CESIÓN
De suelo a cambio de obra
Inscrita la cesión de un solar a cambio de la entrega futura de determinados pisos a construir, sin garantía de ninguna condición resolutoria, se anotan posteriormente diversos embargos por deudas del cesionario; incumplidas sus obligaciones por el cesionario del solar, los cedentes solicitan judicialmente la resolución del contrato, tomándose anotación de demanda y recaída sentencia firme que ordena la cancelación de la inscripción del cesionario «así como la cancelación de cualquier asiento contradictorio», la Registradora reinscribe a favor del cedente, pero dejando subsistentes las anotaciones de embargo anteriores a la de demanda. La Dirección confirma la calificación registral, pues si el solar se cedió en permuta es correcta la inscripción a favor del cesionario, quien sólo se obligaba a la contraprestación correspondiente, pero sin trascendencia real por no haberse establecido condición resolutoria expresa, de modo que su resolución no puede tener efecto en perjuicio de personas que, entre tanto, han adquirido derechos sobre la finca. La anotación preventiva de demanda sólo tiene virtualidad de retrotraer a su fecha la sentencia que en su día se dicte, pero sin afectar a terceros anotantes de fecha anterior, como resulta del artículo 198 del Reglamento Hipotecario, ya que de lo contrario se conculcarían todos los principios hipotecarios y el artículo 24 de la Constitución.
23 septiembre 1999
De suelo a cambio de obra.- Supuesto de hecho: 1) Se inscribe una cesión de solares a cambio de determinados elementos de un edificio que debe construir el cedente, garantizándose el incumplimiento de la obligación en determinado plazo con condición resolutoria. 2) Se inscribe el mismo día la obra nueva y división horizontal del edificio construido. 3) Se extienden con posterioridad anotaciones de suspensión de pagos y de embargo sobre todos los elementos privativos del edificio y, además, hipotecas sobre algunos pisos. 4) Se presenta acta por la que el cedente da por resuelto el contrato y el Registrador deniega su inscripción porque la situación física de la finca hace imposible reponerla a su estado primitivo y porque su situación jurídica revela la existencia de intereses necesitados del indispensable amparo judicial. La Dirección, escuetamente, se limita a decir que «el nuevo marco fáctico -la inscripción de la obra nueva y la constitución de la propiedad horizontal- no impiden la constancia de la resolución, y tampoco el nuevo marco jurídico, dado que los asientos posteriores existentes, como la suspensión de pagos, embargos o hipotecas, deben subsistir pese a la inscripción de la resolución».
14 septiembre 2000
De suelo a cambio de obra.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de rectificación de otra anterior de compraventa, por virtud de la cual se sustituye la obligación de entrega en dinero prevista en ésta, por la de entregar una serie elementos en un edificio a construir. A juicio del registrador, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 (Sala de lo Contencioso Administrativo) que declaró la nulidad de los tres primeros párrafos del artículo 13 del Reglamento Hipotecario, en su redacción dada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, la permuta de cosa presente por obra futura solo puede configurarse con carácter meramente obligacional, sin perjuicio de que dicha obligación se garantice con condición resolutoria u otra garantía real, que si tendría acceso al Registro de la Propiedad, pero no cabe configurarla como un supuesto de transmisión actual de los pisos o locales salvo que se cree una comunidad sobre el solar. El recurrente entiende que la afirmación del Registrador de que a partir de la sentencia del Tribunal Supremo sobre el artículo 13 del Reglamento Hipotecario, sólo se puede configurar con carácter puramente obligacional, carece de apoyo jurídico suficiente y contraviene la doctrina sobre el particular consagrada por la propia Dirección General de los Registros y del Notariado.
- Este Centro Directivo (véase resoluciones señaladas en los vistos) ya se ha pronunciado sobre la posibilidad de configurar la permuta de solar sobre obra futura, tanto con carácter obligacional, como con eficacia real, determinante de la transmisión actual de los pisos y locales en el edificio a construir en la medida que se genere una comunidad sobre el solar, y siempre que la escritura pública de permuta determine la transmisión actual, pues en tal caso equivale a la entrega a los efectos de tener por realizada la transmisión dominical (cfr. artículo 1462 Código Civil).
- En efecto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 (Sala 3.ª) declaró ilegales los tres primeros párrafos de tal artículo 13 del Reglamento Hipotecario, por entender que un derecho real no puede recaer sobre un objeto inexistente y porque dicha regulación reglamentaria alteraba el régimen legal de la propiedad consagrado por el artículo 609 del Código Civil. Pero esto no excluye que, como se ha dicho anteriormente, si en el contrato se establece una comunidad sobre el solar, no cabe duda de que tal comunidad sería inscribible, pues la copropiedad del solar es evidentemente un derecho real y recae sobre un objeto existente.
- Sin embargo, en el supuesto de hecho de este expediente, claramente se establece en la escritura de rectificación –en su cláusula primera– «la sustitución de la obligación de entrega en dinero por la de entregar los elementos» que en dicha escritura se expresan y –en la cláusula cuarta– la sociedad constructora «se obliga a entregar los referidos elementos totalmente terminados», por lo que del tenor del contrato resulta que las partes lo han configurado con carácter puramente obligacional, sin que se garantice con ningún tipo de garantía real la contraprestación. No resulta de la escritura la traditio instrumental o jurídica de los pisos o locales a construir ni por ende la creación de una comunidad sobre el solar. Por lo que fue correcta la actuación del registrador al inscribir la transmisión del terreno, denegando ahora la inscripción de la rectificación por la que se sustituye la contraprestación de pago de dinero por la entrega de pisos o locales en el edificio a construir, por su carácter puramente obligacional (artículos 98 LH y 9 del Reglamento).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
7 mayo 2009
De suelo a cambio de obra.- Sobre la cancelación, en un contrato de esta clase, de la condición resolutoria establecida a favor del cedente del suelo, ver el apartado “ERROR. Rectificación: improcedencia del recurso gubernativo”.
8 mayo 2009
