CALIFICACION
Pactos no inscribibles: nota al pie del título
Pactos no inscribibles: nota al pie del título
Cuando de acuerdo con el presentante del título no se inscribe uno de los pactos contenidos en la escritura calificada, basta hacer constar esta circunstancia, sin que haya que expresar las causas o razones por las cuales no se inscribió.
17 septiembre 1968
Pactos no inscribibles: Nota al pie del título.- El consentimiento del interesado a la inscripción parcial del documento, con exclusión de las cláusulas que el Registrador considere no inscribibles, no implica la conformidad con dicha calificación, ni impide la interposición del pertinente recurso contra tal rechazo, de modo que tampoco puede omitirse en la nota de calificación la razón de la exclusión de esas cláusulas.
19 enero 1996
Pactos no inscribibles: nota al pie del título.- Como regla general, debe expresarse en la nota de despacho la causa o motivo de la suspensión o denegación, con la única excepción de que el presentante o interesado hayan manifestado su conformidad al despacho del documento sin unas concretas estipulaciones, lo que parece implicar o bien el previo conocimiento de la calificación desfavorable a su inscripción o el reconocimiento de que no son inscribibles. Pero la solicitud genérica de inscripción prescindiendo de todo aquello que el Registrador considere que no procede, tan sólo persigue el lograr el inmediato acceso al Registro del acto o contrato en cuestión sin verse obstaculizado por defectos que afecten a pactos, estipulaciones o fincas concretas, pero no puede considerarse como renuncia a la inscripción de dichos pactos o estipulaciones ni a la posibilidad de recurrir frente a la calificación que los rechace, por lo que en tales casos no pueden omitirse en la nota las razones de su exclusión. Además, en el caso que motivó este recurso, en que la solicitud de inscripción lo es de todos los pactos contenidos en el negocio a calificar que tenga trascendencia real, la expresión en la nota de despacho de cuáles no se han inscrito, sin mayores precisiones sobre las razones de su exclusión, lleva implícita su calificación como carentes de aquella trascendencia, y tal calificación es perfectamente recurrible.
12, 13 y 14 junio, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12 y 20 julio 2000
Pactos no inscribibles: nota al pie del título.- Inscrita una hipoteca haciendo constar la Registradora determinadas advertencias sobre posibles indeterminaciones a lo largo de la inscripción, en el acta de inscripción y en la nota al pie del título, la Dirección considera esta actuación absolutamente improcedente, pues si entendía que el derecho cuestionado no quedaba debidamente definido en todos sus aspectos esenciales, debió abstenerse de practicar el asiento y comunicar al presentante o al interesado los defectos de que a su juicio adolecía el título calificado, pero no inscribirlo con unas salvedades que son incompatibles con la presunción de existencia y validez del derecho tal como quedó inscrito, además de que el Registrador no puede reflejar en el asiento circunstancias o datos que no resulten del documento calificado o de los libros a su cargo. En consecuencia, se declara que las referidas advertencias son cancelables a instancia de parte.
4 junio 2001
Pacto no inscribibles: nota al pie del título.- 1. En el supuesto fáctico del presente recurso, y aparte otras circunstancias que se reseñan en los «Hechos» de esta resolución, la Registradora inscribe una escritura de préstamo hipotecario, si bien en la nota de despacho extendida al pie del título calificado expresa que «No se han inscrito las estipulaciones de carácter obligacional de conformidad con lo establecido en el artículo 9 L.H. y 51,6 R.H., las contrarias a la libre disposición de las fincas, art. 27 L.H, las que carecen de la necesaria determinación, las que implican reiteraciones legales y las que condicionan la libre calificación registral».
La Registradora alega en su informe que al haberse interpuesto el recurso contra la nota de despacho extendida en el título que se ha inscrito, y no tratarse propiamente de una calificación negativa, el presente recurso carece de objeto.
El Notario recurrente solicita que se inscriba íntegramente el título calificado o, subsidiariamente, que se declare la nulidad de la nota de calificación de inscripción parcial, en cuanto a los pactos no inscritos.
- En un procedimiento reglado, como es el registral, la decisión del registrador acerca del destino del título que se presenta debe ajustarse a las normas establecidas en garantía de los interesados en la inscripción.
Para el caso de que la calificación sea positiva el vigente artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria se limita a ordenar que «… el Registrador inscribirá y expresará en la nota de despacho, al pie del título, los datos identificadores del asiento, así como las afecciones o derechos cancelados con ocasión de su práctica».
En el presente supuesto, la Registradora en la nota de despacho niega genéricamente la inscripción de diversos pactos que no especifica; y lo hace en unos términos que han de considerarse improcedentes. En efecto, aun dejando al margen el hecho de que en una calificación anterior nada expresara sobre dichos pactos (en contra del carácter global y unitario que ha de tener la calificación –artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria–), lo cierto es que no sólo se incluye en dicha nota de despacho una referencia que es superflua (cual es la relativa a la no inscripción de las estipulaciones de carácter obligacional –sin perjuicio de lo que para el Derecho hoy vigente resulta del artículo 12 de la Ley Hipotecaria modificado por la Ley 41/2007, del que se ha ocupado incidentalmente las Resoluciones de 21 de diciembre de 2007 y 14 de enero de 2008) sino que introduce determinadas advertencias que carecen de la debida claridad, porque no se identifican las concretas cláusulas a que se refiere ni se explicitan debidamente los motivos por los que se considera que son contrarias al artículo 27 de la Ley Hipotecaria, que carecen de la necesaria determinación o que están afectadas por la tacha que expresa.
