ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS
Declaración sobre la prórroga
La fórmula empleada en una escritura de venta, después de manifestar el vendedor que la finca está libre de arrendatarios, de añadir que «no se ha hecho uso de la facultad prevista en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Rústicos», cumple la exigencia del artículo 91.1 de dicha Ley. 1º.- Porque no siendo imprescindible el uso de los propios términos del precepto legal, que habla de los seis últimos años, la declaración del vendedor es más amplia que la exigida por la Ley, pues literalmente interpretada ha de entenderse referida a que nunca se ha hecho uso de tal derecho, lo cual, sin perjuicio de los riesgos que conlleva para quien la formula, cumple sobradamente la exigencia y finalidad legal. 2º.- Porque la fórmula impersonal utilizada (al decir que no se ha hecho uso en lugar de que no se ha hecho uso por el vendedor), en ciertos casos puede ser la más conveniente si se quiere dar a tal manifestación la extensión temporal necesaria, pues tal declaración abarca no solo el tiempo durante el cual ha sido titular de la finca quien la formula, sino aquél durante el cual lo han sido sus causantes.
11 enero 1994
Declaración sobre la prórroga.- Se plantea este recurso respecto a la pervivencia de una disposición derogada al tiempo del otorgamiento del título presentado a inscripción, concretamente, la declaración bajo pena de falsedad en la compraventa de una finca rústica prevista en el artículo 91.1 de la Ley de 31 de diciembre de 1980 relativa a si ha hecho uso en los seis años anteriores a la transmisión del derecho que la misma norma le reconoce en el artículo 26 y que le permite oponerse a cualquiera de las prórrogas del contrato. La Dirección comienza diciendo que la Disposición Transitoria primera de la Ley 49/2003 permite la aplicación de normativa anterior a los contratos vigentes al tiempo de la entrada en vigor de aquélla. Pero este punto temporal de conexión que permitiría mantener, a pesar de la vigencia de la nueva ley, las normas tuitivas de los derechos de adquisición preferente del arrendatario que consagraba la Ley de 31 de diciembre de 1980 y que precisamente ahora el legislador ha considerado conveniente suprimir, falta en el presente expediente. En efecto, acudiendo a la escritura de compraventa el propietario de la finca manifiesta que se encuentra libre de arriendo el día del otorgamiento de la misma, 27 de mayo de 2004, fecha en que ya entra en vigor la nueva Ley. En consecuencia, ya no procede en dicha fecha, la declaración a cargo del arrendador, prevista por la ley anterior pero omitida por la nueva que la deroga expresamente, para el caso de que la finca no estuviera arrendada. Es decir, una interpretación a sensu contrario para imponer la referida manifestación por no estar la finca arrendada sería extralimitar la pervivencia temporal de una norma expresamente derogada.
16 diciembre 2004
Declaración sobre la prórroga.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la pervivencia de una disposición contemplada en una ley derogada, al tiempo de otorgamiento del título presentado a inscripción, singularmente sobre la preceptiva inclusión en una escritura de compraventa de la declaración, bajo pena de falsedad, prevista en el artículo 91.1 de la Ley de 31 de diciembre de 1980 a cargo del arrendador (para el caso de que no estuviera arrendada) sobre si ha hecho uso en los seis años anteriores a la transmisión del derecho que la misma norma le reconoce en el artículo 26 y que le permite oponerse a cualquiera de las prórrogas del contrato previstas en el artículo anterior.
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- Respecto del fondo del asunto, la cuestión debatida en este recurso ha sido abordada por la Resolución de este Centro Directivo de 16 de diciembre de 2004.
La Disposición Transitoria primera de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, permite la aplicación de normativa anterior derogada a los contratos vigentes al tiempo de la entrada en vigor de aquella nueva Ley. Ciertamente, esta norma de derecho intertemporal mantiene las normas tuitivas de los derechos de adquisición preferente del arrendatario que consagraba la Ley de 31 de diciembre de 1980, particularmente –por lo que afecta al presente supuesto– los que se atribuyen al arrendatario en caso de transmisión realizada por quien se opuso a la prórroga del arrendamiento, conforme a los artículos 26 y 27 de la Ley derogada, y que precisamente ahora el legislador ha considerado conveniente suprimir para los contratos sujeto a la nueva normativa. No obstante, derogada la norma que establecía, en garantía de los derechos del arrendatario, la necesidad de incluir en la escritura de transmisión de la finca la manifestación relativa a la falta de denegación de prórroga arrendaticia, no existe en la nueva Ley disposición de derecho intertemporal alguna que mantenga dicha exigencia de contenido escriturario y de acceso a la inscripción registral (cfr. artículo 91 de la Ley derogada), por lo que deben observarse únicamente los requisitos formales impuestos por la Ley vigente en el momento de otorgamiento de la escritura calificada. De exigirse ahora la referida manifestación por no estar la finca arrendada, sería extralimitar la pervivencia temporal de una norma expresamente derogada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador.
