ARRENDAMIENTOS URBANOS

Tanteo y retracto en la venta de una vivienda

Tanteo y retracto en la venta de una vivienda

Bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembre de 1946, para poder inscribir en el Registro una escritura de venta de un piso era necesaria o la declaración del vendedor de no estar arrendado o bien la previa notificación al inquilino, puesto que tal exigencia determina el momento de iniciación del cómputo del plazo para ejercitar el derecho de retracto; porque si bien, conforme al artículo 64, los plazos se contarán desde que fuese inscrita la venta, seguidamente se ordena que no se podrán computar hasta que fuere notificada.

4 diciembre 1957

Tanteo y retracto en la venta de una vivienda.- 1. Se presenta en el Registro de la Propiedad de Madrid número 39 un testimonio de auto de homologación judicial de acuerdo adoptado por las partes en proceso de juicio ordinario, con efecto de transacción judicial. En dicho acuerdo las demandadas reconocen, a favor de los demandantes, que suscribieron en su favor un contrato privado de compraventa de una finca registral con pago y entrega de llaves, y se avienen a que por el Juzgado se ordene al Registro que inscriba el referido contrato de compraventa.

Del Registro resulta que la finca objeto de transacción se halla inscrita a favor de la madre de las demandadas, con carácter presuntivamente ganancial, y que consta la presunción de ganancialidad a favor del cónyuge de su segundo matrimonio. La adquisición se produjo en virtud de una escritura de elevación a público de documento privado otorgada por el Instituto de la Vivienda de Madrid y las demandadas como herederas de la fallecida, titular registral actual, resultando al mismo tiempo de la propia inscripción que el segundo marido –favorecido por la presunción de ganancialidad que consta en el Registro– falleció con posterioridad a la madre dejando como heredera única testamentaria a ésta última.

El registrador suspende la inscripción por aparecer la finca inscrita a nombre de terceras personas distintas de la demandada, por faltar la acreditación de la situación arrendaticia de la finca, y por ser necesario determinar la proporción en que se adquirieron los bienes. Los demandantes recurren ante esta Dirección General los primeros dos defectos, alegando respecto del primero de los mismos que al menos deben inscribirse a favor de la demandante dos terceras partes de la finca por pertenecer a las demandadas en su condición de herederas de la titular registral; y, en cuanto al defecto relativo a la situación arrendaticia, que en el Registro consta que la finca no está arrendada.

4. Por otro lado, el segundo defecto relativo a la situación arrendaticia de la vivienda objeto de compraventa, también debe confirmarse. Del auto presentado a inscripción no resulta declaración alguna por parte de las demandadas vendedoras relativa a que la vivienda cuya venta se reconoce no se halle arrendada y esta declaración, o en su caso, la justificación de que han tenido lugar las notificaciones al arrendatario previstas en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, son requisitos exigidos por el propio precepto para la inscribilidad de la adquisición, sin que en modo alguno puedan entenderse cumplidos por el mero hecho de constar la finca en el Registro como libre de cargas ni mediante una manifestación realizada durante la tramitación del recurso que no pudo tenerse en cuenta en el momento de la calificación y que ahora no puede tomarse tampoco en consideración (véase artículo 326, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

8 julio 2011