CALIFICACION

Ámbito

La calificación del Registrador ha de formularse en términos claros y precisos, ajustándose al contenido de los títulos presentados, en relación con los respectivos asientos, por lo que inscrita una finca a favor de una Sociedad, tal como se describe en el título, es inscribible la declaración de obra nueva e hipoteca constituida sobre la misma, sin que puedan admitirse las hipótesis del Registrador de que dicha finca pueda formar parte de un aprovechamiento hidráulico, extremo éste no demostrado.

14 agosto 1935

Ámbito.- Las certificaciones del Registro Civil son documentos públicos que hacen prueba solemne y auténtica respecto de los actos inscribibles en el mismo, por lo que acreditada la hora en que fallecieron un padre y su hijo, y la premoriencia del primero (dato que se omitió inicialmente por ignorarlo la persona que hizo la declaración, pero que se hizo constar con posterioridad mediante nota al margen extendida por el Juez encargado del Registro Civil), es forzoso el respeto al estado de derecho derivado del contenido de dicho Registro, sin que sea lícito al Registrador de la Propiedad ir más allá de lo que le autoriza concretamente su función calificadora del título inscribible, en la defensa de intereses de tercero que pugnen contra los hechos auténticamente acreditados por las certificaciones de defunción.

2 marzo 1940

Ámbito.- Inscrita una sociedad en el Registro Mercantil, goza de personalidad jurídica y la inscripción queda bajo la salvaguardia de los Tribunales mientras no se declare su nulidad, de forma que los Registradores de la Propiedad no pueden suscitar cuestiones relativas a la validez y legalidad de su constitución, porque esta materia es de la competencia de los Registradores Mercantiles.

24 diciembre 1948; 24 febrero 1949

Ámbito.- El Registrador está facultado para fundar su calificación no solo en el documento en el que se solicita la inscripción sino también en otros, presentados en el Registro y pendientes de despacho, relativos a los mismos bienes, con la finalidad de procurar el mayor acierto en la calificación, no efectuar inscripciones inútiles o ineficaces, evitar litigios y conseguir justa concordancia entre los asientos y los derechos de los interesados.

31 marzo 1950

Ámbito.- La rígida aplicación del principio de prioridad no puede llegar a limitar la facultad y el deber de los Registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una misma finca, aun presentados posteriormente, cuya inscripción necesariamente provocará la cancelación de otros asientos derivados de títulos anteriores. De ahí que, para evitar inscripciones superfluas y de vida efímera, como en este caso anotaciones preventivas de embargo que han de cancelarse como consecuencia de la ejecución de una hipoteca anterior, cuyo título ya está presentado, puede prescindirse de los asientos que debieran producir los títulos anteriores.

22 octubre 1952

Ámbito.- Ni el Registrador, conforme al artículo 18 de la Ley, ni la Dirección General en un recurso, conforme al artículo 117 del Reglamento Hipotecario, pueden tomar en consideración documentos de los que el primero ha tenido conocimiento extrarregistralmente y que se han unido a la interposición del recurso. Sin embargo, presentada una escritura de venta otorgada en rebeldía de la entidad suspensa, junto con otros documentos que se refieren al expediente de suspensión, si bien solicitando en cuanto a estos últimos su no acceso al Libro Diario, no se extralimita el Registrador que funda su calificación en la situación de suspensión de pagos proclamada en los propios antecedentes de la escritura.

17 febrero 1986

Ámbito.- No hay obstáculo para que el Registrador tenga en cuenta en la calificación no sólo los documentos inicialmente presentados, sino también los auténticos relacionados con éstos y presentados después, aunque no sea por la misma persona y háyanse o no reseñado los mismos en el asiento de presentación del título correspondiente. [1]

17 marzo 1986

Ámbito.- Planteado por el Registrador que no se acreditó suficientemente la representación de la entidad vendedora instante de la resolución del contrato, la Dirección considera lógico el argumento del recurrente de que tal defecto quedó subsanado en el escrito de interposición del recurso al que se acompañó la escritura de poder. Pero añade que, en realidad, esto confirma la nota del Registrador, pues demuestra que en el momento de la calificación tal extremo no estaba justificado, y como en el recurso no pueden admitirse peticiones basadas en documentos no presentados en tiempo y forma, concluye que la suficiencia del poder deber ser examinada por el Registrador en un nuevo acto de calificación y sólo si su resultado fuere negativo y previa la correspondiente impugnación podría decidirse gubernativamente sobre ese extremo.

19 enero 1988

Ámbito.- Es correcto denegar la anotación de demanda solicitada, por aplicación del principio de tracto sucesivo, cuando la finca está inscrita a nombre de persona distinta del demandado. Y como la calificación sólo puede fundarse en los documentos que el Registro ha tenido a la vista, no se altera este resultado si al escrito de interposición del recurso se acompaña copia de la demanda interpuesta, de la que se desprende que lo que el recurrente solicitó fue una anotación de embargo sobre el crédito que el demandado tenía, consistente en el derecho a cobrar una cantidad aplazada, garantizada con condición resolutoria, con motivo de la venta de la finca al titular registral.

24 septiembre 1991

Ámbito.- Los medios de calificación de que dispone el Registrador impiden a éste apreciar si determinadas estipulaciones contenidas en un contrato de compraventa tienen carácter abusivo y vulneran el artículo 10 de la Ley de Defensa de los Consumidores.

8, 9, 10, 11 y 14 octubre 1991

Ámbito.- El Registrador, de acuerdo con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, ha de tener en cuenta en su función calificadora aquellos obstáculos que puedan surgir de los asientos del Registro, incluidos los de presentación, así como los títulos pendientes de despacho. De acuerdo con ello, es correcta la prevención del Registrador de solicitar la expresión del nombre de la esposa del demandado en un embargo, pese a que en el mandamiento se diga que fue notificada (sin expresar su nombre), si resulta que tiene constancia del fallecimiento de aquélla mucho antes del nacimiento de la deuda que dic origen al embargo. [2]

11 diciembre 1991

Ámbito.- Aunque la calificación de un documento presentado debe tener en cuenta no sólo el propio documento, sino también los presentados después, aunque sean incompatibles, no puede denegarse la inscripción del presentado en primer lugar por el hecho de que entre los posteriores exista uno contradictorio y, concretamente, una solicitud de que el primero no se inscriba como consecuencia de haberse interpuesto una querella, pues no es la sola contradicción, sino los vicios o defectos del primer documento, que el título posteriormente presentado ponga de manifiesto, los que podrían determinar la suspensión o denegación de su inscripción. Y como en este caso el documento ulteriormente presentado no evidencia por sí la nulidad del primeramente presentado, no puede bastar para impedir la inscripción de éste. [3]

2 enero 1992

Ámbito.- El Registrador no puede calificar el acto administrativo por el que una Corporación Local designa un Recaudador de Contribuciones, ya que ello supone una valoración de fondo del acuerdo adoptado y la verificación de un juicio sobre la actuación administrativa, que es competencia de los órganos jurisdiccionales en vía de impugnación.

16 octubre 1992

Ámbito.- No existe obstáculo para que en la calificación se tengan en cuenta no sólo los documentos presentados, sino también los auténticos relacionados con éstos, y presentados después, aunque no sea por la misma persona interesada, y háyanse reseñado o no en el mismo asiento de presentación del título correspondiente. Sentado lo anterior, en el transcurso del procedimiento registral no puede pretenderse que se produzca indefensión por desconocimiento de documentos, puesto que el Registro Mercantil [4] es público, y, por tanto, accesible en cualquier momento. A lo largo de todo el procedimiento registral puede solicitarse y obtenerse certificación o nota informativa, no sólo de asiento, sino también de cualquier documento depositado en el Registro. Como puso de relieve la Resolución de 26 de junio de 1986 (puede verse más adelante bajo el epígrafe «Naturaleza y forma de notificarla»), se caracteriza el procedimiento de calificación por su simplicidad formal, dada la permanente accesibilidad a la información registral y la comunicación oral con el Registrador, lo que se traduce en una cierta inmediatez de los interesados a través de la figura del presentante. Por todo ello, no puede alegarse indefensión por el hecho de que el Registrador haya basado su calificación en documentos presentados con posterioridad al calificado, pues antes y después de extendida la calificación, y antes de interponer el recurso de reforma, estuvo a disposición de los recurrentes la información de la que se manifiestan privados.

28 diciembre 1992

Ámbito.- Es doctrina del Centro Directivo que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de evitar asientos inútiles, y en este sentido es perfectamente viable negar la inscripción de un título en función de la posterior presentación de otro que conducirá inexcusablemente a la cancelación del asiento que aquél provocare (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente, declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado). Pero esta doctrina no puede llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida -el de prioridad- obligando al Registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de otro título, que trasciende de la función que la Ley le encomienda. De acuerdo con ello no cabe denegar la inscripción de la compraventa que primero accede al Registro so pretexto de la presentación posterior de unos autos de declaración de quiebra y de fijación de la fecha de retroacción, pues, por una parte, tales autos, sobre carecer de firmeza, son dictados en actuaciones en que no aparece que hayan intervenido los compradores, y por otra, no debe ignorarse que la denegación de aquella inscripción, al dejar expedito el acceso registral a los autos posteriormente presentados, implicaría una inversión inadmisible de la carga de la iniciativa procesal, pues a quien primero presentó su título en el Registro correspondería remover un obstáculo registral que no existía en ese momento.

