CANCELACIÓN

De hipoteca, ordenada judicialmente

De hipoteca, ordenada judicialmente

Cuando el titular registral no consiente en la cancelación de su derecho, al encontrarse bajo la salvaguardia de los Tribunales no es posible obtener su cancelación en virtud de una sentencia que no es firme, aunque así se disponga entre las medidas provisionales adoptadas. La finalidad cautelar -evitar la efectividad de la hipoteca- puede lograrse mediante una anotación preventiva, que encajaría en el artículo 42-3º y 4º de la Ley Hipotecaria. La cancelación, en cambio, debe rechazarse; en primer lugar, por no ser competente el órgano que dicta una resolución pendiente de recurso, sino el Tribunal Superior; y, en segundo lugar, porque un título litigioso es incongruente con un asiento, como la cancelación, que por su naturaleza tiene una significación incondicionalmente negativa con la consiguiente trascendencia en el ascenso incondicionado de los gravámenes de rango inferior a la hipoteca cancelada. [1]

12 noviembre 1990

De hipoteca, ordenada judicialmente.- Inscrita una hipoteca unilateral y su aceptación por el acreedor, no es suficiente para cancelarla el mandamiento judicial por el que, en cumplimiento de una sentencia penal firme, se decreta la nulidad de la hipoteca pero sin que de ninguno de los títulos presentados resulte que en el procedimiento haya intervenido como parte [2] el que en el Registro aparece como acreedor hipotecario, pues se oponen a ello no sólo los principios de legitimación y tracto sucesivo y las reglas derivadas de los artículos 40 d) y 82 de la Ley Hipotecaria, que exigen la presencia del titular del crédito que ha de cancelarse en el procedimiento del que resulta la sentencia cancelatoria, sino también del artículo 24 de la Constitución, que exige esa presencia para que no se produzca la indefensión del titular registral.

11 enero 1993

De hipoteca, ordenada judicialmente.- Ordenada la cancelación de la hipoteca «a favor de Don Ramón Mata Jovells» no puede decirse que no está bien identificada porque esté inscrita «a favor de Don Ramón Mata Jovells y de los futuros tenedores de las letras de cambio garantizadas», porque hay descripción precisa de la finca sobre la que la hipoteca recae y el gravamen es identificado por la persona en favor de la cual la hipoteca aparece registralmente constituida, aunque de la misma inscripción resulte que el crédito garantizado con el derecho accesorio de hipoteca pueda ser transmitido sin sujeción a las formas que ordinariamente se exigen para que la transmisión surta efectos respecto del deudor y respecto de terceros.

30 julio 1993

De hipoteca, ordenada judicialmente.- Ver, más atrás, «CANCELACION: De derechos sin el concurso de su titular».

11 enero 1994

De hipoteca, ordenada judicialmente.- Hechos: a) Sobre un piso inscrito en régimen de propiedad horizontal, existen los siguientes asientos y por este orden: 1. Hipoteca. 2. Venta 3. Certificación de cargas en ejecución de la hipoteca. 4. Anotación de embargo a favor de la Comunidad de Propietarios, en la que consta el carácter preferente de una parte de la cantidad embargada. b) Ejecutada la hipoteca, se inscribe la adjudicación y el Registrador suspende la cancelación de la hipoteca, de la venta y de la anotación «por no determinarse de forma expresa por el órgano judicial la cancelación de la anotación de embargo». Si bien el Presidente del Tribunal Superior confirmó la calificación, por entender que la preferencia de los créditos debe determinarse por la autoridad judicial, la Dirección la revoca, amparándose en la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, salvo en cuanto a las cantidades que tenían preferencia de las garantizadas con la anotación preventiva a favor de la Comunidad de Propietarios, entre otras razones, al parecer, «por haber aceptado el recurrente que subsista la anotación posterior a la hipoteca ejecutada, en cuanto a las cantidades que podrían gozar de la preferencia del artículo 8.5,2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

27 mayo 2000

De hipoteca, ordenada judicialmente.- Ordenada, en procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria (anterior a su reforma por la Ley de Enjuiciamiento Civil) la adjudicación a favor del rematante y la cancelación de las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada, todo ello en base a un auto no firme pero ejecutable, por haber sido apelado en un efecto, la Dirección confirma la calificación registral que consideró necesaria la firmeza del auto para producir asientos definitivos, como serían la inscripción a favor del rematante y la cancelación de los asientos posteriores a la hipoteca, si bien entiende que sería posible obtener una anotación preventiva, si se hubiese solicitado, fundándose, entre otros argumentos, en el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil modificado por la Ley de 7 de enero de 2000, no existente en el momento de la calificación, pero aplicable, a su juicio, de acuerdo con la realidad social del tiempo en que aplicó la norma y a su espíritu y finalidad.

