ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS
Tanteo y retracto en caso de venta judicial
Tanteo y retracto en caso de venta judicial
En esta Resolución se abordan diversos problemas derivados de la ejecución de un embargo. Aquí se examina uno de ellos. Los restantes pueden verse en los apartados “ANOTACION DE EMBARGO. Adjudicación de la finca embargada; Ejecución y notificaciones; Ineficacia de la que ha caducado”.
- La segunda de las cuestiones planteadas en relación con la inscripción a favor del adjudicatario surge a propósito del posible derecho de adquisición preferente que a los arrendatarios reconocía la legislación especial de arrendamientos rústicos. La procedencia de ese derecho, aún en el caso de transmisiones forzosas, resulta de los artículos 86, 89 y 92 de la Ley de 31 de diciembre de 1980, pero que a efectos registrales sean aplicables en tales casos las cautelas que en garantía del derecho de los arrendatarios se contenían en el artículo 91 de la misma Ley ya es más dudoso. Esta norma contempla exclusivamente el supuesto de transmisiones voluntarias en escritura pública, y sólo en esas transmisiones puede exigirse una determinada declaración al transmitente, prácticamente imposible en el caso de transmisiones forzosas.
Otra cosa es que el derecho de retracto posterior a la transmisión y cuyo ejercicio había procurado el legislador a través de la obligación de notificar la transmisión impuesta al adquirente por la regla 3.ª de la misma norma, y que si podría exigirse al rematante como adquirente que es o, en su defecto, una declaración por parte del mismo de que la notificación no procede por no existir arrendatarios, que es la solución a que conduce la Resolución de 5 de noviembre de 1993, siguiendo precedentes resueltos en relación con arrendamientos urbanos.
Y la necesidad de esa declaración no cabe suplirla con base en el argumento del recurrente sobre la existencia de una puesta en posesión judicial de la finca al adjudicatario, por cuanto, aparte de que el acta de la misma se aporta después de hecha la calificación en la que, por tanto, no pudo tomarse en cuenta, lo cierto es que al haber tenido lugar esa entrega de posesión en fecha posterior en más de cuatro años a la aprobación del remate existe la posibilidad de que la situación arrendaticia fuera distinta en uno y otro momento.
20 octubre 2005