7 junio 1993

Ámbito.- Debe confirmarse el defecto consistente en la falta de acreditación de la inscripción en el Registro Mercantil del nombramiento de Consejero-Delegado que interviene en representación de una sociedad, sin que quepa admitir el argumento de que el Registrador debió apreciar la existencia de una ratificación tácita de la compraventa por parte de la sociedad vendedora a la vista del mandamiento presentado para la anotación preventiva de demanda por la que la misma sociedad solicita la resolución del contrato, pues con independencia de la eficacia que, como ratificación, pudiera darse a dicha demanda, lo cierto es que tal mandamiento consta presentado en el Registro en fecha 1 de marzo de 1993, más de tres meses después de la fecha en que tuvo lugar la calificación, 30 de diciembre de 1992, siendo evidente que no pudo el Registrador tener a la vista el documento del que pudiera derivarse esa tácita ratificación que se alega en el momento de calificar.

28 febrero 1994

Ámbito.- Es correcta la denegación de una anotación de embargo derivada de un mandamiento fechado en 1993 si la finca en dicho momento figura a nombre de persona distinta del deudor embargado, pues así lo imponen los principios de legitimación y tracto sucesivo. Y como el Registrador solo puede fundar su calificación en los documentos presentados y no puede tener en cuenta documentos o circunstancias que no tuvo a la vista al realizarla, no puede alegarse que el embargo existía desde 1988, fecha anterior a la inscripción de transmisión que consta en el Registro, pues el principio de prioridad produce el cierre del Registro y la cuestión de si hubo o no una enajenación fraudulenta no es materia que pueda resolverse en el recurso gubernativo.

8 febrero 1996

Ámbito.- Pactada en la cláusula de constitución de una hipoteca que ésta garantizaría «dos años de intereses al tipo máximo del 20 por 100, esto es, 2.400.000 pesetas» y practicada la inscripción haciendo constar el Registrador (por motivos cuyo estudio figura en el epígrafe «HIPOTECA: Intereses variables»), que los intereses quedan garantizados hasta la cantidad máxima de 2.370.000 pesetas, la Dirección considera improcedente esta actuación, pues el Registrador tiene que denegar o suspender íntegramente la inscripción si entiende que las cláusulas del documento calificado que no deben tener acceso al Registro trascienden al total negocio celebrado, pero lo que no puede hacer es alterar su contenido reflejando en el asiento un negocio distinto del calificado, como ocurre en el caso debatido en que se transforma una hipoteca que garantiza intereses variables en otra que sólo garantiza intereses fijos.

16 y 17 diciembre 1996

Ámbito.- Hechos: se otorga escritura de división material y disolución de comunidad de una finca, manifestando uno de los otorgantes -a quien se adjudica una de las resultantes- que, además de la participación que figura inscrita a su nombre, es dueño de otras que adquirió de sus titulares sin título escrito; dicho adjudicatario cede la finca después a otras dos personas y éstas instan expediente para la reanudación del tracto interrumpido respecto a las participaciones que se dijeron adquiridas sin título escrito. Calificados los tres títulos simultáneamente, se inscribe el expediente de reanudación, y se deniega la inscripción del título de disolución y división material por falta de tracto, así como la escritura de cesión. La Dirección entiende que nada impedía, sino más bien obligaba, a una calificación conjunta de todos los documentos tan evidentemente interrelacionados, pues, para el logro de un mayor acierto en su calificación, el Registrador ha de tomar en consideración el contenido de todos los documentos presentados con asiento vigente relativos a la misma finca, con lo cual resultaría que las cuotas indivisas cuyos titulares no concurrieron al otorgamiento del título que ha sido calificado de forma aislada, son las mismas que, junto con otras, determinaron la adjudicación en virtud de ese mismo título del pleno dominio de una concreta finca, posteriormente transmitida a quienes, como promoventes del expediente de dominio, han justificado la adquisición e inscrito aquellas cuotas que inicialmente sí impedían, por razones de tracto sucesivo, la inscripción del título calificado. Por tanto, una vez justificada su adquisición e inscritas en virtud del título supletorio que es el auto aprobatorio del expediente de dominio, en el que claramente se reseñan las transmisiones habidas y la finalidad pretendida, lograr a través de esa reanudación del tracto interrumpido en su causante, ya fallecido, y en cuya posición jurídica se han subrogado en virtud de la cesión de los derechos resultantes por una transmisión posterior, la inscripción última en su favor de la finca de que son titulares, la cadena de éstos se completa a efectos de tracto material y tan sólo sería preciso, desde el punto de vista formal, darles un adecuado reflejo registral en los asientos a practicar, para lo que habrían de tomarse en consideración el contenido conjunto de los documentos presentados.

19 abril 1999

Ámbito.- Declarada en sentencia penal la nulidad de una donación y la cancelación de la misma en el Registro, se considera obstáculo suficiente para no practicarla el hecho de que el donatario y titular registral (un menor de edad) no ha sido parte en el procedimiento, por sí o representado, sin haber sido ni siquiera notificado, pues así lo imponen los preceptos que tratan de evitar la indefensión (artículos 24 de la Constitución Española y 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), como también los que ponen los asientos registrales bajo la salvaguardia de los Tribunales, de modo que no puedan rectificarse sin el consentimiento de sus titulares o la oportuna resolución judicial, recaída en procedimiento seguido contra ellos.

30 marzo 2000

Ámbito.- Suspendida una anotación de demanda de petición de herencia porque la finca no aparece inscrita ni a favor del causante ni de los demandados, se confirma esta calificación en base al principio de tracto sucesivo, con el que trata de impedirse la indefensión del titular registral. Y la circunstancia alegada por el recurrente de que la causante era heredera única del titular registral y que este hecho figuraba ya en una inscripción de otra finca del mismo Registro, no modifica el resultado de la calificación, pues al no constar dicha circunstancia en el mandamiento calificado no pudo tenerse en cuenta por el Registrador.

6 junio 2000

Ámbito.- De acuerdo con la doctrina del Centro Directivo de que en la calificación han de tomarse en cuenta los documentos presentados a inscripción que guarden relación con el que se califica, un título previo (cesión de crédito) presentado, retirado y devuelto en las mismas fechas que el que motivó el recurso (posposición de hipoteca) y que se inscribió tres días antes de extenderse la nota recurrida, es suficiente para subsanar los siguientes defectos: 1) La falta de descripción de la finca. 2) La no constancia de inscripción en el Registro Mercantil de la delegación de facultades en favor de un Consejero-Delegado. 3) La falta de aportación de unos poderes (podría haberse alegado, en cambio, pero el Registrador no lo hizo, si los poderes eran insuficientes).

4 noviembre 2000

Ámbito.- No es materia de calificación, en un contrato de dación de bienes en pago de deuda, el hecho de que la deuda no aparezca plenamente justificada, pues el Registrador no tiene por qué entrar en averiguaciones sobre si son ciertos o no los hechos que exponen los contratantes y que, en afirmación de éstos, dieron origen a la deuda que trata de extinguirse.

9 junio 2001

Ámbito.- El artículo 144.1 del Reglamento Hipotecario no persigue la defensa de los derechos del cónyuge del deudor cualquiera que sea éste en el momento del embargo, sino de los derechos del que figure como tal en el Registro de la Propiedad, no siendo, por tanto, suficiente la fórmula genérica de que se ha notificado al cónyuge del deudor sin señalar quién sea éste, ya que el cónyuge notificado puede ser distinto del titular registral, con lo que se conculcaría el principio constitucional de exclusión de la indefensión, así como los registrales de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos.

5 octubre 2001

Ámbito.- Aunque es doctrina del Centro Directivo que los Registradores pueden y deben tener en cuenta en la calificación títulos incompatibles posteriormente presentados y relativos a una misma finca, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación, lo cierto es que, en virtud del principio de prioridad, básico en nuestro sistema, la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados. [5]

23 octubre 2001

Ámbito.- Hechos: inscrita una finca en virtud de sentencia, con posterioridad se presentan, por este orden, los siguientes documentos: 1) Escritura de venta otorgada por el titular registral. 2) Auto judicial que ordena suspender la ejecución de la inscripción que motivó la sentencia. La calificación registral suspende la inscripción de la escritura de venta, por no ser definitiva la sentencia que causó la inscripción a favor del vendedor, y la Dirección resuelve lo contrario porque el comprador ha adquirido de persona que, en el momento de su adquisición y de presentación del título en el Registro, no tenía ninguna limitación en su titularidad, aparte de que el comprador no tuvo intervención en el procedimiento en el que se acordó la suspensión de la ejecución. El principio de prioridad se considera esencial en la resolución de este recurso y se repite que la doctrina de que si bien deben tenerse en cuenta, en la calificación de un documento, otros que pueden haberse presentado con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, no debe llevarse al extremo de la desnaturalización del principio de prioridad, obligando al Registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título.

