CANCELACIÓN

Forma de manifestarse el consentimiento cancelatorio

Forma de manifestarse el consentimiento cancelatorio

La expresión de que el representante del acreedor «da carta de pago… y, en consecuencia, cancela la hipoteca», es suficiente expresión del consentimiento cancelatorio exigido por los artículos 82 de la Ley Hipotecaria y 179 de su Reglamento, los cuales no imponen el empleo de fórmulas sacramentales, sino sólo la constancia de la voluntad del acreedor de extinguir la garantía hipotecaria. Así lo confirman las expresiones utilizadas en los artículos 178, párrafo 3º, y 213 del Reglamento, y en el 46.3º, de la Compilación catalana. Esta interpretación viene abonada por el artículo 3º del Código Civil.

22 agosto 1978

Forma de manifestarse el consentimiento cancelatorio.- Después de una larga disertación en la que la Dirección General explica por qué el consentimiento para cancelar no debe ser abstracto, sino con expresión de causa, termina admitiendo la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca en la que se planteó este problema, porque «en la escritura no se da un mero consentimiento abstracto para cancelar, sino que en ella, y en nombre del acreedor hipotecario, se dispone unilateralmente que la finca quede liberada «»de toda responsabilidad derivada de la hipoteca»». Hay que interpretar que estamos ante la abdicación por el titular registral del derecho real de hipoteca; es decir, ante una renuncia de derechos acto que por sí tiene eficacia substantiva suficiente, conforme al artículo 6º.2, del Código Civil, para, por su naturaleza, producir la extinción y, consiguientemente, para dar causa a la cancelación conforme a lo dispuesto en los artículo 2º.2 y 79 de la Ley Hipotecaria.»

2 noviembre 1992

Forma de manifestarse el consentimiento cancelatorio.- Después de otorgadas e inscritas unas escrituras de compraventa e hipoteca sobre una vivienda, los mismos interesados otorgan nueva escritura en la que hacen constar que, en la primera, se padeció el error de referirse a la vivienda que se describía cuando en realidad debió ser la contigua, por lo que «subsanan el error padecido… permaneciendo inalterable el resto… y solicitan del señor Registrador de la Propiedad la práctica de los asientos correspondientes». Frente al criterio del Registrador de que, previamente, deben cancelarse las inscripciones contradictorias, la Dirección resuelve que dados los términos inequívocos en que se produce el otorgamiento, es indudable la voluntad de los otorgantes de dejar sin efecto los primitivos negocios de venta e hipoteca, ratificándolos respecto a la vivienda que debió ser objeto de los mismos, y de consentir la cancelación de los asientos practicados, de modo que quedan satisfechas las exigencias que tanto para la inscripción de un negocio como para la cancelación de asientos registrales previene la legislación hipotecaria.

17 noviembre 1995

Forma de expresarse el consentimiento cancelatorio.- El origen de este recurso es la suspensión de la cancelación de una anotación de embargo por no expresarse la causa de la misma, según el Registrador. La Dirección, después de señalar que la Ley Hipotecaria, en diversos artículos, exige la expresión de la causa tanto para practicar una anotación de embargo como para cancelarla, llega a la conclusión de que por causa de la cancelación no debe entenderse los fundamentos jurídicos que haya tenido en consideración el Juez para levantar el embargo, ni el hecho de que la cancelación haya sido solicitada por alguna de las partes, sino, exclusivamente, el hecho de su levantamiento por el Juez o el agotamiento de toda su eficacia por conclusión de la ejecución. Analizando el mandamiento presentado en el Registro, se limita a decir que «como se pide, en el precedente escrito unido a los autos, se deja sin efecto y por ende se acuerda la cancelación de la anotación preventiva de embargo», lo que adolece de cierta imprecisión, pues no puede saberse si lo que ha quedado sin efecto es la anotación o el embargo. No obstante, el hecho de que la anotación no puede ser cancelada mientras el embargo subsista y la consideración de que, tratándose de anotaciones ordenadas judicialmente, el Juez sólo puede acordar su cancelación y no el dejarlas sin efecto, obligan a entender que la expresión «se deja sin efecto» se refiere al embargo mismo, de modo que ha de entenderse cumplido en el mandamiento calificado la exigencia de expresión de la causa de la cancelación que se ordena.

29 julio 1998

Forma de manifestarse el consentimiento cancelatorio.- Se produce el recurso que dio lugar a esta resolución por una escritura de cancelación de hipoteca otorgada por su titular, en la que, según el Registrador, no se expresa la causa de la cancelación, sino únicamente el consentimiento del acreedor hipotecario para la misma. La Dirección, tras una larga argumentación en pro de la necesidad de expresarse la causa de la cancelación, revoca sin embargo la nota del Registrador porque en la escritura calificada no se daba un mero consentimiento abstracto para cancelar, sino que en ella se dispone que la finca quede liberada «de toda responsabilidad derivada de la hipoteca», por lo que hay que interpretar que estamos ante la abdicación por el titular registral del derecho real de hipoteca; es decir, ante una renuncia de derechos, acto que por sí tiene eficacia substantiva suficiente, conforme al artículo 6.2 del Código Civil para, por su naturaleza, producir la extinción y, consiguientemente, para dar causa a la cancelación conforme a lo dispuesto en los artículos 2.2 y 79 de la Ley Hipotecaria.

