CATALUÑA

Propiedad horizontal: elementos privativos de uso común

Propiedad horizontal: elementos privativos de uso común

Segundo.- La inscripción de los elementos privativos de beneficio común

2.1 El primer defecto que se indica en la nota de calificación es que la comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica, y, en consecuencia, no puede adquirir un elemento privativo de beneficio común. En el informe en defensa de la nota se concreta este defecto en el hecho de que la inscripción del elemento adquirido no puede hacerse a favor de la comunidad sino a favor de todos los titulares de los elementos privativos, en proporción a su cuota.

2.2 Los elementos privativos de beneficio común son una nueva categoría de elementos de la propiedad horizontal, configurados por el Libro V del Código civil de Cataluña. Encontramos una figura similar en los elementos que la doctrina denomina procomunales del artículo 4 de la Ley de propiedad horizontal. Su regulación en el Código civil se ha visto como un intento de salvar la falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios, y, en consecuencia, de la imposibilidad de ser titulares de bienes inmuebles. El artículo 553-34 del Código civil establece que son titulares de los elementos privativos de beneficio común los titulares de los otros elementos privativos en proporción a su cuota y de manera inseparable de la propiedad de su elemento privativo concreto.

2.3 La inscripción en el Registro de la propiedad de los elementos privativos de beneficio común es un claro supuesto de titularidad ob rem. Sus titulares se determinan de forma mediata, por ostentar la titularidad de otro departamento del edificio, como dice la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 3 de septiembre de 1982. En la hoja de la finca vinculada ob rem a otra hay suficiente con hacer constar la correspondiente vinculación, sin que se deba indicar el nombre de los propietarios de los elementos a los que están vinculados. Por eso, la inscripción de un elemento privativo de beneficio común se debe hacer literalmente a favor de los propietarios de los otros elementos privativos en proporción a su cuota, como elemento privativo de beneficio común.

2.4 Es cierto que la comunidad de propietarios actúa como compradora, pero del resto de estipulaciones, y en especial, de la estipulación cuarta, resulta de forma clara la voluntad de convertir el departamento adquirido en elemento privativo de beneficio común. Por eso, la falta de personalidad jurídica de la comunidad no es obstáculo para la inscripción del departamento como privativo de beneficio común, vinculado ob rem a los otros departamentos del edificio, y sin que sea necesario relacionar nominalmente al título a los propietarios de estos departamentos, como no es necesaria tampoco su relación en el acta de inscripción, como hemos visto antes.

Tercero.- Otorgantes del título de adquisición de un elemento privativo de beneficio común

3.1 El artículo 553-34 del Código civil establece que el título de constitución o la junta de propietarios pueden establecer que uno o más elementos privativos se destinen a beneficio común. De la redacción de este precepto resulta que un elemento privativo se puede configurar como de beneficio común ya inicialmente en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en un momento posterior. En este último caso son posibles dos posibilidades: que se configure como resultado de un proceso de desafectación de un elemento común o como resultado de la adquisición por la comunidad de un elemento privativo preexistente, como sucede en el título objeto de este recurso.

3.2 La registradora entiende que la comunidad de propietarios no puede adquirir un elemento privativo para destinarlo al beneficio común. Entiende que esta adquisición la deben hacer la totalidad de propietarios de los elementos privativos. Esta interpretación no se ajusta al contenido literal del artículo 553-34, donde expresamente reconoce que es la junta de propietarios, órgano soberano de la comunidad de propietarios, quien puede establecer que un elemento privativo se destine a beneficio común. Para que esta decisión de la junta de propietarios tenga efectos es necesario que previamente la comunidad de propietarios tenga poder dispositivo sobre el mencionado elemento privativo, es decir, que lo haya adquirido. Es cierto que la falta de personalidad jurídica no permite inscribir esta titularidad a favor de la comunidad, pero sí que se le reconoce legalmente la facultad de adquirir bienes con esta finalidad, los cuales no quedarán inscritos a favor de la comunidad sino del conjunto de propietarios en la forma que hemos visto en el fundamento anterior. De hecho, la comunidad puede adquirir bienes configurados como privativos en el título constitutivo, ya sea para afectarlos como elementos comunes ya para destinarlos al beneficio común, aunque mantengan el carácter de elemento privativo. Por contra, no es posible que la comunidad adquiera bienes fuera de estos dos supuestos.

