ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Presentación sucesiva de títulos contradictorios

Presentación sucesiva de títulos contradictorios

En base al principio de prioridad, que exige el despacho de los documentos por riguroso orden de su presentación, y presentadas sucesivamente dos certificaciones expedidas por distintas autoridades encaminadas a la inmatriculación de la misma finca, habiéndose denegado la inscripción de la primera que se presentó es aplicable por analogía el artículo 306 del Reglamento Hipotecario y el Registrador deberá enviar copia de los asientos de presentación contradictorios a la Autoridad que certificó para que, si lo juzga conveniente, comunique al Juez de Primera Instancia las expresadas copias y antecedentes a fin de que, cumplidos los trámites oportunos, dicte la resolución que proceda.

14 diciembre 1953

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Presentada una escritura de hipoteca y retirada por no estar inscrita la finca a favor del hipotecante, se presentan después por el hipotecante la escritura de adquisición de la finca y otra por la que la aporta a una sociedad. Caducado el asiento de presentación de la hipoteca, se cancela éste y se inscriben los dos títulos presentados posteriormente. Por último, se presenta de nuevo la escritura de hipoteca y se deniega su inscripción por estar la finca inscrita a favor de persona distinta del hipotecante. Se confirma la calificación porque el principio de tracto sucesivo impide la inscripción de títulos que no estén otorgados por el titular registral, situación en que se encuentra la escritura de hipoteca cuando la finca se ha inscrito a favor de una sociedad que no es el hipotecante; el principio de prioridad impide, como pretendía el recurrente, que después de inscrito su título de dominio se inscribiese el de hipoteca, pues no puede inscribirse un documento (el título de dominio) en tanto esté vigente un asiento de presentación anterior relativo a un título incompatible (la hipoteca); finalmente, el principio de legitimación pone bajo la salvaguarda de los tribunales el asiento practicado (la inscripción a favor de la sociedad) y no es el recurso gubernativo el cauce para la rectificación del Registro, que requiere el consentimiento del titular o la resolución judicial dictada en juicio declarativo en el que sea parte.

28 julio 1999

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Aunque es doctrina del Centro Directivo la conveniencia de tomar en consideración títulos presentados posteriormente y relativos a una misma finca, a fin de lograr un mayor acierto en la calificación y evitar la práctica de asientos inútiles, no puede desvirtuarse lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria rechazando el despacho del título anterior so pretexto de la posterior presentación de un documento que, según manifiesta el recurrente, pero sin acreditarlo, evidencia su nulidad.

21 septiembre 2001

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Se plantea este recurso ante la solicitud de inscripción de una escritura de segregación y venta, que se deniega por aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, porque la segregación, aun siendo anterior al título que dio lugar a la inscripción a favor del titular actual de la finca, está otorgada por quien en el momento de la presentación del documento ya no es titular registral. La Dirección admite la posibilidad de inscribir segregaciones sobre una misma finca por orden cronológico diferente al de su formalización documental, basándose en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, modificado a tal fin por el Real Decreto de 12 de septiembre de 1982. Pero en el presente caso hay que tener en cuenta que cuando se inscribió el título que dio lugar a la inscripción última de dominio, se vendió la totalidad de la finca matriz expresándose que la cabida originaria era menor según reciente medición, lo cual no es suficiente para recuperar esa superficie voluntariamente disminuida, puesto que no se dijo que la cabida actual era menor como consecuencia de segregaciones anteriores. Ante esta situación, aunque en el plano civil la preferencia de una relación jurídica sobre otra se atribuya de acuerdo con la respectiva fecha de su título constitutivo, sin embargo, en el plano registral, se atiende al momento en que los títulos acceden al Registro. El principio de prioridad implica que la preferencia entre derechos reales sobre una misma finca se determina por el orden o antigüedad de la registración; no por el orden o antigüedad de los títulos; la preferencia de ahí resultante juega con carácter excluyente, si los derechos son incompatibles, o meramente preferente si su concurrencia es posible. Como consecuencia, el Centro Directivo termina confirmando el defecto alegado por el Registrador en su nota de calificación dado que al practicarse la inscripción en virtud de un titulo que se opone y es incompatible con el que ahora pretende acceder al registro, (el titulo que sirve de base a la inscripción atribuye la totalidad de la superficie de la finca matriz a persona distinta de la sociedad que segregó y posteriormente vendió al recurrente), los principios constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión, y paralelamente en el ámbito registral, el principio de salvaguarda judicial de los asientos, junto con los de tracto sucesivo y legitimación impiden la pretendida inscripción del derecho.