8 mayo 2002

Ámbito.- Hechos: 1) Se presenta en el Registro una escritura por la que una sociedad aporta a otra, en un aumento de capital, determinados inmuebles; la sociedad aportante está representada por un apoderado que justifica sus facultades mediante documento notarial extranjero y, además, certificación del Registro Mercantil acreditativa de la existencia de sus facultades. 2) Posteriormente, se presenta una escritura de fecha anterior por la que la sociedad que aportó las fincas vendía a otra persona una de las fincas aportadas, estando representada por distinto representante. 3) Por último, se recibe en el Registro de la Propiedad certificación expedida de oficio por el Mercantil haciendo constar que en la certificación antes mencionada se cometió un error y que los poderes relacionados se encontraban revocados desde mucho antes del otorgamiento de la escritura indicada al principio. A la vista de esto último, el Registrador deniega la inscripción. La Dirección revoca esta calificación fundándose, en primer lugar, en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, según el cual los medios que puede tomar en cuenta el Registrador para hacerla son el contenido de los documentos presentados y los asientos del Registro, y la certificación remitida de oficio por el Registrador Mercantil, por ser incompatible con el título anteriormente presentado, de merecer entrada en el Libro Diario, tendría que ser mediante otro nuevo asiento de presentación al que sería aplicable el principio de prioridad, pues los asientos a que se refiere el artículo 18 de la Ley Hipotecaria son los anteriores al documento presentado y la situación tabular a tener en cuenta es la existente al presentarse el título calificado, sin que puedan obstaculizar su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados, puesto que, aunque “los Registradores, en el ejercicio de su función pública, estarán obligados a colaborar entre sí” (artículo 222.8 dela Ley Hipotecaria), tales actuaciones no pueden albergar modos o prácticas que atenten contra el superior principio de prioridad registral. Se plantea el Centro Directivo el problema de que el título representativo pueda no estar inscrito en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de su inscripción (en este caso lo era, porque se trataba de una escritura de sustitución global de las facultades que un apoderado hacía a favor de otra persona), y concluye, citando sus Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 23 de febrero de 2001, que pese a ser obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil, no es un requisito que necesariamente condicione la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por último, teniendo en cuenta que el Notario formuló un juicio de capacidad a la vista del documento que contenía la representación, la declaración sobre su vigencia y con la confirmación de la certificación del Registro Mercantil, dicho juicio de capacidad goza de la presunción de legalidad. Si hubo revocación del poder, esa revocación no tiene necesariamente que producir efecto, pues lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buen fe (artículo 1738 del Código Civil). Por lo tanto, la buena fe del que intervino con un poder revocado podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral.

9 abril, 3 junio y 19 julio 2003

Ámbito.- Rechazada la inscripción de un pacto que hace referencia al carácter subsidiado de un préstamo, en una escritura de compraventa y subrogación, por no acreditarse dicho carácter mediante la resolución administrativa correspondiente, y recurrida la calificación presentando en dicho momento aquella resolución, la Dirección confirma la calificación registral de acuerdo con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, que impide al Centro Directivo tener en cuenta documentos que no se han presentado al Registrador a la hora de calificar, si bien advierte que, mediante una nueva presentación del documento y la resolución administrativa en el Registro podrá obtenerse una nueva calificación.

30 mayo 2003

Ámbito.- Presentada una escritura de segregación y venta por fax y, en momento posterior, la copia auténtica, se notifica al presentante que debe aportar la referencia catastral; nueve días después de la presentación de la escritura, se presenta mandamiento judicial que ordena al Registrador practicar anotación preventiva de prohibición de disponer y paralizar cualquier inscripción o segregación de la finca en cuestión; el Registrador anota la prohibición de disponer y no practica operación alguna con la escritura en cumplimiento de lo ordenado por la autoridad judicial. La Dirección revoca la calificación basándose en la aplicación del principio de prioridad, según el cual la calificación de un documento debe realizarse en función de lo que resulte de ese título y de los documentos existentes en el Registro en el momento de su presentación, pues si bien, según su propia doctrina, los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad-, obligando al Registrador a una decisión de fondo sobre prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título.

23 junio 2003

Ámbito.- Alegado por el Registrador que un poder que debe calificar es ilegible, el defecto debe confirmarse, pues para poder calificar un documento es necesario que sea legible.

19 febrero 2004

Ámbito.- Cuando el artículo 18 de la Ley Hipotecaria ordena al Registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificación son los anteriores al documento presentado. Y de acuerdo con el principio de prioridad, la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados, con lo que se reitera la doctrina del Centro Directivo de que si bien los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida, que es el de prioridad. En consecuencia, se revoca la calificación que denegó la inscripción de una escritura de hipoteca otorgada por un apoderado de los titulares registrales basándose en que al día siguiente de su presentación se presentó otra escritura de fecha anterior por la que los titulares registrales donaban la finca a una hija suya (además, el Centro Directivo rechazó otra escritura que se presentó junto con el recurso de la que resultaba la revocación del poder con anterioridad a la otorgada por el apoderado; se fundó para ello en las mismas razones anteriores y, además, y conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, en su presentación extemporánea).

3 agosto 2004

Ámbito.- La cuestión planteada en este recurso –previa al problema de fondo- ya ha sido abordada anteriormente por el Centro Directivo y consiste en decidir si en la calificación de un documento deben tenerse en cuenta otros presentados con posterioridad o aquellos otros que, aún presentados antes, no tienen como finalidad la práctica de un asiento sino advertir al Registrador sobre hechos que no han llegado aún al Registro, bien para influir en la calificación o para que adopte medidas cautelares de oficio. En cuanto al primer caso, la Dirección resuelve con estas palabras: Esta cuestión ha sido abordado con frecuencia por esta Dirección General, dando lugar a una doctrina en ocasiones mal interpretada y que, recientemente, ha sido necesario precisar. Sobre la base de la Resolución de 17 de marzo de 1986, dictada como la mayoría de las que abordan el problema –25 de junio de 1990, 2 de enero de 1992 o 6 de junio de 1994– a propósito de calificaciones de los registradores mercantiles donde el juego del principio de prioridad tiene escasa relevancia, se generalizó cierta opinión en el sentido de que en la calificación no solo podía sino que debía de tomarse en cuenta el contenido de cualquier documento obrante en el Registro al tiempo de practicarla fuese cual fuese la fecha de su presentación. Como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria) la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de él mismo y la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (artículos 24 y 25) sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. En consecuencia, no pueden en este caso tomarse en consideración y han de tenerse como simplemente informativas las referencias que las notas de calificación hacen a la posterior presentación de mandamientos para la anotación de prohibiciones de disponer, cuya eficacia temporal a efectos registrales claramente fija el artículo 145 del Reglamento hipotecario en armonía con los principios que inspiran la Ley, ni los documentos posteriormente incorporados al expediente. Respecto a la segunda cuestión, el Centro Directivo resuelve que tampoco deben tenerse en cuenta los documentos aludidos al principio diciendo lo siguiente: La Resolución de 13 de noviembre de 2001, referida también a la calificación mercantil, advertía del limitado alcance que ha de darse a los documentos presentados en los registros al objeto no de obtener o lograr la práctica de un asiento, sino con el fin de advertir, ilustrar o incluso condicionar la calificación de otro, y que no deben interferir en ésta pues sus autores o remitentes tiene abierta la vía judicial para impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopción de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de obtener un cierre registral, de obtener una resolución que ordene oportunamente la anotación de la demanda o la prohibición de disponer. En el caso planteado obraba en el Registro al tiempo de presentarse para su inscripción las escrituras calificadas un escrito suscrito por quien alegaba, sin acreditarlo, su condición de administrador único de una sociedad, la misma que en aquellas resultaría ser la vendedora, cuyo objeto era poner en conocimiento del Registrador que habían sido revocados determinados poderes otorgados por ella mediante instrumentos públicos que no acompañaba y que reconocía pendientes de inscripción en el Registro Mercantil, y al que acompañaba como único documento auténtico la copia de un acta notarial autorizada en su día a requerimiento de la misma presunta administradora, pues el notario autorizante de ella expresamente advertía que no se le había acreditado la inscripción de su cargo en el mismo Registro Mercantil, por la que se notificaba al apoderado de la sociedad don Q. Z. O. la existencia de acuerdos sociales, cuya existencia tampoco quedaba acreditada, por los que se le revocaban los poderes que tenía conferidos a la par que se le requería para la entrega de la copia del documento que los contenía; en diligencia extendida a continuación de dicha acta hizo contar el Notario autorizante la efectiva entrega por el requerido de la copia de uno de tales poderes, en concreto el conferido en escritura autorizada el 28 de junio de 1986 por el Notario de Barcelona don Raúl Vall Vilardell con el número 3632 de protocolo. Dicho documento claramente no constituía un título inscribible y es dudoso que debiera haber sido objeto de presentación en el Libro diario como lo fue; en concreto, no consta cual haya sido su calificación, algo a lo que está sujeto todo título que se presente en dicho libro. Y si ya es de por sí improcedente, como se acaba de apuntar, que en la calificación se tomen en cuenta documentos que denuncien situaciones anormales de posibles títulos inscribibles, al igual que no pueden tenerse en cuenta hechos o situaciones de las que el registrador pueda tener un conocimiento personal, en este caso el contenido de aquel documento nada revela. Escaso valor ha de atribuirse a las manifestaciones hechas por alguien en ejercicio de un presunto cargo que no acredita, sobre el contenido de un documento cuya existencia tan sólo resulta de sus manifestaciones, que no figura inscrito en el Registro Mercantil, con lo que no desvirtúa la presunción legal de existencia y validez de su contenido (cfr. artículo 20 del Código de comercio) y que lo único que justifica es la práctica de un requerimiento hecho en nombre de una sociedad cuya representación sigue sin acreditar así como determinados actos materiales seguidos a ese requerimiento.

2 enero 2005

Ámbito.- En esta Resolución se plantea el alcance que debe tener la calificación respecto a títulos presentados con posterioridad al que se califica y respecto a aquellos otros que se presentan con el único fin de que el Registrador los tenga en cuenta en alguna calificación. Ver, más adelante, el apartado “Obstáculos registrales”.

5 marzo 2005

Ámbito.- 1. En este expediente se impugna la calificación por la que el Registrador rechaza la inscripción de determinada escritura de compraventa porque el poder alegado por quien actúa en nombre de la sociedad vendedora consta revocado mediante una escritura otorgada con anterioridad a la compraventa y cuya copia, aportada al Registro durante el plazo de calificación, ha causado nota marginal del asiento de presentación.

