CANCELACIÓN
De hipoteca, por caducidad
Ver, más atrás, en este apartado de CANCELACION, el epígrafe «Automática, por caducidad convenida».
30 junio 1933
De hipoteca, por caducidad.- Estando los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los Tribunales, la regla general es que su cancelación precisa el consentimiento de su titular o, en su defecto, resolución judicial, por lo que el dueño de una finca hipotecada no puede solicitar la cancelación de la hipoteca mediante simple instancia en la que alega que, constituida la hipoteca en 1873 y vencida al año siguiente, ha transcurrido plazo más que suficiente para su caducidad en 1939, pues la caducidad, inexistente en este caso, no debe confundirse con la prescripción, y ésta, por la complejidad de los hechos de que deriva, requiere un procedimiento que no figura entre los que la legislación hipotecaria regula y el Registrador resuelve, siendo competencia de los Tribunales de Justicia. [1]
3 agosto 1939
De hipoteca, por caducidad.- Constituida una hipoteca «hasta que se extinga cualquier posición deudora, o en todo caso, hasta el plazo de tres años a contar desde hoy», añadiéndose que «en todo caso, como queda indicado, la duración máxima de la misma será de tres años», es evidente la extinción de la garantía transcurrido dicho plazo y la posibilidad de su cancelación en virtud de solicitud del interesado, acompañada del título constitutivo.
31 julio 1989
De hipoteca, por caducidad.- Constituida una hipoteca por un plazo de cinco años, como superposición de garantía de otra anterior y sin que ésta se considere novada por aquélla, la Dirección no cree aplicable el criterio mantenido en la Resolución de 31 de julio de 1989 -que figura delante de ésta- y rechaza la petición de cancelación por caducidad a instancia del hipotecante, pues como se dijo en la Resolución de 1987 la cancelación por extinción del derecho inscrito precisa del consentimiento de su titular o resolución judicial, salvo que dicha extinción resulte de una manera clara e indubitada de la Ley o del título, circunstancias que no concurren en el presente caso.
6 febrero 1992
De hipoteca, por caducidad.- No puede cancelarse, a instancia sólo del deudor y por transcurso del plazo establecido, la hipoteca que se constituyó por el improrrogable plazo de un año, pues siendo la cancelación una modalidad de rectificación del Registro, la regla general es la necesidad de consentimiento del titular registral o resolución judicial firme, siendo la excepción la hipótesis de que la extinción del derecho inscrito, según la Ley o el título, resulte de manera clara e indubitada. En este caso concreto, el plazo establecido es sólo una exigencia propia de las hipotecas de seguridad y si se permitiera la cancelación al transcurrir el mismo -por considerarlo de caducidad- el acreedor no reintegrado no podría ejercitar la acción hipotecaria, cuyo plazo de ejercicio es de veinte años.
18 mayo 1992
De hipoteca por caducidad.- Como regla general, la cancelación precisa del consentimiento del titular registral o, en su defecto, resolución judicial, siendo aplicable únicamente el supuesto excepcional contemplado en el párrafo 2º del artículo 82 de la Ley Hipotecaria cuando la extinción del derecho inscrito, según la Ley o el título, resulta de manera clara, precisa e indubitada. No se da esta circunstancia en la hipoteca que se constituyó por un plazo muy concreto -el comprendido entre el 6 de mayo de 1981 y el 20 de agosto de 1988-, pues lo único que significa es que, de un lado, las obligaciones garantizadas son las que, derivando de la relación jurídica predeterminada, hayan podido surgir durante ese lapso de tiempo, no las que existiesen antes ni las nacidas con posterioridad; y de otro, que de no haber surgido responsabilidad alguna de aquella relación jurídica cuyas consecuencias se garantizan durante ese período de tiempo, la hipoteca habrá caducado. Otra interpretación haría inoperante la garantía hipotecaria, al no disponer el acreedor del mínimo margen temporal para hacerla efectiva; lo que confirma, además, el pacto de garantizar el pago de intereses de la deuda principal hasta tres años frente a tercero, y que bien pudieran ser devengados por la suma adeudada a partir del momento señalado como de vencimiento para la obligación. Consecuencia de todo lo anterior es que no procede la cancelación de la hipoteca por la sola voluntad del dueño de la finca, sin perjuicio de que pueda hacerlo si acredita fehacientemente que en la fecha fijada como término para la garantía hipotecaria no había nacido la obligación en garantía de la que se constituyó.
