trascendencia real inmobiliaria, se considera que no la tiene la querella en cuyo texto se alude a una hipotética simulación de la compraventa por la que el querellado devino dueño de la finca, pero en el correspondiente suplico no se solicita la declaración de nulidad de la venta, por lo que, aunque se estimara totalmente la pretensión del querellante, la sentencia correspondiente carecería de eficacia real.
27 diciembre 2004
Efectos.- 1. Se presenta en el Registro un mandamiento de anotación preventiva de querella por falsedad y estafa contra el presidente de una comunidad de propietarios en propiedad horizontal, por haber aportado una certificación falsa de un acuerdo de la que resulta facultado por unanimidad para determinados actos con trascendencia registral.
- El registrador deniega la práctica de la anotación por los tres defectos siguientes:
– No dirigirse el procedimiento contra todos los titulares de la propiedad horizontal.
– Carecer la demanda de trascendencia real, por no pedirse la nulidad de un título o la rectificación del contenido del Registro.
– Porque, al ser los elementos comunes parte inseparable de los pisos, debe ordenarse la anotación sobre todos ellos y no solo en los elementos comunes.
- La anotación de querella es una modalidad de la anotación de demanda, regulada en el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria. Admitido por la doctrina y por las Resoluciones de este Centro Directivo que la anotación de demanda puede practicarse siempre que la estimación pueda producir una alteración registral, con objeto de que durante la sustanciación del procedimiento no puedan surgir terceros a los que tal procedimiento no pudiera afectarles, dada la eficacia relativa de la sentencia y el principio de fe pública registral, y, dado que tal efecto puede producirse por la estimación de una demanda y también por una querella (pues la nulidad de un título o de una inscripción puede producirse por el ejercicio de una acción penal), este Centro Directivo ha admitido la anotación preventiva de querella siempre que, como consecuencia de tal querella pueda producirse una alteración del contenido registral.
- El primero de los defectos es el de no haberse dirigido la acción contra todos los titulares de los elementos privativos de la propiedad horizontal. Pero tal defecto ha de ser rechazado puesto que, por una parte, una acción penal sólo puede dirigirse contra aquél que se entiende ha incurrido en la infracción de tal tipo, y, por otra, según jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 5 de enero, 24 de octubre y 25 de noviembre de 1977 y 5 de octubre de 1979, por citar sólo algunas), cualquier comunero (y la propiedad horizontal es, en definitiva, una forma de comunidad, al menos de los elementos comunes), por sí solo, está legitimado para ejercitar acciones que defiendan a todos, resultaría absurdo entender que, sólo por ello, todos los restantes comuneros constituyen un litisconsorcio pasivo necesario.
- El segundo de los defectos radica en considerar que la querella carece de trascendencia real, pero ello no es así. Tratando la querella de la falsedad de un documento (la certificación falsa de un acuerdo) que puede ser la base de una alteración registral, la trascendencia real es clara, pues se trataría de la inexistencia de unas facultades con cuyo ejercicio puede producirse tal alteración registral, y de hecho, alteraciones registrales de tal tipo se denuncian en la querella presentada.
- El tercero de los defectos radica en estimar que, al ser los elementos comunes inseparables de los privativos, la alteración de aquéllos supone una alteración de éstos, por lo que la anotación debería ordenarse sobre todos y cada uno de los elementos privativos. Sin embargo, la doctrina ha distinguido entre los elementos comunes los elementos comunes por naturaleza o esenciales (que siempre deben existir) y elementos comunes por destino o accidentales (que no tienen porqué serlo necesariamente). Pues bien: unas superficies de terreno existentes dentro de la propiedad horizontal no son elementos comunes esenciales, y, por ello, no son necesariamente inseparables, por lo que pueden ser negociables con independencia. Por ello, basta con que la anotación solicitada se hiciera constar en la inscripción general, donde resultan descritos tales elementos.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
13 julio 2012
[1] La Dirección menciona sólo la nulidad del título como objeto de la acción civil porque habiéndose interpuesto la querella por un presunto delito de estafa inmobiliaria parece que dicha nulidad debería ser la finalidad perseguida. Pero basta, como dice la propia Resolución, con que la acción tenga trascendencia real inmobiliaria, aunque su objeto no sea la nulidad.
