CANCELACIÓN

De condición resolutoria por cumplimiento de la misma

De condición resolutoria por cumplimiento de la misma

La condición establecida a favor del transmitente de una finca -en este caso un Ayuntamiento- de que aquélla debería destinarse a la construcción de viviendas de protección oficial y que el incumplimiento de este fin en el plazo de cinco años o su falta de mantenimiento en el de treinta determinaría la reversión al Ayuntamiento, no puede cancelarse sino mediante la constancia fehaciente de la realidad del hecho determinante de la condición o con el consentimiento del titular afectado o resolución judicial. En cambio, no es suficiente un informe del Servicio de Régimen Jurídico de la Dirección General de Administración Local y Justicia de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que ni siquiera se pronuncia de manera indubitada y al que se le quiere atribuir el valor de un laudo arbitral. A lo que hay que añadir que siendo uno de los términos de la condición el mantenimiento de la edificación durante un período de treinta años, dicho plazo no ha transcurrido en el momento de solicitarse la nota cuestionada.

8 mayo 1992

De condición resolutoria por cumplimiento de la misma.- La cancelación de la condición resolutoria que garantiza el precio aplazado en una compraventa requiere el consentimiento del acreedor o resolución judicial, cuando dicho precio está representado por letras de cambio no identificadas. Pero siendo frecuente el hecho de que el acreedor haya desaparecido o sea difícil su localización cuando el comprador pretende la cancelación, en un supuesto así (se trataba de una sociedad disuelta) la Dirección admite la cancelación a instancia del comprador, a la vista de las siguientes circunstancias: 1) Encontrarse en su poder un número de letras coincidentes en su cuantía y fechas de vencimiento a las indicadas en la escritura de compraventa. 2) Certificación bancaria de haberse pagado las restantes letras no presentadas. 3) Disolución de la sociedad vendedora sin que de su balance resultasen créditos contra ella, según certificación del Registro Mercantil. 4) Comparecencia ante Notario de quien afirma ser la última tenedora de la totalidad de la sociedad vendedora, manifestando no existir cantidad alguna pendiente por percibir. [1]

2 septiembre 1992

De condición resolutoria, por cumplimiento de la misma.- Inscrita una condición resolutoria en garantía de un precio aplazado, representado por letras de cambio identificadas, para cuya cancelación se había previsto el acta notarial a instancia del comprador mediante exhibición de las letras, se solicita la cancelación mediante instancia ratificada ante el Registrador a la que se acompañan las mencionadas cambiales. La Dirección admite que la instancia, en unión de la escritura de venta, sería título suficiente si se hubiera pactado la caducidad por el transcurso del plazo para el pago de la última letra sin que en el Registro constase el ejercicio de acciones tendentes a obtener la resolución, pues se trataría de uno de los supuestos en que la extinción del derecho inscrito resulta del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción (artículo 82, párrafo segundo de la Ley Hipotecaria). Pero a falta de dicho pacto, será necesaria el acta notarial prevista en la escritura de compra en armonía con el principio de legalidad, que está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador como resulta del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, que establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, siendo una norma que se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria y de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso debatido.

21 septiembre 2002

De condición resolutoria, por cumplimiento de la misma.- 1. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si es inscribible la resolución del dominio por incumplimiento de la condición resolutoria impuesta en su cesión operando como título un acta notarial «de notificación y requerimiento» en la que, la diligencia que cumplimenta la misma dice así: «Siendo las quince horas del mismo día del requerimiento, me constituyo en el domicilio indicado en el mismo, donde encuentro a quien dice ser la esposa del requerido y llamarse doña M.J.F.R. Le hago saber mi condición de Notario y el objeto de mi presencia, mediante lectura y posterior entrega de cédula comprensiva del total requerimiento, informándole del derecho a contestar que tiene el requerido en el plazo reglamentario, así como del plazo adicional que consta en el mismo.» El Registrador entiende que no puede inscribirse la resolución, pues la diligencia se ha entendido con persona distinta del requerido, sin que exista constancia fehaciente de que la persona a requerir haya tenido conocimiento de la voluntad resolutoria del cedente.