Por ello, la mera aplicación del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y del principio de proscripción de la indefensión obliga a entender que se trata de una calificación negativa respecto de determinadas estipulaciones sin observancia de los requisitos legalmente establecidos (y entre ellos, el consistente en la especificación de los medios de impugnación que toda calificación ha de contener). Y, ante la misma, no procede ordenar la inscripción íntegra del título, pues no es misión de este Centro Directivo calificar los documentos presentados a despacho, sino que compete al titular del Registro especificar las estipulaciones que aun teniendo trascendencia jurídico-real considera no inscribibles, y será esta decisión la que, en su caso, dará lugar al correspondiente recurso.
En el supuesto que ahora examinamos, y a la vista de la calificación así como de los razonamientos anteriores, lo que procede es estimar que las advertencias cuestionadas han de ser expurgadas de la nota de despacho referida, sin perjuicio de que la Registradora, si lo estima procedente, pueda emitir la pertinente calificación en la que detalle, en su caso, los obstáculos que a su juicio impidan la inscripción de las estipulaciones que especifique, si bien con cumplimiento de los requisitos formales que toda calificación negativa ha de contener y sin perjuicio de la eventual responsabilidad disciplinaria que pudiera resultar ex artículo 124 del Reglamento del Registro Hipotecario (cfr., por todas, la Resolución de 18 noviembre 2005).
- Por último, respecto de la alegación del Notario recurrente sobre la falta de notificación de la calificación registral, sobre la que nada expresa la Registradora en su informe, debe advertirse que en el supuesto de presentación del título por vía telemática con firma electrónica del Notario a que se refiere el artículo 112.1 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece el apartado 2 de dicho artículo que el Registrador debe comunicar al Notario autorizante, o a su sucesor en el protocolo, por vía telemática y con firma electrónica reconocida, tanto la práctica del asiento de presentación, como, en su caso, la denegación del mismo, la nota de calificación y la realización de la inscripción, por lo que resulta palmario que la Registradora debería haber efectuado dicha comunicación telemática aun cuando haya conceptuado el presente como un supuesto de inscripción con nota de despacho y no, en puridad, como un caso de calificación negativa parcial del título calificado.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
7 febrero 2008
Pactos no inscribibles: nota al pie del título.- III También debe abordarse por este Centro Directivo la cuestión planteada tempestivamente por el Notario (pues las conversaciones previas no son en modo alguno el modo procesal idóneo ni para calificar, ni para aceptar o no la calificación), relativa a la referencia que el Registrador hace a «aquellas cláusulas que ordinariamente no se hacen constar en el Registro por carecer de trascedencia real, ser reiteración de preceptos legales o haber sido declaradas no inscribibles por reiteradas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado».
Sobre esta cuestión debe tenerse presente la redacción del artículo 12 de la Ley Hipotecaria vigente a la fecha de la calificación, y de los preceptos de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación y del artículo 10 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, para la defensa de los consumidores y usuarios, según el texto entonces vigente.
Esta Dirección General ya indicó en su Resolución de 19 de abril de 2006 que, por imperativo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el registrador sólo podía calificar las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria, debiendo comenzar su examen, como prius lógico de su actuación, determinando qué cláusulas tienen tal carácter y deben ser calificadas y, en su caso inscritas, y cuáles son de carácter obligacional y quedan vedadas a su calificación.
En concreto, se afirmaba en dicha Resolución que la calificación que debe efectuar el registrador, «como núcleo de su función pública, tiene una premisa previa y es que la misma se extiende a aquellos pactos que tienen trascedencia jurídico real inmobiliaria, ya que son los únicos que deben acceder al Registro de la Propiedad».
Consecuentemente, sobre las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real no recae, en puridad, verdadera calificación sino más bien una previa actividad lógica de determinación para excluirlas de la actividad de control en que se ha de traducir -en el ámbito que le es propio- esa calificación en sentido estricto que ha de ejercer el registrador relativa a las cláusulas con trascendencia jurídico-real inmobiliaria que deben inscribirse si son conformes al ordenamiento jurídico. Así, esas estipulaciones, cláusulas o pactos de trascedencia meramente obligacional no sólo es que no se expresarán, en ningún caso, en la inscripción, según la normativa entonces vigente (artículo 51.6.ª del Reglamento Hipotecario) sino que, precisamente por ello, no han de detallarse individualmente en la nota de calificación, toda vez que más que existir algún defecto u obstáculo que impida su constancia registral, lo que ocurre es que no son susceptibles de inscripción.
No obstante, debe advertirse que dicho régimen ha sido en parte confirmado y en parte modificado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de modificación de la regulación del mercado hipotecario.
Esta Ley da nueva redacción al artículo 12 de la Ley Hipotecaria y establece que «En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de responsabilidad hipotecaria identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración./ Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización».
Se sigue así el criterio de diferenciar las cláusulas de trascendencia real, que se concretan por la Ley en el párrafo primero del mencionado artículo 12, y que son las que debe calificar el Registrador, y las restantes cláusulas que no son objeto de inscripción ni, por tanto de calificación, sino de mera transcripción en los términos pactados y que resulten del título, manteniendo el criterio formulado por la Leyes para la defensa de los consumidores y usuarios, sobre condiciones generales de la contratación, y la propia Ley Hipotecaria. Por otra parte, ésa ha sido la doctrina mantenida por este Centro Directivo, en orden a que el enjuiciamiento de la validez o nulidad de tal tipo de cláusulas se halla reservado, como no puede ser de otra manera, a los órganos jurisdiccionales competentes (cfr., por todas, la Resolución de 19 de abril de 2006).