14 diciembre 2001

De hipoteca, ordenada judicialmente.- 1. En el Registro de la Propiedad de Villajoyosa se presenta un mandamiento judicial en el que se expresa la clase de juicio que se tramita con los nombres de demandante y demandado a fin de que se proceda de conformidad con lo previsto en el art. 657.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a tal fin se dice, se acompaña certificación de los documentos necesarios; Ello con relación a la finca que se identifica inscrita en dicho Registro. La certificación que se acompaña es del secretario judicial, en que se indica que en el procedimiento de referencia obran los particulares que se transcriben por fotocopia. Las fotocopias transcritas son escritos con el anagrama de La Caixa, relativos a prestamos identificados con una numeración interna, expresando la situación de tales préstamos y con una firma que en dicho escrito no se indica a quién pertenece.

El Registrador suspende el acceso al Registro del documento presentado, además de por otro motivo que no ha sido objeto de recurso, por los siguientes: no identificarse la persona que suscribe los escritos de La Caixa ni conocerse sus facultades representativas, ni tampoco identificarse los préstamos.

La demandante del juicio del que trae causa el mandamiento interpone recurso ante este Centro Directivo.

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (art. 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio de la proscripción de la indefensión declarado en el artículo 24 de la Constitución Española, abarca la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar su indefensión. Igualmente, en aplicación de los artículos 18 y 99 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, la calificación de los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial también alcanza los obstáculos que surjan del Registro.

De otro lado, la resolución judicial ha de ser lo suficientemente determinada para que el Registrador pueda practicar el asiento que se le ordena, y la finca o derecho respecto del que ha de practicarse el asiento, han de estar identificados, en aplicación de los principios de rogación (artículos 6, 79, 80 y 81 de la Ley Hipotecaria) y especialidad (artículo 21 de la Ley Hipotecaria).

3. En el presente caso, el mandamiento judicial ordena que «se proceda de conformidad con lo previsto en el art. 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil»; este artículo, que constituye una novedad en la regulación de los procesos de ejecución, establece la posibilidad, a instancia de parte, de que el Tribunal se dirija a los acreedores que sean preferentes para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía. A la vista de lo que los acreedores declaren, el Tribunal, a instancias del ejecutante, expedirá los mandamientos que procedan a los efectos del art. 144 de la Ley Hipotecaria.

El art. 144 de la Ley Hipotecaria, para el supuesto que nos ocupa, viene a establecer que «todo hecho o convenio entre las partes que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago (entre otros), no surtirá efecto contra tercero como no se haga constar en el Registro por medio de una cancelación total o parcial, o de una nota marginal, según los casos».

Del artículo precedente resulta que la constancia en el Registro de la modificación o destrucción de una obligación hipotecaria puede verificarse, según los casos, mediante la práctica de asientos diversos: cancelación total o parcial o nota marginal. El art. 240 del Reglamento Hipotecario, que desarrolla el artículo anterior, establece que «también podrá hacerse constar por nota al margen de la inscripción hipotecaria el pago de parte de la deuda cuando no proceda la cancelación parcial».

De los artículos citados se llega a la conclusión de que el pago de parte del precio de una obligación garantizada con hipoteca puede hacerse constar bien mediante cancelación parcial, bien cuando ésta no proceda, por nota al margen de la inscripción.

De otro lado, la finalidad del nuevo artículo 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil está en relación con el artículo 666 del mismo cuerpo legal, en el sentido de que, como novedad de la Ley, antes de sacar a subasta los inmuebles en el procedimiento de apremio, éstos han de valorarse, y de dicho valor, ha de descontarse el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiere despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas, o en su caso, se descuenta el valor que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 657. Si el valor de las cargas o gravámenes iguala o excede del determinado para el bien, el tribunal, según la nueva regulación, alzará el embargo. Aquí ha de resaltarse el interés del ejecutante en que se haga constar en el Registro la situación actual de las cargas anteriores, con el fin de que si en la vida extrarregistral las cargas han disminuido, figure su disminución cuanto fuere posible en el Registro, pues cuanto más se aminoren las cargas o derechos de garantía anteriores, mayor valor tendrá el bien en la ejecución; con la circunstancia agravante que si el valor de las cargas anteriores tal como figura en el Registro es igual o superior al valor del inmueble, el ejecutante verá alzado el embargo y perderá cualquier expectativa de sacar el inmueble a subasta, fuere por el precio que fuere.