Según la reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003 y 2 de enero y 5 de marzo de 2005), el defecto, tal como ha sido expresado, no puede ser mantenido. En efecto, cuando el artículo 18 de la Ley Hipotecaria ordena al Registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificación son no sólo el título principal sino también los documentos complementarios, conexos o relacionados objeto, por su presentación simultánea, del mismo asiento de presentación, o aportados después mediante un asiento vinculable (como pudiera ser, normalmente, una nota marginal) al asiento causado por el título principal. Lo que ocurre en el presente caso es que la copia de la escritura de revocación del poder alegado no sería, en este sentido, un documento presentado que, aportado después, pudiera reconducirse al mismo asiento que el título principal mediante otro asiento vinculable al mismo, dada su radical incompatibilidad. El asiento de presentación del título principal (igual que los demás asientos del Registro) está bajo la salvaguarda de los Tribunales y debe desplegar sus naturales efectos, sin que quepa su rectificación ni operación registral que lo desvirtúe sin consentimiento del beneficiado por dicho asiento o disposición judicial. Por ello, la nota marginal relativa a la citada copia de la escritura de revocación del poder era improcedente. No obstante, una vez practicada dicha nota no puede tener mayor alcance que el de un eventual asiento de presentación propio e independiente que fuera incompatible con el anterior relativo a la escritura de compraventa; y respecto de este alcance cabe recordar que, como ya señalaran la Resolución de 8 de mayo de 2002 y otras anteriores citadas en los Vistos de la presente, «dado el alcance del principio de prioridad, básico en nuestro sistema registral, la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados, y si bien es cierto que es doctrina de este Centro que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad-». Cabe concluir, por todo ello, que la copia de la escritura de revocación de poder aportada durante la vigencia del asiento de presentación de la escritura de compraventa no puede ser tomado en cuenta como medio de calificación del título previamente presentado y con el que resulta incompatible.
No existiendo así en el momento de su presentación en el Registro ningún otro asiento anterior que impida su inscripción, la calificación de la escritura presentada habrá de atenerse, pues, a lo que resulte de ella, a la hora de enjuiciar si la representación de la vendedora ha quedado o no debidamente acreditada. Si el Notario ha cumplido con las exigencias dimanantes del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, al reseñar la escritura de poder –cuya copia autorizada se le haya exhibido-que acredite las facultades representativas del apoderado e incorporar un juicio de suficiencia de tales facultades, cabe estimar que la tenencia por el representante del título representativo permite presumir, en principio, su vigencia. Si no hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura, contrarios a la presunción de legalidad que su autorización comporta en cuanto a la representación de los otorgantes, y hubo, no obstante, una revocación previa del poder, ello no presupone necesariamente que ésta deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (según el artículo 1738 del Código civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del título otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues «mala fides superveniens non nocet»), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral.

A mayor abundamiento, y al margen de la ya descartada posibilidad de tomar en consideración el documento a través del cual se pretende desvirtuar la existencia de la representación alegada en el presente caso, debe tenerse en cuenta que, a la hora de decidir si una eventual notificación de la revocación del poder, o, en su caso, la inscripción de la revocación en el Registro Mercantil, son circunstancias que excluyen o no la buena fe del apoderado o su contratante, modalizando o no la oponibilidad registral, los Tribunales de Justicia son los competentes para resolver dicha cuestión, ponderadas las circunstancias del caso. Pero se trata de una materia ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido ámbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de la escritura calificada sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, todo ello sin perjuicio, como es lógico, de la posible revisión judicial en un vía en la que los interesados podrán impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopción de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de obtener un cierre registral, de obtener una resolución que ordene oportunamente la anotación de la demanda o la prohibición de disponer.

Por último, limitado el objeto del recurso gubernativo a las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la calificación del Registrador (artículo 326 de la Ley Hipotecaria), no procede decidir ahora si la omisión en la escritura calificada de la expresión de extremos tan esenciales como la exhibición del documento auténtico del que deriven las facultades representativas alegadas así como el juicio notarial de suficiencia de las mismas referido al concreto negocio jurídico documentado, impide la inscripción, pues tal omisión –que, por lo demás, podría en su caso ser subsanada ex artículo 153 del Reglamento Notarial-habrá de ser objeto de la pertinente calificación por parte del Registrador (sin perjuicio de su eventual responsabilidad disciplinaria –cfr. artículo 127 del Reglamento Hipotecario-).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

24 octubre 2005

Ámbito.- 1. El recurso interpuesto plantea el problema de definición del objeto de la calificación registral, su alcance y sus medios, una vez más, ante el juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas del otorgante de una escritura.

En este caso, la sociedad vendedora, a través de una comisión nombrada judicialmente en el marco de aprobación de un convenio de suspensión de pagos, había dado poderes para proceder a la transmisión de unos terrenos. El apoderado, afirmando su vigencia, exhibe los títulos de su apoderamiento al notario, quien los juzga suficientes, reflejándolo así en la escritura que autoriza.

Presentada a inscripción, el registrador, sin embargo, inadmite el juicio del notario acerca de la suficiencia de la representación, aduciendo en su nota calificatoria que, según consta, por referencia a otra escritura pública, en numerosos asientos del Registro, la comisión en el seno de la sociedad vendedora concedente del poder había quedado tiempo atrás disuelta, tras haber modalizado el apoderamiento conferido, dejándolo subsistente sólo en relación con otras operaciones pendientes distintas de la ahora concernida e implícitamente revocado, por tanto, en relación con el presente caso, y que, además, se contiene en esa misma escritura, reflejada en numerosos asientos de otras fincas obrantes en el mismo registro, una manifestación de los miembros de la comisión acerca de haberse producido la renuncia del apoderado y haberse insertado en prensa el fin de los trabajos de la comisión; así como la manifestación de tales miembros de que la incumbencia para representar a la sociedad correspondería en el futuro a la representación legal, por lo que podría entenderse que la extinción del poder ha ocurrido también por su revocación.

También funda el registrador su inadmisión del juicio notarial sobre la suficiencia de la representación, en este caso, en que la sociedad, al no haber adaptado sus estatutos a la Ley de Sociedades Anónimas de 27 de diciembre de 1989 y tener un capital inferior a diez millones de las antiguas pesetas, según consta en diligencia extendida en el folio de dicha sociedad obrante en el registro mercantil, ha quedado disuelta de pleno derecho, con cancelación de sus asientos y cese de la representación de los administradores.

A tenor de la nota recurrida, la inadmisión registral del juicio notarial sobre la suficiencia de la representación pretende fundarse, en este caso, en consideraciones de distinto orden.

Conviene, ante todo, señalar que la mención en la nota calificatoria de la supuesta inserción en prensa del fin de los trabajos de la comisión, no tiene relevancia, pues, por una razón elemental de seguridad jurídica, el registrador, en orden a la inscripción, debe limitarse a calificar la escritura «por lo que resulte de ella y de los asientos del Registro» (como ordena el artículo 18 de la Ley Hipotecaria), sin que entre los medios de calificación tenga nunca cabida, por tanto, el conocimiento personal o directo ni por notoriedad del registrador.

Toda calificación jurídica –como la que compete al registrador o al notario respecto a los títulos o los actos cuya inscripción o cuya documentación pública se pretende– supone un enjuiciamiento de adecuación a la legalidad del hecho objeto de calificación, mediante su subsunción dentro del supuesto normativo. Aunque esa adecuación al ordenamiento jurídico sea inexcusable, en cada caso, como valoración tanto por el notario como por el registrador (artículo 17 bis de la Ley del Notariado, redactado por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y artículo 18 de la Ley Hipotecaria), sin embargo, el hecho objeto de calificación por uno y otro nunca es coincidente y no debe confundirse, pues al registrador no compete calificar, como al notario, el hecho objeto de la escritura, sino la escritura objeto de la inscripción, con la consiguiente variabilidad de la legalidad considerable en uno y otro caso. En efecto, como ha quedado expuesto, el artículo 18 de la Ley Hipotecaria limita el objeto de la calificación registral a los actos «contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro». Las circunstancias del acto documentado que debió valorar el notario, bajo su responsabilidad, al autorizar la escritura, si no resultan de ella, cuando se presenta a inscripción, son ajenas a la responsabilidad del registrador y también a su calificación. En este sentido, la eventual disolución «ope legis» de la sociedad representada (por aplicación de la Disposición Transitoria 6.ª de la Ley de Sociedades Anónimas de 27 de Diciembre de 1989) o la eventual extinción (oponible erga omnes) del apoderamiento del compareciente, si no resultan de la escritura autorizada, quedan fuera del alcance de la calificación registral, sin perjuicio de la responsabilidad, en su caso, del notario que prestara su intervención sin la necesaria adecuación al ordenamiento jurídico, a él exigible.

Por otra parte, cuando el artículo 18 de la Ley Hipotecaria obliga a tomar en cuenta, en la calificación registral, «los asientos del registro», resulta claro que se refiere exclusivamente al Registro que está a cargo del propio funcionario calificador, no a otros Registros ajenos a su competencia y a su responsabilidad, a los que no se extiende, por consiguiente, tampoco su calificación. La publicidad del Registro Mercantil no condiciona la inscribibilidad en el Registro de la Propiedad, como ha declarado en reiteradas ocasiones esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 3 de febrero de 2001).

Dentro del propio Registro a cargo del funcionario calificador, tampoco todos los datos contenidos en el mismo deben ser elementos condicionantes de su calificación, sino sólo los que, en el folio de la finca objeto del derecho o acto cuya inscripción se pretende, como asientos vigentes, bajo la salvaguarda de los Tribunales, impidan algún otro que resulte incompatible. En este sentido, los datos sin trascendencia jurídico-real que no son objeto de publicidad registral y no están amparados, en consecuencia, por el principio de legitimación registral –como ha indicado esta Dirección General en resolución de 6 de marzo de 2004– no son oponibles en la calificación registral.