Tal es la doctrina mantenida igualmente por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 21 de diciembre de 2007 (dos) y 14 de enero, 1 y 8 (dos) de febrero de 2008 -reiterada en otras posteriores- al señalar cómo «lo que sucede es que como excepción, y resultando aconsejable para el tráfico jurídico por la publicidad con efectos de mera noticia que dimana del asiento registral, respecto de las cláusulas que carecen de dicho contenido real, la Ley 41/2007 en la modificación del artículo 12 de la Ley Hipotecaria ha incluido un párrafo segundo que permite que, respecto de las hipotecas constituidas a favor de las entidades financieras a que se refiere la Ley 2/1981, de 25 de marzo, además puedan hacerse constar en el Registro las cláusulas financieras, incluidas las de vencimiento anticipado, aun cuando carezcan de trascendencia real inmobiliaria y queden extramuros de la calificación./ Ahora bien, respecto de estas cláusulas financieras el registrador debe limitar su actuación a hacerlas constar en el asiento, esto es, a transcribir sin más las mismas, siempre que las de trascendencia jurídico real inmobiliaria -las enumeradas en el párrafo primero del artículo 12 de LH- hubieran sido calificadas favorablemente… ».
Por tanto, para los supuestos de calificación registral que haya de realizarse una vez entrada en vigor la nueva norma, deberá el Registrador proceder no a la inscripción de tales cláusulas, sino a la transcripción de las mismas en los estrictos términos que resulten del título presentado, sin que pueda practicarse calificación alguna respecto de aquéllas.
No obstante, al tratarse el presente caso de una calificación anterior a la entrada en vigor de la Ley 41/2007, debe ahora analizarse únicamente la concreta nota de calificación que niega genéricamente la inscripción de diversos pactos que no especifica; y debe concluirse que lo hace en unos términos que han de considerarse improcedentes.
En efecto, no sólo se incluye en dicha nota de calificación una referencia que es superflua (cual es la relativa a la no inscripción de «aquellas cláusulas que ordinariamente no se hacen constar en el Registro por carecer de trascendencia real» o «ser reiteración de preceptos legales») sino que refiere genéricamente a las que han «sido declaradas no inscribibles por reiteradas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado», términos estos últimos que carecen de la debida precisión y claridad, porque no se identifican las concretas cláusulas a que se refiere ni se explicitan debidamente los motivos por los que se considera que no puedan acceder al Registro.
Por ello, la mera aplicación del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y del principio de proscripción de la indefensión obliga a entender que se trata de una calificación negativa -al menos respecto de determinadas estipulaciones, según lo expuesto- sin observancia de los requisitos legalmente establecidos (y entre ellos, el consistente en la suficiente motivación que toda calificación ha de contener). Y, ante la misma, no procede ordenar la inscripción íntegra del título, pues no es misión de este Centro Directivo calificar los documentos presentados a despacho, sino que compete al titular del Registro especificar las estipulaciones que aun teniendo trascendencia jurídico-real considera no inscribibles por aplicación de la doctrina de esta Dirección General a la que alude, y será esta decisión la que, en su caso, dará lugar al correspondiente recurso.
En el supuesto que ahora examinamos, y a la vista de la calificación así como de los razonamientos anteriores, lo que procede es estimar que las advertencias cuestionadas han de ser expurgadas de la nota de calificación referida, sin perjuicio de que el Registrador, si lo estima procedente, pueda emitir la pertinente calificación en la que detalle, en su caso, los obstáculos que a su juicio impidan la inscripción de las estipulaciones que especifique, si bien con cumplimiento de los requisitos formales que toda calificación negativa ha de contener y sin perjuicio de la eventual responsabilidad disciplinaria que pudiera resultar ex artículo 124 del Reglamento del Registro Hipotecario (cfr., por todas, la Resolución de 18 noviembre 2005).
28 y 29 febrero 2008
Pactos no inscribibles: nota al pie del título.- III No obstante, en atención a los principios de congruencia y exhaustividad, esta Dirección General va analizar igualmente las dos cuestiones restantes suscitadas.
En primer lugar, respecto de la denegación de la inscripción de determinadas cláusulas: relativas al TAE, comisiones y gastos e intereses de demora.
En cuanto a las cláusulas relativas al TAE y las comisiones y gastos, debe tenerse presente la redacción vigente a la fecha de la calificación del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, así como que disponían en tal momento las Leyes 26/1984, de 19 de julio, para la defensa de los consumidores y usuarios y 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación.
Acierta así la Registradora en su nota al señalar como «… siendo el objeto de la inscripción el derecho real de hipoteca aquella debe limitarse a lo imprescindible para dar a conocer la extensión del derecho inscrito…».
Tal es en efecto el planteamiento que resulta de los preceptos legales citados, y de la doctrina de esta Dirección General, entre otras, en su Resolución de 19 de abril de 2006, que ya indicó que, por imperativo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el registrador sólo podía calificar las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria, debiendo comenzar su examen, como prius lógico de su actuación, determinando qué cláusulas tienen tal carácter y deben ser calificadas y, en su caso inscritas, y cuáles son de carácter obligacional y quedan vedadas a su calificación.
