CANCELACIÓN
De anotaciones de embargo por el ejercicio de una condición resolutoria
De anotaciones de embargo por el ejercicio de una condición resolutoria
Cuando las anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial quedasen extinguidas por circunstancias que consten en el mismo Registro, como ocurre cuando habiéndose practicado dos anotaciones de embargo sobre finca sujeta a condición resolutoria, se ejercita la condición, la providencia ejecutoria que para la cancelación impone como regla general el artículo 83 de la Ley es innecesaria, dado el contenido especial del artículo 175-6º del Reglamento, sin duda fundado en que su obtención sería superflua y dilatoria.
3 junio 1961
De anotaciones de embargo por el ejercicio de una condición resolutoria.- Aunque el ejercicio de una condición resolutoria puede llevar consigo la extinción de la anotación de embargo constituida sobre la finca sujeta a dicha condición, ello sólo es posible cuando la resolución se produce en los términos registralmente constatados. Por lo que no será admisible cuando, sujeta la adquisición de la finca a la condición resolutoria de edificar sobre ella en los plazos determinados por la Ley que regula las viviendas de protección oficial, los interesados acuerdan la resolución por convenir que no podrán cumplir lo pactado antes de que dicho plazo se produzca, lo que supone no el cumplimiento de la condición inscrita, sino un mutuo acuerdo que origina una renuncia anticipada.
8 junio 1990
De anotaciones de embargo por el ejercicio de una condición resolutoria.- El ejercicio de una condición resolutoria, en el caso de una compraventa, supone la reinscripción de la finca a favor del vendedor; y puesto que la ineficacia del contrato tiene efecto retroactivo, el cumplimiento de la condición tiene como consecuencia la extinción de los derechos que recaen sobre el dominio del comprador, sin necesidad del consentimiento de los titulares de tales derechos. Estos efectos determinan la importancia que tiene la prueba del cumplimiento de la condición resolutoria, por lo que, en el caso que motivó este recurso, no puede admitirse como prueba el allanamiento en juicio del comprador a la reclamación del vendedor, y la sentencia firme dictada permitirá la reinscripción a favor del vendedor, puesto que el allanamiento del comprador produce efectos contra él, pero no contra los titulares de derechos que no han sido ni siquiera citados en el procedimiento.
22 enero 2001
De anotaciones de embargo por el ejercicio de una condición resolutoria.- 1. En el supuesto de este expediente el título calificado es una escritura por la que el acreedor hipotecario (cuyo crédito está embargado), sin conferir carta de pago de la deuda garantizada, consiente la cancelación de la hipoteca en un momento en el que las fincas hipotecadas, y como consecuencia de la efectividad de determinada condición resolutoria -por allanamiento y consentimiento de la titular registral– han pasado a propiedad de quienes la habían transmitido a la hipotecante con sujeción a dicha garantía resolutoria.
Limitado necesariamente el recurso a los defectos invocados en la calificación que sean impugnados, la presente resolución habrá de versar únicamente sobre el segundo de los defectos expresados en la nota, en la que el Registrador se limita a indicar que suspende la inscripción «porque el crédito hipotecario aparece embargado a favor de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria; principio de prioridad, artículo 17 L. H. y R. D. G. R. N. de 23 de marzo de 1993 y 5 de mayo de 1993».
- La calificación impugnada, excesivamente escueta, no indica la situación registral derivada del orden de despacho de los distintos documentos presentados y del que han de derivarse las consecuencias lógicas del principio de prioridad registral. No obstante, del expediente resulta que documentos que determinan la situación tabular que debe tener en cuenta el Registrador al calificar (y que son susceptibles de configurar los obstáculos que pueden surgir del Registro), han provocado los asientos correspondientes, sin que sea posible prejuzgar, en este expediente, el acierto o desacierto que en la práctica de tales asientos haya tenido el Registrador (toda vez que el recurso contra la calificación registral no es el medio adecuado para atacar asientos ya practicados, al encontrarse los mismos bajo la salvaguardia de los Tribunales), en contra de lo que pretende el recurrente según su escrito de recurso. En el mencionado escrito se alega que, al ser posterior a la condición resolutoria la hipoteca en favor de la sociedad acreedora, esta carga ha de cancelarse y no puede embargarse ningún crédito hipotecario, ya que –se añade–, como consecuencia de la efectividad de la condición resolutoria, la parte cedente recupera la propiedad y su derecho es preferente sobre el que podría ostentarse por la Agencia Tributaria, sin perjuicio de que esta entidad pueda reclamar el crédito embargado, que subsiste.