17 octubre 1994
De hipoteca por caducidad.- Inscrita una hipoteca con un plazo de duración determinado -en este caso tres años- el derecho real quedará extinguido transcurrido dicho plazo, salvo que en ese momento estuviera en trámite de ejecución; y este resultado no puede ser desconocido por el hecho de que en el título constitutivo no se hubiera reflejado la fecha de vencimiento de la propia obligación asegurada. Ahora bien, esto no implica que una vez vencido el plazo estipulado deba aplicarse el régimen cancelatorio previsto en el artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria para los supuestos en que la extinción del derecho inscrito resulta del propio título inscrito -lo que permite hacer la solicitud de cancelación al titular de la finca gravada-, toda vez que restaría por acreditar que no se ha iniciado la ejecución hipotecaria en dicho plazo; y aunque es cierto que dicha ejecución debe reflejarse registralmente (por nota marginal o por anotación de embargo y nota posterior), no lo es menos que entre el inicio de la ejecución y su reflejo registral, hay un lapso temporal de duración indeterminada que el Registro no puede reflejar, e incluso puede ocurrir que todo el proceso de ejecución no se refleje en el Registro, lo cual no le restaría validez al remate alcanzado. Por todo ello -termina diciendo la Dirección General, y habría que añadir que de «lege ferenda»- sería conveniente, a fin de facilitar la cancelación, que al tiempo de fijar el plazo de duración de la hipoteca se estipulase igualmente un margen temporal desde el término de dicho plazo para el reflejo registral del inicio de la ejecución, de modo que una vez transcurrido éste, sin que dicho reflejo se hubiera producido, pudiera cancelarse la hipoteca por simple solicitud del propietario gravado.
22 julio 1995
De hipoteca, por caducidad.- Constituida una hipoteca por plazo de quince años a partir del 10 de marzo de 1982, no es posible la cancelación mediante instancia suscrita el 19 de marzo de 2003, conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, por no haber transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria recogido en el artículo 128 de la misma Ley.
8 enero 2004
De hipoteca, por caducidad.- Hechos: el documento que dio origen a este recurso fue una instancia mediante la que se solicitaba la cancelación de una hipoteca por caducidad, al haber transcurrido veintitrés años desde su vencimiento.
Según el Centro Directivo, el principio registral de legalidad, recogido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria con carácter general y particularmente en el artículo 82 de la misma Ley para la cancelación de las inscripciones hechas en virtud de escritura pública, exige el otorgamiento de otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o sus causahabientes o representantes legítimos, no siendo aplicable en este caso la cancelación por caducidad, puesto que esta sólo podrá operar –conforme a lo dispuesto en el párrafo quinto del mismo artículo 82 de la Ley Hipotecaria– cuando no conste en el Registro la interrupción del plazo de prescripción de la acción hipotecaria recogido en el artículo 128 de la Ley Hipotecaria y es indudable que el inicio de un procedimiento de ejecución no es sino una reclamación del acreedor, que conforme al artículo 1.973 del Código Civil interrumpe el plazo de prescripción de la acción (otro problema, relativo a la identificación de la firma del solicitante, puede verse en el apartado “DOCUMENTO PRIVADO. Cancelación mediante documento privado de hipoteca caducada”).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.
8 marzo 2005
De hipoteca por caducidad.- 1. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si puede cancelarse por el transcurso del plazo establecido en el párrafo 5.º del artículo 82 de la ley Hipotecaria una inscripción de hipoteca a cuyo margen consta haber sido expedida en su día la certificación de cargas en un procedimiento de ejecución hipotecaria.
- Aduce el recurrente que, siendo el citado precepto de la Ley Hipotecaria posterior a la Ley de Enjuiciamiento Civil, el precepto contenido en el párrafo 2.º del apartado 2 del artículo 688, según el cual, hecha constar en el Registro la expedición de la nota marginal en el procedimiento de ejecución hipotecaria, el Registrador no puede cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución, ha de entenderse derogado por el párrafo 5.º del artículo 82 de la Ley Hipotecaria antes expresado.