En concreto, se afirmaba en dicha Resolución que la calificación que debe efectuar el registrador, «como núcleo de su función pública, tiene una premisa previa y es que la misma se extiende a aquellos pactos que tienen trascendencia jurídico-real inmobiliaria, ya que son los únicos que deben acceder al Registro de la Propiedad».
Consecuentemente, sobre las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real no recae, en puridad, verdadera calificación sino más bien una previa actividad lógica de determinación para excluirlas de la actividad de control en que se ha de traducir –en el ámbito que le es propio– esa calificación en sentido estricto que ha de ejercer el registrador relativa a las cláusulas con trascendencia jurídico-real inmobiliaria que deben inscribirse si son conformes al ordenamiento jurídico.
Así, esas estipulaciones, cláusulas o pactos de trascedencia meramente obligacional no sólo es que no se expresarán, en ningún caso, en la inscripción, según la normativa entonces vigente (artículo 51.6.ª del Reglamento Hipotecario) sino que, precisamente por ello, no han de detallarse individualmente en la nota de calificación, toda vez que más que existir algún defecto u obstáculo que impida su constancia registral, lo que ocurre es que no son susceptibles de inscripción.
No obstante, debe advertirse que dicho régimen ha sido en parte confirmado y en parte modificado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de modificación de la regulación del mercado hipotecario.
Esta Ley da nueva redacción al artículo 12 de la Ley Hipotecaria y establece que «En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de responsabilidad hipotecaria identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración./ Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización».
Se sigue así el criterio de diferenciar las cláusulas de trascendencia real, que se concretan por la Ley en el párrafo primero del mencionado artículo 12, y que son las que debe calificar el Registrador, y las restantes cláusulas que no son objeto de inscripción ni, por tanto de calificación, sino de mera transcripción en los términos pactados y que resulten del título, manteniendo el criterio formulado por la Leyes para la defensa de los consumidores y usuarios, sobre condiciones generales de contratación, y la propia Ley Hipotecaria. Por otra parte, ésa ha sido la doctrina mantenida por este Centro Directivo, en orden a que el enjuiciamiento de la validez o nulidad de tal tipo de cláusulas se halla reservado, como no puede ser de otra manera, a los órganos jurisdiccionales competentes (cfr., por todas, la Resolución de 19 de abril de 2006).
Tal es la doctrina mantenida igualmente por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 21 de diciembre de 2007 (dos) y 14 de enero de 2008 —reiterada en otras posteriores citadas en los «Vistos» de la presente — al señalar cómo «lo que sucede es que como excepción, y resultando aconsejable para el tráfico jurídico por la publicidad con efectos de mera noticia que dimana del asiento registral, respecto de las cláusulas que carecen de dicho contenido real, la Ley 41/2007 en la modificación del artículo 12 de la Ley Hipotecaria ha incluido un párrafo segundo que permite que, respecto de las hipotecas constituidas a favor de las entidades financieras a que se refiere la Ley 2/1981, de 25 de marzo, además puedan hacerse constar en el Registro las cláusulas financieras, incluidas las de vencimiento anticipado, aun cuando carezcan de trascendencia real inmobiliaria y queden extramuros de la calificación./ Ahora bien, respecto de estas cláusulas financieras el registrador debe limitar su actuación a hacerlas constar en el asiento, esto es, a transcribir sin más las mismas, siempre que las de trascendencia jurídico real inmobiliaria —las enumeradas en el párrafo primero del artículo 12 de LH— hubieran sido calificadas favorablemente».
Por tanto, para los supuestos de calificación registral que haya de realizarse una vez entrada en vigor la nueva norma, deberá el Registrador proceder no a la inscripción de tales cláusulas, sino a la transcripción de las mismas en los estrictos términos que resulten del título presentado, sin que pueda practicarse calificación alguna respecto de aquéllas.
No obstante, al tratarse el presente caso de una calificación anterior a la entrada en vigor de la Ley 41/2007, debe ahora concluirse únicamente que la concreta nota de calificación, en cuanto a los extremos ahora analizados, no hace sino incluir una referencia que es superflua porque tiene por objeto cláusulas que son evidentemente de carácter obligacional y ninguna relación tienen con el contenido jurídico real del derecho que se inscribe, por lo que aquéllas quedan extramuros de la calificación del registrador, como ha quedado anteriormente expuesto. Por ello, en el presente supuesto, y a la vista de la calificación así como de los razonamientos anteriores, lo que procede es estimar que tales referencias o advertencias han de ser expurgadas de la nota de calificación referida.
Por último, las mismas consideraciones son aplicables a la referencia que la nota de calificación contiene respecto de los intereses de demora.
En efecto, como tiene señalado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 19 de enero y 16 de julio de 1996), en el ámbito hipotecario o de actuación de la garantía constituida, los intereses sólo pueden reclamarse en cuanto tales y dentro de los límites legales y pactados, pero nunca englobados en el capital. Como han recordado las Resoluciones de 21 de diciembre de 2007 y 14 de enero y 1 de febrero de 2008 –entre otras más recientes–, así resulta claramente del principio registral de especialidad que en el ámbito del derecho real de hipoteca impone la determinación separada de las responsabilidades a que queda afecto el bien por principal y por intereses (vid. arts. 12 de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), diferenciación que en el momento de la ejecución determina (vid. art. 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) que el acreedor no puede pretender el cobro del eventual exceso de los intereses devengados sobre los garantizados –dejando a salvo la posibilidad que para el caso de ser propietario del bien hipotecado el propio deudor prevé el artículo 692.1 párrafo segundo– con cargo a la cantidad fijada para la cobertura del principal, ni a la inversa. Y así lo impone igualmente el necesario respeto de la limitación legal de la responsabilidad hipotecaria en perjuicio de tercero, establecida en el art. 114 de la Ley Hipotecaria, si bien ésta última tiene, en el ámbito de la hipoteca inversa, la excepción prevista actualmente –aunque no en el momento de la calificación impugnada– en el apartado 6 de la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre.