No existiendo, por tanto, en el folio abierto a la finca objeto de la escritura calificada, en el momento de su presentación en el Registro, ningún otro asiento anterior que impida su inscripción, la calificación de la escritura presentada habrá de atenerse, pues, a lo que resulte de ella, a la hora de enjuiciar si la representación de la parte vendedora ha quedado o no debidamente acreditada. Esa representación se acredita, en el caso de la escritura calificada, de modo suficiente, a juicio del notario autorizante, mediante la exhibición por el representante de varios documentos auténticos, quedando constancia de todo ello en la propia escritura. La tenencia por el representante del título representativo permite presumir, en principio, su vigencia. No hay, en este caso, elementos, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura de compraventa, contrarios a la presunción de legalidad que su autorización comporta en cuanto a la representación de quien la otorga. Si hubo, no obstante, una previa pérdida de eficacia de la representación, ello no necesariamente debe trascender en perjuicio de los terceros que con ese representante, aunque sólo fuera aparente, hubiesen contratado de buena fe (artículo 1.738 del Código civil). Esa buena fe cognoscitiva de la representación devenida ineficaz, como actitud intelectual referida en todo caso al momento de su ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al registro del título otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues mala fides superveniens non nocet), podrá ser cuestionable ante los tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral, conforme a doctrina reiterada de esta Dirección General (Resoluciones de 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 2 de enero y 5 de marzo de 2005):

el difícil problema de si el hecho de constar en el Registro Mercantil alguna circunstancia o acto de la sociedad representada determinante de la pérdida de eficacia de la representación, cuando el apoderado continuaba en posesión del título representativo al ejercitarlo, excluye o no la buena fe del apoderado o su contratante (incluso la diligencia exigible al notario autorizante de la escritura), modalizando o no la oponibilidad registral, es materia a resolver por los Tribunales de justicia, ponderadas las circunstancias del caso, pero ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido ámbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes, sin menoscabo de la correspondiente eficacia e inscribibilidad de la escritura, al no darse ni haberse omitido en ella nada que induzca a lo contrario, según lo que de la misma resulta, todo ello sin perjuicio de la posible revisión judicial (incluso en cuanto a la diligencia exigible, en su caso, al notario autorizante).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

30 noviembre ( 4 Rs.) y 14 diciembre 2005; 10 enero 2006

Ámbito.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por doña Alicia Ballester Ferreres, Procuradora de los tribunales, en representación de doña EIke Hensel, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Vinarós a practicar una anotación preventiva de prohibición de «inscribir».

Justifica la negativa a practicar dicha anotación preventiva en el hecho de constar la finca inscrita a nombre de persona distinta del demandado.

La recurrente fundamenta su recurso en los siguientes motivos: 1.–Naturaleza jurídica del mandamiento; 2.–Efectos de los embargos y por analogía del resto de mandamientos; 3.–Inexistencia de tercero de buena fe. Concluye solicitando se cancele la inscripción practicada a favor del titular registral y se anote el mandamiento ordenando la prohibición de «inscribir».

En el orden cronológico debe tenerse en cuenta la presentación en el Registro de la Propiedad prioritaria de la escritura de compraventa frente a la posterior presentación del mandamiento que contiene la prohibición de «inscribir».

Es de señalar que de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso deberá recaer sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador.

Alega como tercer motivo la recurrente la falta de buena fe del titular registral.

Sin embargo la mala fe del titular registral no es una cuestión que pueda apreciar el Registrador dados los medios de que dispone en su función calificadora (títulos presentados y asientos del Registro, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria), debiendo quedar reservada dicha declaración al orden jurisdiccional, en procedimiento seguido contra el mismo, no debiéndose olvidar que de conformidad con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, la buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro (cfr. Resoluciones de 20 de marzo, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 10 de febrero de 2005 entre otras).

27 febrero 2006

Ámbito.- El Registrador no tiene competencia para calificar si una determinada norma es inconstitucional. Ver, más adelante, el apartado “LEYES. Constitucionalidad”.

19 abril 2006

Ámbito.- En este recurso, después de una serie de cuestiones previas relacionadas con la calificación y el recurso en general, se abordan dos cuestiones de fondo. La segunda de ellas es la imposibilidad de basar la calificación en la normativa de defensa de los consumidores y usuarios y en la de condiciones generales de la contratación. El criterio del Centro Directivo es el siguiente.

El segundo defecto alegado se funda en la ilegalidad de determinadas cláusulas del contrato de hipoteca unilateral. Tal ilegalidad se refiere al clausulado relativo a comisiones, gastos, penalizaciones por excesivas demora, vencimiento anticipado, renuncia a la facultad de imputación de pagos, compensación, garantía por pagos a tercero, renuncia a desistimiento, copias con fuerza ejecutiva, seguro de la finca hipotecada, limitación de las facultades del deudor en el arrendamiento, obligaciones a cargo de tercero y otras cláusulas.

Se debe comenzar afirmando que el defecto no puede mantenerse y que tiene que ser revocado por las causas que luego se expondrán.

No obstante y de modo previo, debemos hacer tres precisiones: primera, debe resaltarse que la calificación, respecto de las materias arriba indicadas, carece de la debida claridad, porque no sólo no se identifican las concretas cláusulas a que se refiere por razón de su numeración, sino que no se explicitan debidamente los motivos por los que se considera que aquellas son contrarias al ordenamiento jurídico. Así, se citan preceptos y sentencias sin la debida conexión lógica con las cláusulas calificadas.

Segunda, debe destacarse que los supuestos preceptos invocados como causa de la nulidad de tales cláusulas, que vedarían su acceso al registro a juicio del funcionario calificador, se refieren a la normativa de defensa de consumidores y usuarios y de condiciones generales de la contratación –Leyes 26/1984, de 19 de julio, y Ley 7/1998, de 13 de abril-.

Ahora bien, y como a continuación se expondrá, el registrador no puede erigirse en una suerte de juez que declare la nulidad de determinadas cláusulas por contravenir dicha normativa sin que previamente exista la pertinente declaración judicial de tal nulidad. Dicha posibilidad, como veremos, está vedada al citado funcionario.

Tercera y última, y como adecuadamente manifiesta el recurrente, el registrador confunde dos conceptos: cláusulas no inscribibles por carecer de trascendencia jurídico real y que, por tanto, no deben acceder al registro y respecto de las que el registrador ha de limitarse a declarar su no inscribilidad por tal motivo; y cláusulas con trascendencia jurídico real inmobiliaria que deben inscribirse si son conformes al ordenamiento jurídico, y respecto de las que el registrador ha de ejercer su calificación, en los términos previstos en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y, en este particular supuesto, 258.2 del mismo Texto.

Por tanto, resulta un prius lógico exigible al registrador que éste determine qué cláusulas no se inscriben por carecer de tal trascendencia jurídico real y qué cláusulas sí son inscribibles, previa su calificación.

Basta leer el enunciado de materias a que se refiere la calificación del registrador para apreciar que el citado funcionario calificador no ha efectuado tal actividad previa, confundiendo de ese modo el ámbito de la calificación e infringiendo el mismo artículo 18 de la Ley Hipotecaria.

Esta razón bastaría para revocar el defecto invocado, pues con tal proceder ha extravasado el ejercicio de su función e infringido el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, pues la calificación que debe efectuar, como núcleo de su función pública, tiene una premisa previa y es que la misma se extiende a aquellos pactos que tienen trascendencia jurídico real inmobiliaria, ya que son los únicos que deben acceder al Registro de la Propiedad; de ese modo, calificación, como actuación jurídica que, primero ha de depurar lo que tiene tal trascendencia y lo que no y, segundo, como control de legalidad para determinar si lo inscribible puede acceder al Registro, constituyen el marco y límites a que debe sujetarse la actuación del funcionario calificador.

Pero es que además, y aunque esta Dirección General asumiera la función de examinar la trascendencia jurídico real de las cláusulas calificadas negativamente, el registrador ha extravasado, igualmente, su función.

En efecto, afirmábamos antes que el registrador deniega el acceso al registro de determinadas cláusulas por entender que las mismas contravienen la normativa de condiciones generales de la contratación y de defensa de consumidores y usuarios.

Sin embargo, tal posibilidad está vedada para el registrador por las razones que a continuación se señalan.

Primera, porque como se expuso el registrador no es un juez; por tanto, carece de la posibilidad de decidir la nulidad de una cláusula que es condición general de la contratación, en los términos de su mismo razonamiento.

Segunda, porque tratándose de condiciones generales de la contratación que según la misma fundamentación del registrador se reputan abusivas, su calificación se debe sujetar a lo dispuesto en el artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria. Tal precepto afirma que «el Registrador denegará la inscripción de aquellas cláusulas declaradas nulas de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 2.º del artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.».

En consecuencia, habrá de estarse a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio, según la redacción dada por la Ley 7/1998, de 13 de abril; tal apartado lo único que hace es atribuir al juez que conozca de las pertinentes acciones la posibilidad de declarar nulas las condiciones generales de la contratación insertas en un contrato cuando las mismas sean abusivas, añadiendo la Disposición Adicional primera de esa Ley 26/1984, de 19 de julio, también incorporada por la Ley 7/1998, de 13 de abril, un elenco de cláusulas que pueden ser consideradas abusivas; enumeración que basta apreciar su inciso inicial es ad exemplum.

