CATALUÑA

Transmisión de vivienda y cédula de habitabilidad

Transmisión de vivienda y cédula de habitabilidad

Tercero. La acreditación de la habitabilidad de una vivienda como requisito para inscribir la transmisión o cesión del uso

3.1 La Ley 18/2007, de 28 de diciembre, ha impuesto a notarios y registradores unas nuevas exigencias para autorizar e inscribir títulos de transmisión o cesión del uso de viviendas. Entre otros, la letra a) del art. 132 impone el siguiente: “La vivienda ha de gozar de cédula de habitabilidad vigente o, en los casos de viviendas de protección oficial, de la calificación definitiva, y, en los casos de municipios acogidos a lo que dispone el artículo 26.5, de la licencia de primera ocupación para las viviendas libres, cuyos documentos se tienen que entregar a los adquirentes o a los usuarios. Sólo en el supuesto de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, los adquirentes pueden exonerar de manera expresa esta obligación de los transmitentes, siempre que por medio de un informe emitido por un técnico competente se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad después de la ejecución de las obras de rehabilitación”.

3.2 En la transmisión instrumentada en la escritura calificada se utiliza el sistema supletorio del informe técnico dado que no se aporta la cédula de habitabilidad.

En el presente recurso no se plantean dudas sobre la admisión, en este caso, del informe técnico en lugar de la cédula ni sobre el contenido de este informe, que expresamente ha admitido el registrador. El defecto que resulta de la calificación del registrador es que el certificado mencionado no reúne los requisitos suficientes para asegurar la autenticidad. Por eso, tenemos que limitar el objeto del recurso a fijar cuáles son los requisitos formales para acreditar que el informe ha sido emitido por técnico competente.

3.3 El Registrador entiende que para acreditar la autenticidad del informe hace falta que la firma del técnico que lo emite esté legitimada notarialmente, y alega como fundamento legal el artículo 49 del Real decreto 1093/1997, de 4 de julio, que exige esta legitimación para las certificaciones técnicas necesarias para inscribir declaraciones de obras nuevas y finalización de obras. Por contra, el notario interpreta que el artículo 132 de la Ley 18/2007 no exige requisito formal de ningún tipo, y que no se puede aplicar por analogía el artículo del Real decreto 1093/1997 mencionado.

3.4 La resolución de esta cuestión tiene que decantarse por la exigencia de la legitimación notarial de la firma del técnico que ha emitido el informe. Y eso no por aplicación analógica del artículo 49 del Real decreto 1093/1997, de 4 de julio, dado que entendemos que el silencio de la norma legal catalana no puede ser suplido por aplicación analógica de una norma que, en todo caso, sería supletoria. Todo lo contrario, entendemos que hay que decantarse por la legitimación notarial de la firma en aplicación de la misma norma catalana en relación con la exigencia de autenticidad de los documentos que acceden al Registro. Es el artículo 132 de la Ley 18/2007 el que exige que el informe sea emitido por técnico competente. Eso implica la necesidad de identificar a la persona que firma el certificado y su calificación profesional. Con el visado del Colegio de aparejadores y arquitectos técnicos de Barcelona se acredita la calificación profesional del técnico que emite el informe.

Pero para acreditar la identidad del técnico hace falta que su firma sea legitimada notarialmente, legitimación que implica, bajo la fe notarial y su responsabilidad, el juicio del notario que la firma pertenece a la persona que autoriza el documento privado y, por lo tanto, el reconocimiento de su autoría. Por eso, las argumentaciones del recurrente sobre los requisitos reglamentarios de la legitimación notarial de firmas no pueden ser tenidas en cuenta en la resolución del recurso.

3.5 Es criterio de esta Dirección General (Resolución 16 de diciembre de 2007, DOGC núm. 5056, de 25.1.2008, y Resolución 16 de julio de 2008, DOGC núm. 5191, de 8.8.2008) que los documentos privados que accedan al Registro hace falta que tengan la firma de su autor legitimada notarialmente. es una consecuencia del artículo 3 de la Ley hipotecaria que formula el principio de legalidad en su vertiente de titulación pública. Y si bien esta doctrina se refería a documentos privados con acceso directo al Registro, también se tiene que aplicar a los documentos que hay que incorporar a una escritura para obtener la inscripción, como es el caso del informe del técnico complementario a la compraventa formulada en la escritura calificada.

