CANCELACIÓN
De la expresión de quedar aplazado el pago del precio
De la expresión de quedar aplazado el pago del precio
La expresión de quedar aplazado parte del precio en una venta no constituye una hipoteca, pero tampoco se trata de una mención, sino que es una circunstancia que forma parte del negocio inscribible. Lo cual, unido al hecho de que esta inscripción se practicó durante la vigencia de la ley Hipotecaria de 1909, que estableció la anulación o rescisión en perjuicio de tercero aunque hubiese inscrito su derecho, si constaba en la inscripción no haberse pagado todo o parte de la cosa vendida, impide la cancelación al amparo del artículo 98 de la Ley Hipotecaria, siendo necesario el consentimiento del vendedor o resolución judicial.
30 abril 1958
De la expresión de quedar aplazado el pago del precio.- La expresión del aplazamiento de pago del precio es una exigencia del artículo 10 de la Ley Hipotecaria que, cuando no está garantizada con hipoteca, condición resolutoria u otra garantía, no produce efectos contra tercero. Al tratarse de un dato que concreta el negocio causal no le es aplicable el sistema de cancelación previsto en el artículo 98 de la Ley Hipotecaria para las menciones, por lo que no es suficiente la simple instancia del comprador para acreditar el pago y obtener su cancelación.
24 julio 1991
De la expresión de quedar aplazado el pago del precio.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Juan Carlos Caballería Gómez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número uno de Getafe don Juan Sarmiento Ramos, a cancelar una condición resolutoria explícita en garantía del precio aplazado en una compraventa.
El Registrador no practica la cancelación solicitada por estimar que no se ha acreditado que las letras pagadas e inutilizadas ahora sean las que se emitieron en representación de aquella obligación derivada del contrato de compraventa (no se identificaron en la escritura de compraventa por su número y serie, y tampoco se identifican por estos datos en el documento que se califica); y alternativamente entiende que tampoco cabe la aplicación de la previsión contenida en el art 82.5 LH, toda vez que la obligación garantizada es la de pago del precio aplazado, derivada del propio contrato de compraventa, cuya prescripción es de 15 años (Cfr. arts 1964 Cc), siendo la prescripción específica de la acción real inherente a la condición resolutoria de 30 años (cfr art 1963Cc).
- El primer motivo debe ser confirmado. Como ha señalado reiteradamente esta Dirección General (Cfr. Resoluciones de 21 de julio de 1986, 3 y 4 de diciembre de 1986, 2 de septiembre de 1992 y 30 de mayo de 1996), la exigencia de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, así como la de la documentación auténtica del hecho o acto inscribible para su acceso al Registro (artículo 3 de la ley Hipotecaria) conduce a la necesaria cancelación de un asiento cuando se justifica fehacientemente la completa extinción del derecho inscrito (artículo 2.1, 79. 2 de la Ley Hipotecaria y 173 de su Reglamento).
Por tanto, en el caso contemplado, si lo que se pretende es cancelar la condición resolutoria estipulada en garantía de la parte del precio aplazado, porque ha tenido lugar su pago (causa de cancelación que deberá reflejarse en el asiento correspondiente, conforme al artículo 193.2 del Reglamento hipotecario), será requisito imprescindible la justificación de la realidad de dicho pago y de su correspondencia con el crédito cuya garantía se trata de cancelar.
Ahora bien, dado que el precio aplazado se incorporó a determinadas letras de cambio que no fueron debidamente identificadas en la inicial escritura de compraventa, por cuanto se omitió en su descripción su serie y número, y habida cuenta de la naturaleza privada del documento cambiario, no cabe deducir de la escritura ahora presentada una prueba suficiente, a efectos registrales, de su correspondencia con el crédito cuya garantía se trata de cancelar, por cuanto entra dentro de lo posible que después del otorgamiento de la escritura de compraventa se hubieran podido emitir nuevas letras por los contratantes, por causa diferente al precio aplazado.
- Respecto del segundo motivo alegado por el Sr. Registrador, el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles (artículos 11 y 82.5 de la Ley Hipotecaria, 59 de su Reglamento y 1.504 del Código Civil) debe entenderse que es el de quince años.
Este mismo criterio, de entender que el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita es de quince años, fue mantenido en el artículo 177 del Reglamento hipotecario, según redacción dada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, y si bien dicho apartado fue declarado nulo por Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, lo fue por no respetar los plazos de prescripción de las acciones en los territorios forales de Navarra y Cataluña; habiendo sostenido el mismo Tribunal, por el contrario, en su Sentencia de 24 de febrero de 2000, la legalidad del precepto, señalándose la coincidencia de los plazos con los de la prescripción del artículo 1964 Código Civil (fundamento de derecho sexto).
En la citada Sentencia de 31 de enero de 2001, fundamento de derecho 17, se dice, además, expresamente: «La justificación de la cancelación por caducidad de los asientos relativos a condiciones resolutorias explícitas en garantía de precio aplazado, a que se refiere el artículo 11 de la Ley, y respecto de las hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, está en que se puede pedir sólo cuando hayan transcurrido los plazos de prescripción extintiva de ambos derechos conforme a lo dispuesto en el Código Civil, es decir quince años para la condición resolutoria, como acción personal que es, y veinte para la hipotecaria (artículo 1964 del Código Civil), contado en ambos casos desde el día en que la prestación, cuyo cumplimiento se garantiza, debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro».
Sin embargo, en el presente caso, el recurso tampoco puede ser estimado por este motivo, toda vez que siendo el primer pago de fecha 10 de agosto de 1988 y los treinta y nueve siguientes, en igual día de los treinta y nueve meses sucesivos siguientes, a la fecha de otorgamiento de la escritura, no habían transcurrido aún los plazos exigidos en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, como reconoce el propio Notario recurrente.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores Fundamentos de derecho.
23 enero2008
