CATALUÑA

Propiedad horizontal: licencia urbanística

Propiedad horizontal: licencia urbanística

Primero.- La licencia urbanística para el establecimiento de un régimen de propiedad horizontal

1.1 El artículo 179.2 del Decreto legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo, establece que restan sujetos a licencia urbanística, entre otros, “la constitución de un régimen de propiedad horizontal o bien de un complejo inmobiliario privado, o su modificación cuando comporte un incremento del número de viviendas o establecimientos, y también las operaciones que tengan por objeto constituir más elementos susceptibles de aprovechamiento independiente de los que se hayan hecho constar en una declaración de obra nueva precedente. No hace falta la licencia si la licencia de obras ya contiene el número de departamentos individuales susceptibles de aprovechamiento independiente.”

1.2 El artículo 238 del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo, establece, a su vez, que “están sujetos a previa licencia urbanística todas las operaciones previstas en el artículo 179.2.r) de la Ley de urbanismo, consistentes en la división en propiedad horizontal simple o compleja, a menos que… la determinación del número de viviendas, de establecimientos o de otros elementos o de su incremento esté establecida en la licencia de obras correspondiente…”

1.3 La finalidad de estas normas es la de evitar que, una vez obtenida la licencia de obras para la construcción de un número determinado de viviendas, por la vía de la división las que existen o que han obtenido la licencia, se constituyan como entidades independientes un número mayor de viviendas o entidades. Por eso no hace falta la licencia para la división horizontal si de la licencia de obras ya se desprende el número de viviendas o de otros elementos susceptibles de aprovechamiento independiente. En los supuestos que no se pueda aportar la licencia o no conste el número de entidades independientes se puede obtener una declaración por parte del ayuntamiento que ésta no es necesaria.

1.4 El establecimiento del régimen de la propiedad horizontal con simultánea división de un edificio en varias entidades independientes no requiere una licencia específica ni la declaración municipal que no hace falta si a la licencia de obras consta el número de viviendas y la división horizontal se ajusta. Nunca será necesaria, pues, ni la licencia ni la declaración de innecesariedad si la división horizontal se lleva a cabo en la misma escritura de declaración de obra nueva, que incorporará la licencia de obras. La cuestión se plantea en casos que, como lo que motiva este recurso, la división horizontal se lleva a cabo en una escritura separada de la declaración de obra nueva. En este caso tenemos que convenir que, por regla general, hace falta la licencia de división o la declaración municipal que no hace falta. Sin embargo, si la declaración de la obra nueva se hizo al amparo de la licencia municipal y se hizo constar el número de viviendas de acuerdo con ella y éstos se describieron de manera suficiente, la exigencia de una nueva licencia comporta para la ciudadanía una carga no prevista por la Ley. No tiene sentido que si en una sola escritura se otorgan dos actos jurídicos (obra nueva y división horizontal) al amparo de una sola licencia, si los mismos actos se otorgan en escrituras diferentes hagan falta dos licencias, siempre que, claro está, de la declaración de obra nueva resulten claramente identificados el número de viviendas y entidades que componen el edificio de acuerdo con la licencia, que éstas se hayan descrito suficientemente con respecto al destino, ubicación por plantas y superficie, y que la división horizontal se ajuste. Este es, precisamente, el sentido del inciso final del artículo 179.2.r) del Decreto legislativo 1/2005, de 26 de julio.

