ARRENDAMIENTOS URBANOS
Tanteo y retracto en la venta de una cochera
Tanteo y retracto en la venta de una cochera
Están sujetos a la Ley especial, y por tanto a la necesidad de notificar al arrendatario, los arrendamientos de viviendas y los de locales de negocio, a los que se asimilan los de almacenes y depósitos, por cuanto están relacionados con el patrimonio mercantil que se desarrolla en un local de negocio y constituyen parte de su dinámica, razón que no se da en el arrendamiento de una cochera, que se rige en este aspecto por el Código Civil.
5 octubre 1981
Tanteo y retracto en la venta de una plaza de garaje.- A diferencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que limitaba su objeto a las viviendas y locales de negocios (en cuyo concepto no entraban las plazas de garaje, por lo que su arrendamiento no daba lugar a los derechos de tanteo y retracto), la vigente Ley sólo distingue entre arrendamiento de viviendas y el que tiene por objeto usos distintos del de vivienda. Esto hace que para una corriente doctrinal el arrendamiento de plazas de garaje esté dentro del segundo grupo, por tratarse de una clasificación omnicomprensiva. Pero, incluso en este caso, y puesto que el arrendamiento urbano exige que exista una edificación (artículo 2 de la Ley), es preciso que la plaza de aparcamiento constituya una edificación, lo que obligaría a distinguir entre arrendamiento de plazas de garaje situadas en un conjunto edificado o edificadas en sí mismas –que estaría sujeto a la Ley especial- y el de plazas situadas al aire libre –que se regiría por el Código Civil, con lo cual se llegaría a la conclusión absurda de tener que distinguir entre arrendamientos de plazas accesorios del de vivienda –asimilados al de vivienda-, plazas sitas dentro de una construcción o construidas ellas mismas –regidas por las normas del arrendamiento para uso distinto del de vivienda-, y los existentes en un solar o terreno no construido, que se regirían por el Código Civil. Todo esto hace que el arrendamiento de plazas de garaje deba considerarse no sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo que sea accesorio del de una vivienda, conclusión a la que lleva también la clasificación de los supuestos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda establecida por el artículo 3.2 de la Ley (aunque sea a título de ejemplo), en los que no se cita el de plazas de garaje, y los términos de la Exposición de Motivos de la misma ley. Por todo lo anterior, se llega a la conclusión de que no es necesario, en la venta de plazas de garaje que se afirma están arrendadas, la notificación a los arrendatarios para que ejerciten los derechos de tanteo y retracto.
3 marzo 2004