3.3 La adquisición del elemento privativo para destinarlo al beneficio común no necesita el consentimiento individualizado de los propietarios sino que es un acto colectivo que no se imputa a cada propietario de forma singular sino a la junta como órgano comunitario. En este sentido se ha pronunciado la Dirección General de los Registros y del Notariado en numerosas resoluciones, entre las que podemos mencionar la de 23 de mayo de 2001 y la de 4 de marzo de 2004, donde se ha reconocido que la desafectación y venta de un elemento común es un acto colectivo que no afecta al contenido esencial del dominio de los copropietarios. La misma doctrina, que hacemos nuestra, se puede aplicar para la adquisición de un elemento privativo y destinarlo al beneficio común, donde el contenido esencial del dominio de los copropietarios no se ve afectado, ya que mantienen la propiedad de su elemento sin que se haya modificado su descripción ni configuración.

Cuarto.- Mayoría exigida para adquirir un elemento privativo de beneficio común

4.1 La registradora considera que el acuerdo de la comunidad de propietarios debe ser adoptado por unanimidad, y, en consecuencia, no es suficiente que haya sido adoptado por mayoría. Hemos visto cómo el acuerdo de adquisición ha sido adoptado por la junta de propietarios, con asistencia del 58,03% de sus miembros y por unanimidad de los presentes. Como no consta acreditado que se haya notificado a los propietarios no asistentes y que éstos no se hayan opuesto al acuerdo, se debe entender que el acuerdo que legitima la actuación del presidente de la comunidad ha sido adoptado por mayoría.

4.2 El Libro V del Código civil de Cataluña no regula en ningún precepto la mayoría necesaria para que la junta de propietarios pueda acordar la adquisición de un elemento privativo y destinarlo al beneficio común. La registradora defiende la necesidad de acuerdo unánime por aplicación analógica del artículo 553-34.2 cuando exige la unanimidad para la alienación o gravamen de estos elementos. Pero es bien claro que los requisitos para adquirir no necesariamente deben ser los mismos que para enajenar o gravar. Así sucede, por ejemplo, en sede de derecho de familia, donde el artículo 151, sobre la potestad parental, y el artículo 212, sobre la tutela, exigen un complemento de capacidad para la alienación o gravamen de bienes que no se exige para su adquisición; también en sede de fundaciones el artículo 333-1 del Código civil exige requisitos especiales para los actos de alienación o gravamen que no se exigen para la adquisición de bienes. Además, el argumento del artículo 553-34.2 se puede entender también a la inversa: si el legislador regula una mayoría especial para la alienación o gravamen de estos elementos pero no establece ninguna cosa para su adquisición quiere decir que ésta no está sujeta a mayoría especial de ningún tipo. Tampoco se puede utilizar como argumento la aplicación analógica del artículo 553-43, que exige unanimidad para la desafectación de un elemento común y atribuirle el carácter de beneficio común. La unanimidad en caso de desafectación es lógica en tanto en cuanto se está modificando el título constitutivo de la propiedad horizontal. Pero con la adquisición de un elemento que ya es privativo no se produce esta modificación. Tampoco justifica la exigencia de la unanimidad el principio general de que nadie puede adquirir derechos contra su voluntad ya que la adquisición por la comunidad de un elemento privativo para destinarlo al beneficio común no implica directamente la adquisición individual de cada propietario sino que estamos ante un acto colectivo que no se imputa a cada propietario singularmente. Finalmente la registradora argumenta que la falta de unanimidad impide a los disidentes ejercer el derecho a desvincularse del acuerdo que les reconoce el artículo 553-30.2. Este precepto establece que los acuerdos relativos a nuevas instalaciones o a servicios comunes, si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, no obligan ni vinculan a los propietarios disidentes. Pero en ningún caso esta norma impide la adopción del acuerdo correspondiente ni exige mayorías especiales para su adopción. Tampoco es aplicable a este supuesto la doctrina de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de abril de 2007, porque se fundamenta en la Ley de propiedad horizontal, que ya no se aplica en Cataluña, y porque el supuesto de hecho es una alteración de las cuotas de todos los departamentos, muy diferente del que es objeto de este recurso.

4.3 Para ver cuál es la mayoría que se debe exigir para adoptar el acuerdo de adquisición, y a falta de norma que lo regule de forma expresa, debemos aplicar la regla general del artículo 553-25.5.e según la cual hay suficiente con la mayoría propietarios que representen a la mayoría de cuotas, en primera convocatoria, o la mayoría de las cuotas de los presentes o representados, en segunda convocatoria.

22 octubre 2009 [1]

[1] Resolución dictada por la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, de Cataluña.