Tercera, lo anterior, esto es la necesidad de que un juez declare la nulidad de la cláusula que es condición general de la contratación por abusiva, como requisito sine qua non para que el registrador deniegue el acceso al registro de esa cláusula abusiva, previa la determinación de su trascendencia jurídico real inmobiliaria, se deduce de la simple lectura de la Ley 7/1998, de 13 de abril, de condiciones generales de la contratación y las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2002, por las que se anularon diversos preceptos del Real Decreto 1828/1999, de 3 diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

Así, en el apartado IV del preámbulo de la Ley 7/1998, de 13 de abril, se afirma que «la Ley parte de que el control de la validez de las cláusulas generales tan sólo corresponde a Jueces y Tribunales». Tal afirmación, obvia por otra parte, se reitera en las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2002, donde se sostiene que «la calificación como abusivas de las cláusulas corresponde, en exclusiva, a los jueces y tribunales».

En consecuencia, el procedimiento registral, por sus particulares caracteres, y la calificación, por su ámbito objetivo y medios de llevarse a cabo, no puede sustituir a la declaración judicial de nulidad de las cláusulas de un contrato que son condiciones generales de la contratación, por entender que las mismas son nulas de pleno derecho, al contravenir el artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio.

19 abril 2006

Ámbito.- 1. En el presente recurso concurren las siguientes circunstancias fácticas:

a) El día 13 de enero de 1.989, los propietarios de la finca cuya transmisión ahora se pretende, otorgan ante el Notario de Granada don Luis Rojas Montes un poder calificado como «irrevocable nacido de pacto», a favor de don Tomás Ortega Martínez y doña Juana María Martínez Torrente, con facultades expresas para vender esa finca aunque se incida en su ejercicio en la figura jurídica de la autocontratación o existieran intereses contrapuestos.
b) El día 21 de febrero de 1.991 y ante el mismo Notario, los poderdantes revocan ese apoderamiento, resultando de la misma escritura de revocación que el Notario, a instancia de los poderdantes, notificó esa revocación en el domicilio indicado a esos efectos como domicilio de los apoderados, donde entregó únicamente cédula de notificación a la apoderada doña Juana María Martínez Torrente.
c) El día 14 de marzo de 2.001, ante el mismo Notario Sr. Rojas Montes, se eleva a escritura pública un contrato privado de compraventa de esa finca, compareciendo en representación de los vendedores, el apoderado don Tomás Ortega Martínez y como compradores ese mismo señor y su esposa doña María Encarnación Egea Egea. La representación queda acreditada mediante exhibición al Notario autorizante del original del poder, del cual transcribe lo necesario, asegurando el apoderado la subsistencia e ilimitación de la representación alegada.
d) Ese mismo día, ante el mismo Notario, con número de protocolo siguiente, los cónyuges compradores constituyen sobre esa misma finca, una hipoteca unilateral a favor de una determinada persona para garantizar un préstamo concedido por ella a los compradores.
e) El Registrador suspende la inscripción de la escritura de elevación a público del contrato privado de compraventa, por entender que habiendo sido revocado el poder, este ha quedado extinguido, por lo que es necesaria la ratificación por parte de los vendedores, ya que aunque se admite que lo hecho por el apoderado desconociendo la revocación del poder es válido, de la propia diligencia notarial de notificación de la revocación y del largo tiempo transcurrido (más de diez años) desde la revocación, se deduce que el apoderado tenía conocimiento de la revocación.
Según la reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003 y 2 de enero, 5 de marzo de 2005 y 24 de octubre de 2.005), el defecto, tal como ha sido expresado, no puede ser mantenido. En efecto, cuando el artículo. 18 de la Ley Hipotecaria ordena al Registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificación son no sólo el título principal sino también los documentos complementarios, conexos o relacionados, por su presentación simultánea, del mismo asiento de presentación, o aportados después mediante un asiento vinculable (como pudiera ser, normalmente, una nota marginal) al asiento causado por el título principal.

Lo que ocurre en el presente caso es que la copia de la escritura de revocación del poder alegado no sería, en este sentido, un documento presentado que, aportado después, pudiera reconducirse al mismo asiento que el título principal mediante otro asiento vinculable al mismo, dada su radical incompatibilidad. El asiento de presentación del título principal (igual que los demás asientos del Registro) está bajo la salvaguarda de los Tribunales y debe desplegar sus naturales efectos, sin que quepa su rectificación ni operación registral que lo desvirtúe sin consentimiento del beneficiado por dicho asiento o disposición judicial.

Por ello, el asiento de presentación extendido con motivo de la presentación de la copia de la escritura de revocación del poder, no puede tener mayor alcance que el de un eventual asiento de presentación propio e independiente que fuera incompatible con el anterior relativo a la escritura de compraventa; y respecto de este alcance cabe recordar que, como ya señalaran la Resolución de 8 de mayo de 2002 y otras anteriores citadas en los Vistos de la presente, «dado el alcance del principio de prioridad, básico en nuestro sistema registral, la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados, y si bien es cierto que es doctrina de este Centro que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida -el de prioridad-». Cabe concluir, por todo ello, que la copia de la escritura de revocación de poder aportada no puede ser tomada en cuenta como medio de calificación del título previamente presentado y con el que resulta incompatible.

Además y a mayor abundamiento, en este caso, si bien cuando se realizó la primera nota de calificación del título, estaba vigente el asiento de presentación relativo a la escritura de revocación del poder, cuando se realiza la última calificación del mismo título, que es la que es objeto de recurso, aquel asiento de presentación estaba caducado, por lo que también por ese motivo no debió tenerse en cuenta en la calificación por ser un asiento ya cancelado (cfr. artículo 436 del Reglamento Hipotecario).

No existiendo así en el momento de su presentación en el Registro ningún otro asiento anterior que impida su inscripción, la calificación de la escritura presentada habrá de atenerse, pues, a lo que resulte de ella, a la hora de enjuiciar si la representación de los vendedores ha quedado o no debidamente acreditada. En este sentido, la reseña del documento del que nacen las facultades representativas del apoderado cumple con lo que en el momento de su autorización exigía el artículo 166 del Reglamento Notarial, pues el Notario transcribió lo pertinente del original de la escritura de poder, aseverando que en lo omitido no había nada que modificara, restringiera o condicionara lo inserto, asegurando el apoderado la subsistencia e ilimitación de la representación alegada, con base en lo cual el Notario emitió el juicio de capacidad exigido por el artículo 167 del Reglamento Notarial.

Si no hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura, contrarios a la presunción de legalidad que su autorización comporta en cuanto a la representación de los otorgantes, y hubo, no obstante, una revocación previa del poder, ello no presupone necesariamente que ésta deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (según el artículo 1738 del Código Civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del título otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues «mala fides superveniens non nocet»), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral.

Pero se trata de una materia ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido ámbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de la escritura calificada sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, todo ello sin perjuicio, como es lógico, de la posible revisión judicial en una vía en la que los interesados podrán impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopción de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a desplegar los efectos que se derivan de su constatación registral.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

29 enero 2007

Ámbito.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

a) Mediante escritura objeto de la calificación impugnada se formaliza la compra de un inmueble que realiza determinada sociedad, representada por su administrador único. No obstante, en la comparecencia de la escritura se añade que el representante de la sociedad compradora también intervenía en su condición de tutor de determinada persona (detallándose la fecha del Auto de su nombramiento y la de la diligencia de aceptación y juramento del cargo), así como que estaba expresamente autorizado para el otorgamiento por Auto dictado por el Juzgado de 1.ª Instancia número 30 de los de Madrid. Y según la reproducción que en la escritura se incluye del testimonio judicial de dicho Auto, resulta que, con cita del artículo 271, n.º 2 del Código Civil, se autoriza a don Carlos L.O. para que como tutor y representante legal de don Carlos R.T.L. proceda en nombre de la sociedad «Agrícola y Ganadera El Toril, S.L.» propiedad del menor, a la compra del inmueble objeto de la referida escritura.
b) El único defecto que es objeto de este recurso consiste en que, a juicio del Registrador, no se comprende por qué se dice en la escritura que don Carlos L.O., «además interviene en su condición de tutor del menor don Carlos R.T.L.», ya que siendo el compareciente Administrador Único de la sociedad compradora no consta que el representado adquiera derecho alguno (artículos 1 y 2 de la ley Hipotecaria). Y añade que sólo para el caso de que la referencia a dicha intervención no sea un mero error material, y en este sentido se rectifique, se consideran también defectos otros que se expresan, exigiendo la aportación de determinados documentos.
Planteada así la cuestión, se impone la revocación del defecto recurrido toda vez que, como ya tiene declarado este Centro Directivo, al Registrador le está vedado extender su calificación a extremos que carezcan de trascendencia jurídico real inmobiliaria o que, aun careciendo de ella, la Ley no le exija que califique expresamente. Y es que en el caso contemplado, y a la vista del contenido de la escritura, es evidente que en el título otorgado se ha operado una mutación jurídico real inscribible, pues el adquirente del dominio lo es, exclusivamente, una entidad mercantil debidamente representada, siendo también evidente, por lo demás, que en el Registro de la Propiedad (cfr. art. 2 de la Ley Hipotecaria) se inscriben, entre otros, los títulos por los que se transmite la propiedad, algo que claramente aquí ha tenido lugar, por lo que carece de toda cobertura legal la exigencia que se contiene en el primer defecto de la nota.

Con independencia de la mayor o menor claridad y precisión de la redacción de la escritura, en lo que se refiere a la comparecencia en ella del tutor de una persona que no es adquirente del dominio, lo cierto es que pueden concurrir circunstancias que hagan aconsejable la intervención en el instrumento público de que se trate de personas ajenas a la mutación jurídico real solemnizada, pero operada ésta con la concurrencia de todos los requisitos y elementos necesarios para ello no cabe denegar la inscripción, pues ello implicaría una extralimitación -sin base legal- de la calificación registral, la cual ha de ceñirse a los extremos antes indicados.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación registral únicamente respecto del único defecto que ha sido objeto de impugnación.