3.6 Igualmente, la Dirección General de los Registros y del Notariado en resoluciones de 20 de octubre de 2000 y de 22 de marzo de 2003 ha aplicado esta misma doctrina para las certificaciones técnicas complementarias a las declaraciones de obra nueva y finalizaciones de obra. La primera de estas resoluciones dice: “La incorporación en la matriz de una escritura pública de un documento privado no convierte éste en público, sólo por su constancia formal (cfr. art. 1221, 1224 y 1278 del CC)”. La segunda reitera: “La autenticidad de la firma del técnico es requisito esencial para que el documento que acredita la finalización de la obra tenga la eficacia que pretende, sin que sea suficiente el visado colegial, útil sólo para acreditar la calificación profesional de lo que dice firmar, pero insuficiente para demostrar que la firma ha sido efectivamente puesta por él mismo”. Remarcamos que la primera de estas resoluciones es un supuesto anterior a la entrada en vigor del Real decreto 1093/1997, de 4 de julio, y llega a la misma conclusión por aplicación directa de la norma legal que impone la aportación de una certificación técnica para inscribir obras nuevas y para la acreditación registral de su finalización. Por eso, se tiene que rechazar la tesis del recurrente que el registrador aplica por analogía el art. 49 del Real decreto 1093/1997, de 4 de julio, a un supuesto diferente y que se extralimita en sus funciones calificadoras. es cierto que el precepto del Real decreto 1093/1997 exige la legitimación notarial de la firma de las certificaciones técnicas exigidas para la inscripción de obras nuevas y finalizaciones de obras y que el registrador fundamenta su calificación en este precepto, pero lo que hay que tener en cuenta es que la exigencia de autenticidad de la certificación o informe es consecuencia de la aplicación directa del art. 132 de la Ley 18/2007 y del artículo 3 de la Ley hipotecaria.

Resolución:

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación del registrador.

27 noviembre 2008   [1]

Transmisión de vivienda y cédula de habitabilidad.- 1.1. La Constitución de 1978 proclama el derecho a una vivienda digna y adecuada y establece que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes con el fin de hacerlo efectivo. El Estatuto de autonomía de 1979 estableció que la Generalidad tenía competencia exclusiva en materia de vivienda, y los servicios del Estado para ejercerla le fueron transferidos por el Real decreto 159/1981, de 9 de enero, sobre transferencia de los servicios del Estado a la Generalidad de Cataluña en materia de patrimonio arquitectónico, edificación y vivienda.

1.2. En el ejercicio de esta competencia, aprobó el Decreto 346/1983, de 8 de julio, sobre el nivel de habitabilidad objetiva exigido en las viviendas que estableció una primera normativa, de orden público e imperativa, que obligaba a los constructores y a los promotores de viviendas a construirlas con unas condiciones determinadas en beneficio, claro está, de la colectividad. El Decreto 129/1984, de 18 de abril, sobre el otorgamiento de la cédula de habitabilidad, convirtió este documento administrativo en el instrumento básico del control de la legalidad en materia de habitabilidad de las viviendas por parte de la Generalidad de Cataluña. La Orden de 8 de octubre de 1984, sobre la inclusión del número de cédula de habitabilidad en los contratos de arrendamiento, significó una intervención pública adicional en este control porque permitía verificar que las viviendas que se destinaban a alquiler contaban con la cédula correspondiente. Finalmente, la Ley 24/1991, de 29 de noviembre, de la vivienda, estableció una regulación unitaria y sistemática, con el más alto rango normativo, con la finalidad de garantizar el derecho constitucional a la vivienda y de regular y fomentar las condiciones de dignidad, habitabilidad y adecuación que debían cumplir. El artículo 13 de esta Ley, precedente directo del artículo 26 de la vigente, estableció que .la cédula de habitabilidad o el certificado de calificación definitiva de las viviendas de protección oficial acreditan que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y solidez que sean fijados por reglamento. y prohibía la ocupación de las viviendas sin cédula. Los artículos 26 y 27 disponían que el adquirente de una vivienda de nueva construcción, en primera o segunda transmisión, tenía derecho a que le fuera entregada en el momento de la firma del contrato de compraventa o, en todo caso, previamente a la entrega de la vivienda, la cédula de habitabilidad o la cédula de calificación definitiva para el caso de viviendas de protección oficial. El artículo 30 obligaba a los propietarios y a los usuarios de las viviendas a utilizarlos y conservarlos de acuerdo con su destinación y a garantizar el mantenimiento del nivel de habitabilidad. La misma Ley tipificaba como infracción grave suministrar agua, electricidad o gas a viviendas que no contaran con la cédula de habitabilidad y como infracción leve el incumplimiento de la obligación de hacer constar el número de cédula de habitabilidad en los contratos de compraventa y de arrendamiento de las viviendas y en los de suministro. Los requisitos de habitabilidad se adaptaron a las nuevas circunstancias por los decretos 274/1995, de 11 de julio, 28/1999, de 9 de febrero y, finalmente, por el Decreto 259/2003, de 21 de octubre, sobre requisitos mínimos de habitabilidad en los edificios de viviendas y de la cédula de habitabilidad.

