CANCELACIÓN
De anotaciones de embargo por ejecución de hipoteca anterior
De anotaciones de embargo por ejecución de hipoteca anterior
Cuando el acreedor hipotecario trate de hacer efectivo su crédito con arreglo al procedimiento de apremio que regula la Ley de Enjuiciamiento Civil, si los bienes gravados estuviesen afectos a posteriores hipotecas, deberá notificarse a los acreedores que se hallen en este caso el estado de los autos para que, si les conviniere, puedan intervenir en el avalúo y subasta de los bienes, según establece la ley rituaria, cuyos preceptos han sido interpretados por el Tribunal Supremo y la propia Dirección en el sentido de que no cabe aplicarlos, por razón de analogía ni por la conveniencia de amparar a acreedores que figuran como titulares en asientos distintos de los de hipoteca, a otros casos que los determinados por la ley. De acuerdo con las normas legales y jurisprudenciales, el artículo 151 del Reglamento Hipotecario vigente al tiempo de esta Resolución disponía que cuando se enajene judicialmente el inmueble gravado con la hipoteca que se ejecuta, se cancelarán a instancia del que resulte dueño del mismo, entre otros asientos, las anotaciones preventivas practicadas con posterioridad a la inscripción de la hipoteca en cuya virtud se hubiere despachado la ejecución, con sólo presentar mandamiento cancelatorio en el cual deberá hacerse constar, como sucedió en el caso que motivó el recurso, que el importe de la venta o de la adjudicación no bastó a cubrir el crédito del acreedor hipotecario. En consecuencia, se declara inscribible el mandamiento de cancelación de la hipoteca ejecutada sin que sea posible restringir los efectos asignados a las inscripciones de hipoteca ni ampliar los de las anotaciones preventivas exigiendo formalidades cuya observancia no es necesaria, aunque algunas veces pudiera ser útil, ni hacer más costoso el procedimiento ejecutivo ni retrasar la realización del derecho del acreedor, alegando como fundamento de todo esto reales o supuestos perjuicios a unos anotantes, porque las anotaciones preventivas de embargo estaban sometidas, por disposición de la ley, a la contingencia de que se ordenara judicialmente su extinción como consecuencia del ejercicio en su día de la acción hipotecaria. [1]
16 marzo 1940
De anotaciones de embargo por ejecución de hipoteca anterior.- El problema planteado en este recurso es el de si para la cancelación de cargas posteriores a la que fue objeto de ejecución se precisa el consentimiento de sus titulares, habida cuenta que la enajenación del bien fue realizada por adjudicación directa del mismo a la persona que designó el deudor y por la cantidad que éste y el actor habían convenido previamente, al amparo del artículo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y la respuesta debe ser afirmativa, según la Dirección General, porque el evidente interés de los titulares de cargas posteriores en la realización del bien a ejecutar y, en especial, en la obtención del mejor precio en su remate, dada la afección del remanente que resulte después de pagar al actor, a la satisfacción de sus derechos, determina la necesaria conformidad de los mismos a los convenios que permitan prescindir de la subasta pública como modo objetivo de realización forzosa de los bienes (artículo 640-3, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y, en consecuencia, la omisión de dicha conformidad impedirá la cancelación de los asientos registrales de sus respectivos derechos en tanto no medie su conformidad o la correspondiente resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra ellos. Tal es la regla general que en sede de cancelación rige en nuestro sistema registral (artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria)y a ella hay que acudir para que el mandamiento cancelatorio tenga el alcance previsto en el artículo 674-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues lo contrario supondría una vulneración flagrante del principio de protección constitucional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la Constitución), con su reflejo registral en el de trato sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
19 septiembre 2003
[1] La Dirección General se fundó, entre otros, en los artículos 1490 y 1491 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el primero de los cuales, en su redacción vigente hasta 1992, decía que “si de la certificación del Registrador de la Propiedad resultaren gravados los bienes con segundas o posteriores HIPOTECAS no canceladas, se hará saber a los acreedores que se hallen en este caso el estado de la ejecución… “, mientras que el artículo 1491 comenzaba diciendo que “hecha la notificación prevenida en el artículo anterior… “
La Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, dio una nueva redacción al artículo 1491, adoptando un criterio similar al defendido por el Registrador que motivó este recurso, al decir que “el Registrador de la Propiedad comunicará a los TITULARES DE DERECHOS que figuren en la certificación de cargas y que consten en asientos posteriores al del GRAVAMEN que se ejecuta, el estado de la ejecución para que puedan intervenir en el avalúo y subasta de los bienes, si les conviniere”. Previamente, el artículo 1489.1º de la misma Ley, también modificado, establecía que cuando los bienes embargados pertenezcan a la clase de inmuebles, antes de procederse a su avalúo se acordará “que se expida mandamiento al Registrador de la Propiedad para que libre y remita al Juzgado certificación en la que conste la titularidad de dominio y de los demás derechos reales de la finca o derecho embargado, así como las HIPOTECAS, CENSOS Y GRAVÁMENES a que estén afectos los bienes, o que se hallan libres de cargas”.
Más tarde, el Real Decreto 290/1992, de 27 de mayo, modificó el Reglamento Hipotecario en materia de ejecución extrajudicial de hipotecas, y estableció un sistema similar al exigir el artículo 236.b).1.3º, que en la certificación de cargas previa a la ejecución que debe expedir el Registrador, figurase la “relación de todos los censos, hipotecas, gravámenes y derechos reales y ANOTACIONES a que estén afectos los bienes”. Aquí, para que no quepa duda, aparece expresamente la palabra “anotación”.
Por último, la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, reitera sin duda alguna que la notificación debe hacerse a todos los titulares de derechos inscritos con posterioridad al gravamen que se ejecuta, disponiendo en el artículo 659, bajo la rúbrica “Titulares de DERECHOS posteriormente inscritos”, que “el Registrador comunicará la existencia de la ejecución a los TITULARES DE DERECHOS que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante… “
