ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS

Tanteo y retracto en caso de venta

Tanteo y retracto en caso de venta

No se considera cumplida la exigencia del artículo 91 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, en caso de venta, con la manifestación del vendedor de no haber formalizado ningún contrato de arrendamiento, pues ello no implica que no pudieran existir otros con anterioridad a la fecha de su adquisición y que estén subsistentes.

10 febrero 1986

Tanteo y retracto en caso de venta.- Hechos: el título que motiva este recurso es una sentencia declarativa del derecho de propiedad de unas personas sobre determinada finca, que la adquirieron por compra en escritura pública a los herederos del titular registral; uno de los defectos señalados por el Registrador fue que no consta la declaración exigida por el artículo 91 de la Ley de Arrendamientos Rústicos respecto a si se hallaba arrendada y, en su caso, si el transmitente había hecho uso en los últimos seis años del derecho reconocido por el artículo21.6 de la misma Ley. La Dirección revoca la nota en este punto con los siguientes argumentos: que el derecho de adquisición preferente existía en toda transmisión no exceptuada por la ley y también, por tanto, en transmisiones forzosas o cuya existencia fuera objeto de declaración judicial no parece ofrecer dudas; el problema está en si en estos casos en que el título inscribible no sea una escritura pública pueden aplicarse los mecanismos protectores del derecho del arrendatario que establecía el legislador. Pues bien, dejando a un lado el problema de si efectivamente existía o no el posible supuesto que daría lugar al derecho de adquisición preferente habida cuenta de que las normas de las que resultaría, los artículos 26 y 27 de la Ley, fueron derogados por la posterior de Modernización de las Explotaciones Agrarias de 4 de julio de 1995, lo cierto es que aquellos mecanismos protectores tan sólo estaban llamados a entrar en juego en el caso de que la enajenación de la finca se hiciera en escritura pública (artículo 91.1). Y en el caso que motiva el recurso, si bien el defecto que se examina se ampara en el hecho de que las fincas fueron adquiridas por los actores en virtud de escritura pública, en ningún momento se agota el argumento. Estamos, evidentemente, y el propio recurrente lo reconoce, ante una procedimiento declarativo destinado a lograr la reanudación del tracto sucesivo de dos fincas así como la inmatriculación de una tercera. A la vista de ello podría haberse argumentado que el título material a inscribir no es tanto la sentencia declarativa de dominio como la compraventa que sirve de base a esa declaración y exigir, para inscribirla, aquellos aditamentos que el legislador ha impuesto para lograrla. Pero desde el momento en que no es ese el planteamiento básico ha de rechazarse la pretensión de imponer para inscribir una sentencia judicial exigencias formales que no le corresponden.

29 noviembre 2004

Tanteo y retracto en caso de venta.- 1. El presente recurso tiene por objeto determinar si en una escritura de venta de finca rústica de fecha 25 de marzo de 1988 en la que se señala que la misma no esta arrendada, es exigible manifestar que en los seis años anteriores no se ha hecho uso de la facultad reconocida al arrendador, conforme al artículo 26.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de Diciembre de 1980, vigente en el momento de la compraventa.

2. La actual Ley de Arrendamientos Rústicos de 26 de Marzo de 2003 suprime los derechos de adquisición preferente del arrendatario en caso de transmisión de fincas rústicas, a diferencia de la legislación anterior, esto es, de la Ley de 31 de Diciembre de 1980 que en sus artículos 84 y siguientes establecía a favor del arrendatario de fincas rústicas derechos de tanteo y retracto o adquisición preferente. En concreto, conforme al artículo 91 de este cuerpo legal, se exigía que el transmitente declarara, bajo pena de falsedad, que la finca no estaba arrendada, y, en este caso, si se había hecho uso en los seis años anteriores a la transmisión del derecho que reconoce al arrendador el artículo 26.1 de la Ley. Sin está manifestación el Registrador no podía practicar inscripción alguna de transmisión de fincas rústicas. El citado artículo 26.1, permitía al arrendador oponerse a cualquiera de las prórrogas de duración del contrato si se comprometía a cultivar directamente la finca arrendada durante seis años, por sí, por su cónyuge o para que la cultive alguno de sus hijos, descendientes, mayores de dieciséis años, en quien concurra o se proponga adquirir la condición de profesional de la agricultura. En definitiva, la Ley de 1980 protegía al arrendatario articulando un sistema de acceso a la propiedad de las fincas arrendadas con preferencia respecto de terceros.
3. Situado el objeto del recurso, es preciso determinar si la transmisión que contempla la presente escritura se entiende referida a la legislación actual o a la de 31 de Diciembre de 1980, en cuyo caso sería precisa la manifestación que contemplaba su artículo 91 en relación al artículo.26.1.

Para resolverlo hay que acudir a lo dispuesto por la Disposición Transitoria Primera de la Ley de 26 de marzo de 2003, conforme a la cual «los contratos de arrendamiento y aparcería vigentes a la entrada en vigor de la misma, se regirán por la normativa al tiempo de su celebración».

Como señalara la Resolución e 16 de Diciembre de 2004, la Disposición Transitoria Primera de la Ley 49/2003, permite la aplicación de la normativa anterior a los contratos vigentes al tiempo de entrada en vigor de aquélla, aunque no a los posteriores ya que sería extralimitar la pervivencia temporal de una norma expresamente derogada.

 La escritura que motiva el presente recurso fue autorizada en mil novecientos ochenta y ocho, antes de la entrada en vigor de la Ley 49/2003 siendo preciso, por tanto, manifestación del transmitente sobre la situación arrendaticia de la finca y denegación de prórrogas exigidas por el texto legal de 1980. Este es el criterio que esta Dirección General había reiterado siempre para la legislación entonces vigente, cual es la necesidad de manifestar la situación arrendaticia de las fincas de conformidad con los citados artículos 91 y 26.1, a los efectos de inscribir las transmisiones a las que aquellas se refieran en el Registro, si bien no es necesario que se usen idénticos términos que el precepto legal (véanse Resoluciones de 10 de Noviembre de 1986 y 11 de enero de 1994).

En cuanto a las consideraciones del recurrente sobre la intrascendencia en esta manifestación dada la profesión del transmitente, la fecha de su adquisición y posterior enajenación, la posible prescripción de acciones y, en definitiva, el transcurso del tiempo, no pueden ser tenidas en cuenta o impuestas al Registrador en su calificación limitada en los términos del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

30 junio 2005