2. Dejando sentado que, por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria no pueden abordarse en el recurso otras cuestiones distintas a la calificación transcrita, debe afirmarse que la nota de calificación, tal y como ha sido formulada, no puede ser mantenida. Como establece el artículo 202 del Reglamento Notarial, el requerimiento surte sus efectos aunque la cédula se entregue a persona distinta de la requerida, pues, de no ser así, podría fácilmente impedirse por el perjudicado la práctica de tal diligencia. Es decir, que, para que un acta de requerimiento cumpla toda su eficacia, no es imprescindible que se entienda el requerimiento directamente con el requerido, pues entonces, como dice el recurrente, sobraría el artículo 202 del Reglamento Notarial, y se dificultaría enormemente el tráfico jurídico.
3. Cuestión distinta es la relativa al hecho de que en el requerimiento practicado no conste que se haya advertido a la receptora de la cédula su obligación de hacerla llegar al destinatario, dado que en la diligencia no consta haberse hecho tal advertencia. No obstante, tal y como se señaló anteriormente este defecto no puede ser resuelto en el presente recurso, pues no resulta de la nota de calificación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.

8 marzo 2010

 De condición resolutoria, por cumplimiento de la misma.- 1. El único problema que se plantea en el presente recurso es el de dilucidar si, inscrita una cesión del derecho de superficie, sujeto, entre otras, a la condición resolutoria de que el centro para cuya creación se hace la cesión, esté en funcionamiento en una determinada fecha, basta para hacer constar la resolución y la reversión a favor del cedente, el acta notarial en la que, transcurrida tal fecha, y después de cuatro visitas realizadas por la Notaria, no encuentra en el local a ninguna persona ni se realiza en él ninguna actividad. Ha de tenerse en cuenta, además, que sobre el derecho de superficie figura inscrita una hipoteca, hallándose también gravada con dos anotaciones de embargo.

2. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), el enérgico sistema de autotutela que supone la facultad resolutoria pactada a favor del cedente ha de ser examinado en su aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los interesados y evitar en lo posible que el cedente pueda, sin intervención de los Tribunales, decidir unilateralmente una cuestión tan delicada.
3. También este Centro Directivo ha dicho con anterioridad (vid. Resolución de 8 de mayo de 1992) que la constancia registral del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones precisa, bien la constancia fehaciente de la realidad del hecho en que aquéllos consisten, bien el consentimiento de los titulares registrales afectados o la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo entablado directamente contra aquéllos. Pero para que la realidad del hecho se tenga por cumplida, ésta ha de ser incontestable, cosa que no ocurre en el presente supuesto, pues, al margen de no darse intervención alguna al titular del derecho de superficie –que podría poner de manifiesto hechos que contradijeran la pretensión del cedente, como retraso del mismo en la entrega del solar, tardanza en la concesión de las oportunas licencias, etc.–, ni siquiera se notifica al mismo la resolución o reversión pretendida, por lo que, de practicarse la reversión solicitada, ni siquiera el titular del derecho tendría conocimiento de la misma, ni por tanto, oportunidad de oponerse a tal resolución.
4. Además de ello, existen en el presente supuesto derechos que recaen sobre el derecho de superficie que se pretende cancelar, siendo así que sus titulares no han sido ni siquiera notificados de la pretensión del cedente, y es evidente que sus derechos van a ser afectados por el asiento que se pretende. Por ello, para la práctica del asiento solicitado, sería necesario al menos el conocimiento de todos los titulares registrales afectados, para que también pudieran tener oportunidad para oponerse, o la resolución judicial correspondiente (cfr. artículo 40 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

9 marzo 2010

De condición resolutoria, por cumplimiento de la misma.- El problema que se plantea en este recurso es el de una resolución de compraventa, por mutuo acuerdo entre vendedor y comprador, como consecuencia del impago del precio aplazado. Los defecto señalados en la calificación se refieren a la falta de intervención de un anotante posterior y la falta de consignación de las cantidades recibidas por el vendedor. La Resolución puede verse, más adelante y en esta misma voz de “CANCELACIÓN”, en el apartado “Por ejercicio de condición resolutoria”.

9 junio 2010

[1] Pocos meses antes, las Resoluciones de 13 y 20 de mayo del mismo año, ante un supuesto similar (una sociedad disuelta, pero en donde lo que quedó pendiente fue el otorgamiento de una escritura de venta), resolvieron el problema reconociendo que, incluso después de su disolución, la sociedad conserva cierta personalidad para el cumplimiento de obligaciones pendientes. De todos modos, la frecuencia con que se plantean estos problemas, que tienen lugar cuando ha desaparecido la persona, física o jurídica, que debe consentir la cancelación por pago de una hipoteca o condición resolutoria constituida a su favor, dio lugar a la nueva redacción del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, en el que por el transcurso de un determinado plazo de caducidad se permitía la cancelación a instancia del titular registral que no fue parte en el acto de constitución de la garantía. Este sistema tuvo una vida efímera, pues la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 declaró nulo el artículo modificado, precisamente en este punto. Afortunadamente, la disposición adicional 27ª de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, añadió un nuevo párrafo al artículo 82 de la Ley Hipotecaria en el que se establece de nuevo este sistema.