CANCELACIÓN
De derechos posteriores a una opción, como consecuencia de su ejercicio
De derechos posteriores a una opción, como consecuencia de su ejercicio
Inscrito el derecho real de opción de compra, la transmisión que en ejercicio del mismo se produzca prevalece sobre los actos dispositivos posteriores realizados por el concedente, de modo que presentada en el Registro la venta resultante del ejercicio de aquel derecho, no sólo no puede ser obstaculizada su inscripción, so pretexto de las exigencias del tracto sucesivo, si en el tiempo intermedio se ha otorgado e inscrito otra compraventa por el concedente sino que, por el contrario, es el asiento de esta venta intermedia el que habrá de cancelarse al inscribirse aquélla. Es cierto, no obstante, que para que pueda accederse a la inscripción de la compraventa derivada del derecho de opción, cuando ello presupone la previa cancelación de un asiento de dominio intermedio, deberá acreditarse fehacientemente, entre otros extremos, que ese derecho de opción se ha desenvuelto con pleno respeto de los términos en que aparece constituido, pues sólo así la venta subsiguiente puede beneficiarse de la prioridad ganada por la inscripción de tal derecho; y también lo es que en el caso debatido tal extremo no se ha acreditado. Pero no lo es menos que si la sentencia en cuya ejecución se otorga el documento calificado declara que el derecho de opción inscrito ha sido correctamente ejercitado y como consecuencia de ello, se condena al demandado a otorgar la escritura de compraventa cuestionada, el Registrador ha de estar y pasar en su calificación por la exactitud de esa afirmación judicial, de modo que en tal caso la sola aportación de esa sentencia permitiría subsanar el defecto alegado como insubsanable; sin que quepa ahora debatir si tal conclusión puede ser alterada por el hecho de que en el procedimiento seguido no haya sido parte el titular de ese asiento intermedio a cancelar, pues sobre no haberse planteado tal cuestión, aquella sentencia constaba ya en el Registro cuando se presenta la transmisión intermedia verificada por el concedente. Por otra parte, tampoco se precisaría el mandamiento ordenando la cancelación de esa inscripción intermedia, toda vez que sobre tratarse del ejercicio de un derecho de opción previamente inscrito, la mera ejecutoria -junto a la escritura otorgada en su desenvolvimiento- es, sin duda, título bastante para cancelar asientos posteriores a la anotación de esa sentencia que estima una acción real, y extendidos, además, en virtud de títulos que también son posteriores a la constancia registral del derecho real que se hizo valer judicialmente.
6 mayo 1998
De derechos posteriores a una opción, como consecuencia de su ejercicio.- Ejercitada una opción de compra y depositada por el optante comprador ante el Notario autorizante una cantidad que, «como resto del precio total fue retenida por el comprador para responder si a ello hubiese lugar de los pagos derivados de las anotaciones de embargo posteriores a la inscripción de la opción de compra», para que la consigne a disposición de los titulares de esas anotaciones preventivas, no puede considerarse como defecto la falta de una providencia ejecutoria para llevar a cabo la cancelación de tales anotaciones, pues tal requisito, que debe ser la regla general, tiene su excepción en aquellos casos, como el presente, en que la causa de extinción de un derecho está reflejada en el Registro al tiempo de practicarse el asiento correspondiente, de modo que acreditada fehacientemente la extinción del derecho en los términos registralmente previstos, procede la cancelación de los asientos posteriores. Ahora bien, además del requisito anterior se requiere inexcusablemente el depósito íntegro del precio de la venta realizada a disposición del vendedor y de todos los titulares de derechos posteriores que de él traigan causa, cuyo precio pasará a ocupar por subrogación real la posición jurídica que al inmueble vendido correspondía, sin que quepa, como en este caso, detracción alguna por el comprador so pretexto de atender directamente al pago de las responsabilidades que pesen sobre el inmueble.
8 junio 1998
De derechos posteriores a una opción, como consecuencia de su ejercicio.- Para cancelar unas anotaciones de embargo, posteriores a una inscripción de opción de compra y anteriores a la inscripción de ejercicio de ésta, es preciso, según doctrina reiterada el depósito del íntegro precio de la venta realizada, a disposición del vendedor y de todos los titulares de derechos posteriores que de él traigan causa, pues como la propia inscripción del derecho de opción refleja, a la transmisión del dominio corresponderá como contraprestación el pago del precio fijado al efecto, el cual pasará a ocupar, por subrogación real, la posición jurídica que al inmueble vendido correspondía, de modo que los derechos que antes recaían sobre éste, pasan ahora a recaer sobre aquél.
18 abril 2002
De derechos posteriores a una opción, como consecuencia de su ejercicio.- Reiterando su propia doctrina, la Dirección afirma que para cancelar derechos posteriores al ejercicio de la opción, se requiere la consignación o depósito del íntegro precio de la opción a favor de los titulares de tales derechos, o el consentimiento de los mismos, lo que no se cumple cuando el optante retiene y cede al titular registral de unas anotaciones posteriores a la opción el derecho de crédito que se compensa como resultado del ejercicio de la opción hasta el límite de la cuantía de la anotación.
11 junio 2002
De derechos posteriores a una opción, como consecuencia de su ejercicio.- 1. Debe decidirse si procede o no la cancelación de unas anotaciones de embargo practicadas con posterioridad a la inscripción de la opción cuando no se ha consignado el precio por, previa deducción de la prima de opción, haber sido íntegramente retenido por el comprador para el pago de las dos hipotecas anteriores que gravaban el inmueble, la segunda a favor del primitivo optante, manifestándose en la escritura de compraventa que no queda remanente alguno (la resolución de este recurso se transcribe en el apartado “OPCIÓN. Cancelación de derechos posteriores a su constitución como consecuencia de su ejercicio”).
16 noviembre 2012