16 noviembre 2004

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- 2. Hay dos cuestiones de indudable interés desde el punto de vista de la calificación registral que se han de analizar para la resolución de las cuestiones planteadas: de una parte, el juego del principio de prioridad a la hora de tomar en consideración para calificar un título el contenido de otros presentados posteriormente; y, de otra, el valor que haya de darse a los documentos presentados en el Registro no con el objeto de lograr un determinado asiento, sino tan sólo de que sean tomados en consideración en la posible calificación de otros.

La primera de tales cuestiones ha sido abordada con frecuencia por esta Dirección General, dando lugar a una doctrina en ocasiones mal interpretada y que, recientemente, ha sido necesario precisar. Sobre la base de la Resolución de 17 de marzo de 1986, dictada como la mayoría de las que abordan el problema –25 de junio de 1990, 2 de enero de 1992 o 6 de junio de 1994– a propósito de calificaciones de los Registradores Mercantiles en un ámbito donde el juego del principio de prioridad tiene escasa relevancia, se generalizó cierta opinión en el sentido de que en la calificación no sólo podía sino que debía tomarse en cuenta el contenido de cualquier documento obrante en el Registro al tiempo de practicarla, fuese cual fuese la fecha de su presentación. Como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de él mismo y la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad.

En consecuencia, no pueden en este caso tomarse en consideración y han de tenerse como simplemente informativas las referencias que las notas de calificación hacen a la posterior presentación de mandamientos para la anotación de prohibiciones de disponer, cuya eficacia temporal a efectos registrales claramente fija el artículo 145 del Reglamento Hipotecario en armonía con los principios que inspiran la Ley, ni los documentos posteriormente incorporados al expediente.

3. Por lo que se refiere al otro aspecto del problema que se aborda también ha merecido en ocasiones la atención de este Centro Directivo.

La Resolución de 13 de noviembre de 2001, referida también a la calificación mercantil, advertía del limitado alcance que ha de darse a los documentos presentados en los Registros al objeto no de obtener o lograr la práctica de un asiento, sino con el fin de advertir, ilustrar o incluso condicionar la calificación de otro, y que no deben interferir en ésta pues sus autores o remitentes tiene abierta la vía judicial para impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopción de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de obtener un cierre registral, de obtener una resolución que ordene oportunamente la anotación de la demanda o la prohibición de disponer.

En el caso planteado obraba en el Registro al tiempo de presentarse para su inscripción las escrituras calificadas un escrito suscrito por quien alegaba, sin acreditarlo, su condición de administrador único de una sociedad, la misma que en aquellas resultaría ser la vendedora, cuyo objeto era poner en conocimiento del Registrador que habían sido revocados determinados poderes otorgados por ella mediante instrumentos públicos que no acompañaba y que reconocía pendientes de inscripción en el Registro Mercantil, y al que acompañaba como único documento auténtico la copia de un acta notarial autorizada en su día a requerimiento de la misma presunta administradora, pues el Notario autorizante de ella expresamente advertía que no se le había acreditado la inscripción de su cargo en el mismo Registro Mercantil, por la que se notificaba al apoderado de la sociedad don Q. Z. O. la existencia de acuerdos sociales, cuya existencia tampoco quedaba acreditada, por los que se le revocaban los poderes que tenía conferidos, a la par que se le requería para la entrega de la copia del documento que los contenía. En diligencia extendida en dicha acta hizo constar el Notario autorizante la efectiva entrega por el requerido de la copia de uno de tales poderes, en concreto el conferido en escritura autorizada el 28 de junio de 1986 por el Notario de Barcelona don Raúl Vall Vilardell con el número 3632 de protocolo.

