ARRENDAMIENTOS URBANOS
Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda
Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda
Aunque en el caso de adjudicación judicial de finca al acreedor hipotecario en pago de su crédito las circunstancias de la transmisión habrían figurado en las condiciones de la subasta pública celebrada, esta forma de publicidad no es la adecuada a la finalidad social pretendida por la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cual quiso que el inquilino tuviera conocimiento de la enajenación por notificación personal y auténtica, por lo que su falta determina que no pueda inscribirse la adjudicación realizada, ya que, además, el párrafo penúltimo del artículo 64 se refiere a esta clase de trasmisiones, y no se encuentran excluidas de la regla general, en el mismo artículo, al no distinguirse entre ventas ordinarias y adjudicaciones en pago de deudas.
25 enero 1958
Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda.- Planteada la cuestión en el sentido de si es aplicable el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (hacer constar que la finca no está arrendada) en caso de venta en un procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, la Dirección llega a las siguientes conclusiones: 1º. Esta transmisión es una venta pública que no está excluida del retracto. 2º. El derecho del inquilino, si el arrendamiento es posterior a la constitución de la hipoteca y a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985, está sujeto al principio de purga como consecuencia de la ejecución. 3º. Teniendo en cuenta que el título formal no es una escritura, sino un auto de adjudicación y un mandamiento cancelatorio, en donde no hay un acto de voluntad del transmitente ni está previsto que el Juez tenga que hacer ninguna declaración respecto a la situación arrendaticia de la finca, debe ser el nuevo propietario, puesto ya en posesión de ella, el que está en condiciones de saber si el piso está o no arrendado y, en consecuencia, el que debe hacer esta declaración ante el Juez o el Notario o el Registrador.
19 y 20 noviembre 1987
Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda.- En la transmisión judicial de una vivienda, derivada de un procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, se produce una venta pública sujeta a retracto y por tanto a la necesidad de justificar, para su inscripción, que se han hecho las notificaciones oportunas. En cuanto a si la manifestación en la escritura de constitución de hipoteca de encontrarse la finca libre de cargas supliría esta necesidad, la Dirección rechaza este criterio, pues mientras la declaración del estado de cargas no es indispensable, de forma que su omisión no constituye defecto ni siquiera subsanable, por el contrario, la manifestación sobre el estado arrendaticio de la finca constituye un requisito formal del título para su inscripción, cuya omisión es calificada por la Ley (artículo 55 Ley Arrendamientos Urbanos) como defecto subsanable. Por último, dadas las peculiaridades de la adquisición en virtud de ejecución forzosa, en donde la adquisición no se verifica por un acto de voluntad del que hasta entonces era propietario de la finca, sino por un acto de autoridad, y teniendo en cuenta que en el procedimiento no hay trámites especialmente previstos para que la autoridad pueda llegar a hacer en sustitución del propietario esta afirmación, por todo ello en estos supuestos debe bastar la declaración de que el piso no está arrendado realizada por el nuevo propietario, bien en las actuaciones judiciales, bien en acto posterior.
5 noviembre 1993
Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda.- La Dirección reitera, una vez más, su doctrina de que proceden los derechos de tanteo y retracto en la transmisión judicial de una vivienda, y, por tanto, la necesidad de que se justifique haber hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación sobre la libertad de arrendamientos de la finca adjudicada. Igualmente reitera su criterio de que no puede exigirse esa declaración al transmitente y que en el procedimiento judicial no hay trámites especialmente previstos para que la autoridad pueda llegar a hacer, en sustitución del propietario, esta afirmación. En cuanto al documento que motivó este recurso, confirma la calificación que rechazó la inscripción porque, por un lado, se aportó una cédula pericial, que, además de estar realizada por un tercero, se realizó en el momento de la valoración de la finca y no en el de su transmisión; tampoco consideró admisible el escrito presentado por el adjudicatario que no contenía ninguna manifestación sobre la situación arrendaticia, sino sólo una disposición a formular que del procedimiento no se desprendía que la finca no estaba arrendada y que con posterioridad a la adjudicación tampoco lo fue, porque dicha fórmula no es la exigida legalmente, esto es, una afirmación incondicionada de inexistencia de eventuales arrendatarios.