La derogación que alega el recurrente sería una derogación tácita ya que la ley 24/2001, de 24 de diciembre que introdujo el repetido apartado del artículo 82 de la Ley Hipotecaria no deroga expresamente la norma, también repetida, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y en la derogación tácita, según una antigua doctrina seguida aún por muchos autores la ley general no deroga la ley especial contraria, toda vez que la existencia de una excepción no es incompatible con la de una regla general (lex specialis per generalem non derogatur). Y aunque, con otros autores, se estimara que la regla expresada ha de pasar por el tamiz de la interpretación de una y otra ley, no puede entenderse que haya existido tal derogación, pues la Ley de Enjuiciamiento Civil trata de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación, mientras que el artículo 82.5 de la ley Hipotecaria lo que pretende es limpiar el Registro de cargas antiguas que presumiblemente no existen. Ahora bien, una interpretación armónica de ambos preceptos lleva a la conclusión de que la hipoteca que se comenzó a ejecutar –y de ahí la nota de expedición de la correspondiente certificación de cargas-debe ser cancelada por transcurso del tiempo si, como ocurre en el presente supuesto, han transcurrido los plazos que señala el artículo 82, párrafo 5.º de la ley Hipotecaria contando desde la fecha en que dicha nota se extendió.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
4 junio 2005
De hipoteca, por caducidad.- En esta Resolución, que puede verse en el apartado “HIPOTECA. Cancelación por caducidad”, se rechaza la cancelación de una hipoteca en virtud de prescripción y se precisan los requisitos para la cancelación por caducidad.
7 julio 2005
De hipoteca, por caducidad.- 1. En supuesto al que se refiere este expediente, se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia solicitando la cancelación de una hipoteca constituida en garantía de un crédito en cuenta corriente por plazo de catorce años contados a partir del 31 de enero de 1980.
El Registrador denegó la cancelación solicitada por no haber transcurrido el plazo a que se refiere el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria.
El recurrente sostiene que dicho plazo ha transcurrido toda vez que debe iniciarse el cómputo del mismo el día 31 de enero de 1980.
- La norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la disposición adicional vigésimo séptima de la Ley 24/2001, posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, en un supuesto de caducidad o extinción legal del mencionado derecho real inscrito.
Pero para que opere esta cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
En el presente caso no concurre el presupuesto temporal de dicha caducidad o extinción legal, al no haber transcurrido el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1.964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria. Habiéndose producido el vencimiento del plazo durante el que se garantiza la obligación de que se trata el día 31 de enero de 1994, debe entenderse que no ha prescrito la acción hipotecaria, y consecuentemente, no ha transcurrido el plazo de caducidad o extinción legal exigido por el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.
4 junio 2009
De hipoteca por caducidad.- Para el caso de solicitarse por caducidad la cancelación de una hipoteca en garantía de obligaciones al portador, ver, más atrás, el apartado (Cancelación) “De hipoteca por caducidad”.
15 febrero 2010
De hipoteca por caducidad.- 1. En el supuesto al que se refiere este expediente, se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación –por caducidad– de una hipoteca que se había constituido en escritura autorizada el 22 de febrero de 1978. En dicha instancia se expresan las siguientes circunstancias: que el plazo de duración de la hipoteca se estableció en diez años, contados a partir del primero de abril u octubre siguiente a la disposición de los fondos; que el primer pago de amortización de capital e intereses se había efectuado el 30 de septiembre de 1979 (se acompaña un recibo que, según se manifiesta, corresponde a dicho pago); y que los diez años del plazo establecido para la amortización de la hipoteca se cumplieron el 30 de marzo de 1989.