Dicho documento claramente no constituía un título inscribible y es dudoso que debiera haber sido objeto de presentación en el Libro diario como lo fue; en concreto, no consta cual haya sido su calificación, algo a lo que está sujeto todo título que se presente en dicho libro. Y si ya es por sí improcedente, como se acaba de apuntar, que en la calificación se tomen en cuenta documentos que denuncien situaciones anormales de posibles títulos inscribibles, al igual que no pueden tenerse en cuenta hechos o situaciones de las que el Registrador pueda tener un conocimiento personal, en este caso el contenido de aquel documento nada revela. Escaso valor ha de atribuirse a las manifestaciones hechas por alguien en ejercicio de un presunto cargo que no acredita, sobre el contenido de un documento cuya existencia tan sólo resulta de sus manifestaciones, que no figura inscrito en el Registro Mercantil, con lo que no desvirtúa la presunción legal de existencia y validez de su contenido (cfr. artículo 20 del Código de Comercio) y que lo único que justifica es la práctica de un requerimiento hecho en nombre de una sociedad cuya representación sigue sin acreditar así como determinados actos materiales seguidos a ese requerimiento.

4. Planteada la cuestión desnuda de todo ese aditamento documental, y no existiendo en el momento de su presentación en el Registro ningún otro asiento anterior que impida su inscripción, la calificación de las escrituras presentadas habrá de atenerse, pues, a lo que resulte de ellas, a la hora de enjuiciar si la representación de la parte vendedora ha quedado o no debidamente acreditada. Esa representación se acredita documentalmente en las escrituras presentadas: el representante de la vendedora no acreditó sus facultades representativas al otorgar la escritura de venta, pero sí a la hora de ratificar su anterior actuación por otra escritura mediante exhibición al Notario autorizante de copia del poder, exhibición de la que aquél da fe, así como del contenido parcial del mismo que transcribe; y la circunstancia de que no se expresara que dicho título representativo estuviera inscrito previamente en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de semejante inscripción en este caso, al tratarse de poderes generales (cfr. artículo 22.2 del Código de Comercio), no debe impedir la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, según la doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr., a propósito de cargos o representaciones inscribibles, las Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 23 de febrero de 2001, entre otras; y, respecto de la representación voluntaria, las Resoluciones de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003). A mayor abundamiento, y aunque se trata de circunstancias no acreditadas en el momento de la calificación, por lo que no pueden ser tenidas ahora en cuenta para resolver acerca de ésta, en el presente caso (según consta en el expediente, dicho poder estaba inscrito en el Registro Mercantil) se halla desvirtuada la eficacia legitimadora de los asientos registrales, en tanto en cuanto, al haberse producido el cierre provisional de la hoja previsto en el artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil y no ser el del poder uno de los asientos que, conforme a dicho precepto, puedan extenderse después de practicado el cierre, ni siquiera podría entrar en juego la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales –cfr. artículo 20 del Código de Comercio–. De ahí que la exhibición de la primera copia autorizada del poder (o de copia posterior expedida a instancia de persona que tenga derecho a obtenerla) sea en este caso no sólo suficiente sino imprescindible, como una garantía razonable de la subsistencia de la representación (cfr. artículos 1.733 del Código Civil y 227 del Reglamento Notarial y las Resoluciones de 26 de noviembre de 1971, 15 de febrero de 1982, 10 de febrero de 1995 y 7 de junio de 2000).

Cabe estimar, por consiguiente, que la tenencia por el representante del título representativo permite presumir, en principio, su vigencia. No hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura de compraventa, contrarios a la presunción de legalidad que su autorización comporta en cuanto a la representación de los otorgantes. Si hubo, no obstante, una revocación previa del respectivo poder no presupone necesariamente que esa revocación deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (según el artículo 1.738 del Código Civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del titulo otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues «mala fides superveniens non nocet»), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral.

