CATALUÑA
Propiedad horizontal: limitaciones en elementos privativos
Propiedad horizontal: limitaciones en elementos privativos
Primero.- El régimen jurídico de la propiedad horizontal
1.1 La propiedad horizontal se configura en el Código civil de Cataluña como un régimen de comunidad especial que confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los otros en los elementos comunes. Esta comunidad especial se caracteriza por el objeto, en el cual necesariamente tiene que haber elementos susceptibles de aprovechamiento individual y elementos comunes, vinculados entre ellos por la cuota, y comporta, también necesariamente, la sumisión de todos los “cotitulares” a una organización determinada por la Ley para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios, que comportan una regulación orgánica de la toma de decisiones. El establecimiento del régimen de la propiedad horizontal sobre un edificio es, pues, un acto extraordinariamente trascendente en una comunidad de bienes que vincula a los futuros adquirentes por tiempo indefinido y exige, por eso, la constancia en escritura pública y la inscripción en el Registro para que produzca efectos respecto de terceros.
1.2 La organización para el ejercicio de los derechos y deberes de los propietarios en la propiedad horizontal resulta de la Ley, en concreto del Capítulo III, del Título V del Libro Quinto del Código civil de Cataluña, y del título de constitución, que se tiene que adecuar a lo que prevé la Ley. El Código da a los propietarios un margen para la configuración de la comunidad, pero en beneficio de los propietarios actuales y futuros, establece unos mínimos que el título de constitución tiene que respetar. Ordinariamente, el régimen se establece bien por normas de comunidad que constan, sin articular, en la misma escritura de establecimiento de la propiedad horizontal, conocida por “división horizontal” aunque en realidad no sea una división propiamente dicha, o bien por unas normas articuladas, contenidas también en el título, que se suelen denominar estatutos. A falta de normas o de estatutos, que se tienen que adecuar a la Ley, rige estrictamente la Ley.
1.3 El Código civil de Cataluña regula la organización interna del gobierno de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los artículos 553-15 a 553-32 de una manera lo suficientemente detallada que, aunque se ha considerado excesiva con respecto al detalle, permite encontrar soluciones equilibradas a los juegos de los intereses legítimos de las personas titulares de los inmuebles sometidos a este régimen. Esta normativa es aplicable a todos los edificios situados en territorio catalán, cualquiera que sea la fecha de su construcción o establecimiento en régimen de propiedad horizontal de acuerdo con la Disposición transitoria sexta de la Ley 5/2006, de 10 de mayo. Es en este marco, pues, en que hay que encontrar la solución a la cuestión que se plantea en el presente recurso.
Segundo.- Las limitaciones de uso de los elementos privativos
2.1 La propiedad de los elementos privativos de un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, además de los derechos y deberes respecto de los elementos comunes y de los derechos y deberes en relación con la organización de la comunidad, comporta una serie de limitaciones al derecho de propiedad que son estructurales de este régimen. Son ejemplos las que resultan de los artículos 553-38, 553-39, 553-40 y 553-47 del Código civil de Cataluña.
2.2 Además de las limitaciones legales, los artículos 553-11.1, b) 553-40.1, 553-47.1, entre otros, de nuestro Código civil permiten establecer limitaciones adicionales a las normas de comunidad o a los estatutos de los edificios establecidos en este régimen. Son frecuentes, precisamente, las que: a) delimitan los usos a que se pueden destinar todos o una parte de los elementos privativos, como la prohibición de establecer despachos, oficinas o consultas, o locales de ocio o de restauración, o b) someten a una normativa de la comunidad la colocación de determinadas instalaciones, como son toldos, tendederos, aparatos de aire acondicionado, letreros y similares. Es frecuente que estas limitaciones se establezcan en el título de constitución, otorgado de acuerdo con lo que prevé el artículo 553.9, pero no es extraño que se establezcan en un título posterior, de conformidad con el artículo 553-10, en ambos casos por medio de los estatutos o normas de comunidad en que hace referencia el 553-11.
2.3 Una vez establecidas, estas limitaciones afectan y obligan a todos los propietarios del inmueble y, una vez inscritas en el registro de la propiedad, producen efectos respecto de terceras personas adquirentes de buena fe de los elementos privativos, a quienes son oponibles de conformidad con la normativa hipotecaria.
Tercero.- Los acuerdos de la Junta de propietarios
3.1 Los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios son la presidencia, la secretaría, la administración y la junta de propietarios. Esta última está integrada por todos los propietarios de elementos privativos, el órgano supremo de la comunidad según establece el artículo 553-19 del Código civil de Cataluña. Entre sus competencias mínimas está la modificación del título de constitución, que es, precisamente, el que tiene que contener, si es el caso las limitaciones de usos de los elementos privativos.