Es decir, según dicha doctrina, lo que no cabe es que la hipoteca asegure (en perjuicio de tercero), intereses por plazo superior a cinco años (fuera de la excepción legal prevista expresamente para las hipotecas inversas), ni que pueda rebasarse este límite englobando los intereses en el capital (vid.
Resoluciones de 19 de enero y 23 de febrero, 8, 11, 13, 15, 20 y 21 de marzo de 1996 y 22 de abril de 1997, entre otras), cuestiones ambas que están relacionadas con la cláusula de constitución de la hipoteca.
No obstante, en el presente caso, la misma Registradora expresa que «en relación con el préstamo hipotecario cuya subrogación se pretende, los únicos intereses de demora garantizados lo fueron en relación con las obligaciones dinerarias vencidas y no satisfechas en concepto de principal».
Por ello, el hecho de que en la escritura ahora calificada se pacte que «los intereses vencidos e impagados de este préstamo devengarán en concepto de penalidad por mora…» el mismo tipo de interés moratorio señalado para las cantidades vencidas, unido al hecho de que no se pacte que queden garantizados por la hipoteca ya constituida (en la que ya se establece un máximo de responsabilidad hipotecaria por intereses de demora), ha de llevar a la conclusión de que se trata de una pacto meramente obligacional que no ha de ser objeto de calificación en sentido estricto, como ha quedado expuesto y cuya licitud no compete a la registradora juzgar.
6 marzo 2008
Pactos no inscribibles: nota al pie del título.- 2. Por lo que se refiere al fondo de asunto, en primer lugar la Registradora suspende la inscripción de una novación con ampliación de préstamo hipotecario porque, a su juicio, resultan indeterminadas algunas circunstancias contenidas en la cláusula relativa a la amortización de dicho préstamo. Y, en segundo lugar, hace constar que no son susceptibles de tener acceso al Registro los párrafos, apartados o cláusulas que se detallan en la calificación impugnada.
Esta cuestión sólo puede resolverse atendiendo al ámbito propio de la función calificadora del Registrador conforme a los artículos 12 y 18 de la Ley Hipotecaria.
Esta Dirección General ya entendió en su Resolución de 19 de abril de 2006, conforme al texto del artículo 12 de la Ley Hipotecaria entonces vigente (según criterio reiterado por otras posteriores que se citan en los «Vistos« de la presente) que, por imperativo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador sólo puede calificar las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria, debiendo comenzar su examen, como «prius» lógico de su actuación, determinando qué cláusulas tienen tal carácter y deben ser calificadas y, en su caso inscritas, y cuáles son de carácter obligacional y quedan vedadas a su calificación.
En concreto, se afirmaba en dicha Resolución que la calificación que debe efectuar el Registrador, «como núcleo de su función pública, tiene una premisa previa y es que la misma se extiende a aquellos pactos que tienen trascendencia jurídico real inmobiliaria, ya que son los únicos que deben acceder al Registro de la Propiedad».
Consecuentemente, sobre las estipulaciones que carezcan de trascendencia real no recae, en puridad, verdadera calificación sino más bien una previa actividad lógica de determinación para excluirlas de la actividad de control en que se ha de traducir –en el ámbito que le es propio-esa calificación en sentido estricto que ha de ejercer el Registrador relativa a las cláusulas con trascendencia jurídico– real inmobiliaria, que son las que únicamente deben inscribirse siempre que sean conformes al ordenamiento jurídico. Así, esas estipulaciones de trascendencia meramente obligacional no sólo es que no se expresarán, en ningún caso, en la inscripción, según la normativa entonces vigente (artículo 51.6.ª del Reglamento Hipotecario), sino que, precisamente por ello, no han de detallarse individualmente en la nota de calificación, pues más que existir algún defecto u obstáculo que impida su constancia registral, lo que ocurre es que no son susceptibles de inscripción.
No obstante, debe advertirse que dicho régimen ha sido en parte confirmado y en parte modificado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de modificación de la regulación del mercado hipotecario.
Esta Ley, incidiendo en esa línea de circunscribir la actuación del Registrador al contenido de su verdadera función –calificación del contenido de los actos y negocios jurídicos y de las cláusulas de contenido real inmobiliario (artículo 18 de la Ley Hipotecaria)–, porque así se deriva del ámbito objetivo de la inscripción en el Registro de la Propiedad (artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria y 4 y siguientes de su Reglamento), así como de los efectos de ésta –publicidad «erga omnes» de tales derechos reales inmobiliarios-, da nueva redacción al artículo 12 de la Ley Hipotecaria y establece que «En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de responsabilidad hipotecaria identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración./ Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización ».