La registradora deniega la cancelación solicitada, argumentando que la hipoteca se constituyó por un plazo cuyo cómputo inicial se hacía depender de la fecha de la primera disposición, sin que resulte del Registro la fecha en la que la misma se había realizado, por lo que no puede computarse el plazo para la prescripción de acciones a que remite para su cancelación, por caducidad, a tenor del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Debe advertirse que el recibo que se acompañaba para acreditar la fecha del primer pago de capital e intereses no es suficiente –a los efectos del Registro–, pues los datos que en él figuran no permiten establecer la identidad entre el préstamo a que el mismo se refiere y la obligación garantizada con la hipoteca, careciendo además del carácter de documentación auténtica.
El recurrente alega que dicho plazo había transcurrido, puesto que su cómputo ha de iniciarse desde la fecha que aparece claramente determinada en el recibo que acompañaba a la instancia presentada el Registro, y que, además, avalaría su pretensión la fecha de la escritura de adquisición de la vivienda con subrogación en la hipoteca por el recurrente (dato que sí consta en el Registro), tras cuyo otorgamiento, y pasado un breve periodo de carencia, se inició el lógico periodo de amortización, cuya finalización resulta concluida hace más de veintidós años.
- Según la doctrina reiterada de esta Dirección General, la regla especial del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducida mediante la disposición adicional vigésimo séptima de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, posibilita la cancelación de la hipoteca mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, en un supuesto de caducidad o extinción legal del mencionado derecho real inscrito.
Pero para que opere esta cancelación, por caducidad o extinción legal del derecho, es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía, o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro. A este plazo en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
- En el presente caso, y a la vista de los datos obrantes en el expediente, debe entenderse que no concurre el presupuesto temporal de dicha caducidad o extinción legal, pues no cabe determinar con certeza el dies a quo de dicho cómputo, debiendo a ello añadirse que los medios de calificación de los que puede servirse la registradora de la Propiedad, a la hora de formular aquélla, están claramente prefijados: documentos presentados y asientos de su Registro.
Al pretenderse hacer uso del procedimiento cancelatorio especial del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria (supuesto de excepción al principio de titulación auténtica para provocar la extensión de asientos registrales), han de resultar de manera indubitada del Registro los datos –especialmente y con más que razonable certeza el dies a quo– que permitan constatar, sin margen de duda, el transcurso de los plazos que posibilitan la cancelación al amparo del citado precepto, circunstancia que no cabe en modo alguno tener por acreditada en este recurso a la vista de los extremos que obran en el expediente.
Por todo ello procede confirmar la calificación recurrida, si bien debe tenerse en cuenta que si el contenido de los libros del Registro, y no sólo el contenido una determinada inscripción –la de hipoteca– proporcionara el dato básico que posibilitaría la cancelación por caducidad ex artículo 82 de la Ley Hipotecaria, al poderse estimar cumplidos todos y cada uno de los requisitos que tal precepto establece, podría tal cancelación practicarse, algo que también sería posible si aquel dato básico –dies a quo– se acreditara mediante documentación auténtica (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.
30 junio 2011
De hipoteca, por caducidad.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia solicitando la cancelación de una inscripción de hipoteca por el transcurso del plazo establecido en el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
El registrador resuelve no practicar la cancelación solicitada porque, a su juicio, lo impide la existencia de –entre otros– dos defectos que son objeto de impugnación:
1.º No se solicita la cancelación por el titular registral de la finca, o de cualquier derecho sobre la misma, sino por un hijo de quienes figuran en el Registro como dueños de dicha finca para su sociedad conyugal.
2.º Consta al margen de la inscripción de hipoteca nota expresiva de la expedición de certificación de cargas en procedimiento de ejecución que ha concluido (mediante auto judicial de 10 de febrero de 1986) con la adjudicación de la finca a favor de determinada sociedad, según resulta de asientos de presentación relativos a dicha adjudicación, ya caducados.