Por lo demás, y al margen de la ya descartada posibilidad de tomar en consideración el documento a través del cual se pretende desvirtuar la existencia de esa representación en el presente caso, debe tenerse en cuenta que a la hora de decidir si una pretendida notificación de revocación del poder como la del supuesto debatido excluye o no la buena fe del apoderado, los Tribunales de Justicia son los competentes para resolver dicha cuestión, ponderadas las circunstancias del caso. Pero se trata de una materia ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido ámbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de las escrituras calificadas sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, al no darse ni haberse omitido en ellas nada que induzca a lo contrario, según lo que de las mismas resulta, todo ello sin perjuicio, como es lógico, de la posible revisión judicial.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar el auto apelado en cuanto a su vez revocó las notas de calificación impugnadas.

5 marzo 2005

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- 1. En el presente recurso concurren las siguientes circunstancias fácticas:

1. a) El día 13 de enero de 1.989, los propietarios de la finca cuya transmisión ahora se pretende, otorgan ante el Notario de Granada don Luis Rojas Montes un poder calificado como «irrevocable nacido de pacto», a favor de don Tomás Ortega Martínez y doña Juana María Martínez Torrente, con facultades expresas para vender esa finca aunque se incida en su ejercicio en la figura jurídica de la autocontratación o existieran intereses contrapuestos.
2. b) El día 21 de febrero de 1.991 y ante el mismo Notario, los poderdantes revocan ese apoderamiento, resultando de la misma escritura de revocación que el Notario, a instancia de los poderdantes, notificó esa revocación en el domicilio indicado a esos efectos como domicilio de los apoderados, donde entregó únicamente cédula de notificación a la apoderada doña Juana María Martínez Torrente.
3. c) El día 14 de marzo de 2.001, ante el mismo Notario Sr. Rojas Montes, se eleva a escritura pública un contrato privado de compraventa de esa finca, compareciendo en representación de los vendedores, el apoderado don Tomás Ortega Martínez y como compradores ese mismo señor y su esposa doña María Encarnación Egea Egea. La representación queda acreditada mediante exhibición al Notario autorizante del original del poder, del cual transcribe lo necesario, asegurando el apoderado la subsistencia e ilimitación de la representación alegada.
4. d) Ese mismo día, ante el mismo Notario, con número de protocolo siguiente, los cónyuges compradores constituyen sobre esa misma finca, una hipoteca unilateral a favor de una determinada persona para garantizar un préstamo concedido por ella a los compradores.
5. e) El Registrador suspende la inscripción de la escritura de elevación a público del contrato privado de compraventa, por entender que habiendo sido revocado el poder, este ha quedado extinguido, por lo que es necesaria la ratificación por parte de los vendedores, ya que aunque se admite que lo hecho por el apoderado desconociendo la revocación del poder es válido, de la propia diligencia notarial de notificación de la revocación y del largo tiempo transcurrido (más de diez años) desde la revocación, se deduce que el apoderado tenía conocimiento de la revocación.
6. Según la reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003 y 2 de enero, 5 de marzo de 2005 y 24 de octubre de 2.005), el defecto, tal como ha sido expresado, no puede ser mantenido. En efecto, cuando el artículo. 18 de la Ley Hipotecaria ordena al Registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificación son no sólo el título principal sino también los documentos complementarios, conexos o relacionados, por su presentación simultánea, del mismo asiento de presentación, o aportados después mediante un asiento vinculable (como pudiera ser, normalmente, una nota marginal) al asiento causado por el título principal.

Lo que ocurre en el presente caso es que la copia de la escritura de revocación del poder alegado no sería, en este sentido, un documento presentado que, aportado después, pudiera reconducirse al mismo asiento que el título principal mediante otro asiento vinculable al mismo, dada su radical incompatibilidad. El asiento de presentación del título principal (igual que los demás asientos del Registro) está bajo la salvaguarda de los Tribunales y debe desplegar sus naturales efectos, sin que quepa su rectificación ni operación registral que lo desvirtúe sin consentimiento del beneficiado por dicho asiento o disposición judicial.