Sentado lo anterior, y reconocido el interés del ejecutante de hacer constar el valor real de las cargas, este interés ha de coordinarse con los principios que rigen la institución registral antes enunciados. Como se ha indicado más arriba, el pago de parte de la obligación garantizada con hipoteca puede hacerse constar bien por cancelación bien por nota marginal.

4. Para que pueda hacerse constar por cancelación parcial, han de observarse todas las garantías que establece la Ley a favor de los titulares de los derechos inscritos, pues la cancelación parcial refleja la extinción parcial de un derecho de quien ha buscado la protección del Registro.

Esta es la razón por la que el art. 82 de la Ley Hipotecaria exige para practicar la cancelación sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación o escritura o documento auténtico en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción… o sus representantes legítimos.

Por lo indicado, el mandamiento judicial presentado no es adecuado para practicar la cancelación parcial del derecho de hipoteca, pues ni tiene la consideración de sentencia ni consta que haya prestado su consentimiento a la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción (es decir la entidad de crédito) o su representante legítimo.

Estamos ante la protección de un derecho (hipoteca en garantía de un préstamo) que figura inscrito a favor de una determinada entidad, para cuya cancelación total o parcial se precisa el consentimiento del titular del derecho, es decir, de la entidad de crédito, manifestado por quien tiene la representación suficiente de dicha entidad, y todo ello, como ya se ha indicado, por aplicación del art. 24 de la Constitución Español y de los preceptos hipotecarios que constituyen una manifestación de aquél.

Ha de añadirse además que en el mandamiento no se identifican los préstamos lo suficiente como para considerar que éstos son los garantizados con las hipotecas inscritas.

5. No procediendo la cancelación parcial, ha de estudiarse si puede practicarse la nota marginal a que se refiere el art. 240 del Reglamento Hipotecario e indirectamente el art. 699 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Para hacer constar el pago parcial de los préstamos éstos han de resultar suficientemente identificados con el fin de practicar el asiento indubitadamente en la inscripción de cada hipoteca, no siendo bastante la identificación por el número interno del banco. De otro lado, también en este supuesto ha de hacerse constar que el acreedor ha contestado por persona con poder suficiente, pues el reconocimiento del pago parcial supone igualmente la disminución de las facultades del titular de la hipoteca en el momento de exigir el pago del préstamo o en el de la ejecución, por lo que han de aplicarse las mismas garantías antes señaladas; del mandamiento judicial presentado no resulta que haya sido el acreedor debidamente representado quien haya declarado sobre la subsistencia y la cuantía actual de su crédito.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

21 junio 2005

De hipoteca, ordenada judicialmente.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento de cancelación de una hipoteca que grava la finca 8661, así como de la nota al margen de la misma de expedición de la certificación de cargas. Se acompaña una diligencia de adición expedida por el Secretario judicial que expresa que «el mandamiento de cancelación queda adicionado en el sentido de que la finca número 8661 se liquidó previamente a la celebración de la subasta el total de las cantidades por la que respondía la misma, de todo lo cual doy fe».

El Registrador cancela la nota de expedición de la certificación, denegando la cancelación de la hipoteca por entender que es necesaria la escritura pública otorgada por el acreedor hipotecario, o bien sentencia firme en procedimiento declarativo entablado contra él. El interesado recurre.

2. Es evidente que la regla general de cancelación de una hipoteca por pago es la escritura en la que el acreedor se da por pagado, o, en su defecto, la sentencia acreditativa de la extinción de la obligación garantizada.

Esta regla tiene excepciones, pero la frase anteriormente transcrita, por su confusión, no es suficiente para excepcionar el presente supuesto, y, por otra parte, no pueden tenerse en cuenta documentos de los que se presenta una simple fotocopia. Si se acreditara que, como parece, ha habido consignación de todas las cantidades exigidas en el procedimiento, y que hubiera habido igualmente declaración judicial de estar la consignación bien hecha, el documento judicial correspondiente sería suficiente para la cancelación pretendida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

10 septiembre 2005

[1] Este criterio, abandonado en la Resolución de 5 de junio de 1999 (puede verse en el epígrafe “COMPRAVENTA: Otorgada en base a una sentencia no firme”), se ha visto plasmado en el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de 7 de enero de 2000, conforme al cual “mientras no sean firmes…, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros Públicos”.

[2] La Resolución Ministerial de 18 de diciembre de 1962, dictada en recurso de queja y que puede verse en el epígrafe “PRINCIPIO DE FE PÚBLICA: Limitaciones en la protección de terceros”, vino a decir que al mandamiento no puede oponerse el defecto de la falta de notificación al titular registral, pues las sentencias dictadas en procedimientos represivos vinculan en el orden civil con alcance y efectos de cosa juzgada.