18 julio 2007

Ámbito.- 1. En el supuesto de hecho de este recurso se presenta a inscripción una escritura de compraventa de un inmueble por determinado precio, del que se declara recibido una parte en metálico en la fecha que se indica y, respecto del resto, se expresa que el pago se instrumenta mediante seis cheques por el importe total también indicado de los que el Notario extrae testimonio que incorpora a la matriz.

El Registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que a los efectos del artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 24 de la Ley del Notariado, «… no se puede considerar acreditado el medio de pago si uno de los cheques está emitido a favor de persona que no interviene en forma alguna en el negocio documentado».

Limitado necesariamente este recurso a la cuestión planteada por la calificación en los términos en que se ha expresado y mantenido por el Registrador debe resolverse conforme al criterio sentado por esta Dirección General en Resolución de 18 de mayo de 2007 que, en sus aspectos más esenciales, se puede sintetizar así: a) Compete al Notario el control de legalidad relativo a cuáles hayan sido los medios de pago empleados y su debida identificación y constancia –sea mediante acreditación, en cuyo caso deberá testimoniar los extremos expuestos, o mediante manifestación, en cuyo caso deberá indagar las causas por las que no se le han podido acreditar-.
b) Atendido el devenir ordinario de los negocios jurídicos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, respecto de los que se exige la identificación de los medios de pago, es al tiempo de la autorización cuando se puede controlar de modo efectivo cuáles son los que se han empleado y se están utilizando en presencia del fedatario público. No tiene, pues, nada de extraordinario que se atribuya al fedatario público y a su organización corporativa tales deberes de identificación de medios de pago y de transmisión de información a la Administración Tributaria.

Ahora bien, no obstante lo anterior, es evidente que el Legislador ha utilizado una medida de carácter parcialmente coercitivo para lograr que ante el fedatario público tales medios se identifiquen. Dicha medida no es otra que el cierre del registro para las escrituras públicas en las que, teniendo por objeto el indicado en el artículo 24 de la Ley del Notariado, las partes se hayan negado parcial o totalmente a identificar los medios de pago, esto es, se hayan negado a identificar mediante acreditación o a identificar mediante manifestación (artículo 254 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial) los medios de pago. Nótese, pues, que lo que obliga a cerrar el registro es la voluntad rebelde de las partes a identificar total o parcialmente tales medios; voluntad que debe recoger el Notario en la escritura pública. Por tanto, es a este extremo al que debe atender el Registrador.

c) Al igual que sucedía con el artículo 10 de la Ley Hipotecaria según el cual el Registrador debía examinar si en la escritura obraba la forma de pago, de modo muy similar opera el actual artículo 24 de la Ley del Notariado al que se remite el artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, es igualmente evidente que tal examen no es calificación propiamente dicha de la escritura, pues el mismo es un requisito más que la Ley exige al contenido de las escrituras; y ello, porque la identificación de los medios de pago, como le sucede a la forma de pago, no son cláusulas de trascendencia jurídico real (artículos 1 y 21.2 de la Ley Hipotecaria). Al Registrador, funcionario público que ejerce su función sujeto al principio de legalidad, le está vedado ejercer tal función más allá de las materias para las que tiene competencia pues, en tal caso, su actuación no quedaría amparada por el principio de legalidad (artículo 103 de la CE). Cuestión distinta es que el Registrador deba examinar si el Notario ha hecho constar la negativa total a parcial a identificar el medio de pago y, en tal caso y sólo en el mismo, cerrar el registro. [6]

En suma, no cabe so capa de una interpretación expansiva, entender que el Registrador califica en sentido técnico jurídico la cláusula donde consten identificados los medios de pago. Al Registrador lo que la Ley le impone es la obligación de cerrar el registro, si el Notario ha hecho constar en la escritura la negativa a identificarlos, sea total o parcial (artículo 254 de la Ley Hipotecaria).

Lo anterior queda corroborado por la misma dicción literal del artículo 21 de la Ley Hipotecaria que, lejos de remitirse al artículo 18 de la misma norma, reenvía al Registrador al artículo 24 de la Ley del Notariado, obligándole a constatar, a examinar, si se han negado a identificar los medios de pago por lo que conste en la misma escritura pública, esto es, por el contenido de la misma.

d) Los datos relativos a la forma en que se ha identificado materialmente el pago carecen de trascendencia jurídico real y de eficacia frente a tercero. En suma, no forman parte del contenido de la inscripción (cfr. los apartados 1 y 2 del artículo 21 de la Ley Hipotecaria, en tanto en cuanto distinguen entre «las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción» y «la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado»; y la Resolución de este Centro Directivo de 5 de octubre de 1994); y todo ello, sin perjuicio de la referencia contenida en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria relativo a la obligación de reflejar en la inscripción «la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago».

En efecto, no debe confundirse la forma de pago con el detalle e identificación concreta de los medios de pago y, en su caso, la justificación documental del mismo –sistemas de acreditación especificados en el artículo 177 del Reglamento Notarial-. Debe resaltarse, a efectos de apreciar la diferencia, que el artículo 10 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripción conste la referencia a la forma de pago propiamente dicha y no a la identificación del concreto medio de pago empleado –metálico, cheque bancario o no bancario, nominativo o al portador, otro instrumento de giro, transferencia bancaria, ingreso o domiciliación en cuenta, etcétera, con los datos identificativos de los mismos-. Otra interpretación conduciría al absurdo de entender que la reforma legal operada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no ha servido de nada o, aún peor, era innecesaria porque ya con anterioridad a la misma el Registrador debía hacer constar en la inscripción la identificación de los medios de pago y, en lógica coherencia, el Notario en el título del que trae causa la inscripción.

e) En definitiva, respecto de la identificación de los concretos medios de pago, la calificación registral deberá limitarse a la comprobación de que el Notario haya hecho constar los extremos a que se refiere el artículo 24 de Ley del Notariado –a la que remite el propio artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria– y que no consta negativa alguna a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.

Una escritura que contenga la especificación de los medios de pago en los términos que establece el párrafo cuarto del mencionado artículo 24 de Ley del Notariado (y sin perjuicio de lo que resulte de su ulterior desarrollo reglamentario) es inscribible, sin que el Registrador pueda revisar la valoración y expresión que el Notario haya realizado de tales medios de pago.

En el presente caso, de las consideraciones precedentes, y a la vista del contenido de la escritura calificada (sin perjuicio de lo que se indicará al final del fundamento de Derecho siguiente), es que no se da el supuesto previsto en el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria que provocaría el cierre registral debatido.

A mayor abundamiento, y teniendo en cuenta la regulación sustantiva que disciplina el pago, la postura que mantiene el Registrador en su nota carece de justificación, pues, respecto de las obligaciones pecuniarias, cuando el acreedor acepta para su pago los medios que aparecen contemplados en el párrafo segundo del artículo 1170 del Código Civil, el documento o medio de pago de que se trate es más un instrumento de cobro que un cobro efectivo (cfr. párrafo tercero del citado precepto); y si esto es así, es indudable que ese instrumento de cobro puede ser empleado por el acreedor para atender obligaciones a su cargo que, no pocas veces, presentan una evidente ligazón con el negocio jurídico celebrado (pensemos no solo en un posible pago a profesionales que hayan intermediado en la venta, sino en otros supuestos muy frecuentes en la práctica, como por ejemplo que determinado cheque se empleara para abonar a un profesional la provisión de fondos necesaria para gestionar la cancelación de una carga registral, o que un cheque extendido en favor de determinada entidad de crédito, lo fuera por una suma igual a la de una obligación por satisfacer a aquélla; cantidades todas ellas que, aun integrando el precio de la venta, se habrían detraído de la cantidad que debiera percibir el vendedor).

Pues bien, la postura del Registrador, llevada a sus máximos extremos, impediría que se pudiera instrumentalizar en la propia escritura de compraventa la forma de atender al pago de obligaciones pendientes a cargo del vendedor, con el evidente perjuicio que de ello se derivaría; sin olvidar, además, que el hecho de que un tercero, por las razones expuestas, sea el destinatario final de parte del precio y lo reciba a través de un cheque nominativo, en el fondo refuerza enormemente ese control que, como es sabido, se erigió en una de las principales finalidades perseguidas por el Legislador, y por la Administración, en las disposiciones que se citan en los fundamentos de derecho de esta resolución.

Otra cosa bien distinta es que, aparte el riguroso cumplimiento por parte del Notario de las obligaciones antes enunciadas, una adecuada técnica notarial demanda, como ineludible exigencia, que la escritura sea lo suficientemente explícita y clarificadora respecto de supuestos como el contemplado en este recurso (cfr. artículo 148 del Reglamento Notarial), cosa que, en honor a la verdad, no cabe predicar respecto de la escritura calificada, si bien ello no es motivo para impedir su inscripción.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador, en los términos que resultan de los precedentes Fundamentos de Derecho.

26 mayo 2008

Ámbito.- Según el Centro Directivo, la infracción de una norma administrativa que solo prevé la imposición de una multa, no puede ser obstáculo para practicar una inscripción. Ver más extensamente el apartado “COMPRAVENTA. De apartamento turístico”.

7 enero 2009

Ámbito.- Sobre el alcance de la calificación en relación con las cláusulas financieras de la hipoteca, ver el apartado “HIPOTECA. Hipoteca inversa”; concretamente los fundamentos de derecho 1 a 3 de esta Resolución.