Por ello, el asiento de presentación extendido con motivo de la presentación de la copia de la escritura de revocación del poder, no puede tener mayor alcance que el de un eventual asiento de presentación propio e independiente que fuera incompatible con el anterior relativo a la escritura de compraventa; y respecto de este alcance cabe recordar que, como ya señalaran la Resolución de 8 de mayo de 2002 y otras anteriores citadas en los Vistos de la presente, «dado el alcance del principio de prioridad, básico en nuestro sistema registral, la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados, y si bien es cierto que es doctrina de este Centro que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida -el de prioridad-». Cabe concluir, por todo ello, que la copia de la escritura de revocación de poder aportada no puede ser tomada en cuenta como medio de calificación del título previamente presentado y con el que resulta incompatible.

Además y a mayor abundamiento, en este caso, si bien cuando se realizó la primera nota de calificación del título, estaba vigente el asiento de presentación relativo a la escritura de revocación del poder, cuando se realiza la última calificación del mismo título, que es la que es objeto de recurso, aquel asiento de presentación estaba caducado, por lo que también por ese motivo no debió tenerse en cuenta en la calificación por ser un asiento ya cancelado (cfr. artículo 436 del Reglamento Hipotecario).

3. No existiendo así en el momento de su presentación en el Registro ningún otro asiento anterior que impida su inscripción, la calificación de la escritura presentada habrá de atenerse, pues, a lo que resulte de ella, a la hora de enjuiciar si la representación de los vendedores ha quedado o no debidamente acreditada. En este sentido, la reseña del documento del que nacen las facultades representativas del apoderado cumple con lo que en el momento de su autorización exigía el artículo 166 del Reglamento Notarial, pues el Notario transcribió lo pertinente del original de la escritura de poder, aseverando que en lo omitido no había nada que modificara, restringiera o condicionara lo inserto, asegurando el apoderado la subsistencia e ilimitación de la representación alegada, con base en lo cual el Notario emitió el juicio de capacidad exigido por el artículo 167 del Reglamento Notarial.

Si no hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura, contrarios a la presunción de legalidad que su autorización comporta en cuanto a la representación de los otorgantes, y hubo, no obstante, una revocación previa del poder, ello no presupone necesariamente que ésta deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (según el artículo 1738 del Código Civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del título otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues «mala fides superveniens non nocet»), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral.

A mayor abundamiento, y al margen de la ya descartada posibilidad de tomar en consideración el documento a través del cual se pretende desvirtuar la existencia de la representación alegada en el presente caso, debe tenerse en cuenta que, a la hora de decidir si una eventual notificación de la revocación del poder (en este caso, consta en la diligencia que el Notario cuando notificó la revocación a los apoderados, sólo pudo entregar cédula de notificación a la apoderada, pero no al apoderado ahora interviniente), es una circunstancia que excluye o no la buena fe del apoderado o de los que con él contratan, modalizando o no la oponibilidad registral, es una cuestión cuya enjuiciamiento corresponde en exclusiva a los Tribunales de Justicia, ponderadas las circunstancias del caso.

Pero se trata de una materia ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido ámbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de la escritura calificada sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, todo ello sin perjuicio, como es lógico, de la posible revisión judicial en una vía en la que los interesados podrán impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopción de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a desplegar los efectos que se derivan de su constatación registral.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

29 enero 2007

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Ver, más adelante, el apartado “Prórroga”.