1.3. El Decreto 259/2003, de 21 de octubre, estableció que la cédula de habitabilidad caduca a los quince años y se tiene que tramitar nuevamente transcurrido este plazo (artículo 6.2) y que todas las viviendas deben contar con ella, las nuevas antes de su ocupación y las otras en los plazos de regularización que preveía el artículo 12. Éstos eran unos plazos variables según la fecha de finalización de la vivienda, de manera que antes del 1 de enero de 2009 todas las acabadas con anterioridad al 31 de diciembre de 1970 la tienen que haber renovado y las posteriores lo tienen que hacer antes del 1 de enero de 2011 (las acabadas entre 1971 y 1980) y del 1 de enero de 2014 (las acabadas entre 1981 y 2003). El artículo 8 del Decreto insistía en la obligatoriedad de disponer previamente de la cédula para alquilar y vender una vivienda con la finalidad de ocupación, cosa que en la práctica exigía que ésta se renovara antes de los plazos mencionados si se producía el alquiler o la venta.

1.4. Toda esta normativa, derivada de un mandato constitucional y, desde agosto de 2006, con la entrada en vigor del nuevo Estatuto de autonomía, también estatutario, se establece como parte de la función social del derecho de la propiedad y así lo han configurado tanto los artículos 541-2 y 545-2. 2 b) del Código civil de Cataluña como el artículo 2. i) de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, sobre el derecho a la vivienda, normativa que no puede ser entendida como dispositiva, porque, a pesar del principio general de libertad civil que proclama el artículo 111-6 de nuestro Código, las disposiciones de las leyes civiles catalanas no pueden ser objeto de exclusión voluntaria, de renuncia o de pacto en contra cuando establezcan expresamente su imperatividad o ésta se deduzca necesariamente de su contenido. Esta imperatividad es clara en la normativa sobre vivienda incluso en sus aspectos estrictamente civiles. Y es que la finalidad última de estas normas es doble: por una parte garantizar, con medidas de policía o de orden público, que el parque de viviendas de Cataluña sea digno y adecuado y, de la otra, proteger a los consumidores y usuarios adquirentes o arrendadores de viviendas para que éstos tengan las condiciones adecuadas en el momento en que accedan a ellas.

Segundo. La acreditación de la habitabilidad de una vivienda como requisito para inscribir la transmisión o cesión del uso.

2.1. La Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, ha establecido un nuevo mecanismo de control de la legalidad en materia de la obligatoriedad de contar con la cédula de habitabilidad en el momento de su transmisión. Así pues, el artículo 132 prevé que los notarios, para autorizar escrituras de transmisión o cesión del uso de viviendas, tienen que exigir el cumplimiento de las disposiciones de la Ley, especialmente que .a) la vivienda tiene que disfrutar de cédula de habitabilidad vigente o, en el caso de viviendas con protección oficial, de la calificación definitiva […], cuyos documentos se tienen que entregar a los adquirentes o a los usuarios. Sólo en el supuesto de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, los adquirentes pueden exonerar a los transmitentes de manera expresa de esta obligación, siempre que por medio de un informe emitido por un técnico competente se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad después de la ejecución de las obras de rehabilitación.. Correlativamente, el artículo 135 impide a los registradores de la propiedad la inscripción de las escrituras que no hayan cumplido lo que establece el artículo 132. Como ya declaramos en nuestra Resolución de 27 de noviembre de 2008, el informe supletorio del técnico competente tiene que ser visado por el colegio respectivo para acreditar la condición de técnico de quien lo firma, y la firma debe ser legitimada notarialmente para acreditar la identidad de quien lo firma. Hace la función de informe supletorio la declaración del técnico que se incorpora al modelo oficial de solicitud de renovación de cédula de habitabilidad si cuenta con el doble requisito ahora mencionado.

2.2. Como hemos apuntado antes, la Ley es imperativa con respecto a la necesidad de la aportación de la cédula o del informe técnico supletorio. Su objeto es (artículo 1) establecer .obligaciones de los agentes públicos, privados y sociales., fijar .parámetros de calidad y de accesibilidad de las viviendas y medidas para garantizar el buen uso, la conservación., establecer .medidas para asegurar la protección de los consumidores y usuarios de viviendas.. Su finalidad es .garantizar que las viviendas […] cumplen los requisitos de calidad pertinentes. y .delimitar el contenido de la función social de la propiedad de las viviendas. (artículo 2). Parece claro, pues, que el objeto de la Ley es doble: por una parte, se pretende la protección del consumidor o usuario que accede a la propiedad o al uso de una vivienda. De la otra, se pretende garantizar la calidad y el buen uso de las viviendas por medio de una actividad de control público de la calidad objetiva de las viviendas que se ejerce precisamente por medio de la concesión de la cédula de habitabilidad. Ante la literalidad de los artículos 26, 132 y 135 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, no es admisible la autorización de escrituras de transmisión de viviendas sin la aportación de la cédula o del informe supletorio porque la aportación de estos documentos viene configurada por la Ley, además de como un mecanismo de protección al consumidor, como un mecanismo de control de la existencia efectiva de la cédula y del cumplimiento de la obligación de renovar periódicamente la vigencia.

