ARRENDAMIENTO FINANCIERO
No es posible la cancelación de una inscripción de arrendamiento financiero por mutuo acuerdo entre arrendador y arrendatario, basada en la falta de pago de las cuotas por éste, que renuncia a sus derechos y, en especial, a la opción de compra, cuando sobre el derecho de arrendamiento se encuentra gravado con diversos embargos, porque: 1º) Es principio básico de nuestro sistema registral que los asientos extendidos en el Registro de la Propiedad están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), lo que determina que para su cancelación se precise, como regla general, bien el consentimiento del titular respectivo, bien la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo entablado contra él (artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). 2º) También es regla general que los asientos ordenados por la autoridad judicial precisan de la oportuna resolución firme para su cancelación (artículo 83 de la Ley Hipotecaria). 3º. Los contratos sólo producen efectos jurídicos entre los otorgantes y sus causahabientes (artículo 1.258 del Código Civil), estando excluida la renuncia en perjuicio de terceros (artículos 6 y 1937 del Código Civil y 107 de la Ley Hipotecaria). 4º) La rectificación de los asientos registrales no produce efectos sino desde la fecha de la rectificación (artículo 220 de la Ley Hipotecaria). En relación con este último argumento, añade la Dirección que «sin perjuicio del reflejo registral de dicha escritura a fin de evitar, al menos, el acceso al Registro de eventuales actos dispositivos que, a pesar de la resolución convenida, pudieran ser otorgados posteriormente por aquél».
15 y 17 junio 1998
Cancelación.- Ante un supuesto idéntico al contemplado en las resoluciones que aparecen en el epígrafe anterior, la Dirección llega a la misma conclusión y con idénticos argumentos. La única diferencia en este caso es que la resolución venía ordenada en sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado exclusivamente contra el arrendatario financiero.
16 junio 1998
Cancelación.- Ordenada por mandamiento, derivado de una sentencia, la cancelación de un arrendamiento financiero y de una posterior anotación de embargo sobre el mismo, se confirma la posibilidad de cancelar la inscripción del arrendamiento, porque se cumplen los requisitos del artículo 82 de la Ley Hipotecaria y con ello se logra la concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral, evitando a la vez que puedan acceder al Registro actos dispositivos realizados por o en nombre de un derecho extinguido. En cambio, en cuanto a la cancelación de la anotación de embargo, se confirma la negativa del Registrador, teniendo en cuenta: a) El principio de salvaguardia judicial (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), que impone para la cancelación de un derecho inscrito el consentimiento de su titular o la oportuna resolución judicial firme dictada en juicio declarativo entablado contra él; b) La necesidad de providencia ejecutoria, obtenida de Juez competente, para la cancelación de inscripciones o anotaciones de origen judicial; c) Los efectos de las sentencias se concretan a las partes litigantes y no pueden afectar a terceros, salvo que se hubiera anotado previamente la demanda; d) Por último, el principio constitucional (artículo 24 de la Constitución) de protección jurisdiccional de los derechos, que impide su cancelación sin que su titular haya tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento en defensa de su derecho.
8 febrero 2000