Se distingue así entre las cláusulas de trascendencia real, concretadas por la Ley en el párrafo primero del mencionado artículo 12, que son las que debe calificar el Registrador, y las restantes cláusulas que no son objeto de inscripción ni, por tanto de calificación, sino de mera transcripción en los términos pactados y que resulten del título, manteniendo el criterio formulado por la Leyes para la defensa de los consumidores y usuarios, sobre condiciones generales de la contratación, y la propia Ley Hipotecaria. Por otra parte, ésa ha sido la doctrina mantenida por este Centro Directivo, según la cual el enjuiciamiento de la validez o nulidad de tal tipo de cláusulas se halla reservado, como no puede ser de otra manera, a los órganos jurisdiccionales competentes (cfr., por todas, la Resolución de 19 de abril de 2006).
Tal es la doctrina mantenida igualmente por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 21 de diciembre de 2007 (dos) y 14 de enero, 1 y 8 (dos) de febrero de 2008 –reiterada en otras posteriores-al señalar cómo «lo que sucede es que como excepción, y resultando aconsejable para el tráfico jurídico por la publicidad con efectos de mera noticia que dimana del asiento registral, respecto de las cláusulas que carecen de dicho contenido real, la Ley 41/2007 en la modificación del artículo 12 de la Ley Hipotecaria ha incluido un párrafo segundo que permite que, respecto de las hipotecas constituidas a favor de las entidades financieras a que se refiere la Ley 2/1981, de 25 de marzo, además puedan hacerse constar en el Registro las cláusulas financieras, incluidas las de vencimiento anticipado, aun cuando carezcan de trascendencia real inmobiliaria y queden extramuros de la calificación./ Ahora bien, respecto de estas cláusulas financieras el registrador debe limitar su actuación a hacerlas constar en el asiento, esto es, a transcribir sin más las mismas, siempre que las de trascendencia jurídico real inmobiliaria –las enumeradas en el párrafo primero del artículo 12 de LH– hubieran sido calificadas favorablemente…».
En el presente caso, la calificación registral impugnada se ha emitido una vez entrada en vigor la nueva norma, por lo que la Registradora debe limitarse a calificar y, en su caso, a inscribir esas cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria relativas al importe del principal de la deuda, el de los intereses pactados, con expresión del importe máximo de responsabilidad hipotecaria, identificando la obligación garantizada y su duración. En cambio, respecto de las demás cláusulas debe proceder no a su inscripción sino a la transcripción de las mismas en los estrictos términos que resultan del título presentado, sin que pueda practicarse calificación alguna de ellas.
A tal efecto, puede concluirse que esas circunstancias que han de inscribirse resultan determinadas en la escritura calificada, cuyo contenido, por lo demás, ha de ser analizado e interpretado en su conjunto y en el sentido más adecuado para que produzca efecto (cfr. artículos 1281, 1283, 1284, 1285 y 1286 del Código Civil). Así, resulta patente en dicha escritura la cantidad en que se amplía el préstamo y que el importe del principal de la deuda es de 95.000 euros (añadiéndose que «Por tanto, la finca hipotecada queda respondiendo … por el importe total del capital del préstamo, es decir, cien mil ciento ochenta y un euros y noventa y ocho céntimos»).
Asimismo, se determinan los intereses pactados y la cuantía máxima de la responsabilidad hipotecaria por estos y otros conceptos. Igualmente, aparece perfectamente identificada la obligación garantizada y claramente determinada la duración máxima de ésta.
Por lo demás, y abstracción hecha de lo establecido en el artículo 692.1, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil (referido al caso de que no haya tercero a quien pueda perjudicar la ejecución), hay que tener presente que, tratándose de préstamos hipotecarios, el principio de determinación registral –al que se refiere la Registradora en su calificación– se predica sólo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensión, siendo irrelevantes aquellos aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía. Conclusión ésta que se derivaba de la redacción del artículo 12 de la Ley Hipotecaria y de la aplicación de los principios de especialidad y determinación registral ya antes de la reciente reforma de dicho precepto legal por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.
Por último, y a la vista de la calificación así como de los razonamientos anteriores, lo que procede es estimar que las referencias de la Registradora al hecho de que no son susceptibles de tener acceso al Registro los párrafos, apartados o cláusulas que se detallan en la nota de calificación impugnada –bajo los números 1) a 11)– han de ser expurgadas de dicha calificación.
A mayor abundamiento, y a título ejemplificativo, alguna de ellas es contraria a la doctrina de esta Dirección General. Así, respecto de la cláusula de la escritura que se refiere a las cantidades de las que «la finca hipotecada queda respondiendo hipotecariamente, y a efectos de terceros… » o –según otro párrafo– «hipotecariamente frente a terceros», lo detallado por la Registradora en el número 6) no se ajusta a lo que este Centro Directivo estimó en la Resolución de 13 de febrero de 2004, según la cual «es indudable que la expresión “a efectos hipotecarios” no puede ser entendida sino en el sentido de fijar la extensión de la cobertura hipotecaria de tales intereses y, por ende, con alcance tanto “inter partes” como “erga omnes”; así resulta no sólo de la literalidad misma de la expresión sino también de la necesaria valoración de las cláusulas del contrato en el sentido más adecuado para que produzcan efectos, de la valoración conjunta de todas ellas, y del entendimiento de las palabras en la acepción más conforme a la naturaleza y objeto del contrato (cfr. Artículos 1.281, 1.284, 1.285 y 1.286 del Código Civil)».
