ARRENDAMIENTOS URBANOS

Derecho de retorno: diferencias con otros derechos del inquilino

Derecho de retorno: diferencias con otros derechos del inquilino

Se centra el presente recurso en la negativa del Registrador a hacer constar por nota marginal en el Registro un supuesto derecho de retorno alegado por la recurrente.

1. A tenor del artículo 68 del texto refundido de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 –aplicable en el supuesto de hecho de este recurso por razón de la fecha de su constitución-, «si durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda no fuese ocupada por la persona para quien se reclamó, podrá el inquilino recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a estos efectos subsistente el contrato primitivo (.)». En este caso se reconoce al inquilino que se había visto privado de su derecho, en base a la causa primera de excepción a la prórroga forzosa reconocida en la legislación anterior, una facultad de instar el restablecimiento de la relación jurídica arrendaticia extinguida. Sin embargo, esta facultad no puede confundirse con el derecho de retorno regulado en los artículos 80 y siguientes de la Ley de 1964, previsto para el supuesto de la segunda causa de excepción a la prórroga forzosa, eso es, en caso de demolición de la finca para construir una nueva. El derecho de retorno se basa en una situación fáctica de derribo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento vigente, en tanto que la facultad contemplada en el artículo 68 de la Ley de 1964 está dirigida al restablecimiento de una relación arrendaticia extinguida, restablecimiento que tendría su origen en el incumplimiento de las premisas que determinaron la extinción de la relación jurídica.
2. Esta misma consideración del derecho de retorno como derecho derivado de un contrato de arrendamiento vigente y vinculado a la demolición o rehabilitación del edificio, es la que sigue también la vigente ley de arrendamientos urbanos (disposición adicional octava de la Ley 29/ 1994), que no hace sino desarrollar lo previsto en el texto refundido de la Ley del Suelo de 1992, disposición adicional 4.ª, regla tercera, a cuyo tenor, «en las actuaciones aisladas no expropiatorias, los arrendatarios de las viviendas demolidas tendrán el derecho de retorno regulado en la legislación arrendaticia, ejercitable frente al dueño de la nueva edificación, cualquiera que sea éste», derecho que en consecuencia daría lugar a la práctica de la nota marginal prevista en el citado artículo 15 del Reglamento Hipotecario. El fundamento de la publicidad registral del derecho de retorno es evitar los posibles perjuicios que durante la reconstrucción de la finca se puedan ocasionar al antiguo arrendatario.
3. El artículo 15 del Reglamento Hipotecario, dispone que «los inquilinos y arrendatarios que tengan derecho de retorno al piso o local arrendado, ya sea por disposición legal o por convenio con el arrendador, podrán hacerlo constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la inscripción de dominio de la finca que se reedifique». Tiene por lo tanto el derecho de retorno un doble origen, legal y convencional.

En el supuesto que motiva este expediente, ni existe convenio al respecto, ni tampoco reconocimiento legal de un verdadero derecho de retorno. El artículo 68 de la Ley de 1964, invocado por la recurrente, reconoce la facultad de instar el restablecimiento del arrendamiento, bien convencional bien judicialmente (demanda que sería susceptible de anotación preventiva al amparo del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria), en el supuesto de que no se ocupe por el propietario, por ser ésta la causa que motivó la denegación de la prórroga forzosa, pero ello no constituye el derecho de retorno arrendaticio cuya constancia registral recoge el artículo 15 del Reglamento Hipotecario.

 En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

3 octubre 2005