27 septiembre 1999

Forma de manifestarse el consentimiento cancelatorio.- Ver, más adelante, el epígrafe (Cancelación) «Parcial de hipoteca».

12 septiembre 2000

Forma de manifestarse el consentimiento cancelatorio.- Como cuestión previa a la resolución de un problema planteado a propósito de una cancelación de hipoteca (puede verse más atrás, en este mismo apartado, bajo el epígrafe «De hipoteca, por apoderado»), la Dirección afirma que el consentimiento para cancelar inscripciones, exigido por el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, no puede ser un mero consentimiento formal, pues en nuestro sistema registral es necesaria la expresión de la causa. Sin embargo, cuando el titular registral no se limita a dar un mero consentimiento para cancelar, sino que dispone unilateralmente de su derecho al cancelar la hipoteca, estamos ante una abdicación unilateral del mismo por su titular, ante una renuncia de derechos, acto que por sí sólo tiene eficacia substantiva suficiente conforme al artículo 6.2 del Código Civil para producir su extinción y, consiguientemente, dar causa a la cancelación. Por tanto, producida la renuncia del derecho real de hipoteca, es intranscendente reflejar si el crédito garantizado se ha extinguido o subsiste, bien con nuevas garantías o sólo con la responsabilidad personal del deudor, pues todo ello queda limitado al ámbito obligacional de las relaciones «inter partes».

2 diciembre 2000

Forma de manifestarse el consentimiento cancelatorio.- Ver, más atrás, el epígrafe «De anotación preventiva por instancia».

29 marzo 2001

Forma de manifestarse el consentimiento cancelatorio.- Se plantea este recurso ante el testimonio de un acto de conciliación promovido por el dueño de una finca hipotecada, con intervención de un apoderado de la entidad acreedora, en el que el promotor afirmó tener legítimo derecho para que cesase la carga o gravamen de la hipoteca y requería a la Caja acreedora para que se aviniese a prestar el consentimiento para la cancelación de la hipoteca, lo que así se hizo, denegando el Registrador la cancelación por no expresarse la causa de extinción del derecho inscrito, lo que, a su vez, impedía calificar la suficiencia de las facultades del apoderado de la Caja. La Dirección confirma la calificación, entendiendo que el artículo 82 de la Ley Hipotecaria no puede ser interpretado en el sentido de que sólo por el mero consentimiento formal del titular registral y sin necesidad de precisar la causa por la que dicho titular presta ese consentimiento pueda practicarse una cancelación, pues dicho precepto ha de ser entendido en congruencia con el conjunto del ordenamiento, del que resulta que el puro consentimiento formal no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, que responde al sistema civil causalista. En particular, el artículo 193.2 del Reglamento Hipotecario exige, entre las circunstancias del asiento de cancelación, la expresión de la “causa o razón de la cancelación”, lo que constituye un presupuesto obligado para la calificación registral, pues obviamente no son los mismos los requisitos que se exigen, por ejemplo, para la extinción de un derecho real limitado por redención, para la extinción por pago –si del crédito hipotecario se trata- o para la extinción por condonación; ni son las mismas la capacidad o las autorizaciones exigidas para un acto de extinción que implique una enajenación a título gratuito o para una renuncia, que para el que implique una enajenación a título oneroso; y también de la causa o razón de la cancelación dependerá que sean unos u otros los asientos procedentes (artículo 240 del Reglamento Hipotecario). Además de lo anterior, otro argumento sería que si fuese posible la cancelación en virtud de un mero consentimiento formal, se produciría la desinscripción al arbitrio del titular del derecho que el asiento publica, lo que, en el caso de cancelarse una inscripción de adquisición del dominio o de un derecho real, plantearía la cuestión de si debería revivir la inscripción precedente sin contar con la intervención ni el consentimiento del anterior titular.[1]

20 febrero 2003

Forma de manifestarse el consentimiento cancelatorio.- Otorgadas sucesivamente tres escrituras presentadas por este orden (carta de pago y cancelación parcial de hipoteca, compraventa con subrogación de hipoteca y, la tercera, subrogación de la Ley 2/1994, en la que intervinieron las dos entidades de crédito interesadas), la Dirección revoca la calificación del Registrador que denegó la inscripción de la de cancelación por no intervenir el titular de la hipoteca (se había inscrito primero la escritura de compra y después la de subrogación), pues los titulares de los derechos inscritos comparecieron en la última escritura otorgada (la de subrogación) prestando su consentimiento a todas las operaciones realizadas, que se configuraron como un complejo de varios negocios jurídicos relacionados entre sí.

11 abril 2003

[1] Del examen comparativo entre ésta y las Resoluciones precedentes, no es fácil apreciar los criterios del Centro Directivo para determinar si existe o no expresión de causa, según la fórmula empleada, y, en su caso, si puede prescindirse de la misma. La aparente disparidad de criterios se observa, por ejemplo, entre esta Resolución del año 2003 y la de 29 de julio de 1998, entre las cuales la única diferencia es que la del año 1998 se refirió a un supuesto de cancelación de anotación de embargo y la del año 2003 a un caso de cancelación de hipoteca.