ARRENDAMIENTO FINANCIERO

Constitución sobre varias fincas

Constitución sobre varias fincas

1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir un arrendamiento financiero sobre dos fincas cuando se ha convenido un único canon periódico y un único precio residual, sin existir pacto de ejecución conjunto del derecho de opción sobre ambas fincas. El registrador suspende la inscripción por ser imprescindible la distribución entre las fincas del importe de los cánones y del precio residual de acuerdo con el principio de especialidad mientras que para el notario, no existiendo norma expresa que exija la distribución, rige el principio de libertad civil de los particulares para configurar sus relaciones jurídicas en todo el ámbito que no se vea compelido por normas imperativas.
2. Uno de los principios de nuestro Derecho registral es el de especialidad o determinación, que exige como requisito para que los títulos puedan acceder al Registro y ser por tanto objeto de inscripción, la fijación y extensión del dominio, quedando de tal modo delimitados todos sus contornos que cualquiera que adquiera confiando en los pronunciamientos tabulares conozca la extensión, alcance y contenido del derecho inscrito. Este principio aparece consagrado en diversos preceptos de nuestro Ordenamiento Jurídico. Así en los artículos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria con relación a la determinación de la hipoteca; en el artículo 11 en cuanto al aplazamiento de pago garantizado con condición resolutoria, exigiendo que cuando se transmiten dos o más fincas se determine el correspondiente a cada una de ellas; en el artículo 51 del Reglamento Hipotecario al precisar todas las circunstancias que debe contener la inscripción; o en el artículo 54 del mismo Reglamento al exigir que las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisen la porción ideal de cada uno de los condueños con datos matemáticos que permitan conocerla de forma indubitada.

Es así doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio de especialidad impone una delimitación precisa de los derechos que pretenden su acceso al Registro. Y que en caso de venta de varias fincas con precio aplazado garantizado con condición resolutoria eso se traduce en la necesaria distribución del precio entre las varias fincas vendidas (cfr. Resolución 28 de mayo de 2005 y demás citadas en los «Vistos»). Además el principio general de libertad de circulación de los bienes propio de nuestro Derecho sustantivo (véase artículos 785 y 1112 del Código Civil) justifica la exigencia registral de la determinación o especialidad.

Desde esta perspectiva, no pactándose el ejercicio necesariamente conjunto del derecho de opción incluido en el arrendamiento financiero sobre las fincas afectadas por el mismo, se hace necesario determinar o especificar el precio o valor residual que corresponde a cada finca en orden a precisar los contornos del derecho que pueden afectar a tercero, de forma que no exista duda de cuál es el precio por el que el optante puede adquirir cada una de las fincas. Y como para el ejercicio de la opción es requisito, según la condición particular tercera del contrato, el previo pago de los cánones previstos, también será, por esta misma razón, indispensable la fijación del canon que corresponda respecto de cada una de las fincas arrendadas.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

19 septiembre 2011