Por otra parte, las mismas consideraciones son aplicables a la referencia que el apartado 7) de la nota de calificación contiene respecto de los intereses de demora, toda vez que según la doctrina de este Centro Directivo, lo que no cabe es que la hipoteca asegure (en perjuicio de tercero), intereses por plazo superior a cinco años (fuera de la excepción legal prevista expresamente para las hipotecas inversas), ni que pueda rebasarse este límite englobando los intereses en el capital (vid. Resoluciones de 19 de enero y 23 de febrero, 8, 11, 13, 15, 20 y 21 de marzo de 1.996 y 22 de abril de 1.997, entre otras), cuestiones ambas que están relacionadas con la cláusula de constitución de la hipoteca. Y en el presente caso se determina la cantidad máxima de que responde por intereses moratorios la finca hipotecada en unos términos que son acordes con dicha doctrina, sin que el contenido meramente obligacional de dicho pacto pueda ser objeto de calificación en sentido estricto, como ha quedado expuesto, ni la licitud de aquél competa a la Registradora juzgar.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
10 marzo 2008
Pactos no inscribibles: nota al pie del título.- 1. En el supuesto al que se refiere este recurso, en primer lugar la Registradora suspende la inscripción de una hipoteca en garantía de determinado préstamo concedido por una Entidad de crédito porque, a su juicio, «No es correcto a los efectos del derecho real de hipoteca constituido, el sistema de amortización previsto, -los doce primeros meses de duración del préstamo serán de carencia en la amortización y en el pago de los intereses que se capitalizarán por meses vencidos y se abonarán como capital, incluidos en las cuotas de amortización, una vez terminado el periodo de carencia, devengando el capital del préstamo pendiente de devolución incrementado por los intereses capitalizados que corresponda de conformidad con lo pactado interés-, al resultar de la cláusula de constitución de hipoteca, que el principal por el que responde la finca es el capital del préstamo concedido, sin que en ningún caso pueda entenderse incluido en él, el importe de los intereses capitalizados del periodo de carencia…».
Y, en segundo lugar, hace constar que no son susceptibles de tener acceso al Registro los párrafos, apartados o cláusulas que se detallan en la calificación impugnada.
- La cuestión a la que se contrae la presente impugnación sólo puede resolverse atendiendo al ámbito propio de la función calificadora del Registrador conforme a los artículos 12 y 18 de la Ley Hipotecaria.
Esta Dirección General ya entendió en su Resolución de 19 de abril de 2006, conforme al texto del artículo 12 de la Ley Hipotecaria entonces vigente (según criterio reiterado por otras posteriores que se citan en los «Vistos» de la presente) que, por imperativo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador sólo puede calificar las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria, debiendo comenzar su examen, como «prius» lógico de su actuación, determinando qué cláusulas tienen tal carácter y deben ser calificadas y, en su caso inscritas, y cuáles son de carácter obligacional y quedan vedadas a su calificación.
En concreto, se afirmaba en dicha Resolución que la calificación que debe efectuar el Registrador, «como núcleo de su función pública, tiene una premisa previa y es que la misma se extiende a aquellos pactos que tienen trascendencia jurídico real inmobiliaria, ya que son los únicos que deben acceder al Registro de la Propiedad».
Consecuentemente, sobre las estipulaciones que carezcan de trascendencia real no recae, en puridad, verdadera calificación sino más bien una previa actividad lógica de determinación para excluirlas de la actividad de control en que se ha de traducir (en el ámbito que le es propio) esa calificación en sentido estricto que ha de ejercer el Registrador relativa a las cláusulas con trascendencia jurídico-real inmobiliaria, que son las que únicamente deben inscribirse siempre que sean conformes al ordenamiento jurídico. Así, esas estipulaciones de trascendencia meramente obligacional no sólo es que no se expresarán, en ningún caso, en la inscripción, según la normativa entonces vigente (artículo 51.6.ª del Reglamento Hipotecario), sino que, precisamente por ello, no han de detallarse individualmente en la nota de calificación, pues más que existir algún defecto u obstáculo que impida su constancia registral, lo que ocurre es que no son susceptibles de inscripción.
No obstante, debe advertirse que dicho régimen ha sido en parte confirmado y en parte modificado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de modificación de la regulación del mercado hipotecario.
Esta Ley, incidiendo en esa línea de circunscribir la actuación del Registrador al contenido de su verdadera función -calificación del contenido de los actos y negocios jurídicos y de las cláusulas de contenido real inmobiliario (artículo 18 de la Ley Hipotecaria)-, porque así se deriva del ámbito objetivo de la inscripción en el Registro de la Propiedad (artícu-los 1 y 2 de la Ley Hipotecaria y 4 y siguientes de su Reglamento), así como de los efectos de ésta -publicidad «erga omnes» de tales derechos reales inmobiliarios-, da nueva redacción al artículo 12 de la Ley Hipotecaria y establece que «En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de responsabilidad hipotecaria identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración./ Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización».
Se distingue así entre las cláusulas de trascendencia real, concretadas por la Ley en el párrafo primero del mencionado artículo 12, que son las que debe calificar el Registrador, y las restantes cláusulas que no son objeto de inscripción ni, por tanto de calificación, sino de mera transcripción en los términos pactados y que resulten del título. Y es que, respecto del ámbito de la función calificadora del Registrador, dicho precepto legal concuerda con el criterio formulado por los artículos 10 y 10.bis de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios -artículo 84 del texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, hoy vigente-, 23 de la Ley sobre condiciones generales de la contratación, y 258.2 de la propia Ley Hipotecaria. Por otra parte, ésa ha sido la doctrina mantenida por este Centro Directivo, según la cual el enjuiciamiento de la validez o nulidad de tal tipo de cláusulas se halla reservado, como no puede ser de otra manera, a los órganos jurisdiccionales competentes (cfr., por todas, la Resolución de 19 de abril de 2006).