1.5 En el caso de que motiva el recurso que es objeto de esta resolución, es evidente que desde 1961 consta inscrita en el Registro una casa de planta baja y dos pisos, con un local en la planta baja y una vivienda en cada planta, de los cuales constan perfectamente identificadas las superficies construidas y útiles y el destino. Si el edificio se construyó o no con licencia, al cabo de 48 años es irrelevante porque han prescrito todas las acciones administrativas y judiciales de protección de una supuesta legalidad urbanística infringida. Más todavía, en este caso, dado que el edificio se construyó al amparo de la normativa de viviendas de Renta limitada vigente entonces, también consta en el Registro que obtuvo la cédula de calificación definitiva. De acuerdo con aquella normativa, la cédula de calificación definitiva sólo se concedía previa comprobación, mediante inspección de los servicios administrativos competentes, de la adecuación de la obra realizada al proyecto arquitectónico y la licencia municipal que lo amparaba. La existencia de licencia y que el edificio se adecuaba está, pues, fuera de duda. Por otra parte, la descripción de cada vivienda y del local como fincas independientes que se hace a la escritura de división horizontal es idéntica a la que constaba en la obra nueva y en el Registro, con la particularidad añadida que la existencia de una sola entidad por planta hace racionalmente imposible la alteración de sus hitos. En este supuesto, como en otros parecidos en qué las entidades que componen el edificio resulten claramente identificadas y descritas de manera suficiente en la obra nueva y en el Registro, no hace falta ni la licencia ni la declaración de que no hace falta para otorgar la escritura de división horizontal.

Segundo.- La acreditación de la no necesidad de la licencia

2.1 Los artículos 247 a 250 del Decreto 305/2006, de 18 de julio, regulan las declaraciones de innecesariedad de licencia y el 250, en concreto, la forma en que tienen que actuar los registradores de la propiedad cuando consideran que hay que aportarla. Este artículo dispone que “…cuando no se les acredite el otorgamiento de la licencia correspondiente o la declaración municipal de su innecesariedad… tienen que suspender la inscripción de la segregación o división y tienen que notificar su calificación a la persona interesada en la forma prevista por la legislación hipotecaria. Si el ayuntamiento o la persona interesada aportan la licencia o la declaración de su innecesariedad,.. se considera enmendado el defecto y se practica la inscripción solicitada.”

2.2 El segundo inciso del artículo 3.5 de la Ley 5/2009, del 28 de abril establece que “si la calificación negativa se fundamenta en la falta de una licencia o de una autorización de cualquier autoridad u organismo público… el registrador o registradora tiene que notificar a la autoridad, el organismo o la persona mencionados la interposición del recurso”. El sentido de esta norma es el de dar audiencia, aunque sea en el ámbito reducidísimo del recurso gubernativo, a las personas interesadas de una manera u otra en el acto jurídico que pretende acceder al Registro y que la calificación registral ha suspendido.

2.3 De acuerdo con esta disposición, el registrador, que contra nuestra opinión considera que en este supuesto hace falta la declaración de innecesariedad, ha notificado a la Paería su calificación. La Paería, a su vez, ha alegado que la obra se había construido previa licencia y que en la escritura que se pretende inscribir no se ha aumentado ni el número de viviendas ni de establecimientos, manteniéndose el mismo número de los que constan en el proyecto y en la licencia de obras que se concedió en su día. Nos encontramos en el caso del primer inciso del punto 2 del artículo 250 del Decreto 305/2006, de 18 de julio: el ayuntamiento aporta él mismo la declaración de innecesariedad de la licencia y, por lo tanto, incluso en el supuesto de que se considere que hace falta la declaración, tenemos que entender enmendado el defecto y se tiene que practicar la inscripción. No podía ser de otra manera. Los principios de tutela judicial efectiva y de eficacia de la administración que proclaman los artículos 24 y 103 de la Constitución, y el derecho a una buena Administración pública que contiene el artículo 30 del Estatuto de autonomía son del todo incompatibles con la pretensión de que, una vez consta en el registro y en el expediente por escrito de la Paería que la división horizontal se ajusta a la licencia de obras y que el ayuntamiento considera que no hace falta la licencia para otorgarla se pretenda forzar a las personas interesadas a pedir una nueva declaración municipal de innecesariedad con una reiteración de trámites estrictamente formalista y ritual y una dilación de procedimientos del todo injustificadas en una administración al servicio de la ciudadanía.

Resolución:

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y es procedente, por lo tanto, la inscripción de la división horizontal.

10 febrero 2010