22 marzo 1999
Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda.- Hechos: en procedimiento judicial sumario, se remata una finca a calidad de ceder, pero estando la finca arrendada, a petición del cesionario, se comunica al arrendatario, quien ejercita su derecho de retracto, consigna el precio y se le adjudica la finca; el Registrador se opone a la inscripción por considerar que el procedimiento utilizado para ejercitar el retracto no es el adecuado, argumento que revoca la Dirección por entender que esta cuestión está sustraída a la calificación registral, y no existe incumplimiento de trámites que perjudiquen ni produzcan indefensión a nadie, pues han dado su conformidad todos los interesados, incluido el retraído.
1 octubre 1999
Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda.- Ver, más adelante, «HIPOTECA: Ejecución en caso de división de la finca sin distribución del crédito».
16 octubre 1999
Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda.- Pese a la diferente redacción de la antigua y la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, la Dirección, interpretando desde un punto de vista gramatical ambas redacciones, no ve diferencias que impidan mantener el criterio de que el adjudicatario judicial de una finca pueda manifestar que no se encuentra arrendada mediante una instancia con firma legitimada notarialmente, no siendo necesario, por tanto, exigir que dicha manifestación conste en escritura pública.
6 febrero 2001
Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda.- Afirmándose por el Juez ante que se siguió el procedimiento de ejecución que el bien trabado y realizado no está arrendado, quedan satisfechas las exigencias que en base al artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y a fin de garantizar el retracto arrendaticio de un eventual inquilino, señalan las Resoluciones de 19 y 20 de noviembre de 1987, máxime si se tienen en cuenta las previsiones del artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente y la posibilidad misma prevista en las Resoluciones citadas de que la manifestación del arrendatario se formule en las propias actuaciones judiciales.
20 septiembre 2002
Tanteo y retracto en la venta judicial de una vivienda.- 1. Se debate en este recurso si es posible inscribir una finca a nombre del demandado en un procedimiento en el que, por allanamiento de éste, el fallo acuerda, tras condenarle a pagar una determinada suma de dinero a los demandantes, se practique aquella inscripción. Concretamente la sentencia condena al demandado a que indemnice a la parte actora en la cantidad de unos millones de pesetas, valor correspondiente a la mitad indivisa de determinada finca inscrita a nombre de los demandantes, debiendo distribuirse dicha indemnización por partes iguales entre los actores, acordándose asimismo la inscripción registral de esa mitad indivisa de la finca de la que son titulares los susodichos actores a favor del demandado.
Presentado en el Registro el mandamiento judicial ordenando se practique dicha inscripción, acompañado del testimonio de la sentencia, el Registrador apreció cinco defectos: que la primera página del mandamiento no está firmada ni sellada; que ni el mandamiento ni la sentencia son firmes; que el titular registral del usufructo no aparece como parte en el procedimiento; que faltan datos esenciales de la persona a cuyo favor ha de hacerse la inscripción; y que no consta la situación arrendaticia de la finca.
- El quinto y último defecto se refiere a la necesidad de manifestar la situación arrendaticia de la finca a fin de garantizar que, en caso de hallarse arrendada, el arrendatario pueda ejercer el derecho de retracto que le reconoce el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El fallo de la sentencia dice: que condena al demandado a que indemnice a la parte actora en la cantidad de tantas pesetas, valor correspondiente a la mitad indivisa de la finca, correspondiendo dicha indemnización por partes iguales a los actores, acordándose la inscripción registral de la mitad indivisa de la finca cuyos titulares son los demandantes a nombre del demandado. Sea cual sea el negocio jurídico por virtud del cual demandantes y demandado establecieron entre ellos la relación jurídica que dio lugar a la sentencia calificada, no cabe duda de que se trata de un negocio jurídico patrimonial inter vivos de naturaleza onerosa por virtud del cual se ha producido la transmisión del dominio de la mitad de la finca, una vivienda de naturaleza urbana. Con este antecedente, la necesidad de que se manifieste la situación arrendaticia de la finca es insoslayable, pues el caso cae de lleno en el supuesto de hecho del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sin que la aplicación del mismo pueda soslayarse por el hecho de ser objeto de transmisión la mitad indivisa de la finca y no la totalidad del dominio. Así lo ha reconocido este Centro Directivo para otro caso de transmisión de parte indivisa de finca urbana con los argumentos recogidos en la Resolución de 27 de diciembre de 1996. Por lo tanto, el defecto ha de ser mantenido.
15 marzo 2006
