COMPRAVENTA
Con reserva de la posesión
Denegada por el Registrador la inscripción de una compraventa en la que se pactó que «la parte compradora queda posesionada en concepto de dueña en virtud de este otorgamiento de la finca comprada, pero la posesión material de la misma no se entregará hasta el día…», por entender que dicha cláusula implica la falta de tradición, la Dirección revoca la calificación registral porque cuando el artículo 1462 del Código Civil exceptúa de la tradición instrumental el pacto en contrario, no se refiere al pacto excluyente del traspaso posesorio material de la cosa, sino al acuerdo impeditivo del hecho traditorio, pues la escritura pública puede equivaler a la entrega a los efectos de tener por realizada la tradición dominical, aún cuando no provoque igualmente el traspaso posesorio, de modo que, a pesar de la transmisión del dominio, puede no estar completamente cumplida la obligación de entrega, mas tal hecho deberá valorarse como la regulación del modo en que ha de cumplirse la obligación de entregar una cosa ya ajena al vendedor, y no como exclusión inequívoca de tal efecto traditorio inherente a la escritura pública.
30 marzo 2001
Con reserva de la posesión.- Hechos: se vende una finca y se hace constar que “está actualmente ocupada por…”; se reitera que “la finca descrita… en su actual estado… ocupacional que el comprador declara conocer y aceptar”; que “el vendedor ha adquirido la finca… no habiéndola ocupado”; que “la finca se encuentra ocupada por…, que desarrolla” en ella determinada actividad; que “la parte compradora asume de su exclusiva cuenta y cargo la ejecución de cuantas acciones judiciales y extrajudiciales sean precisas o convenientes para lograr el desalojo y desocupación; al otorgamiento de la escritura ha comparecido el ocupante, manifestando que entregará la posesión de la finca a partir de la firma de la escritura. El Registrador considera que no se acredita la entrega de la posesión jurídica y material de la finca, porque el vendedor no la ha ostentado en ningún momento y no puede entregarla, y, en consecuencia, suspende la inscripción porque no ha existido transmisión del dominio. La Dirección estima el recurso basándose en lo siguiente: 1) En cuanto a la posesión material, el hecho de que se retrase hasta después de la firma de la escritura, no impide la tradición, de acuerdo con el artículo 1462 del Código Civil. 2) Y en cuanto a la posesión jurídica, la manifestación de no estar arrendada la finca, sino ocupada, y el compromiso de entregarla después de la firma de la escritura, sin que exista ningún indicio de que exista una previa transmisión que no ha accedido al Registro, son suficientes para entender que no se estaba vendiendo un “falsus dominis” y admitir la eficacia traditoria de la escritura de compraventa. Además, el hecho de que la escritura otorgada y presentada a continuación de la venta, que era un préstamo hipotecario, en el que el ocupante ya era el comprador, demuestra se habían cumplido las previsiones sobre la entrega de la posesión, y el Registrador debía tener en cuenta este documento en su calificación puesto que estaba presentado en el momento en que calificaba el anterior.
11 junio 2004
Con reserva de la posesión.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de compraventa de varias fincas. Entre las estipulaciones de la escritura se encuentra la siguiente:
«Cuarto. Entrega de la posesión. Las partes pacta expresamente que pese a la formalización de la compraventa en escritura pública, la posesión de las fincas objeto de la compraventa no es entregada por la vendedora a las mercantiles compradoras en este acto y ello en atención a las especiales circunstancias que concurren derivadas de la calificación urbanística del suelo objeto de compraventa como un evento futuro y no dependiente de la voluntad de las partes contratantes, pactándose expresamente que la posesión se entregará en el momento en que se formalice el pago del resto del precio conforme a lo pactado en los apartados B y C de la estipulación segunda». En esta última estipulación se establece una posible variación del precio en función de que la cabida de las fincas sea inferior a la que se dice en la escritura. En el resto de ésta se utilizan expresiones como las siguientes:
«La mercantil X vende a las mercantiles Y y Z que adquieren.»; «Las fincas adquiridas en su conjunto.» «La transmisión se efectúa libre de cargas»; «La parte transmitente», «la parte adquirente…».
El Registrador suspende la inscripción por «no haberse realizado la entrega de la posesión jurídica de las fincas, según lo establecido en la estipulación IV, en base a los artículos 605, 609 y 1462 del Código Civil, 1, 2 y 5 de la Ley Hipotecaria y 4 y 7 de su Reglamento. Los interesados recurren.
- El recurso ha de ser estimado. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), cuando el párrafo segundo del artículo 1462 del Código Civil exceptúa de la tradición instrumental el pacto en contrario, no se refiere al pacto excluyente del traspaso posesorio material de la cosa, sino al acuerdo impeditivo del hecho traditorio, pues la escritura pública puede equivaler a la entrega a los efectos de tener por realizada la tradición dominical, aún cuando no provoque igualmente el traspaso posesorio, de modo que, a pesar de la transmisión del dominio, puede no estar completamente cumplida la obligación de entrega, mas tal hecho deberá valorarse como la regulación del modo en que ha de cumplirse la obligación de entregar al comprador una cosa ya ajena al vendedor, y no como exclusión inequívoca (tal como exige el párrafo segundo del artículo 1462) de tal efecto traditorio inherente a la escritura.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
8 septiembre 2005