El recurrente alega que acredita su cualidad de heredero de los dos titulares registrales de la finca derecho (mediante certificaciones de fallecimiento, del Registro General de Actos de Última Voluntad y testimonios de los testamentos de ambos cónyuges) y que la nota de expedición de certificación de cargas ha caducado por haber transcurrido el plazo establecido en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
- Por lo que se refiere al primer defecto, es cierto que el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige que la solicitud de cancelación de la inscripción de hipoteca por caducidad sea efectuada por el titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, pero dicha norma, relativa a la constancia de un hecho como es el transcurso del plazo previsto en la misma, debe interpretarse en sus justos términos, de suerte que pueda practicarse a instancia de quien, acreditando la cualidad de heredero de los titulares registrales, justifica su interés legítimo en la cancelación, sin que pueda exigirse la previa anotación del derecho hereditario del solicitante o la inscripción de la adjudicación hereditaria de la finca, máxime si se tiene en cuenta que la adjudicación que en su caso resulte del procedimiento de ejecución al que se refiere la nota marginal debatida puede inscribirse sin necesidad de tales requisitos, si se acredita que el procedimiento se ha dirigido contra los herederos de los titulares registrales. Por ello, en el presente caso, en el que dicha cualidad resulta acreditada después de la presentación del título calificado –según resulta del expediente– debe estimarse el recurso únicamente en cuanto a la insuficiente acreditación de la cualidad de heredero a efectos de la legitimación para solicitar la cancelación pretendida.
- La cuestión planteada por el segundo de los defectos impugnados debe resolverse de acuerdo con la doctrina sentada por este Centro Directivo en las Resoluciones de 4 de junio de 2005 y 17 de febrero de 2010.
En efecto, según el párrafo segundo del artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si consta en el Registro la expedición de la nota marginal en el procedimiento de ejecución hipotecaria, en tanto no se cancele por mandamiento judicial, el registrador no puede cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución. Esta norma concuerda con el último inciso del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, según el cual «No se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto». Ambas disposiciones legales tienen la finalidad de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación o, incluso, ultimada y pendiente la inscripción registral de la adjudicación correspondiente.
La referida nota marginal cumple funciones de publicidad y notificación respecto de titulares posteriores a la misma y, además, permite la cancelación de los asientos posteriores a dicha nota sin necesidad de que conste que los titulares de éstos han sido notificados. Iniciada la ejecución hipotecaria, el hecho de que hayan transcurrido varios años desde la práctica de la nota marginal de expedición de dominio y cargas no significa que no se haya desenvuelto íntegramente el procedimiento de ejecución hipotecaria con la correspondiente adjudicación. En este caso, aunque no hubiera tenido su reflejo registral no por ello quedaría excluida su validez ni habría de rechazar inexcusablemente la inscripción del remate (cfr. Resolución de 22 de junio de 1995).
No cabe equiparar esa nota marginal con la anotación preventiva de embargo y no se puede aplicar la caducidad de cuatro años de esta última, al tratarse de supuestos completamente diferentes, en tanto que la primera origina un asiento de carácter cautelar y sometido, por tanto, a un determinado plazo de caducidad, y la segunda tiene una significación de exigencia procedimental, tendente a acreditar los extremos concretos a los que se refiere el apartado 1 del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1998).
Por otra parte, dicha nota marginal refleja la interrupción de la prescripción de la acción hipotecaria e impide la cancelación de la hipoteca por caducidad a la que se refiere el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, según entendió este Centro Directivo en Resolución de 8 de marzo de 2005. No obstante, una interpretación armónica de este precepto y del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil lleva a la conclusión de que la hipoteca que se comenzó a ejecutar –según refleja la nota de expedición de la correspondiente certificación de cargas, extendida el 22 de julio de 1981– debe ser cancelada por transcurso del tiempo si, como ocurre en el presente supuesto, han transcurrido los plazos que señala el mencionado párrafo quinto del artículo 82 de la ley Hipotecaria, contado desde la fecha en que dicha nota se extendió (Resolución de 4 de junio de 2005).
A ello no puede oponerse –como pretende el registrador– el hecho de que la ejecución haya concluido mediante la correspondiente adjudicación (mediante auto judicial de 1986, en favor de quien, por lo demás, no ha utilizado oportunamente la protección que brinda el Registro de la Propiedad), pues esta circunstancia consta únicamente por determinado título que ha sido objeto de asiento de presentación ya caducado, y el registrador al calificar no puede tener en cuenta sino los asientos vigentes y los títulos presentados, con asiento de presentación vigente, no los caducados que a efectos del procedimiento registral es como si no hubieran estado presentados nunca (cfr. artículos 17 y 18 de la Ley Hipotecaria y, por todas, la Resolución de 14 de abril de 2009).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
24 septiembre 2011
De hipoteca por caducidad.- 1. En el supuesto al que se refiere este expediente, se presenta en el Registro de la Propiedad un acta notarial de manifestaciones solicitando la cancelación –por caducidad– de una hipoteca constituida en garantía de determinadas obligaciones sobre una finca a favor de tenedor o tenedores presentes o futuros de títulos emitidos.