10 marzo 2005
Declaración sobre la prórroga.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificación registral por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa de una finca rústica otorgada el 18 de junio de 2009, en la que el vendedor manifiesta que no está arrendada, ni cedida en aparcería y que no se ha hecho uso en los seis años anteriores a la fecha de otorgamiento de la escritura del derecho a que se refiere el artículo 26.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980. El Registrador deniega la inscripción porque «de los antecedentes obrantes en el Registro aparece un arrendamiento por procedencia de la finca 2909/A», entendiendo necesaria, para posibilitar la inscripción, una aclaración sobre tal extremo y la cancelación previa, en su caso, del arrendamiento.
En la nota simple de información registral que se incorpora a la escritura calificada se hace constar, en relación con el citado extremo, que, por procedencia de la finca 24.909, de la que fue segregada, la ahora transmitida está dada en arrendamiento, según resulta de nota de fecha 9 de septiembre de 1935 extendida al margen de la inscripción segunda de aquella. Literalmente trascrito, el contenido de la referida información registral es el siguiente: «Fecha de alta: por procedencia de la finca n.º: 1/29.409/AL Asiento de inscripción 1 con Fecha 01/01/1900, TOMO: 580, LIBRO: 580, FOLIO: 34, Título Otros: arrendamiento, dada en arrendamiento la finca de este numero por don B. R. B. a don J. S. C., según asiento primero de la finca número 4 del Ayuntamiento de Alicante, al folio 4 del tomo 1 especial. Resulta de nota de fecha 9 de septiembre de 1935 al margen de la inscripción 2.ª de la finca 29409, folio 34 del libro 580 del Archivo de Alicante» –no existe precisión adicional sobre la concreta fecha del arrendamiento, ni sobre las circunstancias esenciales del mismo, ni, en particular, sobre el plazo de su duración–. Sin embargo, en la escritura calificada se manifiesta expresamente por las partes que la finca objeto de la misma está libre de arrendamientos. La cuestión estriba, pues, en dilucidar si la contradicción entre esta manifestación y la constancia registral de la existencia del aludido arrendamiento debe o no ser aclarada como requisito previo para la inscripción en el Registro de la escritura de compraventa calificada y, en su caso, proceder previamente a la cancelación del arrendamiento.
- La Ley de 15 de marzo de 1935 de Arrendamientos Rústicos –vigente a la fecha en que se practicó la nota marginal de constancia del arrendamiento a que se ha hecho referencia en el fundamento anterior–, en sus artículos 56 y siguientes, desarrollada por el Decreto de 27 de abril de 1935 en sus artículos 20 y correlativos, vino a regular un Libro especial que debería llevarse en todo Registro de la Propiedad, en el que se inscribirían los arrendamientos de todas clases y aparcerías de fincas rústicas radicantes en todo o en parte en el territorio de de su respectiva demarcación. Los asientos se practicaban en el mismo por el sistema de encasillado, debiendo expresarse, entre otros extremos, el plazo de duración del arrendamiento y las prórrogas (vid. artículo 57 de la citada Ley). Practicada la inscripción en el Libro especial, si la finca estaba inscrita a nombre del arrendador, se practicaría la oportuna nota de referencia al margen de la inscripción de su derecho, a efectos de coordinación. Por otra parte, permitía, a instancia del arrendatario, hacer constar en el reseñado Libro la prórroga de los arrendamientos, siempre y cuando la solicitud se presentase antes de la finalización del periodo que se ha de prorrogar (vid. artículo 60 de la Ley); asimismo, el artículo 63 de la Ley regulaba la cancelación, a instancia del arrendador, por el sólo transcurso del tiempo fijado y, en su caso, el de las prórrogas que se hubiesen utilizado, si no constare en el Registro la voluntad del arrendatario de continuar en el disfrute de la finca antes del transcurso del plazo inicial o el de la última prórroga.
Por otra parte, la práctica de la inscripción del arrendamiento en este Libro especial aparecía subordinada a ciertos requisitos de coordinación con el contenido del Registro de la Propiedad. En concreto, si la finca objeto del arrendamiento no estuviere inscrita en el Registro o lo estuviere a nombre del arrendador, se practicaría la inscripción que corresponda en el Libro especial de arrendamientos, extendiéndose en el segundo caso nota marginal en la inscripción de dominio a efectos de coordinación (esta es la nota que se extendió en el caso que nos ocupa con fecha 9 de septiembre de 1935 en el folio de la finca 24.409, de la que procede por segregación la que es objeto de la compraventa calificada). Si, por el contrario, la finca estuviere inscrita en el Registro a nombre de persona distinta del arrendador, el arrendamiento no podía inscribirse en el Libro especial sin el consentimiento del titular registral o, alternativamente, sin que se presentase documento fehaciente que acreditase que el arrendador había adquirido el inmueble y que éste estaba catastrado o amillarado a su nombre.
En cuanto a los efectos producidos por la inscripción en el Libro especial, dos eran los fundamentales: a) por un lado, la inscripción del arrendamiento produciría todos los efectos a favor del arrendatario previstos en la Ley, pero no perjudicaba al titular registral que no había consentido expresamente la inscripción, salvo el derecho del arrendatario de buena fe a continuar en la posesión de la finca arrendada durante el año agrícola (artículo 58 de la Ley); b) por otro lado, inscrito un arrendamiento en el Libro especial no podría, mientras estuviese vigente, inscribirse ningún otro arrendamiento contradictorio con el inscrito sobre la misma finca o porción de finca arrendada (artículo 62 de la Ley).