- Hechas las precedentes aclaraciones, no puede estimarse el recurso, pues ha de ponderarse la necesaria salvaguardia de los derechos de los terceros interesados (en el presente supuesto la Agencia Tributaria), en tanto que registralmente afectados por el asiento cuya práctica se pretenda –en este caso una determinada cancelación–, de modo que, respecto de aquéllos, la documentación presentada ha de cumplir con un mínimo de garantías (como por ejemplo la prestación de su consentimiento), en aras de la debida protección de sus derechos, o, en su defecto, obtenerse la oportuna resolución judicial (Resoluciones de 28 de mayo de 1992, 19 de noviembre de 1996, 24 de febrero de 1998 y 15 de noviembre de 2005).
Además, en el presente caso la cancelación de la hipoteca no deriva de la extinción de la obligación asegurada, por lo que, en línea con otros pronunciamientos de este Centro Directivo que analizaron las repercusiones que podrían derivarse de la efectividad de la condición resolutoria y su trascendencia respecto de titulares posteriores, no ha de concluirse necesariamente que éstos hayan de soportar cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución (o de cancelación en este caso, cabría añadir), pues de lo contrario, y sin su intervención, se podrían concertar acuerdos sobre aquélla en menoscabo de la posición que les corresponde. Añádase por último que, en el caso que motiva el recurso, la cancelación documentada más bien supone una renuncia a una garantía real, pues la deuda subsiste, y tal renuncia claramente podría perjudicar a tercero (cfr., por todas la Resolución de 5 de abril de 1990, según la cual, la eficacia relativa de los contratos –artículo 1.257 del Código Civil–, la indisponibilidad de los derechos ajenos o de la renuncia en perjuicio de terceros –artículos 6.2 y 1.937 del mismo Código; 107.1.º de la Ley Hipotecaria y 175.1.º del Reglamento Hipotecario–, la eficacia del derecho inscrito y la protección derivada de los asientos registrales –artículos 1, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria– determina que la renuncia al derecho inscrito correspondiente sólo podrá operar registralmente dejando a salvo el derecho de la persona a cuyo favor se practicó el asiento respectivo).
Por ello, si se procediera, sin más, a la pretendida cancelación de la hipoteca se produciría la pérdida de protección registral de determinados derechos –los reflejados en la anotación preventiva– sin que sus titulares hubieran tenido ni siquiera la oportunidad de intervenir ni defender su posición jurídica, con lo que se incurriría en la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución.
Y es que la cancelación de un asiento (la anotación de embargo en favor de la Agencia Tributaria en este caso) que se derivaría de la pretendida cancelación registral de la hipoteca, requiere consentimiento expreso del titular o resolución judicial firme en el correspondiente procedimiento.
Bien es cierto que hay excepciones a lo que sería la regla general, en las que la cancelación de asientos puede producirse por la ejecución de gravámenes anteriores (cfr. el artículo 175 Reglamento Hipotecario), pero no es posible generalizar soluciones previstas para otros supuestos. En esta línea cabe aludir, por ejemplo, a las reglas previstas para la ejecución por subasta, que prevén las notificaciones a los titulares de cargas posteriores, y que claramente no pueden extenderse a casos como los que motivan este recurso, en el que la operativa se ha desarrollado al margen de todo procedimiento y en instancias privadas, por lo que habrá de exigirse, en defecto de resolución judicial, la conformidad del embargante del crédito hipotecario.
Esta solución resulta razonable, pues está en juego el derecho de este acreedor a la satisfacción de su crédito, y adquiere mayor fuerza aún en casos como el examinado, pues no resulta posible que el tercero afectado pueda, al menos, contar con el depósito de cantidad alguna (nada se ha cobrado por el acreedor que consiente la cancelación y el crédito no está extinguido), y sin olvidar que, al tener lugar todas las actuaciones de los interesados privadamente, al margen de todo procedimiento judicial –o ante otros funcionarios– legalmente previsto y con la falta de garantías que ello comporta para los terceros afectados, se hace aún más necesario contar con su consentimiento.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, en los términos que anteceden.
23 marzo 2010
De anotaciones de embargo por el ejercicio de una condición resolutoria.- Hechos: Consta inscrita una compraventa en la que la transmisión del dominio –cuya reserva fue inscrita también- está sujeta a la condición suspensiva del pago del precio, que quedó aplazado; posteriormente se anotó un embargo; y más tarde se presenta un acta notarial en la que se requiere el pago al comprador, dándole un plazo para realizar el pago y advirtiéndole de que, de no hacerlo, se procedería a resolver el contrato. El acta se presenta con un escrito mediante el que solicita la cancelación de la compraventa, siendo estos documentos los que originan el recurso, cuya Resolución puede verse en el apartado “CONDICIÓN. Suspensiva: determinación de su cumplimiento”.
4 y 7 diciembre 2010
