ARRENDAMIENTOS URBANOS

Constitución sobre una finca perteneciente a varias personas

Constitución sobre una finca perteneciente a varias personas

1. Son hechos relevantes para la resolución de este recurso, los siguientes: a) Mediante escritura (titulada como «contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda») autorizada por el Notario de Ibi don Víctor Calatayud Tormo el 21 de septiembre de 2005 (protocolo 3047), don Pedro Chorro Jover y don Pedro-Antonio Pérez Roque, dueños de dos terceras partes indivisas, con carácter privativo y en pleno dominio, de una finca urbana (finca 12.423 del Registro de Xixona) que se define en el título como porción de suelo urbano en Castalla, parcela 6-2, y sobre parte de la cual –se indicaba– existe una nave industrial de trescientos seis metros veinticinco decímetros cuadrados (destinada a almacén), la arrendaron (con la excepción que seguidamente se indica) a la mercantil Electro Montajes Pechman, S.L.

De las estipulaciones consignadas en la escritura procede destacar las siguientes: En cuanto a la delimitación del objeto del arriendo se indicaba, respecto de la finca descrita: «… en el bien entendido de que el presente arrendamiento no afectará a la nave industrial de 306,25 metros cuadrados al estar afecta a un arrendamiento previo…».

Se convenía que el arrendamiento lo era por un periodo de cinco años y para uso distinto del de vivienda, por lo que, al amparo de lo previsto en el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato se regiría, con carácter preferente, por el clausulado obrante en la escritura y, en lo no previsto por las partes, por lo establecido en el título III de dicha ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

1. b) El Registrador deniega la inscripción del título, señalando, en una escueta e insuficientemente motivada nota de calificación, que estando el inmueble inscrito por terceras partes y pro indiviso, el arrendamiento de la totalidad deberá ser consentido por todos los copropietarios por exigencia del principio de legitimación y consentimiento (artículo 38 de la Ley Hipotecaria en relación con el 399 del C.C.).
2. c) El recurrente, en su argumentación, hace especial hincapié en que la nota de calificación obvia la doctrina Jurisprudencial –que tilda de pacífica hasta la extenuación– que conceptúa el arrendamiento de un bien propiedad dominical de varias personas como acto de administración del condominio, y por ende aplicable la regla de las mayorías del artículo 398 del Código Civil, siempre que su duración no supere los 6 años. Añadía, además, que la doctrina jurisprudencial que citaba en su recurso, aplicada al presente caso, ponía de manifiesto, el error cometido por el Registrador al entender el acto de arrendamiento del solar por un plazo de cinco años como acto de disposición que requiere el concurso de la totalidad de copropietarios, cuando por la duración del contrato de arrendamiento procede la aplicación directa del artículo 398 del código civil, y por ende la inscripción del arriendo, al suscribirse por dos copropietarios que representan 2/3 partes de la plena propiedad de la finca.
3. Antes de entrar a examinar el fondo del recurso, este Centro Directivo tiene necesariamente que desaprobar la muy insuficiente motivación de la nota de calificación, algo que aún es menos comprensible a la vista de una cuestión de tan de evidente interés jurídico como la que se suscita en este recurso, ampliamente debatida por la doctrina y suficientemente abordada tanto por la jurisprudencia del Tribunal Supremo como por este Centro Directivo. Consecuencia de dicha nota de calificación es que este Centro Directivo ha de resolver el recurso teniendo en cuenta cómo ha sido plasmado el defecto en aquella, lo que le impide siquiera plantear, respecto de la escritura calificada, cuestiones tales como: a) La calificación del contrato celebrado como arrendamiento para uso distinto de la vivienda (téngase en cuenta que el recurrente habla expresamente de «acto de arrendamiento del solar por un plazo de cinco años»), a la vista de la definición que se contiene en el apartado primero del artículo 3 de la Ley 29/1994.
4. b) Las interesantes cuestiones que se han suscitado en torno a la conceptuación –en abstracto– del arrendamiento como acto de administración, a la vista de la postura que adopta nuestra legislación en diversas normas (preceptos legales que disciplinan facultades de determinados representantes legales; leyes arrendaticias especiales…), siendo generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento constituye acto de administración por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos, siendo solo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo).
5. c) Por no hablar de la problemática que plantea la exégesis del artícu lo 398 del Código Civil cuando se pone en relación dicho precepto con los arrendamientos y de la que se han ocupado, también, algunos pronunciamientos del Tribunal Supremo, ya genéricamente, ya en función de cláusulas especiales que en tales contratos se hubieran consignado (vid. sentencias citadas en los fundamentos de derecho), entendiéndose que bastará el consentimiento de quienes ostenten la mayoría de la comunidad para la celebración del arrendamiento, salvo que el arrendamiento, por su duración, o por sus concretas estipulaciones, exceda de la mera administración y pueda ser considerado acto de disposición o gravamen, algo que, dado el tenor de la nota de calificación, no procede abordar ahora con relación a la escritura calificada.
6. Y entrando a resolver este recurso, y dada la obligatoriedad de que esta resolución se ciña a los estrictos términos de la nota de calificación, deviene forzoso revocarla y estimar aquel, partiendo de la postura que sobre la cuestión debatida ha mantenido, desde antiguo, este Centro Directivo, siendo un claro exponente de la misma las resoluciones de 26 de abril de 1907 y 7 de abril de 1938, en las que se afirmó: a) Que el contrato de arrendamiento es, por su naturaleza y objeto, uno de los medios de aprovechamiento o disfrute de los «bienes no fungibles » y que en este concepto puede ser acordado por los dueños de una cosa común, siempre que representen la mayoría de intereses de la comunidad, siendo obligatorio el acuerdo para todos los demás (téngase en cuenta, no obstante, que en la citada resolución de 1938, no se aplicó la doctrina general, que también recogía, sino necesariamente lo previsto en el párrafo 2.º del apartado D del artículo 3.º de la Ley de Arrendamientos rústicos de 15 de marzo de 1935, entonces vigente, que exigía al arrendador la capacidad para realizar actos de enajenación).
7. b) Que la naturaleza jurídica y condiciones propias de la comunidad de bienes determinan como conveniente o necesaria la sumisión de los que menos intereses tienen a los que tienen la mayor participación, debiendo considerarse el arrendamiento como acto de mera explotación y contratable por acuerdo de la mayoría de la mayoría de los condueños, quedando siempre a los demás interesados el derecho de acudir ante el Juez cuando el acuerdo fuese gravemente perjudicial a los mismos, como el mismo artículo 398 dispone. Tales resoluciones, por lo demás, llegaron incluso a estimar comprendidos en las facultades de dicho artículo (en consonancia con diversos pronunciamientos del Tribunal Supremo), arrendamientos por término mayor de seis años acordados por la mayoría de los partícipes.
8. c) Que la posible falta de citación a los condueños no otorgantes de la escritura para adoptar el acuerdo de arrendamiento no podía estimarse como causa de nulidad del mismo, al no estar previsto en ley alguna la forma en que han de adoptarse dicha clase de acuerdos, dato que alcanzaba especial relevancia en aquellos supuestos –sin que proceda abordar, por las razones dichas, si el presente es uno de ellos– en los que, de haberse dado conocimiento al condueño de la restante participación y haber este mostrado su disconformidad, hubiere podido, sin embargo, llevarse a cabo el contrato de arrendamiento.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

22 abril 2006 [1]

[1] Esta Resolución ha sido anulada por la Audiencia Provincial de Alicante, en sentencia de 14 de enero de 2008, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E de 10 de agosto de 2010.