En la escritura de constitución de dicha hipoteca, otorgada el día 18 de febrero de 1988, se pactó que tales obligaciones se amortizarían el 18 de febrero de 1989, pero estipulándose a continuación que «la parte emitente se obliga a pagar a los tenedores de los citados títulos el valor nominal de los mismos al vencimiento; no obstante si al concluir el plazo señalado no se pagasen las obligaciones emitidas se entenderá, si no exigen los tenedores de las mismas el reembolso o pago, y hasta que lo exijan, prorrogadas la obligación de pagar de año en año, en un máximo de diez años».
El registrador denegó la cancelación solicitada por no haber transcurrido el plazo a que se refiere el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, atendiendo a la prórroga de diez años pactada.
El recurrente, adquirente de la finca hipotecada y actual titular registral de la misma, sostiene que dicho plazo ha transcurrido toda vez que debe iniciarse el cómputo del mismo el día 18 de febrero de 1989, por lo que habrían transcurrido más de veintiún años y que no consta en el Registro la prórroga, por lo que no le puede afectar conforme al artículo 144 de la Ley Hipotecaria.
- La norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la disposición adicional vigésimo séptima de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, que vino a llenar el vacío que dejó la anulación del párrafo segundo del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, redactado por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por la Sentencia del Tribunal Supremo –Sala de lo Contencioso-Administrativo– de 31 de enero de 2001, posibilita la cancelación de la hipoteca mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, en un supuesto de caducidad o extinción legal del mencionado derecho real inscrito.
Pero para que opere esta cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, plazo al que en el mismo precepto legal añade el año siguiente, durante el cual no deberá resultar del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
En el presente caso, tal y como ya decidiera este Centro Directivo en la Resolución de 15 de febrero de 2010 en un supuesto similar, no concurre el presupuesto temporal de dicha caducidad o extinción legal, al no haber transcurrido el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria. En efecto, habiéndose pactado la prórroga del plazo anual inicialmente previsto hasta un máximo de diez años más, no puede entenderse producido el vencimiento del plazo durante el que se garantizan las referidas obligaciones hasta el día 18 de febrero de 1999, por lo que no ha prescrito la acción hipotecaria, y consecuentemente, no ha transcurrido el plazo de caducidad o extinción legal exigido por el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria.
El argumento del recurrente, según el cual no consta en el Registro la prórroga, por lo que no puede afectarle conforme al artículo 144 de la Ley Hipotecaria, no es admisible, pues la prórroga ya resulta del Registro en la propia inscripción de constitución de hipoteca y los términos transcritos en el primer fundamento jurídico de esta Resolución, siendo por tanto oponible la misma al tercer adquirente, dado que para excluir la prórroga lo que debería constar es la exigencia de pago por parte de los tenedores, extremo que no se ha acreditado ni resulta del Registro.
En cualquier caso (cfr. Resolución de 30 de junio de 2011), al pretenderse hacer uso del procedimiento cancelatorio especial del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria (supuesto de excepción al principio de titulación auténtica para provocar la extensión de asientos registrales), han de resultar de manera indubitada del Registro los datos que permitan constatar, sin margen de duda, el transcurso de los plazos que posibilitan la cancelación al amparo del citado precepto, circunstancia que no cabe en modo alguno tener por acreditada en este recurso a la vista de los extremos que obran en el expediente.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
14 octubre 2011
[1] El problema planteado en este recurso fue resuelto por el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, tras la reforma llevada a cabo por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, que, más tarde, fue declarada nula en este punto por la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001. Posteriormente, se ha restablecido mediante la nueva redacción dada al artículo 82 de la Ley Hipotecaria por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre.