Tal es la doctrina mantenida igualmente por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 21 de diciembre de 2007 (dos) y 14 de enero, 1, 7, 8 (dos), 22, 28 y 29 de febrero y 1, 10, 14, 15, 19 (dos), 22, 24 (dos) y 27 de marzo de 2008 al señalar cómo «lo que sucede es que como excepción, y resultando aconsejable para el tráfico jurídico por la publicidad con efectos de mera noticia que dimana del asiento registral, respecto de las cláusulas que carecen de dicho contenido real, la Ley 41/2007 en la modificación del artículo 12 de la Ley Hipotecaria ha incluido un párrafo segundo que permite que, respecto de las hipotecas constituidas a favor de las entidades financieras a que se refiere la Ley 2/1981, de 25 de marzo, además puedan hacerse constar en el Registro las cláusulas financieras, incluidas las de vencimiento anticipado, aun cuando carezcan de trascendencia real inmobiliaria y queden extramuros de la calificación./ Ahora bien, respecto de estas cláusulas financieras el registrador debe limitar su actuación a hacerlas constar en el asiento, esto es, a transcribir sin más las mismas, siempre que las de trascendencia jurídico real inmobiliaria -las enumeradas en el párrafo primero del artículo 12 de LH- hubieran sido calificadas favorablemente.».
En el presente caso, la calificación registral impugnada se ha emitido una vez entrada en vigor la nueva norma, por lo que la Registradora debe limitarse a calificar y, en su caso, a inscribir esas cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria relativas al importe del principal de la deuda, el de los intereses pactados, con expresión del importe máximo de responsabilidad hipotecaria, identificando la obligación garantizada y su duración. En cambio, respecto de las demás cláusulas debe proceder no a su inscripción sino a la transcripción de las mismas en los estrictos términos que resultan del título presentado, sin que pueda practicarse calificación alguna de ellas.
A tal efecto, puede concluirse que esas circunstancias que han de inscribirse resultan determinadas en la escritura calificada, cuyo contenido, por lo demás, ha de ser analizado e interpretado en su conjunto y en el sentido más adecuado para que produzca efecto (cfr. artículos 1.281, 1.283, 1.284, 1.285 y 1.286 del Código Civil). Así, resulta patente en dicha escritura la cantidad en que consiste el principal del préstamo (105.000 euros) añadiéndose que esa es la cantidad de responsabilidad hipotecaria que se fija por tal concepto. Asimismo, se determinan los intereses pactados y la cuantía máxima de la responsabilidad hipotecaria por estos y otros conceptos. Igualmente, aparece perfectamente identificada la obligación garantizada y claramente determinada la duración máxima de ésta.
Respecto de las objeciones que la Registradora opone a la posibilidad de capitalización de los intereses devengados durante el período de carencia, cabe recordar que según la doctrina de este Centro Directivo, lo que no cabe es que la hipoteca asegure (en perjuicio de tercero), intereses por plazo superior a cinco años (fuera de la excepción legal prevista expresamente para las hipotecas inversas), ni que pueda rebasarse este límite englobando los intereses en el capital (vid. Resoluciones de 19 de enero y 23 de febrero, 8, 11, 13, 15, 20 y 21 de marzo, 1 y 2 de abril, 10 de mayo, 4 y 27 de junio, 16 de julio, 20 de septiembre y 14 de noviembre de 1996, 14 de enero de 1997, 20 y 21 de enero de 1998 entre otras), cuestiones ambas que están relacionadas con la cláusula de constitución de la hipoteca. Y en el presente caso se determina la cantidad máxima de que responde por intereses la finca hipotecada en unos términos que son acordes con dicha doctrina, sin que el contenido meramente obligacional de dicho pacto pueda ser objeto de calificación en sentido estricto, como ha quedado expuesto, ni la licitud de aquél competa a la Registradora juzgar.
Por lo demás, y abstracción hecha de lo establecido en el artícu-lo 692.1, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil (referido al caso de que no haya tercero a quien pueda perjudicar la ejecución), hay que tener presente que, tratándose de préstamos hipotecarios, el principio de determinación registral se predica sólo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensión, siendo irrelevantes aquellos aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía. Conclusión ésta que se derivaba de la redacción del artículo 12 de la Ley Hipotecaria y de la aplicación de los principios de especialidad y determinación registral ya antes de la reciente reforma de dicho precepto legal por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.
- Respecto de las referencias de la Registradora al hecho de que no son susceptibles de tener acceso al Registro los párrafos, apartados o cláusulas que se detallan en la nota de calificación impugnada -bajo los números 1) a 17)-, algunas de las cuales ni siquiera se pueden conceptuar como cláusulas de vencimiento anticipado ni tipo alguno de cláusulas financieras, y aunque nada expresa la recurrente sobre tal extremo, cabe recordar que según ha entendido esta Dirección General en la reciente Resolución de 10 de marzo de 2006, a la vista de la calificación así como de los razonamientos anteriores, lo procedente es no incluirlas en dicha calificación.
5 y 6 mayo 2008
