COMPRAVENTA
Como garantía de una deuda
No es inscribible un contrato llamado de venta en el que solamente hay entrega de una finca como garantía de una deuda reconocida y el compromiso de retransmitir la finca si la deuda resulta satisfecha en un plazo de quince años, pues falta un elemento esencial como es el precio, no hay promesa o prestación correlativa a la entrega de la cosa y la misma finalidad de garantía, así como la eventual restitución de la finca demuestran que no existe una transmisión definitiva del dominio pleno. Y dado que el Registrador debe calificar según el contenido del título, sin que sea labor suya integrar la naturaleza y alcance de la titularidad según la voluntad manifestada por las partes, debe negar la inscripción: a) A favor del llamado comprador porque, como queda dicho, no se ha adquirido la propiedad. b) En cuanto al derecho real de garantía constituido, porque ni su naturaleza ni su extensión aparecen expresadas en la escritura con la precisión y claridad que exige el principio de especialidad.
30 junio 1987
Como garantía de una deuda.- A diferencia de la venta con pacto de retro, diversos preceptos del Código Civil rechazan la venta en garantía o con pacto comisorio, que sería la que permitiría al acreedor apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor en caso de incumplimiento. Por esta razón se confirma la calificación que deniega la inscripción de una escritura en la que una persona transmite a otra una finca en pago de una deuda y, a continuación, el transmitente acepta dos cambiales libradas por el adquirente, por idéntico importe al de la deuda reconocida, estipulándose que el aceptante podrá utilizar el derecho de retracto en el caso de que presente ante Notario las dos cambiales en un determinado plazo. Valorada esta operación en su conjunto, se pone de relieve que la verdadera voluntad de las partes no es provocar una transmisión dominical actual y definitiva, sino provisional y cautelar a consolidar en caso de incumplimiento de una obligación.
5 junio 1991
Como garantía de una deuda.- Dos cuestiones son decididas en esta Resolución: 1º) El problema se plantea ante una venta con pacto de retro, relativa a un bien sito en territorio de Derecho común, cuya articulación normativa es mera reproducción de las Leyes 475 y siguientes de la Compilación de Navarra, y la Dirección entiende que la legislación aplicable será el Código Civil, cualquiera que sea la vecindad de los otorgantes y el lugar de formalización documental del negocio, sin que quepa admitir una eventual sujeción del negocio a una ley distinta, lo que por otra parte tampoco puede inferirse del texto de dicho negocio (artículos 10. número 1 y 5, y 16 del Código Civil). 2º) Nuestro Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud el acreedor, en caso de incumplimiento de su crédito, puede apropiarse de los bienes dados en garantía, pero no prohíbe la venta con pacto de retro, que técnicamente no implica un préstamo con garantía real. Partiendo de esta premisa y después de analizar la diferencia entre ambas instituciones, la Dirección considera que en este caso existía un pacto comisorio, por lo siguiente: a) se estipulaba que la consumación de la venta y la consolidación del pleno dominio en el comprador no se produciría sino cuando transcurridos cinco meses desde la utilización del contrato, hubiese sido requerido de pago el vendedor y dicho requerimiento no fuese atendido dentro del mes siguiente; b) el derecho a retraer la cosa devolviendo el precio podría ejecutarse libremente dentro de los cinco primeros meses desde la celebración del contrato, y transcurrido ese plazo y hasta el vencimiento del cuarto año desde la celebración del contrato sólo quedaba el derecho a retraer si no hubiese mediado el previo requerimiento de pago no atendido en los treinta días siguientes; c) mientras estuviese en vigor el derecho a retraer, el vendedor conservaba la posesión y disfrute, siendo de su cuenta las obligaciones de pagar las cotizaciones, arbitrios e impuestos que graven la finca, dando lugar el incumplimiento de estas obligaciones a la extinción del llamado derecho de retracto.
18 octubre 1994
Como garantía de una deuda.- Concedida a un acreedor una opción de compra sobre determinada finca, como garantía de una deuda reconocida, se considera que ello vulnera la tradicional prohibición del pacto comisorio, la cual sigue vigente en nuestro ordenamiento, tal como confirman los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil.
30 septiembre 1998