- Visto el régimen registral instaurado para los arrendamientos rústicos por la Ley de 15 de marzo de 1935, procede recordar que la regulación del plazo de duración de los contratos de arrendamientos de fincas rústicas anteriores y posteriores a la citada Ley de 1935 y de sus prórrogas, ha sufrido numerosas modificaciones (vid. artículo 7 de la Ley de 15 de marzo de 1935; artículo primero de la Ley de 28 de junio de 1940; artículo sexto de la Ley de 23 de julio de 1942; artículo primero de la Ley de 4 de mayo de 1948; artículo primero de la Ley de 15 de julio de 1954, modificado por los Decretos Leyes 4/1966 de 22 de julio y 23/1962 de 28 de julio; artículos 9 y 10 del Real Decreto 745/1959 de 29 de abril; Disposición Transitoria Primera, regla tercera de la Ley 83/1980 de 31 de diciembre; artículo 1 del Real Decreto Ley de 14/1980 de 10 de octubre; artículo 1 de la Ley 1/1987 de 12 de febrero; Disposición Adicional segunda de la Ley Valenciana 6/1986 de 15 diciembre, de Arrendamientos Históricos Valencianos; y artículos 2 y 3 de la Ley 1/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos).
Tomando como base este marco legal, y descartada la aplicabilidad del régimen especial previsto en la Ley 6/1986, sobre Arrendamientos Históricos Valencianos por no constar haberse solicitado en el plazo de los dos años siguientes a su entrada en vigor, la declaración de reconocimiento de arrendamiento histórico (cfr. artículo 2), y aún suponiendo a efectos meramente dialécticos que en el momento de la entrada en vigor de la citada Ley Estatal 1/1992, de Arrendamientos Rústicos Históricos, hubiese subsistido el arrendamiento a que se refiere este supuesto de hecho, y que el mismo entrase en su ámbito de aplicación (por cuanto a los efectos de esta Ley se consideran arrendamientos rústicos históricos: a) los anteriores al Código Civil cuyo arrendatario traiga causa de quien lo fuera en la publicación de dicho cuerpo legal; b) los concertados con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935, cuando el arrendatario sea cultivador personal; c) los anteriores al 1 de agosto de 1942, cuya renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a cuarenta quintales métricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario), en todo caso, las prórrogas establecidas en la misma habrían concluido y, con ello, el contrato de arrendamiento.
En efecto, el artículo 2 de la Ley 1/1992 dispuso que los arrendamientos rústicos históricos que se hallasen vigentes a la entrada en vigor de la misma, quedarían prorrogados hasta el 31 de diciembre de 1997, plazo en el cual podría ejercitar el arrendatario el derecho de acceso a la propiedad de las fincas arrendadas, prórroga que complementaba el artículo 3 respecto del arrendatario cultivador personal que tuviere cincuenta y cinco años cumplidos a la entrada en vigor de la Ley. Esta ampliación de la prórroga, como máximo, podría extenderse hasta que tales personas cumpliesen los sesenta y cinco años de edad, es decir, diez años más desde la entrada en vigor de la Ley, prórroga complementaria que también estaba, pues, vencida el 18 de junio de 2009, fecha del otorgamiento de la escritura calificada.
- Si tenemos en cuenta, además: 1. Que no es la nota de referencia o coordinación extendida al margen de la inscripción del dominio del arrendador en el Registro de la Propiedad, sino la inscripción en el Libro especial regulado por la Ley de 15 de marzo de 1935 la que publicaba las vicisitudes y contenido del contrato de arrendamiento, inscripción que no se ha invocado ni acreditado en la calificación registral; 2. Que la eficacia de las inscripciones en los Libros especiales de arrendamientos regulados por la citada Ley de 27 de marzo de 1935 no alcanzaba a condicionar la inscripción de las transmisiones dominicales sobre la finca arrendada al requisito de su notificación al arrendatario para garantizar un derecho de adquisición preferente –derecho que introdujo para los arrendamientos históricos la Ley 83/1980, de 31 de diciembre–; 3. Que en ningún caso, ni en los arrendamientos rústicos históricos ni en los del régimen general, el arrendamiento inscrito produce el cierre definitivo del Registro respecto de los actos dispositivos relativos a la finca, sino, en su caso, el cierre provisional hasta que se acredite el cumplimiento de las notificaciones para el posible ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, siempre que exista un arrendamiento vigente; 4. Que, como se ha indicado, el arrendamiento originario, objeto de la nota marginal extendida en el Registro el 9 de septiembre de 1935, no puede entenderse que estuviera vigente a la fecha de la autorización de la escritura calificada; 5. Y que el hecho de que el arrendamiento no se haya cancelado no resulta contradictorio con su extinción por transcurso del plazo y sus prórrogas; hemos de concluir en la falta de fundamento legal suficiente para sostener la denegación acordada por el Registrador en su calificación.
Esta Dirección General ha acordado que procede estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
5 abril 2010
