ARRENDAMIENTOS URBANOS
Forma en que han de efectuarse las notificaciones
Forma en que han de efectuarse las notificaciones
Aunque en rigor deberían hacerse con inmediatividad del Notario, la práctica notarial permite que tengan lugar mediante carta certificada con acuse de recibo cuando, como en estos casos, no tiene la notificación carácter requisitorio. El Reglamento Notarial y el de Correos, además de la Ley de Procedimiento Administrativo, admiten la validez de este sistema, encaminado a evitar el encarecimiento del instrumento público -caso de que el requerido no resida en el territorio donde tiene su competencia el Notario- y la dificultad de su realización en las grandes poblaciones.
1 abril 1965
Forma en que han de hacerse las notificaciones.- 1) No puede rechazarse una notificación por considerar que falta la constancia de su contenido si el requerimiento que se hizo al Notario interesaba de él que hiciera la notificación a través de la remisión de copia simple parcial de las adjudicaciones realizadas, pues no se puede cuestionar que al atenderlo no se incluyera la parte de la escritura que permitiera a cada interesado tener conocimiento de la transmisión de la finca concreta de la que era arrendatario. 2) En cuanto al defecto de no expresarse la valoración individual de cada una de dichas fincas, también debe rechazarse, pues constando en el título el valor asignado al edificio en su conjunto y respecto de cada finca la cuota de participación en el valor total del inmueble que se le asigna, el hallar el valor que se atribuye a cada una de éstas será el fruto de una sencilla operación aritmética. 3) En cuanto al desconocimiento del lugar donde se hicieron las notificaciones, aparte de que una presunción lógica conduce a entender que lo han sido en las propias fincas arrendadas, resulta intrascendente si se han hecho. 4) En cambio, la cuestión de si se han practicado, sí se confirma, pues de las diligencias extendidas a continuación de la escritura resulta que el Notario procedió a imponer como certificadas con acuse de recibo las cartas a que se refiere, pero según una relación que no se incluye; si en las sucesivas diligencias consta la recepción de los diversos acuses de recibo identificados con un número, así como la devolución de las cartas sin entregar identificadas de igual forma, para culminar con otras diligencias donde consta la constitución del propio Notario en diversas fincas del edificio para practicar personalmente otras tantas notificaciones con diverso resultado, no existen elementos que permitan apreciar que estas últimas se corresponden con aquellas en que la utilización de la vía postal no fructificó, por lo que es preciso que de alguno forma quede constancia de que por uno u otro procedimiento se practicaron todas las notificaciones interesadas en el requerimiento, o lo que es lo mismo, que se notificó a todos los arrendatarios.
7 octubre 2002
Forma en que han de efectuarse las notificaciones.- l. Mediante escritura de compraventa siete sociedades mercantiles venden a otra una vivienda unifamiliar de un conjunto que se dividió horizontalmente en su día. En la misma se afirma que, según afirman los comparecientes se encuentra arrendada a una determinada persona física. Se acompañan al título de venta dos actas notariales sucesivas de notificación al arrendatario: una con personación del Notario competente en el inmueble objeto de la venta donde por dos veces, en sendos días distintos se afirma que llamó a la puerta sin que le contestara persona alguna, ni se le abriera la puerta y no encontrando conserje, vecino ni persona alguna con quien entender la diligencia se daba por concluida el acta. La otra se efectuó por el conducto de correo certificado con acuse de recibo acreditándose su envío por tal medio y su devolución a los pocos días sin haberse recibido. El Registrador suspende la inscripción de la compraventa por no haber recibido el inquilino la notificación prevenida en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos urbanos.
- En efecto, si hubiera llegado a conocimiento del arrendatario la venta efectuada o sus condiciones, debidamente acreditado en el acta la inscripción se hubiera efectuado si mas problema pues es la única objeción que hace el Registrador. Sin embargo es los cierto que ninguna ley exige que material e indubitadamente tengan que llegar al conocimiento del destinatario las notificaciones que se le puedan efectuar dada la multiplicidad de vicisitudes que pueden suceder en el mundo de los hechos por las que la llegada a su destino puede verse frustrada (ausencia del domicilio en un momento concreto, imposibilidad física de atender el requerimiento en el momento en que éste se efectúa, inexistencia de vecinos o persona alguna que sea hallada en aquel momento o cualquier otra de esta índole) Por ello el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos urbanos en su párrafo 5° solamente exige para la inscripción de títulos de venta de viviendas arrendadas que se justifique que han tenido lugar las notificaciones con los requisitos en ellas exigidos, donde el Registrador debe y no sólo puede extremar su calificación al examinar las mismas y sus trámites. Y si éstas, como es ahora el caso han sido practicadas con arreglo a las leyes y reiteradas dos veces, no puede obstaculizarse el tráfico jurídico con el rigor de certezas que deben ser alegadas por los interesados en la instancia correspondiente si pretenden hacer valer sus derechos.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso.
17 marzo 2005