2.3. Hay que subrayar, sin embargo, que a pesar de la literalidad del artículo 132 al referirse a escrituras de transmisión o cesión de uso, este artículo es instrumental, y que el artículo 26.2, norma material que regula la cédula de habitabilidad, la exige .en cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones. y, en el mismo sentido, el artículo 8 del Decreto 259/2003, de 21 de octubre, la exige para alquilar y vender. Se trata, pues, de negocios que comportan una transmisión voluntaria y efectiva del uso de la vivienda a cambio de una contraprestación. Como consecuencia, entendemos que la cédula de habitabilidad no es exigible en las transmisiones no voluntarias para el transmitente como son las adjudicaciones en procedimientos de ejecución de cualquier tipo, las expropiaciones o las transmisiones por causa de muerte, o en aquéllas que, a pesar de ser voluntarias, no comportan contraprestación a su favor, como son las donaciones. Entendemos que tampoco es exigible la aportación de la cédula en negocios entre copropietarios en los que el adquirente o adjudicatario ya tenía, aunque sea parcialmente, el uso de la vivienda, como son la disolución de condominio ordinario, la compra por parte de un copropietario de la participación indivisa de la vivienda a otro copropietario o la liquidación del régimen matrimonial de comunidad de bienes. Finalmente, tampoco hará falta aportar la cédula o el informe supletorio cuando es la misma Ley la que lo exceptúa, como es el caso de la cesión de los establecimientos de alojamiento turístico, salvo las de turismo rural (artículo 26.7) o la transmisión de viviendas en construcción (artículo 63). En todos estos casos no se dan los presupuestos del doble objetivo de la Ley, protección de la persona adquirente y control de la vigencia de la cédula, sino sólo el segundo, por lo que se puede autorizar la escritura e inscribir el negocio en el Registro aunque no se aporte la cédula o el informe técnico supletorio, porque el legislador, que ha establecido el mecanismo de control de exigencia de la cédula en la autorización de las escrituras referidas a unos negocios de una manera expresa, ha exceptuado otros negocios por silencio, sin que eso exonere a los titulares de la vivienda de la obligación de conservar la cédula de habitabilidad y renovar la vigencia, si es el caso, de acuerdo con lo que disponen los artículos 6 y 12 del Decreto 259/2003, de 21 de octubre, ni a las compañías suministradoras de servicios de agua, gas y electricidad de exigir la cédula vigente para cualquier nuevo contrato.

2.4. En la transmisión onerosa instrumentada en la escritura calificada, no se aporta ni la cédula ni el informe técnico supletorio y se renuncia expresamente a que se aporten; el adquirente indica que le interesa adquirir la vivienda aunque no resulte efectivamente habitable. La renuncia hecha en estos términos es contraria tanto a la literalidad como a la finalidad de la Ley. El objeto de la compraventa de referencia es objetivamente una vivienda y así resulta de la descripción que se hace en la escritura y que consta en el Registro, y la obligación de contar con la cédula de habitabilidad es impuesta por la Ley, aunque la compradora sea la hija de los vendedores. Por otra parte, en la misma escritura el adquirente manifiesta que adquiere la finca para destinarla a vivienda habitual y permanente y solicita las bonificaciones fiscales que corresponden, cosa que se contradice claramente con su declaración de interesarle comprar aunque no se pueda utilizar como vivienda. Es evidente, pues, que es necesario que la finca cuente con la cédula o el informe técnico supletorio y, en consecuencia, la renuncia absoluta que consta en la escritura no es ajustada al artículo 26.2 ni al artículo 132 a) de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, ni en el artículo 8 del Decreto 259/2003, de 21 de octubre, y por tanto la escritura que la contiene no se habría tenido que autorizar ni puede tener acceso al Registro de la propiedad, sin perjuicio de que, en virtud de la compraventa y de la tradición formalizada en la escritura, la compradora E. S. G., haya adquirido plenamente la propiedad de la vivienda objeto del contrato.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

31 marzo 2009 [2]

[1] Resolución dictada por la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, de Cataluña.

[2] Esta Resolución ha sido dictada por la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, de Cataluña.