10 julio 2009

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- 1. En el supuesto del presente recurso concurren las circunstancias siguientes:

1. a) El mismo día y con números de protocolo correlativos se otorgaron, primero, una escritura de préstamo concedido a dos cónyuges, garantizado con hipoteca constituida sobre la mitad indivisa de una finca privativa de la esposa, y, después, otra escritura por la que ésta aportó dicha finca a su sociedad de gananciales. En la primera de las mencionadas escrituras el esposo consintió la constitución de la hipoteca por tratarse de la vivienda familiar habitual.
2. b) El Notario autorizante de ambas escrituras remitió al Registro de la Propiedad sendas copias autorizadas de dichos títulos mediante su firma electrónica, con envío simultáneo. No obstante, dicho Notario recibió comunicación telemática por la que se le hizo saber que la escritura de constitución de hipoteca –número 3251 de protocolo– causó entrada en el Registro, con la correspondiente práctica del asiento de presentación, después de la escritura de aportación a la sociedad de gananciales –número 3252 de protocolo–.
3. c) Como consecuencia del orden de los asientos de presentación de los títulos en el Registro, la Registradora practica la inscripción de la escritura de aportación a la sociedad de gananciales y deniega la de constitución de hipoteca.
4. Sin necesidad de analizar las razones por las que, en el presente caso, resultan practicados los asientos de presentación de las escrituras en orden inverso al de su autorización, a pesar de haber sido remitidas al Registro telemáticamente en ese orden –aunque en el mismo envío– mediante la firma electrónica reconocida del Notario autorizante –cuestión ajena a lo que constituye el objeto propio del recurso contra la calificación registral negativa– lo cierto es que, una vez practicado el correspondiente asiento de presentación, queda éste bajo la salvaguardia de los Tribunales, por lo que produce sus efectos mientras no se declare su inexactitud (cfr. artículo 1, párrafo 3, de la Ley Hipotecaria). Por ello, el principio de prioridad impide al Registrador inscribir un documento en tanto esté vigente un asiento de presentación anterior relativo a un título incompatible (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria). Por otra parte, es principio básico de nuestro sistema registral el de tracto sucesivo, según el cual no pueden inscribirse o anotarse títulos que no aparezcan otorgados por el titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), por lo que no procede acceder al despacho de una hipoteca cuando el hipotecante no aparece ya como titular registral de la finca gravada.

Lo que ocurre es que, en el supuesto que ha motivado el presente recurso, no puede afirmarse que se trate de títulos incompatibles a los efectos de la aplicación de tales normas legales, toda vez dichos títulos formalizan negocios relacionados entre sí y los respectivos titulares de la finca sobre la que se ha constituido la hipoteca han prestado su consentimiento al gravamen cuya inscripción se pretende, por lo que, a la vista de las circunstancias concurrentes, no puede ser mantenida la calificación impugnada.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, en los términos que anteceden.

22 julio 2009

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- 1. En el supuesto del presente recurso concurren las circunstancias siguientes:

1. a) El día 14 de mayo de 2009, se presenta telemáticamente en el Registro de la Propiedad copia autorizada electrónica de una escritura de cancelación de hipoteca otorgada el día anterior por determinada entidad de crédito (causa el asiento 650 del Diario 50).
2. b) El 27 de mayo de 2009 dicha entidad solicitó por escrito al Registrador que se tuviera por retirada la citada escritura.
3. c) El 19 de junio de 2009 se presenta telemáticamente al Registro (asiento 951 del Diario 50), copia autorizada electrónica de una escritura autorizada el mismo día, por la que la misma entidad de crédito, otorgante de la primera escritura, la dejaba sin efecto, toda vez que, según expresaba, «…procedió a cancelar indebidamente el préstamo hipotecario sobre la finca…». Además, se expresa que el banco otorgante no era actual titular del crédito, por haberlo cedido mediante escritura otorgada el 28 de enero de 2008, y, por tanto, no estaba legitimado para proceder a la citada cancelación. El día 1 de julio de 2009 se presenta en el Registro copia autorizada, en soporte papel, de dicha escritura de anulación con el documento acreditativo del pago del impuesto.
4. d) El 30 de junio de 2009, se aporta al Registro copia autorizada en soporte papel de la escritura de cancelación presentada en su día telemáticamente. El aportante es un presentante distinto del indicado en la copia
5. e) El 1 de julio de 2009, se aporta al Registro, en soporte papel, copia autorizada de la expresada escritura de anulación.
6. f) El Registrador deniega la práctica del asiento de cancelación porque, a su juicio, la aportación que en soporte papel se ha realizado por una persona distinta de los presentantes originarios de la escritura de cancelación, no puede producir el efecto de inmiscuirse en un procedimiento cuyos iniciadores habían solicitado expresamente que quedara paralizado, mediante la solicitud de tener por retirada la escritura presentada. Por ello, entiende que la preferencia de esta aportación de la escritura en soporte papel será la que venga determinada por su fecha de acceso al Registro y no por la presentación telemática inicial de la escritura de cancelación, siendo por tanto su prioridad posterior en once días a la de la presentación telemática de la escritura de anulación de la cancelación de la hipoteca. Además, considera que, para lograr un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, el Registrador puede y debe tener en cuenta documentos afectantes a la finca o a su titular aunque se hayan presentado con posterioridad, siempre y cuando no se altere el principio de prioridad, lo que a su juicio ocurre en este caso, en el que, sin alterarse dicho principio, habrá de tenerse en cuenta la existencia de una escritura que anula aquella cuyo acceso al Registro ahora se rechaza.
7. Respecto del procedimiento registral que ha desembocado en la calificación impugnada, tiene razón el Registrador al entender que el hecho de que se haya presentado el título telemáticamente no puede impedir que se tenga por retirado a solicitud de los representantes de la entidad otorgante del mismo. En efecto, aun cuando la escritura sea presentada por vía telemática con firma electrónica reconocida del Notario autorizante conforme al artículo 112 de la Ley 24/2001, lo cierto es que dicha solicitud debe tener la consideración de retirada del título a la que se refieren el párrafo segundo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y los artículos 427 y siguientes de su Reglamento. Por ello, el asiento de presentación causado continúa en vigor durante el tiempo legalmente establecido y se produce la suspensión del plazo de calificación.

Hecha esta aclaración, debe determinarse la incidencia que, respecto del título presentado inicialmente por vía telemática, tienen tanto la posterior presentación de la escritura de rectificación para dejar sin efecto dicho título como la presentación ulterior, en soporte papel, de la escritura de cancelación de hipoteca objeto de dicha rectificación.

A tal efecto, debe tenerse en cuenta lo dispuesto por el artículo 428 del Reglamento Hipotecario, según el cual, cuando el título presentado sea retirado para pago de impuestos, subsanación de defectos o por cualquier otra causa, y posteriormente se aporte otra copia o ejemplar del mismo, podrá despacharse el asiento con éstos, siempre que no exista duda de la identidad entre ambas copias o ejemplares, haciéndose constar esta circunstancia en las notas de despacho al margen del asiento de presentación y en el documento.

Ahora bien, habida cuenta de la relevancia que en nuestro ordenamiento se atribuye al presentante del título, como persona que puede disponer de los derechos -y a quien se atribuyen las obligaciones- derivados de la práctica del asiento de presentación (cfr. artículos 249.1 de la Ley Hipotecaria y 419, 421 y 422 del Reglamento Hipotecario), debe entenderse que el despacho del asiento en el supuesto referido únicamente procederá cuando sea el mismo presentante quien aporte otra copia o ejemplar del documento retirado. Así, retirado el título presentado telemáticamente, puede ser despachado éste si posteriormente se aporta una copia, en soporte papel, del mismo, sin necesidad de practicar un nuevo asiento de presentación, siempre que se trate del mismo presentante –o persona por él autorizada debidamente– y, además, el Registrador no tenga duda sobre la identidad entre ambas copias.