3.2 Interesa a los efectos de este recurso la regulación específica de la adopción de acuerdos que contiene el artículo 553-25 de nuestro Código, y en concreto sus puntos 2 y 4. Según el primero, requieren la mayoría de las cuatro quintas partes de los propietarios que tienen que representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, los acuerdos que modifiquen el título de constitución o los estatutos, a menos de que el título establezca otra cosa, que pueden exigir, por ejemplo, la unanimidad o reducir este porcentaje o computarlo sólo para una determinada subcomunidad. Según el punto 4, “Los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y disfrute de cualquier propietario o propietaria requieren que éste los consienta expresamente”. Esta reserva es lógica y se ajusta perfectamente al principio de salvaguarda del derecho de la propiedad del copropietario afectado y disidente. De otra manera sería sencillo en cualquier comunidad excluir a un propietario, incluso sin ninguna indemnización, del uso y disfrute privativo de determinados elementos comunes que tenía reconocido en el título (como los terrados del edificio usados como solarium, los jardines, patios o terrazas privativos de las plantas bajas) o disminuir la utilidad, y en consecuencia el valor, de determinados elementos.
3.3 Llegados aquí sólo hay que determinar si en el acuerdo que provoca este recurso se dan los requisitos de validez que prevé la Ley. En primer lugar, asisten a la Junta convocada de acuerdo con la ley todos los propietarios, presentes o representados. El acuerdo que se adopta consta en el orden del día y votan 12 a favor y uno en contra, es decir, a favor todos salvo uno, el propietario del local, que es precisamente aquél al cual se impone la limitación de uso, una limitación que no existía en el momento en que él adquiere el local. El representante del propietario no sólo vota en contra, sino que se opone al acuerdo. Dado que el acuerdo consiste, precisamente, en limitar el uso de local con una prohibición de ejercer actividades de hostelería, parece evidente que sin su consentimiento no se puede adoptar el acuerdo, más aún si parece evidente que el local de la planta baja es el más adecuado, en principio, para ser destinado a la actividad de restauración. No es obstáculo a esta solución el hecho de que en hipótesis la limitación propuesta afectara a todos los elementos privativos, de manera que quedaría excluido el uso hotelero o de restauración a todos ellos, cualquiera que fuera su situación en el inmueble, caso en que sería suficiente la oposición de uno solo de los perjudicados para que el acuerdo no fuera válido.
Cuarto.- El consentimiento del titular de la hipoteca
4.1 Una vez resuelto que el acuerdo no es válido porque el titular del elemento privativo en el cual se disminuyen las facultades de uso y disfrute no ha prestado su consentimiento expresamente, sino que al contrario, ha votado en contra y se ha opuesto, no habría que entrar en la tercera causa que, según la nota de calificación, impide la inscripción, eso es, la necesidad de aprobación o consentimiento al acuerdo por parte de la entidad de crédito titular del derecho de hipoteca que graba la finca o elemento privativo al cual se disminuyen las facultades de uso. Sin embargo, por su interés, parece adecuado entrar.
4.2 El acuerdo de modificación del título de constitución de la propiedad horizontal o de los estatutos corresponde adoptarlo a la junta de propietarios de conformidad con lo que establecen los artículos 553-10, 553-11, 553-15, 553-19.2. Son las personas propietarias, y sólo ellas, las que integran la Junta y las que adoptan los acuerdos. Así pues, ni los propietarios de inmuebles vecinos, ni los acreedores de la comunidad o de alguno de los propietarios, ni los titulares de derechos reales sobre los elementos privativos tienen que ser convocados a la Junta ni tienen derecho a oponerse a los acuerdos que ésta adopte válidamente según indica, para los titulares de usufructo o de otros derechos reales de disfrute o uso el artículo 553-22. Para los titulares de derechos de garantía o de derechos de adquisición preferente, la ley ni siquiera ha considerado adecuado hacer una previsión. En consecuencia, tenemos que convenir que ni el titular del derecho de hipoteca ni el de ningún otro derecho real tiene que ser convocado a la Junta ni tiene que dar ningún consentimiento al acuerdo, que es válido si lo adopta válidamente la Junta.
4.3 Obviamente el titular del derecho de hipoteca no queda desprotegido. Si el acuerdo comporta división o segregación del elemento hipotecado, de conformidad con el artículo 123 de la Ley hipotecaria los derechos del acreedor no disminuyen porque la hipoteca continúa sobre la totalidad de los bienes. Y para los casos de disminución del uso privativo de elementos comunes o de limitación de usos, como el que se da en el presente recurso, el artículo 117 de la Ley hipotecaria prevé expresamente este hecho y, si el acreedor considera que el inmueble hipotecado ha perdido valor con la limitación de usos acordada con el consentimiento del deudor, le faculta para pedir judicialmente la administración judicial. Eso sin perjuicio, claro está, del hecho de que esta pérdida de valor, debidamente justificada, es causa de vencimiento anticipado en la mayoría de contratos de préstamo con garantía hipotecaria que se otorgan actualmente, de manera que para la gran mayoría de entidades financieras tiene la consideración de condición general de la contratación.
Resolución:
Esta Dirección General, ha acordado revocar la nota de calificación respecto del defecto tercero y desestimar el recurso en relación con los otros dos defectos, que se confirman y que impiden la inscripción por ellos mismos.
21 abril 2010 [1]
[1] Resolución dictada por la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, de Cataluña.
