ARRENDAMIENTOS URBANOS
Constitución sobre una finca perteneciente a una comunidad de propietarios
Constitución sobre una finca perteneciente a una comunidad de propietarios
- En el presente expediente se debate si es posible la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura pública por la que se ratifica y eleva a documento público un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, concretamente, con destino a club de playa, cuando concurren las siguientes circunstancias: el folio registral de la finca arrendada constituye una parte no segregada de la finca matriz, vinculada ob rem con veintidós fincas registrales segregadas e independientes; la arrendadora es la comunidad de propietarios. Se da la circunstancia concurrente de que no figura legalizado ningún libro de actas de la comunidad y además de los datos obrantes en el título y en el Registro no puede deducirse la correspondencia de los titulares registrales con los asistentes a la junta cuyos acuerdos adicionalmente no fueron adoptados por unanimidad.
La nota de calificación aprecia además otros defectos: Vulneración del principio de especialidad, pues la inscripción que se pretende recae sobre una parte de finca registral sin previa segregación, y discordancia de los datos físicos ofrecidos con los que resultan del Registro en orden a su superficie, linderos y descripción.
- Es lo cierto que desde el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, quedó patente en nuestro ordenamiento jurídico el plus adicional que en orden a la seguridad jurídica del arrendatario constituye la constancia del derecho personal de arrendamiento derivado de su contrato, en el Registro de la Propiedad. En aras a esta finalidad, el Real Decreto 297/1996, establece una cierta flexibilidad en los requisitos que deben cumplir los títulos presentados (artículo 2) en orden al principio de especialidad, como se verá más adelante, pero no en relación al tracto sucesivo.
- En el caso que nos ocupa, es la comunidad de propietarios quien, se dice en el título, ratifica y eleva a público el contrato. Para ello manifiesta el compareciente y después el ratificante, que consta acuerdo de la junta de propietarios bastante para el acto.
Sin duda, la comunidad de propietarios actúa en el tráfico jurídico conforme a las normas establecidas en los artículos 14 y 16 de su ley reguladora. En el supuesto concreto, además, el arrendamiento se concierta sobre parte de elementos calificados, en virtud de su relación de servicio con las fincas privativas, y de su destino para el uso común de las mismas como vinculadas ob rem con las veintidós fincas privativas existentes en el conjunto.
Cierto es que sólo los actos de gravamen y disposición de estos elementos, así como su desvinculación, requieren el consentimiento individualizado de los afectados, en el caso la totalidad de los propietarios, además del acuerdo unánime o quasi unánime de la comunidad. También, que el arrendamiento, en principio, es un acto de gestión, aunque esto sea extremo dudoso en este caso, al pactarse un plazo de catorce años.
- Pero, sin precisar mayor examen, en el caso, se presenta un certificado en el que no constan la identificación de los comparecientes, ni su correspondencia con los titulares registrales, ni el resultado de la votación es la unanimidad o quasi unanimidad del acuerdo. Es más, ni siquiera el texto acordado se corresponde con el contrato elevado a público en cuanto se refiere a prórroga de uno preexistente y no al de nuevo cuño que se instrumentaliza según resulta de los términos contractuales acordados.
Además el hecho de no constar la legalización de los libros de la comunidad supone, adicionalmente, la falta de regularidad formal del representante de la comunidad.
- En otro orden, la flexibilidad el principio de especialidad que permite el Real Decreto 297/1996 resulta de los artículos 3.2 y 6.2 de la norma. Éstos permiten una descripción suficientemente delimitada de la finca arrendada, sin precisar segregación, siempre que hayan sido consignados por el notario, en la escritura que constituya o eleve a documento público, el arrendamiento, los datos precisos para su identificación y descripción y en su caso la cuota de propiedad que corresponda a la finca arrendada, si fuera una división horizontal donde se ubicara y los gastos se atribuyeran al arrendatario.
Nada de esto resulta del título calificado. Pues no quedan concretados en la escritura pública la correcta descripción del inmueble, en orden a su ubicación, linderos y superficie, limitándose a la incorporación de documento catastral no coincidente, sin correcta descripción en la escritura pública.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar, íntegramente, la nota de calificación del registrador.
5 octubre 2012