1 octubre y 4 noviembre 2010

Ámbito.- 2. Conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el objeto del presente recurso debe limitarse al único motivo de impugnación invocado en la calificación que ha sido recurrido, consistente en si cabe denegar la inscripción de una escritura de transmisión de una participación indivisa de una finca sujeta a fideicomiso de residuo, por apreciar el Registrador que no se da la causa de necesidad que legitimaría la transmisión onerosa por parte de la fiduciaria, según consta en el Registro. Considera el Registrador en su nota que el fideicomiso de residuo únicamente facultaba a la fiduciaria para disponer en caso de necesidad y que dado que el precio de la compraventa queda aplazado por un plazo máximo de cinco años, no se entiende que en este caso haya podido producirse dicho caso de necesidad.

Pero independientemente de si puede considerarse acertada o no esa apreciación, tiene razón el recurrente, en que se trata de una cuestión que escapa de la calificación registral, entre otras razones, por el alto componente subjetivo que tiene la necesidad. En tal sentido, ya indicó este Centro directivo en su Resolución de 11 de julio de 2003 que «la Jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de este Centro directivo, al tratar de esta facultad de disposición en caso de necesidad, tanto en el usufructo de disposición, como en la reserva de la facultad de disponer y en el fideicomiso de residuo han declarado (cfr. Sentencias y Resoluciones citadas en el ‘‘Vistos’’) que la situación de necesidad a que queda supeditada la facultad de disponer es algo que queda al margen de la calificación del Registrador si dicha reserva no se sujetó a necesidad de justificación, no pudiendo exigirse tal justificación, que queda a la apreciación del heredero, sin otras limitaciones que las del dolo o el abuso, que tendrán que ser objeto de las acciones correspondientes y que dentro del recurso gubernativo no es posible recoger ni ventilar». Y en el mismo sentido, la Resolución de 30 de abril de 1999 señaló que «La situación de necesidad a que queda supeditado el uso de tal facultad, es algo cuya apreciación queda al margen de la calificación del Registrador dados los términos en que se realizó dicha reserva, sin sujetarla a condición o necesidad de justificación alguna (cfr. Resoluciones de 29 de octubre de 1868, 15 de noviembre de 1876, 21 de agosto de 1894, 21 de marzo de 1901 y 19 de diciembre de 1905), sin perjuicio de la posibilidad de la impugnación judicial del acto de disposición por quien, en su caso, corresponda».

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso.

22 marzo 2011

Ámbito.- 6. Entrando, pues, en el fondo del asunto, aunque el Juzgado a la vista del certificado del registro mercantil se limita a decir que el CIF es el mismo, es lo cierto que, sumado este dato, a las restantes coincidencias en la denominación de la sociedad embargada y la titular registral que resultan del expediente, hay base suficiente para concluir la identidad de una y otra y por tanto la suficiencia de la subsanación intentada. A lo que hay que añadir que, por razones constitucionales y legales que se han repetido últimamente con insistencia, es deber del registrador, como obligado que está a evitar los recursos, y por tanto las consiguientes molestias a los usuarios, antes de poner la nota de calificación por falta o dudas sobre los datos que maneja, consultar directamente el Registro Mercantil y procurarse los que sean necesarios para practicar la inscripción si son fácilmente accesibles.

El «principio de rogación registral, en efecto, se ha dicho recientemente por este Centro, es perfectamente compatible con el reconocimiento al Registrador de un principio de aportación de prueba. Es cierto que en los procedimientos de inscripción registral, como en general ocurre en todos los iniciados a instancia de parte, la carga de la prueba corresponde, en principio, a quien pretende la inscripción. Ahora bien, ello no exime al Registrador del deber de aportar la que se encuentre en su poder por resultar de los asientos del Registro y de proveerse de la que esté a su alcance, esto es, de aquella que el propio interesado le debería entregar pero a la que él puede acceder con facilidad, no paralizando así el procedimiento y sirviendo, en consecuencia, al principio de celeridad y, en último término, a la satisfacción del interés general. Una circunstancia que claramente se dará en los casos en los que esa prueba se encuentre en otros Registros públicos y sea fácilmente accesible.

Así deriva de los principios de facilidad probatoria, proporcionalidad y, en particular, los constitucionales de eficacia, legalidad y tutela del interés público, plenamente aplicables, como no podía ser de otro modo, a todos los procedimientos, como es el caso de los de inscripción en los registros de la propiedad, de aplicación del Derecho en el ejercicio de funciones públicas». Un principio, por lo demás, que ha «recogido ejemplarmente el artículo 80.2 de la nueva Ley del Registro Civil cuando veda a Administraciones y funcionarios exigir a los ciudadanos la presentación de certificados registrales siempre que los datos obren en su poder o fuere posible su obtención directamente por medios electrónicos».

Doctrina, por lo demás, «perfectamente compatible con los principios que tradicionalmente vienen organizando el Registro de la Propiedad. No se perjudica, en efecto, la rogación —ya que el Registro no inscribe lo que no se le pide sino que, en todo caso, no inscribe lo que se le pide (y no procede)— ni tampoco la prioridad (ya que no se da prioridad a alguien que no la pide sino que se impide que quien no tenga derecho a ella, y la solicite, pueda llegar a conseguirla)». No existe por ello, en tales supuestos, «rogación de oficio alguna de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, sino solo toma en consideración de datos necesarios, oficiales y públicos, que no pueden producir por sí mismos ninguna inscripción independiente de derechos pero que sí enervan (o limitan) la eficacia entre partes o contra terceros de los mismos títulos que se quiere inscribir».

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación en los términos que resultan de los fundamentos de Derecho que preceden.

30 octubre 2012

Ámbito.- 1. Son hechos relevantes los siguientes: Se autoriza una escritura pública en la que interviene una persona como tutor, judicialmente nombrado, de un incapaz. El notario autorizante incorpora certificación del Registro Civil de la que resulta la incapacitación total y el nombramiento del compareciente como tutor emitiendo juicio de suficiencia positivo.

La escritura es presentada en el Registro de la Propiedad junto con un documento judicial: La sentencia de incapacitación que como queda dicho no se incorporaba a la escritura pública. La documentación es calificada negativamente recayendo el defecto exclusivamente en relación al documento judicial y sobre materia ajena a la representación resultante de la incapacitación judicial.

El escrito de recurso afirma que el recurrente y notario autorizante ignora porqué dicho documento complementario objeto de calificación negativa ha sido presentado en el Registro pero que en cualquier caso era innecesaria su presentación al estar cubierta la actuación representativa por el juicio de suficiencia notarial.

El defecto señalado en la nota de calificación, en los términos en que está redactado, no puede ser mantenido: el defecto se refiere a un documento complementario que, como tal, ha de ser objeto de calificación, con el mismo alcance con que lo es el documento principal a que complementa. Pero en el caso objeto del presente recurso, el contenido de dicho documento complementario queda sobradamente acreditado mediante la incorporación al título calificado de una certificación del Registro Civil, de la que resulta que el hijo y heredero «ha sido declarado totalmente incapaz por resolución de once de diciembre de dos mil seis», certificación ésta respecto de la cual no se ha apreciado defecto alguno por parte del registrador, de modo que la aportación del testimonio de la sentencia resulta redundante, constando en la documentación aportada todos los datos necesarios para la práctica de las inscripciones interesadas.
Este Centro Directivo ha tenido ocasión de pronunicarse recientemente (Resoluciones de 28 de febrero y 20 de julio de 2012) en el sentido de resaltar que el adecuado ejercicio de la función pública y la ponderada defensa de los legítimos intereses de los interesados no puede desembocar en actuaciones que deben evitarse cuando la escasa entidad del supuesto así lo aconseja, evitando la realización de trámites innecesarios que no proporcionan garantía adicional alguna ni resuelven cuestión jurídica sustantiva merecedora de la consunción de recursos y medios que un procedimiento como el presente provoca.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

5 noviembre 2012

[1] Resolución dictada en recurso contra la calificación de un Registrador Mercantil.

[2] Este criterio se repite en la Resolución de 5 de octubre de 2001, que aparece más adelante bajo el mismo título.

[3] Resolución dictada en recurso contra la calificación de un Registrador Mercantil.

[4] Resolución dictada en recurso contra la calificación de un Registrador Mercantil.

[5] La situación se planteó, en este recurso, ante un derecho de opción que, según el Registrador, se había concedido a favor de otras personas y sobre la misma finca en documentos presentados con posterioridad al calificado. Pero así como la Dirección revocó otros tres defectos incluidos en la misma nota, respecto a éste se limitó a decir que “en cuanto al pretendido defecto tercero se estará a las manifestaciones hechas en considerandos anteriores”. El considerando en cuestión terminaba diciendo que los argumentos expuestos obligaban al Registrador “a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de4 uno u otro título”, lo cual no sabe exactamente qué quería decir, puesto que el Registrador claramente calificó como defecto la existencia de títulos posteriores incompatibles.

[6] En su afán de recortar la competencia de los Registradores en su función calificadora, la Dirección viene sosteniendo desde hace algún tiempo (sobre todo en materia de hipotecas) que la calificación debe limitarse a las cláusulas de trascendencia real, por lo que los pactos de carácter personal deben quedar al margen, aunque sean contrarios a la Ley. Como ya ha sucedido con otras novedades semejantes, habrá que esperar a lo que decidan los Tribunales cuando esta cuestión llegue a su estudio.

Notarios y Registradores

Ámbito

Adminstrador CoMa, 03/03/2016

CALIFICACION

FRANCISCO SENA: PORTADA Propiedad 1 (A-E) Propiedad 2 (F-Z)

FRANCISCO SENA: Búsqueda BOE Mercantil Muebles e HMyPSD

JUAN CARLOS CASAS: Propiedad Mercantil (A a L) Mercantil (M a Z)

RESOLUCIONES: Por meses Por titulares Ley 13/2015

NORMAS: Cuadro general Por meses + Destacadas

NORMAS: 2002 – 2016 Tratados internacionales Futuras

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