Por tanto, debe concluirse, con mayor razón, que la reviviscencia del procedimiento con despacho del asiento de presentación inicial no procede en un caso como el presente, en el que el título inicialmente presentado ha quedado desvirtuado por la escritura de rectificación del mismo, que ha accedido antes que el presentado por el recurrente, que además es persona distinta del presentante inicial y no ha sido por éste autorizado (cfr. artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria)

Además, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo sobre la conveniencia de atender a los títulos presentados posteriormente y relativos a una misma finca, a fin de lograr un mayor acierto en la calificación y evitar la práctica de asientos inútiles, siempre que con ello no quede desvirtuada la regla de la prioridad registral (cfr., entre otras, las Resoluciones de 3 y 23 de junio y 19 de julio de 2003, 3 de agosto de 2004, 29 de enero de 2007 y 14 de abril de 2009).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

30 octubre 2010

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Este recurso se plantea ante la siguiente situación: 1) se presenta una escritura de donación por el marido a la mujer, 2) posteriormente, un mandamiento de embargo en procedimiento seguido contra el marido, y 3) por último, escritura de liquidación de la sociedad conyugal en la que se pacta el régimen de separación y la adjudicación de la finca objeto del embargo a ambos cónyuges, por mitades indivisas. El registrador suspende la inscripción del primer documento presentado por falta de tracto y es esta calificación la que motiva el recurso. La Resolución puede verse en el apartado “PRINCIPIO DE PRIORIDAD. Presentación sucesiva de títulos contradictorios”.

12 noviembre 2010

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un acta de manifestaciones dirigida a regularizar la situación registral de una finca que, constando a nombre de un determinado titular, se pretende su pertenencia a la comunidad de propietarios formada por los compradores de diferentes parcelas segregadas por dicho titular registral. Se protocolizan en el acta presentada una serie de escrituras de venta, para justificar la vinculación que el titular registral realizó de dicha finca a las resultantes de segregación objeto de venta. Por el registrador se señala la presentación, en fecha posterior, de un título contradictorio de dichas manifestaciones realizadas en el acta. En el título posterior el titular registral lleva a cabo una serie de afirmaciones diferentes a las que sirven de fundamento a las manifestaciones del presentante.

Para resolver adecuadamente sobre el tema, hay que partir de los siguientes hechos: 1.º la existencia de una finca registral adquirida por don G. B. H., que vendió una serie de parcelas segregadas de la misma; 2.º la pretensión, fundamentada con una serie de documentos protocolizados en un acta, de que dicha finca pertenece a los cotitulares de otras fincas, basándose en la vinculación que el propietario de la primera y vendedor de las otras realizó en las escrituras de venta de éstas; 3.º la existencia de un título de fecha posterior al acta del cual resulta la venta de la finca a la que la misma se refiere, a terceros diferentes de los compradores de las parcelas segregadas, considerando que la finca objeto de dicha venta no estaba afectada por la vinculación pretendida por los compradores de las segregadas.

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro. Esto significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de evitar asientos inútiles que deberían cancelarse al extender los asientos derivados de un título posterior que ordena la cancelación de los mismos, doctrina recogida en las Resoluciones de 2 de octubre de 1981 y 7 de junio de 1993 citadas en los «Vistos».

Así, hay que recordar con la Resolución de 2 de octubre de 1981 que una rígida aplicación del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad. En la calificación del documento deben tener en cuenta los asientos registrales –entre los que se incluyen los presentados en el Diario–, evitando así la práctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelación al despachar el titulo subsiguiente presentado con posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado).

3. Ahora bien, esta misma doctrina ha exigido siempre que se respete el principio de prioridad registral, de modo que la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración en el orden de despacho de los mismos (cfr. Resoluciones de 23 de octubre y 8 de noviembre de 2001).
4. Aplicado al caso concreto la doctrina anterior, y sin prejuzgar ahora por no haber sido objeto de la nota de calificación, si el título reúne formalmente los requisitos necesarios para la inscripción, es evidente que el registrador no puede alterar el orden de presentación por la existencia de titulos incompatibles presentados con posterioridad, respecto de los cuales -por el contrario- debe operar el cierre registral (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

Como indicó la Resolución de 7 de junio de 1993, la doctrina según la cual los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular aunque hayan sido presentados con posterioridad «no puede llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad– obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título (decisión que tanto por su alcance como por lo limitado de los medios de calificación, transciende claramente la función que la Ley le encomienda al registrador)».

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

6 julio 2011